在快速城镇化阶段，影响城市发展的关键因素是（　　）。

在快速城镇化阶段，影响城市发展的关键因素是（）。

A 、城市用地的快速扩展

B 、人口向城市的有序集中

C 、产业化进程

D 、城市的基础设施建设

参考答案

【正确答案：C】

快速城镇化和住房制度改革带来大量的住房需求，城镇住房制度从实物福利分配制度、单位制独立大院逐渐为住房市场化所代替，政府和单位作为住房供应的主体地位逐渐让位于市场为主体的住宅房地产开发。

城市化水平的影响因素?

问题一：影响城市化的经济的因素有哪些 1、城市化滞后严重影响农村改革和发展。从1996年至去年上半年，农民收入增幅分别为9％、4.6％、4.3％、3.8％和1.8％,逐年下降而且已连续三年降到5％以下。其中出售农产品收入的绝对额在近两年来也是下降的。我们告诉农民；增加收入必须调整结构。但现在除了牛奶和水果外，我国人均占有的粮食、肉类、禽蛋、水产品和蔬菜都超过了世界平均水平。由于农民占70％，人均肉类消费是城镇居民的60％，人均禽蛋、水产品、水果消费是城镇居民的40％，城镇居民的副食品确实不少。调整结构确实面临着农民讲的“生产什么什么多”的问题。

2、城市化滞后直接影响着第三产业的发展和就业。从1980年起的近20年内，与我国经济发展水平相近国家第三产业比重从34.6％上升到48.2％,我国从21.4％上升到33.9％，起点低（13点），发展慢（2点）。就业比重1995－1999年，我国一产下降2.1个百分点剩下50.1％，二产保持23％不变，三产增加2.1个百分点达到26.9％，占新增就业岗位的63％，成为主渠道。可见没有城市化就没有“生活的社会化”，就没有第三产业和就业的快速发展。

3、城市化滞后会形成消费断层。从1990－1999年，我国城乡消费品零售额的比例由0.89：

1、变为1.58：

1、。69％的农村人口只有38.7％的零售额，今年8月份只剩下37％。更典型的例子是：我国彩电生产能力过剩一半，价格一降再降，但农村的彩电普及率却只有10％。我们所说的需求不足，主要是农村需求不足，我们所说的贫富差别，也主要表现为城乡差别。这不仅会影响农村经济的发展，还会从整体上阻碍产业结构升级和经济协调发展。 国际经验表明：人均GDP达到1000美元时，住宅建设和城市化速度加快。城市化水平在30％－70％时，是城市化发展最快的时期。现在我国特别是东部发达地区已经进入这个起跑线。据此权威部门预测：未来10年，我国城市人口将由3.7亿发展到6.3亿，城市化水平达到45％。打破城乡分割，我国的城市化进程就会成为一个大规模、多层次、多区域的经济系统重组过程。专家预算在现有水平上，城市化每增长1个百分点可直接拉动GDP增长1.5个百分点，是推动我国经济再高速发展20年最基本的动力之一。

问题二：影响我国城市化进程的因素大概有哪些方面？ 回答这个问题，我们首先要明白什么是城市化。

城市化是社会发展到一定历史阶段的产物，它是资本主义发生并发达以后，

特别是工业化以后所特有的现象。由于社会经济的发展，农业社会进入工业社会，

非农业活动的比重逐渐上升，农村地域中城市要素逐渐增长，出现了人口从以农

业活动为主的农村向以非农业活动为主的城镇转移的过程，城市人口比重日益增大，

城市数目迅速增加，这就是城市化的基本含义。所以城镇化是社会生产力发展的必然趋势

，也是国家工业化和农业现代化的必然结果。

问题三：城市化影响因素。 利：人口城市化有利于提高我国的城市化水平 弊：

1.人口城市化虽然可以为人们提供便捷和良好的生活环境，但因为交通、环境，以及水资源和能源等方面的问题，往往又会使人们的生活质量降低 2.人们的生活成本往往比较高，而且为了解决交通及环境等方面的问题必须支付较高的治理成本，这会增加企业的生产成本，进而使得企业的效率受到影响

问题四：一般认为,城市化影响因素的答案 城市化（urbanization/urbanisation）也称为城镇化，是指随着一个国家或地区社会生产力的发展、科学技术的进步以及产业结构的调整，其社会由以农业为主的传统乡村型社会向以工业（第二产业）和服务业（第三产业）等非农产业为主的现代城市型社会逐渐转变的历史过程。

(1)产业结构

世界城市化的历史表明,产业结构调整是推动城市化的主要动力。城市化的实质是由生产力变革引起的人口和其他经济要素从农村向城市转变的过程。而它表现在生产方式上,就是产业结构的大规模调整,即农业剩余劳动力向各非农产业部门的转移。因此产业结构的变动必然体现为城市化的变动,城市化水平的提高主要是靠第二、三产业比重的上升,二者几乎同步进行,即工业、服务业就业比重每上升1%,城市化水平也提高1%。如果第一产业比重低,而第二产业、第三产业的比重则比较高,则城市化水平比较高,反之亦反。

长期以来,西部由于受到观念、制度、资金、技术等因素的制约,产业结构调整十分缓慢。不合理的产业结构直接导致了不合理的就业结构。产业结构的不合理,使西部地区大量劳动力滞留于农村,影响了农业人口向城市人口的转变,是西部城市化水平落后的主要原因。

(2)经济增长

从各国城市化发展的历史来看,城市化与经济发展水平间存在很强的正相关关系。经济发展推动城市化步伐。由于经济发展使经济收入增加,人们的需求也随之提高,根据马斯洛的需求层次理论,在生理需求得到满足的同时更高层次的需求会随之产生,但不同层次的需求收入弹性是不同的。在众多商品中,农作物产品的需求收入弹性较低,人们对该类产品的实际需求会随着收入的增加而相对减少相反,制造业产品和服务业的需求收入弹性较高,收入增长导致对它们的需求更快的增长。因此经济增长会带来需求结构的变动也必然带动投入结构(资本与劳动的投入)和产出结构相应由第一产业向第二、第三产业大规模转移,导致资本与人口在空间的高度集聚,并因此加快城市化步伐。

(3)资金状况

城市化实际上是经济发展的结构转换与升级过程,这一过程的核心问题是区域的工业化过程,这个过程导致对资金的强烈需求。一方面,工业化特别是农村工业化需要足够的资金积累用于发展制造业及相关的资金密集、周转时间长的基础产业和基础设施建设。另一方面城市化要为农村人口的转移提供足够的城市基础设施,城市要成为现代化经济发展的中心就需要建设现代化设施,发展现代服务业,这些都需要足够的资金投入。

(4)区位因素

世界上的各种资源不是均衡分布的,因此城市总是在那些地理、气候、图纸、矿藏条件和原有经济基础较好的地区产生和发展并不断吸引人口与资本向其中交通、通讯等基础设施更好的城市聚集,从而体现出不同的效益差别来。所以滨海的良港、河流的两岸、铁路的沿线,不仅城市数量多,而且规模大、发展快、效益好相反,“穷乡”则往往处于“僻壤”。地理位置沿海、沿江的城市或临近已有大城市的地区总是能得到更快的发展。又因为自然资源的地区分布不均衡,造成了资源供给的地区价格差异,从而影响城市的分布和工业布局。自然资源匮乏或长期难以利用的地区,其城市化水平总是落后于资源丰富、或利用条件较好的地区。 (5)基础设施状况

随着经济发展,各种资源要素,包括人力资本、医疗卫生状况、通讯交通设施等在特定区位形成了大量集聚,这些因素在城市化进程中也发挥着积极的决定作用。根据集聚经济理论,城市经济具有规模递增的特点,具有一......&gt&gt

问题五：影响城市发展的主要因素有哪些和如何影响 一个国家和地区的城市化选择什么样的战略模式，是由多种因素综合作用的结果。中国在选择城市发展的战略模式时应根据：经济全球化、信息化技术、现代分工体系、不同阶层利益的均衡以及环境、资源等因素来确定城市的可持续发展模式。

发展战略；经济全球化；信息化；城市可持续发展

一个城市的发展战略方案，在大的方面主要涉及城市发展的阶段定位，即回答这个城市目前所处的发展阶段和空间方位；其次是城市发展方向和道路的确定；另外还有城市产业模式、城市系统协调发展等。根据这些要求，在具体制定城市发展战略方案时，需要考虑以下因素：

一、经济全球化对城市发展的影响

21世纪是经济全球化向纵深发展的世纪，经济全球化对现代城市发展的影响主要表现在，使现代城市发展环境出现了同质化发展趋势，对城市发展国际性与开放性提出新的挑战。城市发展环境同质化趋势，主要表现在三个方面：经济制度的同质化，即市场制度成为全球经济发展的主流制度；经济交往规则国际化，即在世贸组织框架下的全球贸易体系，使按照共同贸易规则从事经济活动成为经济一体化的内在要求；在信息技术支撑下形成经济活动平台，使产业要素在全球范围内高度流动和重组成为21世纪世界经济发展趋势。

经济全球化背景下的同质化大环境，在扩展了城市发展空间的同时也提升了以城市为核心的地区之间的竞争层次；为城市发展提供了新机遇的同时也提出了新的挑战。在制定21世纪城市发展战略时，经济全球化导致的同质化环境是必须考虑的因素。

一是在城市发展的空间定位上，必须从全球化的高度来确定城市发展可利用资源的空间边界。要从信息化改变的现代世界的空间中，从虚拟空间、关联空间、辐射空间、核心空间等多维空间中确定城市发展的新空间和新位置。

二是在城市发展的目标定位上，应从全球经济发展趋势与本地经济优势的结合中，确定21世纪城市发展战略目标。在同质性中找出差异优势，是确定新战略目标不可缺少的新思路。

三是在城市竞争对策制定上，应当考虑全球化背景下已提升的竞争平台和已发生的竞争内容来确定新竞争对策，确定如何打造新核心竞争力的竞争方案。

二、控制城市规模

中国进入了快速城市化时期，2004年我国城市化水平达到41.8％，较1978 年增加了26 个百分点。相应地城市用地规模不断增长，1985 －2 0 0 0 年我国城市建成区用地年均扩展速度为850km2。进入21 世纪以后，在经济高速增长的情况下，城市的空间结构面临调整，许多城市的总体规划都进入修编阶段。

在各城市总体规划进行修编的过程中遇到的一个突出问题就是城市规模问题。表现在两个方面，一是大部分城市总体规划确定的人口与用地规模在1990 年代初已被突破，城市总体规划的范围、目标和标准不能适应经济社会发展的需求；二是许多城市在1990 年代中后期就开始城市总体规划的修编或编制城市发展战略规划，其中2010 年的城市人口规模出现了大幅增加的现象，比上版总体规划确定的2010年城市人口规模增加30％以上。城市发展规模一直是城市总体规划编制和审批关注的焦点，多年以来主要是通过预测人口规模来确定用地规模，在市场经济体制改革不断深入的情况下，城市人口规模预测的不确定性越来越强。如何解决城市总体规划中的城市规模问题得到城市规划界的关注。纵观现有的文献，主要有3 种代表性的观点：

（1）产业需求的角度。根据城市的性质、职能的特点预测城市生产性用地和非生产性用地；

（2）制度建设的角度。在经

济的转型时期，要实现“范式的转换”由规模控制向制度建设转变；

（3）市场的角度。由于市场力量在城市发展和建设中的作用越来越强，对城市......&gt&gt

问题六：影响城市发展的因素 一个城市的发展战略方案，在大的方面主要涉及城市发展的阶段定位，即回答这个城市目前所处的发展阶段和空间方位；其次是城市发展方向和道路的确定；另外还有城市产业模式、城市系统协调发展等。根据这些要求，在具体制定城市发展战略方案时，需要考虑以下因素：

一、经济全球化对城市发展的影响

21世纪是经济全球化向纵深发展的世纪，经济全球化对现代城市发展的影响主要表现在，使现代城市发展环境出现了同质化发展趋势，对城市发展国际性与开放性提出新的挑战。

经济全球化背景下的同质化大环境，在扩展了城市发展空间的同时也提升了以城市为核心的地区之间的竞争层次；为城市发展提供了新机遇的同时也提出了新的挑战。在制定21世纪城市发展战略时，经济全球化导致的同质化环境是必须考虑的因素。

1、在城市发展的空间定位上，必须从全球化的高度来确定城市发展可利用资源的空间边界。要从信息化改变的现代世界的空间中，从虚拟空间、关联空间、辐射空间、核心空间等多维空间中确定城市发展的新空间和新位置。

2、在城市发展的目标定位上，应从全球经济发展趋势与本地经济优势的结合中，确定21世纪城市发展战略目标。在同质性中找出差异优势，是确定新战略目标不可缺少的新思路。

3、在城市竞争对策制定上，应当考虑全球化背景下已提升的竞争平台和已发生的竞争内容来确定新竞争对策，确定如何打造新核心竞争力的竞争方案。

二、控制城市规模

在各城市总体规划进行修编的过程中遇到的一个突出问题就是城市规模问题。表现在两个方面，一是大部分城市总体规划确定的人口与用地规模在1990年代初已被突破，城市总体规划的范围、目标和标准不能适应经济社会发展的需求；二是许多城市在1990 年代中后期就开始城市总体规划的修编或编制城市发展战略规划，其中2010 年的城市人口规模出现了大幅增加的现象，比上版总体规划确定的2010年城市人口规模增加30％以上。城市发展规模一直是城市总体规划编制和审批关注的焦点，多年以来主要是通过预测人口规模来确定用地规模，在市场经济体制改革不断深入的情况下，城市人口规模预测的不确定性越来越强。如何解决城市总体规划中的城市规模问题得到城市规划界的关注。

三、现代分工体系对城市发展模式的影响

产业集聚理论认为城市的发展有赖于城市产业的集聚，城市不仅有使产业集聚的功能，反过来产业集聚形成的集聚效应，又会成为推动城市发展和产业发展的动力。产业集聚与产业本身的发展和城市的发展具有一种互动机制。事实上现代城市不仅是产业要素或产业群聚集的平台，同时也是现代社会化大生产分工发展的平台。可以说现代社会分工与城市的发展紧密相连。城市所具有的规模效益是建立在高度分工的基础上的。没有分工的发展就没有产业规模的扩展，越是大城市越有利于专业化分工发展。所以我们在制定城市发展战略时，必须充分地考虑分工的因素，从现代社会分工体系中对城市产业发展进行定位，对于我国城市发展战略制定显得尤为重要。

恒大研究院夏磊：房地产税能否替代土地出让收入？

导读

2019年政府工作报告提出“健全地方税体系，稳步推进房地产税立法”，房地产税再次引发热议。为什么要进行房地产税改革？改革方向、节奏、力度是什么？改革要达到什么样的效果？经过近半年的研究和国际比较，我们使用详实的数据和逻辑，模拟房地产税可能的税率和免征面积方案，测算房地产税在规模上，能否替代地方土地出让收入。

摘要

我国与房地产相关的税种有11个，但大多集中于开发建设环节，保有环节的税收包括房产税和城镇土地使用税，2017年仅占地方本级税收收入的7.2%，远低于OECD50%的平均水平。 我国保有环节税收规模相对少主要由于税基小。一是征税范围方面，现行房产税和城镇土地使用税对居民自用住房免征，对居民出租住房未强制征税。二是计税依据方面，房产税采用房产原值扣除10-30%或租金、城镇土地使用税采用固定单位税额。

当前，我国地方财政高度依赖土地出让收入和房地产相关税收。 2016年，地方本级财政收入中，土地出让收入占比28.6%，房地产相关税收占比17.1%。这些税收集中在房地产开发建设环节，2016年房地产相关税收中开发建设环节、交易环节和保有环节规模占地方财政收入的比重分别为9.3%、4.4%和3.4%。 随着我国城市化推进，新房成交占比正不断下降，土地出让收入和房地产开发建设环节税收规模增速降低是趋势；叠加减税降费，地方财政压力将进一步凸显。

房地产税改革，方向是将房产税和城镇土地使用税，这两个涉房涉地的税种二税合一，并对个人住房开征房地产税；目的是用房地产税替代土地出让收入，完善地方税制，使地方政府房地产相关税收收入适应未来存量房时代新形势。

我们建立了房地产税规模测算模型，对未来全国和各省房地产税增收规模进行评估。 设定“房地产税规模=名义税率*全国存量住房价值*征税住房占比”，其中征税住房占比由人均免征面积和城镇家庭住房面积结构决定。因此税收方案中的名义税率和免征面积，是决定房地产税规模的税制因素。测算结果如下。

短期内，房地产税规模无法比拟土地出让收入。 以2017年土地出让收入5.2万亿为标准，要使房地产税超过土地出让收入；免征面积0平时，税率需在2.5%以上；免征面积12平时，税率需在4%以上。因此如果免征面积超过12平，税率在4%以内，房地产税无法替代土地出让收入。

参考国际上0.6-6.7%的房地产税收入比，我国合理的实际税率为0.1-1%，对应人均免征面积30平、综合名义税率0.3-3.5%。在目前的存量房规模和房价水平下，房地产税1678-19579亿，仅相当于2017年土地出让收入均值的3.2-37.6%。

短期内各省房地产税均无法替代土地出让收入。 按免征面积30平，各省房地产税替代土地出让收入的税率临界值位于4.8-23%，均远超当前合理名义税率上限3.5%。 各省房地产税对土地出让收入替代度呈“东部沿海-中部-西部、东北和京沪”阶梯式递增，与地方财政对土地出让收入依赖度负相关。 京沪进入存量房时代，土地出让收入不再是政府重要收入来源，同时房地产税税源规模大，因此替代度高。其他省份处于增量房时代，土地出让收入远高于房地产税规模；因此经济越发达、房地产市值越大的省份，土地出让收入占地方财政的比重更高，替代度反而更低。

长期看，在三大前提条件下，房地产税可完全替代土地出让收入成为地方重要财政收入。 一是随着城镇人口和人均居住面积提高，税源规模大幅增加。二是若房价增速低于人均可支配收入增长、房价收入比将下降，居民可承受更高的实际税率。三是随着存量房时代逐步到来，土地出让收入规模降低，地方政府征税动力提升。 测算显示，未来房地产税上限可达7.2万亿、占地方财政收入47.7%，超过2017年24%的土地出让收入占地方财政收入比例。

需要注意的是，虽然短期房地产税不能替代土地出让收入，房地产税对预期有显著影响。一旦开征房地产税，地方土地出让收入预期将有下滑，因此房地产税与土地出让收入，在一定时期存在“跷跷板”关系，此消彼长，不能完全替代。

房地产税改革影响深远、意义重大。在立法先行的总指引下，相信一定经过认真论证并做好相关准备工作后，方会出台。

风险提示： 房地产税改革方案超预期；土地出让收入超预期。

目录

1 健全地方税体系，推动土地财政转型

1.1 和国际比，我国房地产税规模明显偏小

1.2 “土地财政”面临转型，开征房地产税势在必行

2 房地产税能否替代土地出让收入

2.1 测算模型与参数设定

2.1.1 房地产税规模测算模型

2.1.2 参数指标选取和数量范围设定

2.2 短期无法替代土地出让收入，长期替代率逐步提升

2.2.1 模拟房地产税规模的税率与免征面积敏感性分析

2.2.2 模拟房地产税完全替代土地出让收入的税率临界点

2.2.3 短期：模拟房地产税无法替代土地出让收入

2.2.4 长期：房地产税有望成为地方重要财源，可替代土地出让收入

3 短期内各省模拟房地产税规模及对土地出让收入替代率

3.1 短期内各省的模拟房地产税规模偏小，呈“东部-中部-西部和东北部”阶梯式减少

3.2 各省均无法替代土地出让收入，替代度和地方财政对土地出让收入依赖度负相关

3.2.1 各省模拟的短期房地产税取代土地出让收入的税率临界值

3.2.2 合理税率和免征面积下，模拟房地产税对土地出让收入替代率测算

正文

1 健全地方税体系，推动土地财政转型

2019年政府工作报告强调“健全地方税体系，稳步推进房地产税立法”。与2018年用词相比，“稳妥”转为“稳步”，表明财税改革的大背景下，为健全地方税体系，房地产税立法工作正在有序推进。

1.1 和国际比，我国房地产税规模明显偏小

国际上，房地产税是地方的主要税种。 OECD研究的55个样本经济体房地产税占地方税收比重的均值为50%、中位数为42%；具体而言，有10个房地产税是地方政府唯一税收来源；1/4的房地产税占地方税收收入的比重高于85%；1/2的高于42%；

3、/4的高于18%。

我国房地产保有环节的税收规模相对小，占地方财政收入比例远低于国际水平。 我国房地产保有环节的税种包括房产税和城镇土地使用税，2017年规模分别为2604.3亿和2360.6亿，仅相当于地方本级税收收入的3.8%和3.4%。

我国房地产保有环节税收规模相对少主要因为税基小。一是征税范围方面， 现行房产税和城镇土地使用税对居民自用住房免征，对居民出租住房未强制征税。 二是计税依据方面， 房产税采用房产原值扣除10-30%或租金、城镇土地使用税采用固定单位税额。

1.2 “土地财政”面临转型，开征房地产税势在必行

我国地方财政高度依赖土地出让收入和房地产相关税收，形成“土地财政”。 2016年，地方本级财政收入中，土地出让收入占比28.6%，房地产相关税收占比17.1%。

房地产相关税收主要有11种，其中5种是针对不动产的开发建设、交易和保有征收的， 主要包括耕地占用税、土地增值税、契税、房产税和城镇土地使用税； 其他是房地产行业涉及的税收， 主要有增值税、营业税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税、印花税。这些税收集中在房地产开发建设环节，2016年房地产相关税收中开发建设环节、交易环节和保有环节规模占地方本级财政收入的比重分别为9.3%、4.4%和3.4%。

存量房时代渐行渐近，“土地财政”面临转型。 在快速城镇化和工业化阶段，土地出让收入和房地产开发建设环节税收是地方政府资本原始积累重要来源，而存量环节的房地产税难以应对城市拆迁改造、大量基础设施建设等一次性、大规模的财政支出。

当前一线城市房地产市场已经进入存量房时代，二手房成交占比超50%。随着我国城市化推进，新房成交占比正不断下降，土地出让收入和房地产开发建设环节税收规模增速降低是趋势；叠加减税降费，地方财政压力将进一步凸显。

房地产税改革，目的在于健全地方税体系，使房地产税替代土地出让收入成为地方政府重要财政收入来源。 在存量房时代，地方政府房地产相关税收的主要税源应该集中于交易和保有环节。国际上房地产税是地方的主要税种，样本经济体房地产税占地方税收比重均值达50%。为使我国地方政府财政收入适应未来存量房时代新形势，房地产税改革势在必行。

2 房地产税能否替代土地出让收入

2.1 测算模型与参数设定

2.1.1 房地产税规模测算模型

税率、税收优惠和税基规模是决定房地产税规模的关键因素。 其中，税率是房地产税的名义税率；在从价征收模式下，税基即房地产资产价值，规模取决于存量房数量和市场公允价格；税收优惠是各类导致实际计税依据和税基差异的因素，包括起征额、免征面积、评估率、特定用途或群体减免、房贷抵扣等多种形式的税收优惠。

考虑数据可得性，我们设定模拟征收的住房房地产税测算方法：房地产税规模=名义税率*全国存量住房价值*征税住房占比

2.1.2参数指标选取和数量范 围设 定

(1)全国存量住房价值

以应征城镇存量住房的市场价值为税基。我们认为农村宅基地不在征税范围内，一是土地所有权归属村集体，二是宅基地不能流通、难以测度市场价值，三是征收成本高、税收规模小、收益成本不合理。

我国尚未统计最新存量房面积，我们根据2015年人口抽样调查数据计算得到城镇住宅存量建筑面积，加上2016-2017年的城镇住宅竣工和农民自带房进城面积、减去拆迁折旧的面积进行估算。2018年底全国城镇存量住房建面279.7亿平，按2017年商品住宅销售均价7613.8元/平计， 2017年底全国城镇存量住房价值为213万亿元。

(2)名义税率

房地产税名目众多，以采取“计税价值*税率”的样本和地区为例，名义税率整体在0.3%至5%之间。

(3)征税住房占比

为兼顾居民居住需求、税收公平和市场调节作用，各国房地产税基本配套优惠减免政策。 如英国会对低收入群体、学生等特殊群体实行房地产税收的减免、日本对于人口少于30万人的城市免征都市规划税、美国部分州为鼓励企业发展减免房地产税等。

我国对个人自住房开征房地产税，也将配套灵活的税收优惠，以保障居民基本居住需求、体现税负公平。其中我们认为免征面积将是主要税收优惠措施。根据2015年全国人口抽样调查，全国城镇人均住房面积低于20平、30平、40平和50平的家庭户占比分别为20%、43.8%、62.4%和75.2%。我们分别采用人均免征面积12平、20平、30平、40平和50平模拟全国征税住房的占比。

2.2 短期无法替代土地出让收入，长期替代率逐步提升

2.2.1 模拟房地产税规模的税率与免征面积敏感性分析

模拟房地产税规模测算模型中，征税住房占比由人均免征面积和城镇家庭人均住房建面分布结构决定。因此税收方案中的名义税率和免征面积，是模型中决定模拟房地产税规模的税制因素。

测算显示模拟房地产税规模受税收优惠和综合名义税率的影响均十分显著。当税率在0.3-4%，人均免征面积在0-50平方米，模拟房地产税规模变动范围大，最少仅228、最多可达85184亿。

当给定人均免征面积，分别为0、12、20、30、40和50平时：综合名义税率每提升0.5个百分点，模拟房地产税规模分别增加10648、7034、4906、2797、1345和380亿。当给定综合名义税率时：人均免征面积分别为12、20、30、40、50平，模拟房地产税规模较没有免征面积分别减少34%、54%、74%、87%和96%。

2.2.2 模拟房地产税完全替代土地出让收入的税率临界点

当免征面积超过12平，或税率在4%以内时，模拟全国城镇住房房地产税无法替代土地出让收入。 以2017年52704亿为标准，测算模拟房地产税对土地出让收入的替代率。结果表明 当前房价和城镇存量房规模下，模拟房地产税要替代土地出让收入：当免征面积0平时，税率需在2.5%以上；当免征面积12平，税率需在4%以上。因此当免征面积超过12平，同时税率在4%以内时，模拟房地产税无法替代土地出让收入。

2.2.3 短期：房地产税无法替代土地出让收入

短期内，模拟房地产税规模无法超过土地出让收入，更难以撼动当前地方政府财政收入依赖土地财政的现状。主要有两个原因：

一是考虑合理税负和居民居住需求，税率温和、税收优惠力度较大；二是快速城镇化阶段房地产税规模难以匹及土地出让收入和房地产交易税费，为避免冲击土地财政，地方政府征收动力不足，征收力度受限。

第一，为避免居民税负过重，税率温和、税收优惠较大。我们测算考虑居民房地产税负担能力，2017年合理的住房房地产税规模1678-19579亿，仅占2017年地方财政收入0.8-9%，和2017年土地出让收入5.3万亿相距甚远。

用房地产税收入比衡量居民的房地产税负担，计算方法为房价收入比(房产价值/居民收入)*综合实际税率(房地产税金额/房产价值)。根据我们的研究报告《当前房地产市场风险状况评估》，以8个欧洲成熟经济体为对比样本，样本房地产税收入比均值2.2%，以房地产税作为地方主体税种的英国、法国、荷兰和捷克房地产税收入比分别为6.7%、4.1%、1.2%和0.6%。以0.6-6.7%作为我国合理的房地产税收入比区间，对应的合理房地产税综合实际税率0.1-1%。当人均免征面积30平，对应的合理房地产税综合名义税率在0.3-3.5%。

我国房价收入比为7，在样本中最高，比第二的英国高1.1。按高企的房价收入比对我国房地产税的实际税率形成限制： 房地产税制设定会充分考虑居民税负承受能力，房地产税法大概率会设定灵活的税收优惠和较宽的税率范围供地方政府选择；地方政府将选择较低的名义税率和较大的税收优惠，以降低实际税率、使房地产税收入比维持在合理范围。

因此考虑合理的居民房地产税负担，以2017年底全国城镇住宅市值213万亿计算，模拟房地产税规模1678-19579亿，占2017年地方本级财政收入的1.1-13.0%，和2017年土地出让收入5.2万亿相距甚远。

第二，快速城镇化阶段，地方政府难以摆脱土地财政依赖，征收动力不足，征管力度受限。 我国当前仍处于快速城镇化阶段，地方政府城市和基础设施建设财政支出规模大，土地财政是分税制改革后地方政府筹集大量财源推动市政建设和补贴工业发展的重要收入来源。2009-2016年土地出让收入和房地产相关税收占地方本级财政收入的比例平均为46.9%；其中，土地出让收入占地方本级财政收入比重平均为31.7%，大部分用于城乡和基础设施建设。

2018年我国城镇化率为59.68%，对比发达81%的城镇化率，估计我国快速城镇化阶段仍将维持10年以上。由于短期内房地产税规模难以匹及土地出让收入，为避免冲击房地产市场，影响财政收入，地方政府征收房地产税动力不足，征管力度受限，难以保证足额征缴。

2.2.4 长期：房地产税有望成为地方重要财源，可替代土地出让收入

长期看，房地产税有望成为地方政府重要收入来源，完全替代土地出让收入。测算表明：未来模拟住房房地产税收规模可达0.6-7.2万亿，是短期模拟规模的3.7倍，占地方本级财政收入4.1-47.7%，可替代土地出让收入成为地方重要收入。

(1)城镇人口和人均居住面积提高、房产名义价格上升，城镇应税房地产规模大幅增加。

城镇化率提升推高城镇常住人口，居住条件改善增加人均住房面积，叠加房价上升，全国存量住宅价值将大幅增加。 根据国务院《人口发展规划(2016-2030年)》，我国人口峰值将在2030年达到14.5亿人。参考主要发达现状，未来我国城镇化率估计80%、人均住房面积有望达到44.62平。因此城镇存量住宅将从目前的279.7亿平上升至517.6亿平，在不考虑价格因素情况下，价值将从213万亿上升至394.1万亿。

(2)房价收入比回落，税收优惠和税率制定有更大空间。

若保持房地产市场平稳健康发展，房价增速低于人均可支配收入增长，则房价收入比将下降，居民房地产税负稳定的情况下可承受更高的实际税率，税收优惠和税率制定上有更大空间。 若我国的房价收入比由7下降至样本平均水平3.8，则可承受的综合实际税率较当前提高84.2%，达0.16-1.76%。随着居民收入对房地产税的硬约束减少，地方政府在税制设定和征缴力度上有更大空间。

同时不考虑房价上涨和地方财政收入增加，未来模拟住房房地产税收入规模可达0.6-7.2万亿，是当前合理规模的3.7倍，占地方本级财政收入的比为4.1-47.7%。而2015-2017年土地出让收入占地方财政收入的比重分别为26.6%、28.7%和34.6%，低于模拟房地产税收入占地方财政收入的比重。

(3)地方政府征税动力提升、征管力度增强。

随着城镇化率提升，存量房时代到来，土地出让收入和建设交易环节占比近90%的土地财政收入逐步减少，地方政府主要事权支出也由大规模开发建设转向公共服务，因此征收动力和征管力度增强。

(4)存量房时代逐步到来，土地出让收入规模降低。

2014年开始，国有建设用地出让面积已进入下行通道， 2017-2018年地方政府土地出让收入大幅增加，主要因为房价上涨、房企集中补库存带动地价大幅上涨。随着存量房时代逐步到来、土地市场降温，未来土地出让收入将随出让面积减少而重回下行通道，而房地产税规模随税基和实际税率提升而增加，最终超过土地出让收入规模。

3 短期内 各省模拟房地产税规模及对土地出让收入替代率

当前房价和存量房条件下，短期内各省模拟房地产税均无法替代土地出让收入。同时区域发展不平衡导致模拟房地产税规模对土地出让收入的替代程度显著分化。人均收入水平高、城镇化率高的省份，模拟房地产税规模大；但由于房地产市场活跃，土地出让收入规模大，地方财政对土地出让收入依赖度高，短期内模拟房地产税更难以替代土地出让收入。

从模拟房地产税规模看，呈“西部、东北和京沪-中部-东部沿海”递增的规律。 主要原因在于，经济发达、城镇化水平越高的省份，存量房市值越大，税基规模越大。

从模拟房地产税对土地出让收入替代程度看，呈“西部、东北和京沪-中部-东部沿海”递减的规律。 主要因为除京沪外各省均处于增量房时代，土地出让收入规模远高于模拟房地产税规模，模拟房地产税规模越大的省份，土地出让收入规模更大。京沪已进入存量房市场，出让的土地相对存量房规模有限。

3.1 短期内各省的模拟房地产税规模整体偏小，呈“东部-中部-西部和东北部”阶梯式减少

测算当前条件下各省的模拟房地产税规模和对地方财政的影响，步骤如下：

(1)计算各省2017年底的存量房规模和价值；(2)采取居民税负合理情况下的税制设定(根据前文计算，房地产税收入比合理情况下，对应的税收优惠人均免征30平、名义税率采用根据房地产税收入比测算的合理区间上限3.5%)、结合2015年统计局公布的各省家庭户人均住房面积结构，计算各省房地产税绝对规模；(3)计算各省房地产税占一般公共预算收入的比重，衡量房地产税相对规模。

总量看，短期内各省的模拟房地产税规模都偏小；结构看，无论是绝对值还是相对值，呈东部沿海-中部-西部和东北阶梯式逐步降低的特点。 具体而言：31个省市中，有8个省市模拟房地产税征收规模超千亿，10个省市模拟房地产税征收规模不足200亿；各省市模拟房地产税占地方财政收入比重的均值和中位数分别仅6.9%、6.0%。结构方面：浙江规模最大，绝对规模2170亿，占地方财政收入14.0%；西藏规模最低，绝对规模仅17亿，占地方财政收入0.8%。10个东部省市其中7个模拟房地产税规模超过千亿，占地方财政收入均值为10.3%；中部省市除湖北外模拟房地产税规模在200亿-800亿之间，占地方财政收入均值为8.4%；西部地区超过一半省市规模低于200亿，占地方财政收入均值为3.9%；东北三省除辽宁外模拟房地产税规模均小于等于100亿，占地方财政收入比重均值仅为4.1%。

城镇化和人均可支配收入水平，和模拟房地产税规模具有较显著的正相关关系。在不考虑税制差异情况下，城镇化水平高、人均可支配收入高的省份，人口和经济基本面好，住宅存量大、房价高，税源充足，模拟房地产税规模大。

3.2 各省均无法替代土地出让收入，替代度和地方财政对土地出让收入依赖度负相关

3.2.1 各省模拟的短期房地产税取代土地出让收入的税率临界值

按照30平的免征面积，各省模拟的房地产税完全替代土地出让收入的税率临界值处于4.8-23.0%，远高于我国合理名义税率上限3.5%。 随着免征面积增加，模拟房地产税取代土地出让收入的税率临界值加速提升：当免征面积为0平、12平、20平、30平时，各省模拟房地产税替代土地出让收入的临界名义税率均值分别为1.5%、2.3%、3.4%、6.4%和25.0%。

3.2.2 合理税率和免征面积下，模拟房地产税对土地出让收入替代率测算

采用 模拟房地产税对土地出让收入替代缺口率(后文简称“模拟房地产税替代缺口率”) 这一指标描述模拟房地产税对土地出让收入的替代程度。定义模拟房地产税替代缺口率= (土地出让收入规模-短期内模拟房地产税规模)/地方财政收入，值越小表示房地产税对土地出让收入的替代度越高。

我们测算了在30平的免征面积和3.5%综合名义税率的情况下，2017年和2016年两年各省模拟房地产税对土地出让收入的替代缺口率、各省土地出让收入依赖程度，发现以下规律：

(1)短期内各省模拟房地产税均无法替代土地出让收入，且由于2017年全国土地出让收入规模大幅增长39%，替代缺口率较2016年扩大。

2017年，我国各省模拟房地产税替代缺口率均值由2016年的6.7%扩大到9.6%，增加3.9个百分点；土地出让收入依赖度均值由2016年的12.8%上升到2017年17.2%，增加4.5个百分点。其中北京、重庆、贵州、浙江、广东 、河北、四川等省市模拟房地产税替代缺口率及土地出让收入依赖度增幅靠前，均超过7.5%。主要因为2017年我国土地成交量价大幅增长，2017年北京、重庆、贵州、浙江、广东、河北、四川等省市土地出让收入同比平均增长5.5倍。

(2)模拟房地产税替代缺口呈现“东部沿海-中部-西部、东北和京沪”阶梯式递减的规律。

我国各省模拟房地产税对土地出让收入的替代缺口，呈现明显的“东部沿海-中部-西部、东北和京沪”阶梯式递减规律。以2016年为例，第一阶梯 主要位于是长三角、珠三角及环京地区的7个东部省份及重庆、江西。其土地出让收入占地方财政收入的比重为15.1-34.6%之间，平均模拟房地产税替代缺口率14.7%，其中安徽替代缺口率最大，达到27.4%； 第二阶梯 为中部、西部11省，土地出让收入占地方财政收入的比重区间为5.8-17.7%，平均模拟房地产税替代缺口率5.4%，其中替代缺口率最大的海南达到了7.9%； 第三阶梯 为东北、西北及北京、上海等共11个省市，除北京、上海外，其他省市土地出让收入占地方财政的比重均低于7%，平均房地产税替代率为1.6%。 2017年因棚改货币化、热点城市加大土地供应等短期因素，大部分省份土地出让收入规模增加、替代缺口不同程度加大，北京及部分东北、西部省份增幅较明显。

这主要与经济发达程度和房地产市场发展阶段相关。 京沪已进入存量房时代，土地出让收入不再是地方政府主要收入来源，同时房地产税税源规模大，因此替代缺口小。其他省份处于增量房时代，房地产税相对土地出让收入规模非常有限；经济越发达、房地产市场越活跃，模拟房地产税规模更大，但土地出让收入规模也更大，替代缺口反而更小 。

（文章来源：泽平宏观）

城市的发展要素是什么?

1、人才(Talent)和创意阶级(creative class)

当代社会知识和创意或者人力资本或人才(Talent)正在替代传统的自然资源和有形劳动成为财富创造和经济增长的主要源泉。在创意经济时代，一个城市的竞争优势来自于能够迅速地动员这些人才资源把创意转化成新商业商品。

因此一个城市的优势在于能够吸引人才。美国的社会阶层构造发生了主要变化。除了劳动阶级(workingclass)，服务阶级(serviceclass)以外，一个新的阶级在悄然兴起，那就是创意阶级或创造阶级(creative class)。

属于创造阶级的人们从事各种不同的行业，但其中一个共同点就是他们经常会有创新的想法，发明新的技术，从事“创造性”的工作。创造阶级的出现对城市和社区的未来有深远的影响。一般来说在劳动阶级和服务阶级中，按工作计划不加思考地进行工作的人居多。

而创造阶级更加自主灵活，在工作中充分发挥个人的创造性，进行各种新的尝试。理查德·佛罗里达把创造阶级分成“具有特别创造力的核心人员”和“创造性的专门职业人员”两个组成部分。

前者包括引导当代社会潮流的科学家，大学教授，诗人，小说家，艺术家，演员，设计师，建筑师，编辑，文化人士，咨询公司研究人员以及其他对社会舆论具有影响力的各行各业人士。后者包括高科技，金融，法律及其他各种知识密集型行业的专门职业人员。

2、技术(Technology)与创意产业

这里技术可以定义为一个城市的创新和高科技的集中表现。创意产业在不同的国家或者不同的组织有不同的定义。

例如联合国教科文组织定义创意产业为结合创意生产和商品化等方式，运用本质为无形的文化内涵，这些内容基本上受著作权保护，形式是物质的商品或非物质的服务。这些定义中有一个共同点就是属于智力型的产业。

创意产业的内容包括科学、工程、设计、艺术、管理、会计、医疗、法律等。评价创意产业的指标有R&ampD指标和专利指标。高科技、研究、艺术、文化、娱乐、计算机、软件、小型新企业、科学、医疗、体育等创意产业对聪明的年轻人具有巨大的吸引力。

关注于城市兴衰机制的城市理论认为，一个地方具有吸引力，常常表现为新工业起步，就业机会增加，这带来了新住户和游客进入以及新企业和投资的增加，人口增加和企业的进入推动了房地产的需求和基础设施水平上升，而同时其价格也会相应提高，从而促进当地就业和经济发展。

创意时代反映了创意产业发展的潮流，城市的发展应该适应这种潮流，抓住机遇，为创意阶层提供创意产业发展空间来吸引创意阶层，从而来推进一个地区和城市的经济繁荣和增长。

3、包容(Tolerance)与公共社区

包容可以定义为开放、宽容和多样性。包容在吸引创意人才以及支持高科技产业发展和城市经济增长方面具有关键作用。城市经济学家很早以前就认为多样性对城市经济的发展是很重要的。换而言之多样性可以提高一个城市吸引创意人才的能力。

一个具有开放的和低门槛的城市在吸引创意人才和人力资本中具有截然不同的优势，从而可以产生和吸引高科技产业，实现城市经济繁荣。包容和多样性可以有利于高科技的集中和成长。有才干的人喜欢到开放和具有容忍以及能提供生活质量的地方去。

一个地方越是多样性和多文化，对他们越具有吸引力。能吸引这些具有创意人的地方可以吸引公司和产生更多的创新，从而实现当地的经济良性循环。

扩展资料：

城市的发展的措施：

1、走中国特色新型城镇化道路，实现造福百姓和富裕农民的目的，必须加快农民变市民的进程，加快改革与发展。

2、要消除对农民进城就业的歧视，引导农业转移人口不断提高就业竞争力，真正靠产业发展和劳动致富逐步融入各类城市和小城市。

3、要放宽对农民承包土地使用权的有偿流转，征用农村土地按市场规律给予失地农民合理的补偿，满足城乡居民创业的合理融资需求。

4、要逐步将农村转移人口纳入社会保障体系，实现社会保险关系在不同统筹区的转移接续和不同制度间的衔接转换，提高统筹层次，逐步实现社会保障全覆盖。

5、农业转移人口进城落户后，要逐步实现其在子女教育、医疗卫生、就业服务、劳动报酬、住房租购等方面的城市居民待遇，促进基本公共服务和社会福利均等化。

6、要加大对城市道路、水利、能源、通信等基础设施的投入，加快教育、卫生、文化等公共事业的投入。

7、要制定科学的城市体系和发展规划，实现农村城镇化，农村人口和非农产业才能不断由农村向城市地区集中，实现人口、非农产业、资本、市场由分散的农村向城市集中，农村工业化、农民职工化、市民化相互交织、同步运行。

促进城市数量不断增加和城市规模不断扩大，从而促进经济结构和社会结构的转型。

参考资料来源：人民网-以人为本：城市发展的核心

参考资料来源：人民网-创意型城市的要素及其启示