商业性开发以（ ）为出发点。

商业性开发以（ ）为出发点。

A 、私人利益

B 、公共利益

C 、集体利益

D 、他人利益

参考答案

【正确答案：A】

本题涉及的考点是商业性开发与城市规划实施。尽管商业性开发以私人利益 为出发点，城市规划关注的核心是公共利益，但不可否认的是，商业性开发同样是为了满足城 市居民生产和生活的需求，城市规划中的大量内容也需要依靠商业性开发才能得到最终的 实现。 重点掌握商业性开发与城市规划实施的关系。

谁能简单说一下中国石化涪陵气田的勘探开发状况？

涪陵页岩气田的诞生，是我国页岩气勘探开发史上具有里程碑意义的重大事件，标志着我国页岩气勘探开发实现重大突破

2014年7月8日至10日，中国石化集团提交的涪陵页岩气田焦石坝区块焦页1-焦页3井区五峰组-龙马溪组一段的探明地质储量报告，通过了国土资源部矿产资源储量评审中心石油天然气专业办公室的评审。这是我国诞生的第一个优质大型页岩气田，是我国页岩气勘探开发历史上一次具有里程碑意义的重大事件,标志着我国页岩气勘探开发实现重大突破，提前进入大规模商业性开发阶段。同时也为中石化在该地区2015年建成50亿立方米产能，2017年建成国内首个100亿立方米产能页岩气田，提供了资源保证。

涪陵页岩气田主体位于重庆市涪陵区焦石坝镇，属山地-丘陵地貌。这次评审通过的探明储量区为涪陵页岩气田焦石坝区块的一部分，探明含气面积106.45平方公里，提交探明地质储量1067.5亿立方米、探明技术可采储量266.88亿立方米、探明经济可采储量134.74亿立方米。随着该气田勘探开发的深入推进，还将陆续提交页岩气储量。

涪陵页岩气相关研究报告

2014-2018年版光伏太阳能项目商业计划书

2014年9月

2014-2018年中国铬钼钒合金管行业市场供需调查分析及发展趋势预

2014-2018年中国镀锌导线管行业市场供需调查分析及发展趋势预测

2014-2018年中国常用有色金属行业市场供需调查分析及发展趋势预

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涪陵页岩气田是典型的优质海相页岩气田。气田储层为海相深水陆棚优质泥页岩，厚度大、丰度高、分布稳定、埋深适中，中间无夹层，与常规气藏明显不同，具有典型的页岩气特征，与北美典型海相页岩各项指标相当。

涪陵页岩气田具有“两高”、“两好”的特征。一是地层压力高，天然气组分好。储气层平均埋深2645米，地层压力系数为1.55，气体甲烷含量高达98%，二氧化碳含量低，不含硫化氢，属于中深层、超高压、优质页岩气田。二是气井产量高、试采效果好。试采单井产量高，稳产时间长。截止2014年6月30日，29口试采井合计日产气320万立方米，累计产气6.11亿立方米。其中第一口探井焦页1HF井按日产6万立方米定产，已稳产一年半，累计产气3769万立方米。

涪陵页岩气田的诞生和规模化开发，给我国页岩气勘探开发带来了新的春风，起到了明显的示范效应。进一步表明我国页岩气资源富集条件和页岩含气量与北美相比，我国的页岩气资源潜力和储量毫不逊色。我国已初步掌握了页岩气勘探开发技术，诸如页岩气综合评价技术、水平井钻井技术、分段压裂试气工艺等技术都已经走在了世界前列，甚至达到国际领先水平。只要我们尊重地质工作规律和经济规律，真正投入力量、务实工作，我国页岩气勘探开发一定会相继取得重大突破和发展，由页岩气领跑的我国非常规能源资源大开发时代就在眼前。

涪陵页岩气田诞生的成功经验在于：决策部署到位，注重理论创新，攻关了核心技术

涪陵页岩气田作为我国第一个提交页岩气探明储量并通过国家评审、率先形成产能的大规模气田，走出了一条中国人自主勘探开发页岩气的新路子，为我国页岩气勘探开发积累了宝贵的经验。

决策部署到位。中国石化涉足页岩气始于2008年，首先从页岩气基础研究开始。2009年，中国石化集团成立了专门的非常规勘探处，统一组织实施上游页岩油气勘探，并与埃克森美孚、康菲等国际实力雄厚的公司开展页岩气勘探合作。集团主要领导高度重视并积极推动页岩气勘探开发，2011年6月明确提出：中国石化页岩气勘探开发要走在中国前列，要用非常规的思维实现非常规油气的快速发展，并明确了非常规领域会战的部署和目标。在页岩油气勘探开发和研究方面，中石化敢于投入，5年来已投入数十亿元人民币，其所属的上游企业在山东、河南、湖北、四川、贵州、重庆等地完成了40余口页岩油、页岩气井，取得了良好的勘探和研究成果。其中以焦页1HF井获得商业页岩气为标志，取得了中国页岩气开发历史性突破。

注重理论创新。2009年7月，国土资源部在重庆启动了中国首个页岩气资源项目—“中国重点地区页岩气资源潜力及有利区带优选”项目，吹响了中国页岩气资源勘探开发的号角。中石化在勘探南方分公司成立了页岩气勘探项目部，正式启动四川盆地页岩气勘探。2010年，国土资源部设立“川渝黔鄂页岩气资源战略调查先导试验区”，在以海相地层为主的上扬子川地区，包括四川、重庆、贵州和湖北省（市）的部分地区，面积约20万平方公里，进行先导性试验，中石化承担了其中的“川东南、渝东、鄂西地区页岩气资源战略调查与选区”项目。2011年，国土资源部组织开展“全国页岩气资源潜力调查评价与有利区优选”项目，中石化勘探南方分公司联合成都理工大学、浙江大学、四川省煤田地质研究院等单位共同承担了其中之一的“上扬子及滇黔桂地区页岩气资源调查评价与选区”项目。中石化在所承担的国家项目中，认真组织实施，主动配套经费，抽调精兵强将，加强研究，历时数年明确了四川盆地及周缘页岩气主控因素，建立了海相页岩气高产富集理论认识。

通过学习借鉴国外页岩气勘探开发的成功理念和经验，深入研究国内外页岩气井资料，开展扎实的野外调查、分析化验以及老井复查工作，开展页岩气测井模型建立及解释、地震资料综合解释、页岩气富集研究，逐渐摸清了泥页岩发育和展布规律。以页岩厚度、有机质丰度、热演化程度、埋藏深度和硅质矿物含量为主要评价参数，优选出南方海相和四川盆地为页岩气勘探有利区。通过一系列研究和钻探评价认为：川东南地区志留系龙马溪组富有机质页岩分布面积广、厚度大、有机质丰度高、含气性好，具有良好的页岩气形成条件。自此四川盆地页岩气勘探开始向川东南地区志留系龙马溪组聚焦，深化涪陵焦石坝页岩气藏地质研究，进一步明确页岩气藏特征和页岩气开发的重点层系作为重点，从找规律入手，优化页岩气微观评价预测，积极开展涪陵页岩气构造特征、层系沉积特征、地化特征研究，在此基础上，2011年9月，在焦石坝部署了焦页1HF井，并获成功。总之页岩气理论的突破、气藏认识的深化，为抓好开发试验，实现页岩气商业性开发奠定了理论基础。

攻关核心技术。涪陵焦石坝地区地表地质条件复杂，溶洞多、暗河多、裂缝多，浅层气多、地层出水，易发生井漏、井喷，针对涪陵焦石坝地区勘探程度低的情况，开展了包括水平井优快钻井技术、长水平井段压裂试气工程工艺技术以及“井工厂”钻井和交叉压裂的高速高效施工模式的协同攻关，形成了水平井簇射孔、可钻式桥塞分段、电缆泵送桥塞、连续油管钻塞等配套工艺技术。

根据龙马溪组有机质类型好、孔隙发育、含气性好、可压性强的特点，改变了以往压裂的思路和做法，以树状裂缝为出发点，不断探索适合焦石坝地质特点的压裂工艺，压裂排量逐次增大，液量根据井眼规模该大就大，砂比根据地质需要合理增减，形成了“主缝加缝网”的压裂工艺理念和三段式压裂液体系、三组合支撑剂体系，有力提升了压裂质量。其中焦页12-4HF井成功完成了2130米水平段、26段超大型压裂，创造了国内页岩气水平井井段最长、分段数最多、单井液量最大、单井加砂量最大等新施工纪录。同时研制并成功应用了抗180摄氏度高温低摩阻强携砂油基钻井液，实现了同一平台两井交叉钻完井作业，具备了“一台六井式”井工厂标准化设计能力，编制了13项页岩气工程技术标准，为页岩气经济、有效开发提供了有力技术保障。

加强国产压裂装备和完井工具的研发制造，页岩气商业开发的装备和工具研发取得重大进展。2013年3月，自主研制的3000型压裂车，代表了压裂装备技术世界先进水平，已在涪陵焦石坝地区批量投入使用。设备各项指标达到设计要求，满足了“连续施工、大负载、长时间”的页岩气压裂需求，技术水平、安全可靠性和自动化水平大幅提升，为深层页岩气开发提供了压裂装备保障。其中高压系统检测设备、气密封检测设备的研发生产，有效保障了施工生产。自主研发的安全泵送易钻电缆桥塞也已取得成功，并在现场试验中实现了桥塞簇射孔联作工艺，与国外水平相当，具备了工业化应用条件。该项技术彻底打破了国外专业化公司在非常规油气开发领域的技术垄断，有效降低页岩气等非常规油气开发的成本，也为开拓非常规油气市场打造了尖端武器。

在页岩气勘探开发中还注重优化管理模式、最大限度保护环境

优化管理模式。在涪陵页岩气田开发实践中，中石化注重探索建立适合我国页岩气勘探开发的管理模式。由集团公司油田事业部高效协调，采取会战管理体制和机制，实行重大问题集中决策、统一协调、统一指挥，通过有效组织管理，使自身的各方面优势得以充分发挥。在勘探研究方面，由勘探南方分公司、江汉油田、华东油气分公司、西南油气分公司等单位抽精兵强将组成联合攻关团队承担科研任务，分工明确，责任清晰，成果共享，难题共克，形成了对该区页岩气理论的新认识和开发试验的技术思路，确保了涪陵焦石坝地区勘探开发井成功率100%。在钻井施工方面，江汉石油工程公司、中原石油工程公司等队伍共同开展技术攻关，借鉴国内外成熟经验，摸索钻井新工艺、新流程，在钻进施工中取得了包括防漏失、防井塌等一系列技术突破。在地面工程建设方面，各单位共同研究地面工程建设方案，落实施工进度，严格按照设计方案的质量要求进行建设，实现了各项工程施工高起点、高水平推进。在试采工程建设方面，江汉油田与江汉石油工程公司、石油工程机械公司、中原石油工程公司、石油工程技术研究院及相关院校紧密配合，加快工作节奏，用最短的时间完成了土地征用、工农关系协调、试采方案编制、技术准备等工作，采取边建设边试采方式，实现从测试到投产的无缝衔接。

涪陵页岩气田建设注重引入竞争机制，采取市场化运作模式，将资质高、业绩优、信誉好的队伍引入工区，促进了提速提效，确保开发质量和效益。对申请进入工区页岩气施工的300多家国内外施工单位，通过建立公开、公正、规范的市场运行体系，严格按照“优胜劣汰”原则，对施工队伍整体素质进行审查，采取公开招投标、合同审核等多种措施，为240多家合格施工单位发放市场准入。

强化安全环保。中石化在页岩气开发过程中，坚持资源开发与生态保护并重的原则，最大限度保护环境。一是水资源合理利用。针对页岩气开发压裂用水量较大的特点，利用当地工业园现有供水设施从乌江提水保障压裂施工，避免影响当地生活、生产；钻井液、压裂液等做到循环利用减少耗水量。二是最大限度降低污染。在井场建立油基钻井液回收中转站，实现了油基钻井液的完全回收、重复利用和无害化处理，有效保护环境；钻井岩屑、污水集中回收处理，工业“三废”零排放。三是最大限度减少环境影响。及时完成对环境敏感目标的影响评价，并注重对生态的保护和修复；增加导管下深，封隔浅层地下水；严格区分永久占地与临时占地，施工完成后临时占地全部恢复原貌。

为了保证安全生产、保证环境和生态不受破坏，勘探南方分公司在勘探初期就提出了“勘探发现是第一要务、安全环保是第一责任”等安全环保工作理念，并将这些理念体现在施工设计、承包商管理、监督检查、风险管理、应急建设、责任追究和教育培训等工作措施中，实现安全勘探和绿色勘探。编制了涉及安全、环保、职业健康管理，以及钻井、试气作业等多方面内容专业技术标准。针对焦石坝地区地下溶洞众多，暗流纵横，地下水系发达且埋藏浅，是当地居民的主要饮用水源的情况，在页岩气勘探开发中，将水资源的利用和保护作为环保工作的重点。为了避免页岩气勘探开发过程中产生的废水污染地下水，在确定井位前，由专门的水文勘测队对地下100米内暗河、溶洞的分布情况进行精确勘测，然后按照既能满足地质条件又能避开暗河、溶洞的要求确定井位。钻进到地下水层时，一律用清水钻进；钻过地下水层后，用套管将水层严密封固。压裂返排液则通过技术处理达标后，被重新配制成压裂液，用于下口井施工，实现循环利用。不断总结环保经验，全过程控制各类污染源。各施工单位对钻井、试气废物排放实行总量控制，采取污水重复利用和节水减排措施，有效减少了污水产生。工区所有井场按照最严格环保标准建设污水池、清污分流沟、截水沟等设施，经过防渗承压实验后方投入使用。

商业地产营销策划书

商业地产营销策划书 （一）

我们不得不承认的是当前商业地产营销策划中的确存在很多的缺陷和不足，如果不积极进行改善和调整的话，势必会影响到商业地产行业的健康发展。因此积极探究当前商业地产营销策划中的问题和对策，显得尤为必要。

一、当前商业地产营销策划中存在的问题

通过对于当前商业地产营销策划工作情况的调查来看，当前商业地产营销策划不合理存在深刻的原因，如果不积极进行改善和调整，将直接影响到商业地产营销策划工作效能的发挥。具体来讲其主要体现在以下几个方面：

1、商业地产营销策划的出发点失准商业地产营销策划的出发点失准，是现阶段很多商业地产开发商容易犯的错误。其主要体现在以下两个方面：其一，过分的相信销售业绩与广告营销之间的关系，觉得只要地产营销策划做得好，就可以保证比较好的销售成功，在这样错误的思想意识下就有越来越多的商业地产开放商开始在营销策划上投入更多的资金，这种忽视了营销效能的做法，是很不合理的；其二，当前商业地产营销策划方案的卖点缺乏特色，过度的炒作，常常出现营销内容与实际商业地产产品特点不吻合的情况，这种偏离实际的营销策划方案往往也是难以起到理想的宣传效果的，以概念炒作为例，很多时候都是徒有虚名，时间一长就引起消费者的反感，是起不到任何营销效果的。

2、商业地产营销策划的能力很不足商业地产营销策略的能力不足主要表现在策划方案比较陈腐，缺乏实际的竞争能力。通过对于实际的商业地产策划方案的情况归纳来看，营销策划缺乏新元素，不具备创新精神，多数情况下都以同质化的方式来进行营销，无论是取材，建筑外心，还是建筑特色，都以成词滥调来进行宣传。当然这不仅仅与当前商业地产产品开发创新机制不健全，商业地产建筑时尚元素，现代化装修理念还在被大家慢慢接受的社会背景存在一定的关联，但是其主要的还是内因，那就是商业地产营销团队策划的能力不足，难以结合不同的产品，实现有针对性的商业地产营销策划。

3、商业地产营销策划的准备很欠缺完善科学的商业地产营销策划方案的形成，往往需要做好充足的准备工作，那就是市场调研工作的开展。但是实际上很多营销策划部门在确定策划方法的时候，并没有做好充足的市场调研的工作。具体表现为：以单一调查的方式去开展，忽视了楼盘规模，出现随意取值，以偏概全的情况，策划的宣传内容往往没有将楼盘的全部信息展示出来；策划方案程序化，机械化，脱离楼盘实际情况，忽略消费者消费能力，过度强调楼盘的高档性，出现了策划盲目性的情况。

二、商业地产营销策划问题的解决策略

1、树立正确的商业地产营销策划理念树立正确的商业地产营销策划理念，简单来讲，就是正确审视营销广告的效能，看到其积极效能的同时保证将广告做的有针对性，而不是实现其与实际销售业绩之间的挂钩。为此需要积极做好以下几个方面的工作：规避策划炒作的现象，避免盲目炒作，实现广告成本的控制和管理，保证广告投入效能的合理发挥；树立实事求是的基本原则，从消费立场出发，做到广告策划内容的真实性，和策划方法的针对性，保证给予消费者最理想的信息资讯。

2、打造专业的营销策划团队专业化的营销策划团队，也是解决当前商业地产营销策划问题的关键所在。为此我们需要做好的工作为：其一，立足提升在职营销策划团队成员业务素质，积极开展专业化的营销策划培训，使得其不断接触全新的营销策划知识，以不断提升自身的营销策划能力；其二，建立健全营销策划方案的评价机制，实现营销策划方案与消费者感兴趣程序，消费者参与程度，实际销售业绩之间的融合，实现对于具体营销方案的考核，由此实现对于对应营销策划方案人员的奖励和惩罚，以最大化的激发营销策划人员的工作积极性。

3、实现科学的`营销策划定位做好充足的营销策划准备工作，是保证营销策划定位科学性的关键所在。为此需要做好以下几个方面的工作：首先积极做好市场调研工作，收集和整理最前沿的市场数据，全面了解消费主力和能力的基础上，实现对于建筑前景的预测；其二，在预测报告的基础上，实现对于商业地产产品金正能力的评估，并且借助计算机信息技术，实现具体数据网络体系的构建，为制定营销策划方案做好夯实的数据基础；其三，界定商业地产的目标消费群体，对于其收入情况，购买力状况进行分析，由此明确不同阶层的消费需求，由此去确定其户型需求程度，在此基础上实现对于消费目标的界定。

三、结束语

从理论上来讲，商业地产营销策划方案应该以客户市场需求为出发点，树立整体营销意识，保证营销策划与销售情况保持一致，进而使得商业地产营销策划方案能够如实的实现开发项目的经济效益。

商业地产营销策划书 （二）

一、计划概要

针对枣阳光彩产业城一期标铺、家居大卖场、小商品城2015年需回款3亿元的销售目标，制定如下市场分析及销售计划。

二、机会与问题分析

项目以百盟集团为背景，拥有充足的商业支持力以及丰富的专业市场运作经验。也得到了市场和枣阳人民的一致认可，这点从第一次开盘能达到1400多组认筹中就足以证明。

1、机会与挑战分析

基于襄阳百盟的影响力，枣阳人民对百盟是抱有很大希望、对于百盟产业城的顺利开业也是充满期待的。但由于几年来，枣阳市先后出现枣阳万象城、汉城等模仿百盟的商业模式先后面世，带走了一批投资户及自营户，但由于他们的不专业、不负责任，也伤害了一批投资户及自营户。我们现在要做的就是找回客户的信心，然他们重新回到百盟的怀抱。

2、优势与劣势分析

枣阳百盟光彩产业城从地段、规模、规划、物流、仓储、办公配套以及政府支持力无论是枣阳还是襄阳，甚至武汉都是独一无二的。但目前在项目整体包装、推广上面，并没有将项目本身大气、航母般的气势诠释出来。对于一个近百万方的超大项目，几个板块同时启动，无论是规划、施工、宣传、策划、人员等都是极大的挑战。在3个多月，103天的时间内完成3亿元的回款不是问题，但目前市场的预热、形象的出街、沙盘模型的制作、各媒体资源的确定、蓄客、各种政策的制定及人员等等工作都没有启动，要完成3亿元回款的目标，在目前看来，困难是巨大的。

3、问题分析

截止到今天总共认筹112组，离10月28日开盘仅有33天时间，按现在平均每天3、4组的来访量，到10月28日可增加105组新客户来访。70%成交率，可增加74组认筹。加上之前的累计认筹189组。认筹全部认筹也才增加105组认筹，按照70%的转筹率，可完成实际成交132组，50万/套，开盘可完成6598万销售额。这是经过半年时间的准备才达到成绩。如果想在短短3个月时间时间完成近5个亿的销售额，3个亿的实际回款，按目前的来电及来访量显然是不行的。完成的开盘商业地产一般都遵循“销售未动，招商先行”的原则，目前已经签订的商户也是投资客以及自营客比较关心的。公布已进驻的商户信息，不管是对招商、还是对销售，都可以起到积极的推动作用。

三、目标

1、财务目标

一期标铺、小商品城、家居大卖场年内完成销售额5亿元，完成回款3亿元

2、市场营销目标

一期标铺剩余可售近500套，全部销售可完成2、5亿元销售额，可完成实际回款1、5亿元。小商品城以及家居大卖场两个板块须完成2、5亿元销售额，完成实际回款1、5亿元。反推成交套数为1000户，完成认筹1428组，完成来访2040组，按103天的周期，平均每天接待新客户来访20组。分为三个卖场同时接待，每个卖场每天接待新客户来访7组。

四、市场营销策略

目标市场：枣阳市高收入家庭、个体户、公务员，年龄在35--55岁之间。产品定位：低风险、低投入、高回报纯商业地产投资项目。价格：价格稍高于市场水平。

配销渠道：

1、通过专业广告公司，对项目整体进行从新包装(包括户外广告、报纸广告、海报、楼书、宣传单张、折页、纸杯、手提袋等等)销售物料的设计制作。

2、通过专业的商业策划公司，对项目定位、推广、营销、各类宣传活动的方案的制定。

3、成立一支精英的销售及招商团队，招商与销售相结合，客户资源利用最大化。

4、服务：提供全面的商业物业管理。

广告：

1、针对10月28日一期标铺的开盘，设计一套新的广告画面及文案，着重宣传超大的商业航母，给客户提供最大的商业保障。

2、针对即将面的家居大卖场和小商品城，设计一套品牌型的广告画面，在逐步更换主题卖场、炒作、认筹、开盘等画面。

五、行动方案

1、10月10日前完成商业策划公司及广告公司的签订。

2、10月10日前完城各媒体资源的整合及筛选( )

3、10月18日前完成第一批广告画面的设计并制作发布

4、10月18日前分别完成家居大卖场及小商品城人员到岗经理及以上级别2人，销售及相关人员6人，共计18人。

5、10月20日前家居大卖场、小商品城接待点完成装修以及前期销售物料及道具，交付使用，开始进入前期蓄客期

6、10月30日家居大卖场或小商品城开始接受客户诚意登记(认筹)。

7、11月中下旬视认筹情况确定时间开盘

8、12月上旬家居大卖场或小商品城开始接受客户诚意登记(认筹)。

9、2014年1月中下旬视认筹情况确定时间开盘

10、11月10日前，一期标铺开始诚意登记

11、12月30日前，一期标铺视认筹情况确定时间开盘

六、控制

按照以上行动计划，每个月都有一次开盘活动。推出的产品过于可能对于自营户有区别，但对于投资户，几乎是一致的的。要想每个板块都能完成开盘的销售任务，且不至于让客户无所适从，我们只能制造产品的差异化，尽量填补不同客群的不同投资需求。

商业地产营销策划书 （三）

本工作计划包括宗旨、目标、工作开展计划和计划评估总结日计划，等五部分。

一、宗旨

本计划是完成销售指标100万和达到小组增员10人。制定本计划的宗旨是确保完成指标、实现目标。

二、目标

1、全面、较深入地掌握我们“产品”地段优势并做到应用自如。

2、根据自己以前所了解的和从其他途径搜索到的信息，搜集客户信息1000个。

3、锁定有意向客户30家。

4、力争完成销售指标

三、工作开展计划

众所周知现代房产销售的竞争，就是服务的竞争。服务分为售前服务、售中服务和售后服务，而我们房产销售也是一种“服务“，所以前期工作即就是售前服务更是我们工作的重中之重。正是因为如此，我的工作开展计划也是围绕“售前服务”来进行。

1、多渠道广泛地收集客户资料，并做初步分析后录入，在持续的信息录入过程中不断地提高自己的业务知识，使自己在对房产销售特点掌握的基础上进一步的深入体会，做到在客户面前应用自如、对答如流。

2、对有意向的客户尽可能多地提供服务(比如根据其需要及时通知房原和价格等信息)，目的让客户了解房源和价格，在此基础上，与客户进行互动沟通。

其次给客户一种无形的压力，比如：房源紧张，价格要上涨，等。挑起其购买欲望。

3、在用电话与客户交流的过程中，实时掌握其心理动态，并可根据这些将客户分类。

4、在交流的过程中，锁定有意向的客户，并保持不间断的联系沟通，在客户对我们的“产品”感兴趣或希望进一步了解的情况下，可以安排面谈。

5、在面谈之前要做好各种充分准备，做到对房源，面积，单价等了如指掌。

6、对每次面谈后的结果进行总结分析，并向上级汇报，听取领导的看法。克服困难、调整心态、继续战斗。

7、在总结和摸索中前进。

四、计划评估总结

在一个月后要对该月的工作成果、计划执行情况做一次评估，总结得失，为下个月的工作开展做准备。

如何用文化来打造商业地产新模式 丰富特色业态布局

一、以文化为引擎打造新模式

（一）以城市文化来优化商业地产的建筑

城市建筑是篆刻城市历史、传承城市文化、体现城市个性的最重要载体。从世界其他国家的成功项目来看，建筑形式及风格特色首先了决定商业地产（专题阅读）项目对消费者吸引力的大小。作为彰显城市商业活力、促进城市经济发展的商业地产，其建筑的规划与设计应该秉承建筑传承城市文化的深刻思路而进行。

1.提取传统文化元素

采用组合设计，形成与传统协调的现代建筑风格。对商业建筑形式、色彩、体量合理引导，通过历史和现实的外观设计结合，使商业建筑既有历史的回溯，又有商业的现代感，给人们带来全新的感受。

从传统中提取满足现代生活的空间结构。从建筑布局和细部处理等多个方面，技巧性进行传统建筑形态语言的运用或变异，赋予商业建筑在现代物质技术条件下新的活力。例如上海金茂大厦，就是提炼了中国古代“塔”的形意，外形柔和的阶梯韵律，勾出了刚劲有力的轮廓线。

2.保留传统建筑风格及城市标签

老建筑改建在当今是一种国际性潮流，并具有强劲的生命力。企业可以将保护性开发作为核心，注重保护城市的传统建筑，移植城市文脉的精髓，设计出兼具传统和时尚的商业地产，“立新”而不必“破旧”。

保留城市文化特色的建筑。运用城市的个性化、人文化文脉符号，对原有历史建筑的外观立面、细部和空间的尺度进行修复，使得新生商业地产具有熟识的文化面孔。

改造或修复城市文化标签。通过剖析城市的文化内涵，筛选保留城市不同时代的文化标签，并对其进行艺术改造和修复，如港口城市的码头、历史城市的古钟等，运用富于时代感的外观设计，选取柔和而亲切的颜色搭配，赋予简单的造型一个穿越时空的内涵。

（二）塑造文化主题来创新商业品牌

一流商业地产卖主题文化与理念，二流商业地产卖位置与服务，三流商业地产卖低价与折扣。目前我国多数商业地产企业对商业地产项目的开发仅仅局限在招商环节，功能定位大都千篇一律，缺乏个性，但殊不知“主题特色”才是商业地产项目成功运营的基础。只有主题明晰，统一经营、统一规划、统一形象才能落到实处。

MALL的主题规划是关键。商业地产开发企业应该摈弃传统的商业地产开发思路，针对每一个项目类型，在定位环节就注重个性的发掘与培育，通过以塑造文化主题为基石，不断升级商业地产项目的品牌定位，使之呈现出独特的个性、丰富的想象力与持久的生命力。

1.兴建文化创意型商业

随着科技信息化时代的到来，越来越多的消费者希望在繁华的闹市中，有一方丰富自我知识的文化净土，由此催生了文化创意型商业地产（专题阅读）的繁荣，如江苏文化创意产业基地、湖南的湘绣城、北京的第三极文化中心等等。根据对未来商业发展趋势的把握，开发企业应该充分利用资源优势，进行文化创意型主题商业中心的开发，倡导“知识性休闲，文化性消费”，兴建文化创意型商业中心的产业配比。

（1）选择特色产业，明确商业中心定位：根据城市文化发展和项目情况，开发商针对性选择主导文化产业做项目发展的支撑。如联合全国知名出版社和连锁书店打造“主题文化书城”，根据区域战略规划配合政府兴建“艺术文化展览中心”等。同时通过引进主力旗舰店，确定商业中心的核心价值和发展规划，从而形成强大动力源，带动巨大客流。

（2）配套相关产业，促进相关产品与服务的集中：引入多家世界著名文化连锁品牌以及和文化创意相关的文化用品形象店、文化精品概念店，并配套一定体量的文化主题类餐饮店和影剧院，进而形成一个以文化产业为支撑的有较强竞争力的主题商业集聚区。

（3）举办主题文化活动，丰富商业中心内涵：结合商业中心的主题，举办读书文化节、民间艺术风情节，各种主题的沙龙、讲座等，为人们带来商品以外的文化饕餮大餐，满足高知识人群旺盛的文化性消费需求。

2.打造多元时尚文化商业街区

当前体现本土文化认同和生活方式的商业街区，如香港兰桂坊、上海新天地、南京1912等，已经被广泛认为是更具亲和力和更可持续发展的经典模式。商业地产开发企业可以充分借鉴这一发展模式，兼容并蓄，在有一定历史文化底蕴和传统特色的区域地段，注入“文化、休闲、创意”元素，策划改造成为具有“国际性、文化性、时尚性”的休闲娱乐场所，以特定文化做背景打造时尚商业街区，让传统历史文化与现代文明得以融合。

（1）以特定文化作背景：经典商业项目都有特定的文化背景，如上海新天地象征着海派文化，而南京1912则体现着民国文化。企业应充分挖掘原有自然条件之外能对项目价值产生影响的历史、社会和文化因素，选择最能表现地域历史积淀的特定文化作为项目文化背景，打造经典项目。

（2）定位高端与时尚：引入音乐、动漫、艺术产业等，将国际最时尚生活方式本土化，支持本土时尚创意力量的集合发展，通过具有创意性的购物、餐饮、娱乐、休闲、体育、会展、旅游等场所，建树和传播时尚，引领时尚消费经营

3.开发人文概念型shoppingmall

在原有传统开发模式上，不断对shopping mall进行文化概念的创新，提升整个商业项目的品质与文化底蕴。

（1）关注区域规划：获取城市核心发展地段的土地，满足shopping mall优越的地段、交通、商圈配套的基本要求。

（2）确定“都市艺术生活”的文化理念：以“都市艺术生活”为主题，艺术、人文、自然三大核心元素合而为一，把艺术欣赏、人文体验、自然绿化与购物消费完美结合，引领人们独一无二的文化休闲享受。

（3）拓展文化辐射范围：针对客户群进行细分，逐渐扩大影响力和吸引力。将购物中心的标准模式向人文概念型模式推进，最终带动一个区域乃至城市的经济与文化发展。

（三）构建文化空间丰富业态布局

文化主题的形成要以文化空间为载体。进一步突破传统以购物中心为代表的商业地产发展模式，在不同的商业地产项目文化主题定位基础上，通过构建各种不同的文化生活空间，丰富与完善各种不同商业地产项目的业态（专题阅读）布局，注重文化性格的塑造。

1.进行特色商业空间设计，形成具有鲜明文化主题的空间环境

商业地产（专题阅读）不是钢筋水泥的简单组合，而是富有强烈商业空间设计感、具有鲜明文化主题的空间环境。企业需要巧妙融入自然景观元素与特色艺术元素，充分考虑人们对于商业地产空间功能与艺术人文的审美需求。

（1）开放式园艺景观：在商业地产中大规模引入自然元素，室外采用垂直绿化、中心绿地，室内中庭和回廊进行盆景布置。运用大面积绿化墙和园艺图案，展现城市所在的历史文化标志，赋予商业项目浓郁的人文自然空间。

（2）留设特色艺术空间：室外广场综合运用雕塑、园艺、灯光等多种方式渲染艺术氛围，定期配合举办城市的文化活动与展示活动。室内创造专门空间用于文化展览，每期展览都设立主题，可以是艺术摄影、儿童绘画，也可以联合商家举行美食品鉴活动。

2.拓展商业服务功能，增加文化性、知识性的体验空间

在业态（专题阅读）组合上，坚持商业创新，突破以“购”为主的传统业态组合，引入新型业态，增加文化性、知识性的体验空间，以满足人们除购物之外的文化、休闲、娱乐等多种需求。

（1）突破以“购”为主的传统业态组合：调研数据显示，大城市商业场所的客流有65%以上是为了娱乐旅游和休闲。以城市综合体为例，开发企业可以引入剧院、影院、会展、博物馆、动漫、健身等非购物业态，打造文化性、知识性的体验空间。

（2）把“文化、休闲、体验”等作为商业吸引要素：围绕各种吸引要素组合业态，通过引入书吧、艺术展览、茶室、情调休闲吧、布吧、陶吧、创意精品店、酒吧等充满文化与品味的休闲业态，从而形成一个集文化、艺术、休闲和购物于一体的人文风尚汇。

二、以文化为引擎的运营

（一）借文化培育以升级商业项目的运营

企业可以考虑围绕统一文化主题进行统一招商，确保业态布局主题突出、结构合理、品质优秀。同时注重长线经营，进行文化氛围的长期培育，平衡消费者对物质与精神的双重追求。

1.维护统一文化主题形象，进行统一招商

要完成理想的以文化为特色的业态布局，有赖于前期的招商推广是否围绕统一文化主题定向进行。在招商过程中将坚持宁缺毋滥、优中选优的精细原则，围绕统一文化主题进行统一招商，确保业态布局主题突出、结构合理、品质优秀。

围绕文化主题进行定向招商，特殊商户给予招商优惠。结合“以点带面、特色经营”的功能定位，针对具有较高文化、艺术、科技含量的商家，将对其给予优惠政策，确保商业项目的文化主题得到充分体现。

2.开展主题文化营销，注重文化氛围的长期培育

做好招商推广对于商业项目的持续发展只是万里长征走了第一步。注重商业项目的长线经营，奉行养鱼政策，并在此基础上，注重文化氛围的长期培育。

紧扣商业主题文化，展开立体传播：提炼商业主题文化精髓或闪光点，并将其融入到包括宣传材料设计、现场推广、回访等营销的每个环节。开展立体传播，包括通过与电视频道、时尚杂志及门户网站等进行合作，开展与具体商业项目文化主题相切合的娱乐节目、电影宣传等系列活动，既可以让商铺投资者及消费者参与互动，又可借助电视、杂志、网络等传播渠道扩大项目的文化辐射范围。

定期展开跨界文化推广活动，满足消费者的文化诉求：定期通过与文化界、艺术界、学界、产业界等相关领域的知名企业或知名人物联合，举办与商业文化主题相关的诸如绘画雕刻、影像互动、艺术鉴赏会、派对及音乐会等高品质文化活动，以带给特定消费群体在视觉与听觉上的文化盛宴。

（二）增强人性化提升商业管理服务

购物中心强调“人文关怀”是对人本身的一种尊重。以倾注人文关怀为目标，“软”“硬”兼施，营造宽松的经营环境，提升商业地产（专题阅读）的物业服务，以人性化、细节管理、定制服务为软性竞争力。

1.创造“零干扰”环境

营业场所设计和安排以及设备设施和宣传资料的准备，要从消费者的实际需要出发，以是否有利于消费者的消费、休闲方便为依据和出发点，真正做到“以人为本”，创造“零干扰”环境：

通道“零干扰”：商场的行走通道宽敞且畅通，不被展台、X展架、植物等物品所堵塞，同时能够为残障人员提供专用通道。

指示“零干扰”：针对顾客习惯于逆时针行走的特点，本着“标识”本身就是服务的原则，依行走路线合理设置指示牌，指明出入口、安全门、洗手间、电梯等设施的位置和行走的方向，等等。

卫生“零干扰”要求清洁人员必须穿着大方得体的服饰，拿着尽可能小的清洁工具，随时清理地面的垃圾和水迹，特别是电梯轿厢和洗手间的清洁应该指定专人负责，等等。

2.做好对消费者的关怀关爱和周到服务

坚持细节化管理服务的三个层面：

（1）预留休息空间：尊重消费者休憩、停留的需求，如在商场内部，每隔一定空间距离，设计一些人性化的长椅，在中庭处，设立环型的休息椅，满足顾客休息的需求。

（2）注重细节营造：如在地下停车场，用不同颜色把不同停车区域区分开来，让停车购物的消费者容易找到停车处；地下停车场进入购物中心的入口装饰暖色调的灯光，给准备购物的消费者一种温馨的感觉。

（3）扩大便利服务：如提供自助电脑、商务文印、雨天应急伞、擦皮鞋、洗衣、寄信、寄存物品、小孩托管、宠物托管、上门服务、银联取款机、自动售货机、免费供应饮料等。

3.与商户和顾客之间进行有效互动与交流

搭建商业地产（专题阅读）项目和商户、顾客消费者互动交流的平台，保持与消费者之间的一种平等融洽关系，在强化与两者之间的互动交流同时也可以通过这种方式对商场的管理人员和商户、商品等进行合理有效的监督，从而不断改进不足，不断提高服务质量。

（1）搭建多方位服务平台：在商业地产项目中设置现场、电话和网上的服务台，利用面对面、电话和网上服务的方式进行谈话交流，收集消费者对各种商品、商户及服务的意见，建立起促进和发展双方互动交流的平台和渠道，以保证每时每刻接受顾客的咨询和意见，及时予以解答。

（2）注重软环境营造，提高人文素养：高品位的管理人员是商业地产人性化服务落到实处的根据保证。企业对商业地产项目的管理人员选择，应充分重视其综合素质和服务素质，把人文素质放在首要位置，懂得如何站在承租商家和消费者的角度着想，懂得如何通过细节服务让商家和消费者满意。