商务商业用地难以预测的原因不包括（ ）。

商务商业用地难以预测的原因不包括（ ）。

A 、该类用地对市场的需求最为敏感，变化周期较短

B 、商业服务功能大量存在于商业-居住、商业-工业等复合型土地使用形态中

C 、难以以城市人口规模作为预测的依据

D 、商业服务活动的“量”反映在商务商业用地的面积上

参考答案:

【正确答案：D】

商务商业用地难以预测的原因不包括商业服务活动的“量”反映在商务商业用地的面积上。

简述影响商业用地的区域因素

一般影响商业用地的区域因素有很多方面，包括区域位置级别、商业繁华程度（商圈状况、商业条件、周边主要业态）、对外交通条件（通达状况、便捷程度）、公共服务设施（和商业相关的公共服务设施）、基础配套设施（水电气通讯等）、环境质量水平（人文、自然、污染）、城市规划限制、其他因素等，供参考。

商业区位的商业区位优劣的标准[1]

商业区位的优劣，首先取决于土地的自然条件、资源状况以及由自然条件和资源状况组成的环境条件，其中也包含着人文环境条件。由于这些条件是自然形成的，所以称为自然区位因素，它是形成和决定土地区位的最基本的因素。

商业区位的优劣，其次还取决于商业企业与市场的远近、运输时间的长短和运费的高低，即转移成本。我们将位置之问的运输成本称之谓转移成本。外在转移成本是可以用现金计算的，它等于某被运送物品每单位距离的运输成本，加上在路上所花的时问成本。这种转移成本容易确定，但隐性转移成本则难以确定。例如在某地选择商业用地，就必须考虑到商业区位的辐射范围大小，及商品的转移成本。同时必须考虑交通便捷以及顾客选用交通工具的方便程度，或是交通拥挤给人造成不愉快心情的成本。便捷的交通缩短了人们心理距离，土地价值也随之会得到提高。

商业区位的优劣，其三取决于商业交易区内人口密度、消费购买力以及潜在顾客的社会经济地位。商业交易区是指商业企业所能辐射之范围。离商店越近对顾客的吸引力越强。在商业区内商店距行人流量的距离及对行人流量的角度不同，其租值也会相差甚远。另外商店集中程度的差异，将导致同一城市内多个不同地段具有不等的租值。在商务中心区域内，由于消费者的多元购买力，使各类商店彼此连接为成片的商业企业，从而对消费者更具有吸引力。不同区域内居民的消费购买力和潜在顾客的经济社会地位，同样决定了不同区位商业租值的水平。租值越高产租能力越强，其商业用地区位则越佳。作为商业地租实体的超额利润是与商业企业所处位置、所决定的顾客密度(人次/m 、小时)及其营业额成正比的。随着城市建设和旧区改造步伐的加快，老城厢“城市空心化”现象日益突出。原住居民纷纷外迁，消费人群结构发生变化，影响了原有商业区位的优势，改变了原有商业服务功能。对此我们在选址时必须有一个较清醒的认识。

商业区位的优劣，其四取决于区域内经济集聚效益的大小和发展潜力。集聚效益是指各种群体和个人在地域空间上集中所产生的经济效应。集聚效益可以分为两部分，一是企业内部的规模经济效益，二是企业外部的集聚效益，它包括区域化经济效益和城市化经济效益。在特定的城市、区域空间内，这个特定的商业企业所享受到同类企业的数量和功能带来的经济效益，以及城市、区域提供的各种专业化分工服务和基础设施等补充所带来的经济效益。就一般来讲在城市的商务区内，集中有商业、银行、保险、咨询、服务、运输、旅游等行业和大集团公司，这种大规模集中所带来的专业化和分工协作，相关产业迅速发展所带来的影响，各种专业人才和专家汇集于此，熟练劳动力供给充裕，筹资融资便捷，获得市场信息等特种资源费用低廉，减少信息的不确定性等等。由此可见企业外部集聚效益主要产生于各企业在城市土地所处的位置。其所处的位置优越，所获得企业外部的集聚效益就大。