根据《物权法》，建设用地使用权自（ ）之日起设立。

根据《物权法》，建设用地使用权自（ ）之日起设立。

A、取得建设用地使用权证书

B、建设用地使用权登记

C、建设用地使用权登记信息公示

D、建设用地使用权登记信息公开

参考答案:

【正确答案：B】

不动产物权登记设立；动产物权，交付设立。

设立建设用地使用权应当符合什么要求

【法律分析】：设立建设用地使用权，应当符合节约资源、保护生态环境的要求，遵守法律、行政法规关于土地用途的规定，不得损害已经设立的用益物权，并应当向登记机构申请建设用地使用登记。

【法律依据】：

一、《物权法》第一百三十九条规定,设立建设用地使用，应当向登记机构申请建设用地使用登记。登记机构应当向建设用地使用人发放建设用地使用证书。

二、《民法典(第二编 物权)》第三百四十六条,建设用地使用权的设立原则，设立建设用地使用权，应当符合节约资源、保护生态环境的要求，遵守法律、行政法规关于土地用途的规定，不得损害已经设立的用益物权。

注：自《民法典》2021年1月1日起生效后，以上【法律依据】变更为《中华人民共和国民法典第二编 物权》第三百四十九条 。

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求企业管理人员“五五”普法考试试卷用答案

1. 下列属于《物权法》中所称“物”的是（ C ）。 A外观设计 B月球 C 商品房 D 大气层

2. 下列财产中，只能属于国家所有权客体的是（ C ）。 A 土地 B 房屋 C 矿藏 D 船舶

3. 下列属于《物权法》所规定物权的是（ D ）。 A 租赁权 B 人役权 C 永佃权 D 地役权

4. 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，其生效时间始于（ A ）时。

A 合同成立 B 不动产交付 C 物权登记 D 占有不动产

5. 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请（ A ）。 A 更正登记 B 异议登记 C 预告登记 D 初始登记

6. 预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，（ C ）。 A 发生物权效力 B 登记机构认可就有效力 C 不发生物权效力 D 处分行为有效

7. 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起（C）内未申请登记的，预告登记失效。 A一个半月 B一个月 C三个月 D二个月

8. 因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求（ A ）。 A 确认权利 B 恢复原状 C 排除妨害 D 消除危险

9. 对决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修基金，改建、重建建筑物及其附属设施的事项，应当经专有部分占建筑物总面积且占总人数的比例都在（ B ）以上的业主同意。 A 二分之一 B 三分之二 C 三分之一 D 四分之一

10. 国家出资的企业，由（ D ）代表国家履行出资人职责。 A 国务院统一 B 全国人民代表大会统一 C 各级人民代表大会依照法律、行政法规规定分别 D 国务院、地方各级人民政府依照法律、行政法规规定分别

11. 业主转让建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分所有权，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利（ C ）。

A 消灭 B 不发生转移 C 一并转让 D 可以分开转让

12. 遗失物自发布招领公告之日起6个月内无人认领的，（ B ）。 A 为无主财产 B 归国家所有 C 归拾得人所有 D 仍归失主所有

13. 依我国物权法规定，下列属于用益物权的是（ D ）。 A 质权 B 典权 C 浮动抵押权 D 土地承包经营权

14. 土地承包经营权自（ C ）时设立。 A 村委会通过 B 政府部门批准 C 土地承包经营权合同生效 D 登记

15. 住宅建设用地使用权期间届满的，（ C ）。 A 自动终止 B 重新办理 C 自动续期 D 需要申请续期

16. 依《物权法》规定，既有所有权人又有用益物权人的，取得天然孳息的是（ A ）。

A 用益物权人，当事人另有约定除外 B 用益物权人 C 所有权人 D 所有权人，当事人另有约定的除外

17. 依《物权法》规定，建设用地使用权自（ A ）时设立。 A 登记 B 合同生效 C 合同订立 D 批准

18. 甲向乙借款，丙将自己所有的房屋抵押给乙，作为甲向乙履行债务的担保，在这一抵押法律关系中（C）是抵押人。 A甲 B乙 C丙 D甲和丙

19. 质权自（ A ）时设立。 A 出质人交付质押财产 B 质押合同订立 C 债务履行期届满 D 出质人转移质押财产所有权

20. 留置权人有权收取留置财产的孳息，孳息应当先充抵（ B ）。 A 债务 B 收取孳息的费用 C 利息 D 损害赔偿金

21. 依法成立的公司，以（ A ）为公司成立日期。 A 公司营业执照签发日期 B 发起人协议成立的日期 C 公司资本募足之日 D 报批日期

22. 依《公司法》规定，公司可以设立分公司，分公司（ D ）。 A 具有法人资格 B 依法独立承担民事责任 C 与子公司无异 D 不具有法人资格

23. 公司为公司股东或者实际控制人提供担保的，必须经（ A ）决议。A 股东会或者股东大会 B 董事会 C 监事会 D 职工代表大会

24. 公司股东会或者股东大会、董事会的决议内容违反法律、行政法规的，该决议（ D ）。 A 效力待定 B 可撤销 C 有效 D 无效

25. 有限责任公司股东可以分期缴纳注册资本，且全体股东的首次出资额不得低于注册资本的百分之二十，也不得低于法定的注册资本最低限额，有限责任公司的首次出资额最低应当为（ B ） A 六万元 B 三万元 C 十万元 D 十五万元

26. 中外合资有限责任公司的权力机构是（ B ）。 A 股东会 B 董事会 C 监事会 D 职工代表大会

27. 依《公司法》规定，有限责任公司首次股东会会议由（ B ）召集和主持。 A 最大债权人 B 出资最多的股东 C 董事会 D 总经理

28. 下列各项属于有限责任公司股东会职权的是（ C ）。

A制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案 B选举和更换由职工代表担任的董事 C对发行公司债券作出决议 D决定公司内部管理机构的设置

29. 下列事项属于必须经有限责任公司股东会会议代表三分之二以上表决权的股东通过的是（ B ）。

A 审议批准董事会报告 B 修改公司章程 C 发行公司债券 D 审议批准公司利润分配方案

30. 依《公司法》规定，我国的一人有限责任公司（ C ）。 A只准由法人设立 B只准自然人设立 C可以由自然人或法人设立 D也可由合伙设立

31. 国有独资公司的董事会成员中的职工代表由（ D ）选举产生。 A 股东会 B 董事会 C 监事会 D 公司职工代表大会

32. 股份有限公司采取募集方式设立的，注册资本为在公司登记机关登记的（ B ）。

A 全体发起人实缴的股本总额 B 全体发起人认购的股本总额 C 实收股本总额 D 认购股本总额

33. 依《公司法》规定，通过国务院或地方人民政府授权履行国有独资公司出资人职责的是本级（ A ）。

A 人民政府国有资产监督管理机构 B 人大常务委员会 C 人民法院 D 人民银行

34. 依《公司法》规定，下列各项中属于股份有限公司必须召开临时股东大会的情形的是（ C ）。

A持有公司百分之三以上股份的股东请求时 B董事长认为必要时 C董事人数不足公司章程规定人数的三分之二时 D监事会主席认为必要时

35. 依《公司法》规定，上市公司负责公司股东大会和董事会会议的筹备、文件保管以及公司股东资料的管理，办理信息披露事务等事宜的是（ B ）。

A 独立董事 B 董事会秘书 C 董事长 D 经理

36. 依《公司法》规定，股票发行价格（ A ）。 A 可以按票面金额 B 不得超过票面金额 C 可以低于票面金额 D 不能按票面金额

37. 下列各项中，公司可以不经过股东大会决议而收购本公司股份的是（ D ）。 A 减少公司注册资本 B 将股份奖励给本公司职工

C 与持有本公司股份的其他公司合并 D 股东因对股东大会作出的公司合并、分立决议持异议，要求公司收购其股份的

38. 依《公司法》的规定，监事会或董事会收到连续一百八十日以上持有百分之一以上股份股东的诉讼书面请求后，拒绝提起诉讼，且将会使公司利益受到难以弥补的损害的，该股东为了公司的利益直接向人民法院提起诉讼时，可（ B ）。

A 以公司的名义起诉 B 以自己的名义起诉 C 以股东会的名义起诉 D 以法定代表人的名义起诉

39. 依照《公司法》规定，公司分配当年税后利润时,应当提取利润的百分之十列入公司( A )。 A法定公积金 B任意公积金 C法定公益金 D资本公积金

40. 依《公司法》规定，股份有限公司股东大会决议解散公司时，清算组由（A）组成。

A董事或者股东大会确定的人员 B全体董事会成员C全体股东 D债权人

41. 依《证券法》规定，对全国证券市场实行集中统一监督管理的机构是（ A ）。

A 国务院证券监督管理机构 B 沪深证券交易所 C 证券业协会 D 证券服务机构

42. 证券业协会性质上是一种（ C ）。 A 证券监督机构 B 证券交易所 C 自律性组织 D 证券投资人

43. 依《证券法》规定，向累计超过二百人的特定对象发行证券，属于（D）。A不公开发行 B私募发行 C应当由承销团承销的发行 D公开发行

44. 依照《证券法》，以下关于公司公开发行新股的条件的叙述，正确的是( D )。 A 前一次发行的股份已募足，并间隔一年以上

B 公司预期利润率可达同期银行存款利率 C 最近三年连续盈利，并可向股东支付股利 D 最近三年内财务会计文件无虚假记载

45. 依《证券法》规定，证券公司将发行人的证券按照协议全部购入或者在承销期结束时将售后剩余证券全部自行购入的承销方式是（ C ）。

A 证券保荐 B 证券交易 C 证券包销 D 证券代销

46. 依《证券法》，向不特定对象发行的证券票面总值超过人民币五千万元的，应当（ B ）。

A 采取代销方式 B 由承销团承销 C 采取包销方式 D 由一个证券公司承销

47. 证券的代销、包销期最长不得超过（ C ）。 A 四十日 B 五十日 C 九十日 D 八十日

48. 依《证券法》规定，股票发行采取溢价发行的，其发行价格由（ D ）确定。

A 国务院证券监督管理机构 B 证券交易所 C 发行人与证券交易所协商 D 发行人与承销的证券公司协商

49. 根据我国《证券法》的规定，证券在证券交易所上市交易，应当采用（ D ）。

A 拍卖方式 B 公开的集中交易方式 C 公开的集中竞价交易方式 D 公开的集中交易方式或者证券监督管理机构批准的其他方式

50. 上市公司董事、监事、高级管理人员，将其持有的该公司的股票在买入后六个月内卖出，或者在卖出后六个月内又买入，由此所得收益归（D）所有。

A 该董事、监事、高级管理人员 B 国家 C 全体股东 D 该上市公司

51. 上市公司（ B ）的，由证券交易所决定暂停其股票上市交易。

A 股本总额发生变化 B 不按照规定公开其财务状况，可能误导投资者 C 有轻微违法行为 D 最近两年连续亏损

52. 依照《证券法》，对证券交易所作出的不予上市、暂停上市、终止上市决定不服的，相关当事人可以（ C ）。

A 向证券业协会设立的复核机构申请复核 B 向国务院证券监督管理机构设立的复核机构申请复核

C 向证券交易所设立的复核机构申请复核 D 向证券交易所所在地的中级人民法院起诉

53. 依《证券法》规定，采取要约收购方式的，收购人在收购期限内（ D ）。 A 不得卖出收购人的股票

B 可采要约规定以外的形式买入被收购公司的股票 C 可以超出要约的条件买入被收购公司的股票 D 不得卖出被收购公司的股票

54. 采取协议收购方式的，收购人收购一个上市公司已发行的股份达到百分之三十时，继续进行收购的，应当向该上市公司所有股东发出收购上市公司（ A ）的要约。 A 全部或者部分股份 B 全部股份 C 超过一半股份 D 超过三分之二股份

55. 证券交易所的设立和解散，由（ C ）决定。 A 证券业协会 B 国务院证券监督管理机构 C 国务院 D 证券交易所会员大会

56. 因突发性事件而影响证券交易的正常进行时，证券交易所可以（ C ）。

A 经国务院同意，采取技术性停牌措施 B 经国务院证券监督管理机构同意，采取临时停市措施

C 可以采取技术性停牌的措施，并及时报告国务院证券监督管理机构 D 可以采取临时停市的措施，并及时报告国务院

57. 证券公司的以下行为中，无需经国务院证券监督管理机构批准的是（ D ）。 A 设立、收购或者撤销分支机构

B 变更业务范围或者注册资本 C 证券公司在境外设立、收购或者参股证券经营机构D 变更公司章程中的一般条款

58. 投资咨询机构、财务顾问机构、资信评级机构从事证券服务业务的人员，必须具备证券专业知识和从事证券业务或者证券服务业务（ B ）以上经验。 A 五年 B 两年 C 三年 D 四年

59. 应当加入证券业协会的是（ B ）。 A 上市公司 B 证券公司 C 证券登记结算机构 D证券服务机构

60. 境内企业直接或者间接到境外发行证券或者将其证券在境外上市交易，必须经（ A ）批准。

A 国务院证券监督管理机构 B 证券业协会 C 证券交易所会员大会 D 企业所在地省级人民政府

61. 破产案件由（ D ）人民法院管辖。 A 债权人住所地 B 债权人委员会住所地 C 破产管理人住所地 D 债务人住所地

62. 依《破产法》规定，申请人可以请求撤回破产申请的时间段是人民法院（A）。A受理破产申请前 B受理破产申请后 C破产宣告后 D破产宣告前

63. 人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿（ D ）。 A 有效 B 无效 C 效力待定 D 可撤销

64. 人民法院受理破产申请后，有权对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同决定解除或者继续履行的是（ D ）。

A 债务人 B 债权人委员会 C 债权人 D 管理人

65. 破产管理人一般由（ C ）指定。 A 债权人委员会 B 债权人会议 C 人民法院 D 债务人

66. 依我国《破产法》规定，债务人财产是指（ D ）。 A 破产申请受理时债务人占有的财产 B 破产申请受理时债务人占有的财产，及破产申

请受理后至破产 程序终结前债务人取得的财产 C 破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产 D破产申请受理时属于债务人

的全部财产及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产

67. 债务人财产不足以清偿破产费用的，管理人应当（ C ）。

A 提请人民法院终结破产程序 B 先行清偿共益债务 C 按照比例清偿破产费用和共益债务 D 先清偿职工劳动债权

68. 依《破产法》规定，召集第一次债权人会议的是（ B ）。 A 债权人委员会 B 人民法院 C 债权人会议主席 D 上级行政主管部门

69. 依《破产法》规定，在重整期间，对债务人的特定财产享有的担保权（ C ）。

A 经债务人允许后可以行使 B 继续行使，不受影响 C 暂停行使，可能恢复 D 继续行使，可能中止

70. 依《破产法》规定，企业董事、监事或者高级管理人员违反忠实义务、勤勉义务，致使所在企业破产的，自破产程序终结之日起不得担任任何企业的董事、监事、高级管理人员的年限是（ B ）。 A 六年 B 三年 C 四年 D 五年

71. 用人单位自（ B ）之日起即与劳动者建立劳动关系。A 书面劳动合同订立 B 用工 C 书面劳动合同登记 D 书面劳动合同生效

72. 用人单位与劳动者约定无确定终止时间的劳动合同是（ C ）。

A 固定期限劳动合同 B 以完成一定工作任务为期限的劳动合同 C 无固定期限劳动合同 D 无效劳动合同

73. 用人单位自用工之日起满一年不与劳动者订立书面劳动合同的，视为用人单位与劳动者（ A ）。

A 已订立无固定期限劳动合同 B 已订立为期一年的固定期限劳动合同 C 未订立劳动合同 D 未建立劳动关系

74. 依《劳动合同法》规定，三年以上固定期限和无固定期限的劳动合同，试用期不得超过（ A ）。 A 六个月 B 五个月 C 四个月 D 三个月

75. 依《劳动合同法》，在解除或者终止劳动合同后，竞业限制人员到与本单位生产或者经营同类产品、从事同类业务的有竞争关系的其他用人单位的竞业限制期限，不得超过（ C ）。 A 半年 B 一年 C 两年 D 三个月

76. 劳动合同部分无效，且该部分不影响其他部分效力的，其他部分（ B ）。 A 自始无效 B 仍然有效 C 效力待定 D 应当撤销

77. 用人单位发生合并或者分立等情况，原劳动合同（ A ）。A 继续有效 B 失去效力 C 效力视情况而定 D 由用人单位决定是否有效

78. 用人单位提前三十日以书面形式通知劳动者本人或者额外支付劳动者一个月工资后，可以解除劳动合同的情形是（ A ）。

A 劳动者不能胜任工作，经过培训或者调整工作岗位，仍不能胜任工作的 B 在本单位患职业病或者因工负伤并被确认丧失或者部分丧失劳动能力的 C 患病或者非因工负伤，在规定的医疗期内的 D 在本单位连续工作满十五年，且距法定退休年龄不足五年的

79. 以小时计酬为主，劳动者在同一用人单位一般平均每日工作时间不超过四小时，每周工作时间累计不超过二十四小时的用工形式是（ A ）。

A 非全日制用工 B 全日制用工 C 可约定试用期的用工 D 必须订立书面协议的用工

80. 违法约定的试用期已经履行的，由用人单位以劳动者（ B ）为标准，按已经履行的超过法定试用期的期间向劳动者支付赔偿金。

A 试用期月工资 B 试用期满月工资 C 当地最低月工资 D 相同岗位最低档月工资

81. 依《反垄断法》规定，下列属于垄断行为的是（ B ）。

A 经营者利用市场支配地位 B 经营者达成垄断协议 C 经营者集中 D 政府利用行政权力宏观调控

82. 依《反垄断法》规定，负责组织、协调、指导反垄断工作的机构是（ B ）。

A 各级人民法院 B 反垄断委员会 C 国务院反垄断执法机构 D 各级人民政府

83. 在不会严重限制相关市场竞争，并能使消费者分享由此产生的利益前提下，经营者与具有竞争关系的经营者（ D ）不为反垄断法所禁止。

A 为排除竞争，达成的联合抵制交易协议 B 为实现其支配地位，达成的限制商品的生产数量协议

C 为限制竞争，达成的固定商品价格协议 D 为改进技术，达成的限制购买新技术协议

84. 依反垄断法规定，具有市场支配地位的经营者从事的（ A ）的行为是滥用市场支配地位的行为。

A 以不公平的高价销售商品 B 以低于成本的价格销售商品 C 限定交易相对人只能与其进行交易 D 拒绝与交易相对人进行交易

85. 依《反垄断法》规定，依据其在相关市场的市场份额，可以推定（ D ）具有市场支配地位。 A 合计份额达到四分之三的三个经营者

B 合计份额达到三分之二的两个经营者 C B选项情形下，其中份额不足十分之一的经营者 D 份额达到二分之一的一个经营者

86. 依《反垄断法》规定，下列属于经营者集中情形的是（ C ）。 A 经营者通过取得资产的方式，取得对其他经营者的表决权

B 经营者通过合同等方式，能够对其他经营者施加影响 C 经营者合并 D 经营者联合抵制交易

87. 在经营者集中具有排除、限制竞争效果的前提下，国务院反垄断执法机构可以作出对经营者集中不予禁止决定的情形是（ C ）。

A 经营者证明该集中对竞争能产生有利影响 B 该集中对竞争产生的有利影响小于不利影响

C 经营者能证明该集中符合社会公共利益 D 该集中对竞争产生了巨大的不利影响，违背社会公共利益

88. 行政机关滥用行政权力，实施对外地商品设定歧视性收费项目 实行歧视性收费标准，妨碍商品在地区之间自由流通的行为是（ A ）。

A 滥用行政权力排除、限制竞争的行为 B 宏观调控行为 C 经营者集中行为 D 滥用市场支配者地位行为

89. 依法对涉嫌垄断行为进行调查的是（ B ）。 A 人民检察院 B 反垄断执法机构 C 反垄断委员会 D 各级人民政府

90. 对反垄断执法机构依法作出的禁止经营者集中的决定不服的，（ D ）。 A 可以依法申请行政复议或提起行政诉讼

B 不能提起行政诉讼 C 应该直接提起行政诉讼 D 可先依法申请行政复议，对行政复议不服的，可提起行政诉讼

91. 依《企业所得税法》规定，个人独资企业、合伙企业（ C ）。 A 适用该法 B 是该法纳税主体 C 不适用该法 D 比照该法纳税

92. 依《企业所得税法》规定，下列属于居民企业的是（ B ）。

A 依照外国法律成立且在中国境内设立机构、场所的企业 B 依照外国法律成立且实际管理机构在中国境内的企业

C 依照外国法律成立且有来源于中国境内所得的企业 D 依照中国法律在中国境外成立的企业

93. 依《企业所得税法》规定，一般情况下，企业所得税的税率为（ C ）。 A 百分之十 B 百分之二十 C 百分之二十五 D 百分之三十

94. 企业收入总额中一般为不征税收入的是（ A ）。 A 财政拨款 B 销售货物收入 C 提供劳务收入 D 转让财产收入

95. 下列各项中，在计算应纳税所得额时不得扣除的是（ B ）。 A 企业使用存货，按照规定计算的存货成本

B 企业对外投资期间，投资资产的成本 C 企业转让资产，该项资产的净值 D 企业销售存货，按照规定计算的存货成本

96. 企业的应纳税所得额乘以适用税率，减除依照本法关于税收优惠的规定减免和抵免的税额后的余额，为（ C ）。

A 应纳税所得额 B 抵免税额 C 应纳税额 D 减免税额

97. 依《企业所得税法》规定，企业取得的下列所得已在境外缴纳的所得税税额，其中可以从其当期应纳税额中抵免的是（ A ）。

A 居民企业来源于中国境外的应税所得 B 非居民企业在中国境内设立机构、场所，取得发生在中国境外的应税所得

C 非居民企业来源于中国境外的应税所得 D 外国企业分支机构来源于中国境外应税所得

98. 依《企业所得税法》规定，企业的下列收入为免税收入的是（ B ）。

A 从事农、林、牧、渔业项目的所得 B 国债利息收入 C 技术转让所得 D 从事国家扶持的基础设施项目投资经营的所得

99. 除税收法律、行政法规另有规定外，居民企业以（ A ）为纳税地点，但该地点在境外的，以实际管理机构所在地为纳税地点。

A 登记注册地 B 管理机构所在地 C 住所地 D 主要办事机构所在地

100. 依照《企业所得税法》规定，所得以人民币以外的货币计算的，应当（ D ）计算并缴纳税款。

A 折合成特别提款权 B 折合成美元 C 以该外币 D 折合成人民币

物权法与国土资源管理之二：招标拍卖挂牌出让更加严格规范

为贯彻落实《物权法》，进一步健全和完善国有土地出让制度，更大程度上发挥市场配置土地资源的基础性作用，2007年9月28日，国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号），自2007年11月1日起施行。《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》的出台，是国有土地有偿出让发展中重要的一步。

一、招拍挂出让国有土地是市场经济发展的必然选择

1998年修订的《土地管理法》明确规定：国家依法实行国有土地有偿使用制度，土地使用权有偿使用包括出让、租赁、作价出资（入股）等方式。2001年5月30日，国务院下发《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号），明确提出为体现市场经济原则，确保土地使用权交易的公开、公平和公正，各地要大力推行土地使用权招标、拍卖。国有建设用地供应，除涉及国家安全和保密要求外，都必须向社会公开。商业性房地产开发用地和其他土地供应计划公布后同一地块有两个以上意向用地者的，都必须由市、县人民政府土地行政主管部门依法以招标、拍卖方式提供，国有土地使用权招标、拍卖必须公开进行。国务院15号文件第一次明确具体地提出了国有土地招标拍卖的范围和界限，第一次为经营性用地协议出让亮起了“红灯”，是国有土地实行市场配置的第一个国家政策，成为经营性土地由非市场配置向市场配置转变的分水岭，对土地资源市场配置制度的确立具有重要的历史意义。

为落实国务院通知精神，推进土地资源市场配置，国土资源部连续出台部门规章，以限制划拨土地使用范围，建立和完善招标拍卖挂牌制度，规范协议出让土地行为。2001年10月22日发布的《划拨用地目录》，细化了划拨与有偿的范围，对不符合划拨目录的建设用地，必须有偿使用。2002年5月9日发布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第11号，以下简称11号令），明确规定：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。2003年6月11日发布的《协议出让国有土地使用权规定》，规定不符合招标拍卖挂牌出让条件的国有土地，方可协议出让。不难看出三年时间里，国有土地划拨使用的范围进一步明确，招标拍卖挂牌制度初步确立，国有土地协议出让行为进一步规范，市场取向的土地使用制度改革在制度层面取得了明显进展。

随着市场经济的发展，市场配置土地资源的条件也日渐成熟，招拍挂出让土地范围逐步扩大。2004年，国务院下发《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号），要求推进土地资源的市场化配置，除按现行规定必须实行招标、拍卖、挂牌出让的用地外，工业用地也要创造条件逐步实行招拍挂出让。2006年，国务院下发《关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号），明确规定工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让。这两个国务院文件既昭示了国家实行最严格土地管理的决心，也明确了土地使用制度改革的基本内容和走向，即建立和完善土地资源配置的市场机制，充分发挥市场配置土地资源的基础性作用。十届人大五次会议上通过的《物权法》规定：“设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。”《物权法》在法律层面上明确了招标、拍卖或者挂牌方式出让的范围，也进一步缩小了划拨方式供地的范围。

2007年9月28日，国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号，以下简称39号令），自2007年11月1日起施行，39号令的出台，使土地市场制度建设再次迈出重要步伐，国有建设用地使用权出让随之发生重大变化。

二、39号令的主要内容

11号令发布后的五年间，各地大力推进土地招标拍卖挂牌出让制度建设，全国已普遍建立了经营性土地招标拍卖挂牌出让制度，商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性土地，全面实行了招拍挂出让，反映市场供求状况和资源稀缺程度的土地价格机制初步形成，市场在土地资源配置中的基础性作用得到有效发挥。据统计全国招拍挂出让土地的面积和价款从2001年的0.66万公顷，492亿元，提高到2006年的6.65万公顷，5492亿元，分别提高了9倍和10.2倍。实践证明招标拍卖挂牌制度符合建立和完善社会主义市场经济体制的发展方向，有力地推进了市场取向的土地使用制度改革。

正因为如此招标拍卖挂牌出让制度被《物权法》所肯定和接受，成为法律规定。因此39号令在保持11号令的基本原则、总体框架和主要内容不变的前提下，主要是将《物权法》关于建设用地使用权出让的新规定落实在国土资源部的政策中，同时就11号令中个别环节衔接不够严密的条款，作了进一步完善。按照物权法定的原则，39号令首先将11号令中有关 “国有土地使用权”表述一律修改为“国有建设用地使用权”，修订后的名称为《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》。与11号令一样，39号令共28条，主要包括招标拍卖挂牌出让的法律依据，招标拍卖挂牌出让的范围和原则，出让计划、出让方案的编制和公开发布，招标拍卖挂牌文件的编制和公开，招投标程序、拍卖程序、挂牌程序，出让结果公布，出让金缴纳和发放土地使用证，以及法律责任等内容。

三、39号令中的几个重要问题

（一）关于建设用地使用权的设立范围

11号令名称是《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，内容是对国有土地使用权招拍挂出让进行的具体规定。《物权法》第十二章不仅专门明确了建设用地使用权的名称，而且规定了建设用地使用权可以分别在土地的地表、地上或者地下设立。根据《物权法》规定，建设用地使用权的设立不是一个平面、二维概念，而是一个空间、立体的概念。因此39号令第二条明确：国有建设用地使用权可以采取招标、拍卖或者挂牌出让方式在土地的地表、地上或者地下设立；将11号令第六条、第九条、第十五条、第十七条中拟出让土地的 “位置”一律修改为：“界址、空间范围”。

在今后开展国有建设用地出让活动中，要注意两个方面，一是在拟定宗地出让方案、编制出让文件、签订土地出让合同时应当按照39号令的要求，明确出让宗地的界址点和空间范围，以空间体积代替平面面积，用以划定和标示建设用地使用权的权利范围，并作为计算出让金的依据。在进行土地登记时，不仅应当记载用以确定土地面积的数据和图形，还应当记载垂直方向的高程，构成一个三维立体空间，以标示出建设用地使用权的权利范围。二是在国有建设用地供应中，要转变原有的观念和模式，积极研究制订国有建设用地使用权设立、登记等有针对性的政策措施，在拟定国有建设用地供地方案、编制国有建设用地出让文件、签订国有建设用地使用权出让合同或发出国有建设用地划拨决定书、进行国有建设用地使用权登记和发放国有建设用地使用权证书中，要充分体现《物权法》和39号令的规定。

（二）关于招拍挂的范围

根据《物权法》、39号令和《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》等法律政策来确定土地出让是采取协议方式还是采取招标拍卖挂牌方式。一般来说六类情形的土地必须实行招标拍卖挂牌方式，即：①供应工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地；

②其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的；

③划拨土地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；

④划拨土地使用权转让，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；

⑤出让土地使用权改变用途，《国有土地使用权出让合同》约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；

⑥依法应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。特别需要明确的是，2006年国土资源部下发的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》中，建立了国有土地出让的集体认定程序，对不能确定是否符合协议或招标拍卖挂牌出让范围的具体宗地，由国有土地使用权出让协调决策机构集体认定出让的具体方式。因此对不能确定是否符合上述招标拍卖挂牌出让范围六种情形的出让宗地，应当经国有土地使用权出让协调决策机构集体认定，集体认定应当采取招标拍卖挂牌方式的，也应当以招标拍卖挂牌方式出让。

（三）关于招标拍卖挂牌中应遵循的原则

11号令明确，招标拍卖挂牌出让应当遵循公开、公平、公正的原则，符合条件的竞买申请人，都可以参加招标拍卖挂牌出让活动。笔者认为在公开、公平、公正三原则中，公开是首要的、第一位的，没有充分的公开，就谈不上公平，也实现不了公正。但在实践中一些地方违反 “三公”原则，在招标拍卖挂牌出让公告中，设置注册资金、房地产开发资质、税务注册地、投资规模、成品油资质等排他性的限制条件，为特定的某个竞买人量身定做，排斥意向外的竞买人参加招标拍卖挂牌出让活动，有的地方在出让公告中甚至规定：申请人必须是全国零售业前五名、必须缴纳1.5亿美元或等值外币的竞买保证金、必须具有国际认证的赛车资格等，才能参加竞买。这种招标拍卖挂牌出让名义上是公开出让，实际上却非真正的市场配置。为此39号令特别增加了不得对竞买申请人设定限制条件的条款，在第十一条规定：“中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，除法律、法规另有规定外，均可申请参加国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动。出让人在招标拍卖挂牌出让公告中不得设定影响公平、公正竞争的限制条件”。这一规定有利于增加招标拍卖挂牌活动的公开性，保证公平和公正。

（四）关于出让金的缴纳和建设用地使用权证书的发放

11号令第二十三条明确规定：受让人依照国有土地使用权出让合同约定缴清全部出让金后，依法申请办理土地登记，领取土地使用权证书，取得土地使用权。这一规定已明确受让方必须在缴清全部出让金后才能领取土地使用证。但近年来一些地方存在受让人只缴了部分出让金就分割取得了土地使用权证，再用该土地使用权证申请土地抵押贷款。这给及时缴清全部出让金埋下了隐患，同时为开发商以少量资金囤积土地留下余地，而一旦形势不利于开发建设，就造成土地闲置。土地不能及时开发利用，不能形成有效的住房供应，也增加了金融风险，不利于节约集约用地。为此39号令对土地出让金缴纳和建设用地使用权证书发放进行了重新明确，第二十三条规定：“受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部国有建设用地使用权出让金后，应当依法申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。未按合同约定缴清全部出让金的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让金缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。”

39号令发布后，一些媒体报道，39号令实施后，开发商拿地必须一次缴清全部出让金，而不能进行土地“分期付款”。这个说法其实是误读了该条款的内容。《城市房地产管理法》第十五条明确规定：“土地使用者应当按照出让合同约定支付出让金”。2000年国土资源部和国家工商行政管理总局联合发布的《国有土地使用权出让合同》（示范文本）明确规定，出让金支付方式由出让人与受让人双方约定，既可以约定一次性付清，也可以约定分期支付。如果出让合同约定分期支付，受让方就分期付款；约定一次支付的，就一次性付清。但是不管是一次性支付还是分期支付，都必须在缴清该宗地的全部出让金后，才可以拿到土地使用权证，未缴清就不能拿证，也不能按缴纳出让金缴纳的比例分割发证。也就是说开发商拿地可以按合同约定分期付款，但不可以分期拿证。另外必须明确的是，根据土地管理相关法律，凡是土地出让，必须以宗地为单位，即按宗地拟定出让方案，按宗地组织出让，按宗地签订出让合同，按宗地发放土地使用证。现行法律不允许在未缴清出让金前将整宗地再分割为若干宗地，分割发放土地使用证。因此无论是11号令还是39号令，在出让金缴纳和发证上，都是对现行土地管理法律政策的再次明确，而非对法律的突破。

39号令尽管只是按照《物权法》和相关法规规定对11号令进行了发展和完善，并不是针对市场调控出台的新政策，但从客观上讲，39号令强调公开、公平、公正的市场配置机制，包括重申按宗地出让、按宗地签订合同、缴清宗地出让价款才能发证、不得分割发证等规定，有利于市场机制的发挥，有利于防止开发商囤地，有助于宏观调控政策的落实。