购买有贷款的二手房要注意些什么

一、购买有贷款的二手房的贷款处理

1、提前还贷

原则上来说贷款还没有还完的房子是抵押在贷款银行的，业主在贷款还没有还清的情况下，是无法办理过户手续的。所以购买贷款还没有还清的二手房需要提前将贷款还完，如果卖家经济实力还可以，则可以由卖家自筹资金，一次性提早偿还尚欠银行的借款余额。如果卖家没有能力提前还贷，则可以跟买家协商，利用买家的首付款来提前还款。

2、转按揭

如果提前还款的方式行不通，其实还可以通过转按揭的方式来进行二手房交易，转按揭是指在借款人出售作为抵押物的房屋，经贷款银行同意，由房屋的购买人继续偿还出售人未到期的贷款。当然这对于买方来说可能就需要准备更多的首付款了，因为买方的贷款额度是由卖方剩余的还款额度决定的，一般卖家剩余的还款额度都不会太高。

二、购买二手房的注意事项

1、注意周边配套

二手房周边的配套一般都比较齐全，生活工作基本上不会有什么大的问题，但大家在观察小区周边的配套时，要注意看是否存在一些不好的配套。比如说看周围是否有加油站、重污染的加工厂等等，这些地方存储了大量的危险物品，对于业主来说每天都生活在危险的环境中。

2、注意邻里关系

二手房相对于新房而言有一个好处就是，可以感受到邻里的关系如何，俗话说万金买房，千金买邻，择邻而居才能让生活更宜居。购房者在看房的时候可以多在小区里面走走，跟保安、物业、邻居多聊聊，感受一下小区的人文环境，小区的人文环境也是影响人们对于小区选择的重要因素。

3、了解二手房出售背景

有的朋友购买二手房担心买到凶宅或者是存在问题的房子，所以在购买二手房之前，了解二手房的出售背景也很重要。如果房子的开价大大低于市场平均水平，那购房者就要注意了，另外购房者还要注意房子是否存在拖欠物业费以及水、电、煤气费用的情况，首先这说明卖家的诚信可能存在问题，其次房屋交接之后才发现的话就要自己承担这些费用了。

三、买二手房可以贷款吗？

买二手房可以贷款，但是有一些注意事项。

1、个人征信

银行在审批借款人的时候都会比较看重借款人的征信，因为征信报告是体现个人信用的，可以看出借款人是否有良好的还款习惯，不然就算你的收入多，征信却很差的话，银行也是不会给你放款的。所以有购房计划的购房者最好保持个人征信的良好，比如按时还信用卡、及时缴纳生活费用等。

2、房龄不宜太老

向银行申请贷款买房的时候，银行对二手房的房龄有比较严格的规定，如果房龄过老的话，那么贷款申请很可能会被银行拒绝。有的银行要求二手房的房龄和贷款时间加起来不能超过三十年，有的直接规定二手房的房龄不能超过十五年。因此购房者最好远离房龄太老的二手房。

3、产权要清晰

由于二手房的交易而产生的纠纷屡见不鲜，其中以房子产权不明确居多，所以在购买二手房的时候，购房者要确定房子产权是否明确，千万不要购买那些没有房产证的房子，就比如小产权房等，要知道没有房产证的话是无法办理按揭贷款的。

4、材料要真实

有些购房者为了获取比较高的贷款额度，便会向银行提供虚假资料，对于这种情况，一经发现的话，银行往往会直接拒贷的，还有可能会被银行列入黑名单，影响日后的贷款。即便侥幸获得了贷款，日后一旦被银行发现的话，会被提前收回全部贷款的。所以贷款申请者在提交资料的时候千万不要弄虚作假，要诚信借款，真实的填写个人信息。

5、地段不要太偏

购房者所购买的二手房的位置和面积，也会在一定程度上影响银行贷款的审批。地段好的房屋，相对比较受银行青睐，而一些位置不佳的房屋，贷款额度往往会很低，甚至还有可能直接被银行拒贷。

贷款买二手房要注意什么

法律分析：贷款买二手房要特别注意的事项包括：

1、要对房屋产权进行确认；

2、买卖合同中要约定清楚违约责任；

3、申请贷款和交纳首付款；

4、要按程序进行过户、抵押；

5、最后应当申请银行放款。法律依据：《中华人民共和国民法典》第三百九十四条?为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。

购买按揭中的二手房，需要注意什么？

购买按揭中的二手房注意事项：

1、房屋手续是否齐全

房产证是证明房主对房屋享有所有权的唯一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。

2、房屋产权是否明晰

有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

3、交易房屋是否在租

有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。

因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。

4、土地情况是否清晰

二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；

还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。

5、市政规划是否影响

有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。

6、福利房屋是否合法

房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。

7、单位房屋是否侵权

一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。

8、物管费用是否拖欠

有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。

9、中介公司是否违规

有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。

10、合同约定是否明确

二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。

二手房装修注意事项：

二手房毕竟是老房子，有很多地方已经出现老化的现象，所以装修二手房也还是应该找专业的人员对房屋的装修进行一个细致的规划，对整个房屋装修进行一个布局，装修设计也是必不可少的，最好还是找专业的设计师来完成装修设计。

还应该对整理的墙面，天花板等要进行仔细勘察，看看有没有明显的裂纹，有没有脱落的现象，如果有的话，要先对基础层进行修补，选用修补的涂料最好使用环保内墙腻子，不仅环保无毒，粘着性、渗透性都是很好的，这样就能够为后期的装修提供便利。

二手房装修最为重要的除了墙面的装修外，其次就是门窗最为重要了，与其他地方相比，门窗出现的情况是最多的，如门窗变形、起皮等等状况的发生，这样的化必须全部换成新的。

如果情况好一点的，可以在门窗的表面贴上一层装饰面板再次使用，防盗门窗、钢制门窗主体开裂、锈蚀，表面漆膜剥落的话，就要按照相应的办法改造，实在不能够使用了就换新的。

在二手房装修时，顶面、墙面的改造重点应该放在装饰的材料上面，很多墙面都是涂料，时间过久的房子会出现粉化、生霉、开裂等等现象，在装修的时候应该注重对这些问题的处理，如果处理不好，后期的装修就会出现问题。