如何处理房屋转租第三方产生纠纷

房屋转租给第三方，这本应是一件比较普遍的现象，无论是房东，还是租客还是第三方都希望这个过程顺利的完成。但是往往就是有许多我们不愿意看到的纠纷还是会出。那么当房屋转租给第三方时所产生的纠纷问题，我们应当如何去妥善处理它？

一、关于承租人擅自转租，出租人行使解除权对转租合同是否有影响的问题

未经出租人同意的转租，尽管转租合同的效力不受影响，但是该转租行为毕竟是违背出租人的意志，违反法律规定的行为，因此法律也赋予出租人在这种情况下解除合同的权利。《合同法》第二百二十四条第二款规定，承租人未经出租人同意将租赁物转租的，出租人可以解除合同。根据该条规定，未经出租人同意转租的，出租人可以解除其与承租人之间的租赁合同，也可以不解除。出租人不解除的，转租关系仍然存续，不会受到影响，而如果出租人行使解除权，一方面，其可以依据物权请求权要求返还租赁物；另一方面，由于合同的解除，承租人丧失租赁权，转租合同也就因其赖以存在的基础不复存在而不得不终止。此时对于次承租人而言，由于其与出租人之间并无直接的租赁关系，自然不得请求出租人承担违约责任。而对与其存在租赁关系的承租人能否请求损害赔偿，则要看其是否为善意。如果次承租人为善意，即在其与承租人订立合同之时不知道也不应当知道承租人未经出租人同意转租，为保护善意第三人的利益，应由承租人承担相应的赔偿责任；如果次承租人为恶意，即在其与承租人订立合同之时知道或应当知道承租人未取得出租人的同意，那么这种风险在其订立合同时是可以预见的，此时自无要求承租人承担赔偿责任之理

二、关于承租人自行转租，是否构成侵权行为的问题

许多法院在审理此类案件时，都认为承租人在未征得出租人同意的情况下，将他人之物擅自转租，侵犯了出租人的权，从而将这些案件作为侵权案件处理。王泽鉴先生也认为，当出租人为租赁物的权人时，承租人的转租构成对出租人权的侵犯。我们认为这种观点并不完全正确。当出租人为租赁物的权人时，其将租赁物出租是以收取租金为对价而将租赁物交与他人占有、使用，收益权转由次承租人行使，自己收取租金的行为。两者在性质上是一样的，转租合同中的权利义务内容并不突破租赁合同约定的范围。因此认为转租侵害了出租人的权，依据略显不足。当然如果在转租过程中，因次承租人或其他人的行为造成租赁物的破坏的，应当构成对出租人权的侵害，应承担相应的侵权责任。

三、关于承租人未经出租人同意，而将房屋转租，其向次承租人收取租金是否构成不当得利的问题

这一点在理论上颇有争议。有学者认为因承租人无权通过转租而获取利益，因而对于承租人获得的在扣除租金后剩下的部分，可作为不当得利向出租人返还。也有学者认为不构成不当得利。我们认为所谓不当得利，是指没有法律或合同依据而使他人受损，白己获益的行为。在转租中承租人向次承租人收取租金是否使出租人利益受损呢？答案是否定的。因为既然出租人与承租人之间存在合法的租赁关系，出租人也已以租金为对价将租赁物交于他人占有、使用、收益，其收益已经确定而不能再对租赁物进行使用、收益，而至于承租人向次承租人收取的租金，只是其使用、收益的变相形式而言，无论其收取多少，出租人的租金并不因此而受到损害，因此不能因为承租人因转租而获益就认为损害了出租人的利益。至于对次承租人而言，承租人向其收取租金有合同依据，自然不存在使其受损的情形。因此承租人收取租金并非没有法律依据，同时又不存在损害他人利益的情形，与不当得利的构成相去甚远。

通过上述分析我们清晰地了解到转租第三方时候所产生的纠纷是属于哪些理论上的侵权行为。面对每一项行为，我们都做出来详细的解释说明，为大家日后处理纠纷提供参考依据。

房屋转租纠纷该怎么办

房屋转租纠纷的处理方式：

1、房屋转租有纠纷首先看租赁合同是否有约定纠纷解决方式；

2、承租人可以和出租人进行协商，协商一致的按照协商的内容处理；

3、协商不成的，可以请求基层组织调解；

4、纠纷当事人可以直接向法院起诉。

【法律依据】

《民法典》第一百八十六条

因当事人一方的违约行为，损害对方人身权益、财产权益的，受损害方有权选择请求其承担违约责任或者侵权责任。

第五百七十七条

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第五百七十八条

当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。

第二百三十三条

物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。

发生房屋转租纠纷怎么处理

发生房屋转租纠纷可以采取和解、调解、仲裁、诉讼等方式进行处理。如果当事人申请仲裁的，应当在合同中订有仲裁条款或者事后达成书面仲裁协议，并提交中华人民共和国涉外仲裁机构或者其他仲裁机构。

【法律依据】

《中华人民共和国民法典》第二百三十三条

物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。

《民事诉讼法》第五十条

双方当事人可以自行和解。

第二百七十一条

涉外经济贸易、运输和海事中发生的纠纷，当事人在合同中订有仲裁条款或者事后达成书面仲裁协议，提交中华人民共和国涉外仲裁机构或者其他仲裁机构仲裁的，当事人不得向人民法院起诉。

当事人在合同中没有订有仲裁条款或者事后没有达成书面仲裁协议的，可以向人民法院起诉。

房屋租赁纠纷处理办法有哪些

一、房屋租赁纠纷处理程序 (一)已按《条例》、《若干规定》纳入管理的房屋租赁行为发生纠纷的，当事人可以申请房屋管理机关进行调处，未纳入管理的房屋租赁行为发生纠纷的，在未完善手续之前不进行调处。 (二)租赁当事人申请调解房屋租赁纠纷应以书面方式提出，申请时未提供书面申请的应及时补交。 (三)区租赁局或租赁所受理当事人调解申请后，应在五个工作日内确定调解会的时间和地点，并通知租赁双方当事人。 (四)调解之后按具体情况作以下处理：如调解成功应由租赁双方当事人签订调解协议书调解达不成一致的，则终止调解，当事人通过法律途径解决纠纷如一方或双方当事人不到场参加调解，应终止调解，若双方仍愿意调解则另行确定时间进行调解。 (五)如承租方违约出租方已 解除合同 或合同期限已届满，承租人仍占有出租房屋的，出租方可申请房屋租赁管理机关向承租方发出《期限迁出通知书》，申请应以书面形式提出并提供解除合同通知书送达证明材料。管理机关核实有关情况后，对符合《条例》第三十三条规定的，向承租方应发出《期限迁出通知书》，承租人仍不迁出的，出租方应通过法律途径解决纠纷。 (六)承租方违约出租方已解除合同或合同期限已届满的，若承租人已不实际使用出租房屋，出租方采取措施开门清点财物、收回房屋的，可以申请房屋租赁管理机关到场见证，该申请应以书面形式提出，并提供解除合同通知书送达证明及告知对方将采取措施的证明等材料经核实有关情况后，房屋租赁管理机关可以到场见证。出租方在清点财物之后应制作财物清单，有出租方及到场有关单位签章，对清点的财务租方应妥善保管。 二、房屋租赁纠纷处理办法有哪些 (一)租金支付纠纷。 这是房地产租赁中最为常见的纠纷。 出现租金支付纠纷后大致会出现三种处理方法： (1)租赁双方协商一致，要么房客及时付清租金，要么房东同意延期支付，不涉及 租赁合同 的其他方面。 (2)比前一种情况更进一步，在解决如何支付拖欠租金的同时租赁双方还就由此产生的 违约责任 问题，在分清责任的前提下一并解决，并继续履行租赁合同。 (3)解除租赁合同。这主要是租赁双方失去继续履行合同的基础，或由双方协商解除合同，或由一方起诉从而终止租赁关系。 (二)损害赔偿纠纷。 房地产租赁关系中的损害赔偿纠纷同其他法律关系中的损害赔偿一样，主要是由 侵权行为 引起的，常见的有房屋损坏赔偿、人身或财物损害赔偿、侵犯房屋共有人合法权益赔偿等。从司法实践看，目前颇有争议的是租赁关系结束后，房客对房屋所作的装修如何赔偿。对此法律 法规 并无明文规定，目前只有 上海 市高级人民法院内部对此有审判指导意见，大致内容是，凡是房东同意房客装修的，无论什么原因提前解除合同，房东都要向房客赔偿经评估后的装修费的残值部分，以此体现公平原则但如果合同对此有约定的，按约定处理。我们认为这一规定未必能体现公平原则，因为如果是因房客拖欠租金造成合同提前解除的，而房东又并不需要房客对房屋所作的那些装修，那么要房东赔偿房客的装修残值(该残值可能是80%或者90%)就有所不公，否则岂非保护了 合同违约 方而损害了守合同条约方的利益。 (三)其他方面的纠纷。 房地产租赁除前述 违约金 和损害赔偿纠纷外，还有诸如房地产租赁期间出售的优先权纠纷、转租纠纷、变更房屋用途纠纷以及租赁合同未经登记致使承租人不能对抗第三人的纠纷等。