二手房户型有哪些讲究

一、空间要方正

方正的户型能做到采光通风与保温两者间的平衡。一般意义上的户型方正就是指户型的进深与开间之比合理。进深与开间之比一般介于1：

1.5之间较好。进深过大开间过小，会影响户型采光通风，房间内会显得比较暗;而进深偏小，开间过大不利于房间保温，浪费能源，北方尤其如此。

二、动线要合理

动线是指人们活动的路线，就是人在室内室外的移动点，联合起来就成为了动线。动线设计一般由两部分构成，一是固定物件的摆设，二是人流、物流的路径。户型动线一般分为三类：家人动线、家务动线和访客动线。三种动线在涉及区域和设计要点方面都有所不同。

动线良好的户型：从入户门进客厅、卧室、厨房的三条条线不会交叉。

三、结构要通透

这里的通透性主要是指户型的通风和采光。两面可以采光和通风，其次是相邻两面采光，只有一面采光通风效果最差。另外厨房和厕所是湿气比较重的两个区域，要尽量做到独立采光通风。

四、干湿要分明

卫生间、厨房、工作阳台都视为房子的湿区，需要与客厅、饭厅、卧室这些需保持干爽的区域有一定的隔分。同时卫生间、厨房都需要有窗户，可以通风采光，使得湿区也能快速恢复干爽。

五、动静要分区

动区：客厅、餐厅、厨房、次卫等。

静区：卧室、书房、主卫等。

活动空间与休息空间要区分开来，避免相互影响。娱乐功能房间要靠近入户门，休息、休闲区房间在房间深处。

六、尺寸要合理

客厅和主卧室不得小于12个平方米，客房能达到8个平方米左右。书房可以比次卧更小一点，面积6-10㎡就可以，厨房一般是5㎡、卫生间一般4㎡左右。

七、卧室要私密

私密性是买房时特别需要注意的，比如入户门口玄关处应当适当遮挡，避免站在门口就能将室内看得一清二楚;另外室内的卧室应当与其他空间有所遮挡，卧室是比较私密的地方，避免在公共区间对卧室一览无余。

八、景观视野开阔

看户型除了以上几种屋内的情况以外，还需要注意房屋外面，这个也是房屋溢价的重要因素。有几个方面要注意：

1、房屋外是否靠近街道，注意防止噪音污染;2、房屋前是否有遮挡，影响观景视野及日照时长;3、窗户是否面的草丛或者污水排放源，可能会遇到蚊虫滋生等问题。

购买二手房如何选择合适的户型？

一个好的户型，除了户型方正外，还有其他一些原则，主要有：动静分区；干湿分区；公私分区；通透良好；动线合理；尺寸合理。

1.动静分区

动区一般有客厅、餐厅、厨房、次卫等。而静区则是卧室、书房、主卫等。

动区是人们活动较为频繁的区域，应该靠近入户门设置，尤其是厨房；而静区主要供居住者休息，相对比较安静，应当尽量布置在户型内侧。两者分离一方面使会客、娱乐或者进行家务的人能够放心活动，另一方面也不会过多打扰休息、学习的人，减少相互之间的干扰。

2.干湿分区

干湿分区是指厨房、卫生间这两个湿气较重且较容易产生脏污的房间应与精心装修的怕水怕脏的卧室等尽量分离。厨房是家居生活中最主要的污染源，噪声、油烟油污、清洗污水等集中于此，因此厨房的布置要尽可能的靠近进户门，远离卧室、客厅；其次厨房与卫生间是住宅中水管的集中地，从施工成本、能源利用、热水器安装等角度考虑，厨房应与一个卫生间贴邻而处。目前市面上的大部分户型还是考虑到了干湿分区，厨房一般也是设置在入户门最近的位置，但仍有少量灾难级户型，户型完全没有考虑厨房应当如何合理布置。

3.公私分区

户型具有私密性的要求，能够适当保护居住者隐私。户型的私密性主要需做到两点：首先在入户门外向户型内望去时，玄关处应当有所遮挡，避免站在门外就能对屋内一览无余；其次是户型内部客厅、餐厅等公共活动空间与卧室等较为私密的空间有视觉上的遮挡，避免在公共区间就能对私密空间一览无余，做到一定程度的“公私分区”。

4.通透良好

通透性主要是指户型的通风和采光性能。要保证户型具有良好的通透性能，首先要求户型要有良好的进深开间比，即户型比较方正；其次户型最好有两面可以采光和通风，相对两面采光通风最佳（如南北、东西），其次是相邻两面采光（如东和南、南和西、西和北等），只有一面采光通风效果最差。另外厨房厕所是湿气比较重的两个区域，要尽量做到独立采光通风，也就是避免暗厨暗卫。

通透性最佳——对侧采光通风

通透性次佳——相邻侧采光通风

通透性不佳——单面采光通风

二手房子户型怎么选？

选购二手房应该回避的五种户型：

1、朝向太差：

在我们观察二手房户型时，第1要注意的就是朝向问题。现在又不少价格相对较低的二手房都存在朝向欠佳这个缺陷。而朝向太差的房子不但无法保证房主的居住舒适型、甚至连室内的健康环境也无法保证。另外朝向太差的房子还存在保值性差、不易转手等许多缺点，建议放弃购买。

2、采光严重不足：

采光严重不足的房产除了有朝向原因之外，还有“被遮挡”因素，所以我们在选购二手房时也不要忘记将“被遮挡”因素考虑在内。通常楼座的底层（通常指1、2层）房间由于被周边高大建筑物的遮挡会出现采光不足的现象，而地势较低、周边高大建筑林立的房子即使是正南向同样有可能出现采光严重不足的现象。

3、通风不良：

房子无法进行有效通风的原因主要有三种：朝向不好、户型不合理；紧邻扬尘道路；房屋周边存在较大的异味设施（如垃圾站、露天烧烤等餐饮项目）。因此我们在考察二手房户型时除了必须关注房屋内部的通透性之外，还要观察一下房子周边的设施，这样才能做到万无一失。

4、分区混乱：

房子内部格局分区混乱的主要特征是：起居、会客、工作、收纳等空间互相交集在一起，不能做到动静分开。这样的户型无法为家庭中的各个成员提供相对独立和私密的空间，容易产生工作、会客、娱乐等行为互相干扰的现象。

5、设计老套：

上世纪80年代的二手房户型设计大多比较落伍——没有玄关、客厅较暗、厨卫并列、户门过多等问题比比皆是，改造起来十分麻烦，因此购买二手房时要注意这一点。