租房市场混乱应尽快建立完善机制

近几年选择租房市场的人越来越多这是很多容易头疼的事,因为租房市场混乱。关于租房的问题,我国的租房制度不完善应该建立更加完善的相应的机制来改变租房市场混乱的秩序。

2015年12月下旬以来,各大城市住房租赁市场进入旺季。但在北京市民殷先生看来,这代表他新一轮麻烦的开始。由于要负责为公司员工租赁宿舍,他每年都要跟租房中介打交道,但让他痛苦的是,认真挑选的好房源“八、九成”都不是真的。

殷先生表示,他一年得租个十套八套,按照需求关键词来搜(房源),基本上就不要指望看到的这个是真的,他觉得90%都是假房源。他表示,中介把电话留下来,一会就告诉说这房子租出去了。殷先生认为系统都是共享的,(可能)一千个经纪人都可以看到客户的电话。

记者调查发现,在租房网站或者是门店广告上刊登一些低价房源吸引顾客来电问询,这基本是行业的潜规则。有中介坦言,不跟风就没有生意。

根据国家统计局数据显示,目前我国89.5%的可出租房屋来自私人出租住宅,供给主体不成熟,房屋租赁登记覆盖面窄,中介服务体系不专业共同导致了租房市场混乱。上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为,我国应着力增加机构租房供给者的比例,同时也要对不诚信的行为加大打击力度。

关于租房的问题,首先住房制度当中有三个:一个是交易市场,也就是买卖的市场,一个是租赁的市场,还有一个是住房的保障。应该讲,我国的房屋交易市场是在不断发展,也在不断完善,保障体系也正在逐步建立起来,是近几年,保障性安居工程大规模建设,但是我们租赁市场的发育确实相对于那两个方面是落后的。 主要问题:一是我们现在还缺少专营住房租赁的企业,也没有形成规模。二是我们的租赁市场现在主要是二手房和旧房,一手房租赁市场还比较少。三是中介机构服务上还存在不规范、无序竞争的问题。四是在机制体制方面和有关法律方面还都需要完善。目前我们正在抓紧研究,要提出加快住房租赁市场发展的意见。主要内容:一是着眼于法律法规的建立,体制和机制的建立,规范租赁行为。二是着眼于培育市场主体,包括企业和机构、个人。还要着眼于政府努力推动这项工作,能够尽早形成一个完整的、运行有序的租赁市场。

服务中介的租房市场混乱和房源供给的分散不仅仅给租客与房东带来痛苦,同时也成为我国房屋租赁市场发展的两大掣肘。租房市场的制度的完善将给人们带来便利。

如何遏制各种租房乱象？

据报道北京市法学会不动产法研究会副会长、清华大学法学院党委副书记程啸近日在接受记者采访时说，由于过去我国房地产政策偏重于房屋买卖，所以在房屋租赁立法方面还存在诸多不足，造成了房屋租赁市场的诸多不规范。应加快补齐房屋租赁领域立法短板，完善房屋租赁制度顶层设计，通过法治手段遏制各种租房乱象。

立法缺

由以售为主向租售并举转变

“我国之前实施的房屋租赁政策一直强调‘居者有其屋’,正是由于这种政策导向,我国在最初的法律制度设计上,将商品房开发、销售作为发展住房的重中之重,比如在城市房地产管理法、合同法中,大量的法律条文都是针对房屋买卖作出的规定,而在房屋租赁立法上相对不足,对于租期、租价和租赁期间租赁双方的诸多权益没有明确规定,导致租户居住环境、尊严、基本权益得不到有效保障。”中央财经大学法学院院长、北京市法学会不动产法研究会副会长兼秘书长尹飞指出。

2016年6月,国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,旨在规范住房租赁市场发展,促进我国住房市场由以售为主向租售并举转变。

中国社会科学院城市与竞争力研究中心副研究员邹琳华认为,我国目前的房屋租赁市场仍存在很多不规范之处,房源少、房租贵、黑中介横行、租房纠纷难解决、群租房乱象频发等成为制约房屋租赁市场健康发展的瓶颈,这些问题都需要从立法上加以解决。

尹飞建议,应当在国家层面尽快出台相关立法,对房屋租赁市场加以约束。应对保障房屋租赁双方的权益、改善居住环境、寻求快速解决房屋租赁纠纷机制、明确中介公司应承担的责任、拓展租赁房源等问题,在立法中予以明确规定。

据悉,今年5月,住建部发布的《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》,在租金、租期、承租人居住权利保障等方面作了规定。

另外北京、广州、成都等城市也正着手准备出台住房租赁地方性法规。

权利少

先优化租赁登记备案制度

国务院办公厅去年发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》早有规定:非本地户籍承租人可按照《居住证暂行条例》等有关规定申领居住证,享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务。

《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》也提出,经备案的住房租赁合同可以作为承租人有合法稳定住所的凭证。承租人可持备案的住房租赁合同依法申领居住证,并享受规定的基本公共服务。

“房屋租赁备案制度的落实和合同的规范,是关乎租购同权能否顺利实施的前提。”程啸注意到,现在租赁房源登记备案率很低,造成租房市场混乱。合同签订不规范,租户经常遇到权属不清、转租、房东随意涨房租、随意撵租客或承租的房屋正常损耗无人修理等不公平待遇,造成了大量租户权利得不到有效保障。

“值得注意的是,如果按照以往‘放养’的模式去管理租房市场,‘租购同权’必然无法落地。”程啸建议,优化租赁登记备案制度,各地区根据本地实际情况完善实施细则使登记备案成为维护租赁双方权益的有效途径。

信用低

建房屋租赁信用信息系统

尹飞介绍,对于租赁市场,我国的监管体系确实存在漏洞,使得一些黑中介成了无法约束的“害群之马”。

尹飞曾经向有关部门建议,希望在立法中明确规定,建立一套有效的房屋租赁信用信息系统,将那些不良从业人员的行为都记录下来,并在统一的平台上向社会公示,承租人可随时查到其诚信记录,对不良中介应给予相应的处罚,对造成严重后果的、社会影响恶劣的,应当终身禁入中介行业。

“除此之外,提高从业人员的门槛也是十分必要的,应进行与业务有关的法律知识培训考核,获得执业证书后,才能从事房产中介工作。”程啸认为,这样可以一定程度上避免素质不高的从业者拉低行业水平。

尹飞认为,应当建立中介行业自净机制,中介公司有责任提供有效的地域信息,保障住房租赁市场供需信息透明、交易规则透明、信用体系透明,建立严格的违法及违规惩处制度,完善行业内部的自查自纠机制,自觉履行公示制度,并由相关主管部门和行业协会不定期进行监管和抽查。

房源少

鼓励公民“共享”闲置房屋

不少租户反映,一房难求的状况十分普遍。目前,包括北京在内的很多城市,已开始在土地出让过程中明确要求,需自持一部分房屋作为出租房,比如一块地规划面积30万平方米,开发商拿地,需要拿出10万平方米用来建设出租房。

“这是一个比较好的探索。”尹飞说,鼓励房地产企业以租代售,并以此作为去库存的做法,不失成为一种有效的解决方式。

对于社会大量闲置的房源,程啸认为,我国在制定房屋租赁立法时也应当对此有所规划。

“许多个人房屋闲置,而想要租房的人却承租无门,造成了供求不畅。如果将这部分闲置房拿出来出租,将解决一部分租户的烦恼。”程啸建议,应当鼓励这部分人将房源拿出来共享。

环境差

制定刚性安全标准取缔群租乱象

据记者了解,群租客以企业员工和年轻人为主,流动性大,行动不规律,人员嘈杂,打扰周边居民的正常休息；群租房空间狭小,物品堆放多,生活用火、用电不规范,存在消防安全隐患；不注意维护环境卫生,导致小区环境恶化。

对此,程啸建议,应当多增加廉租房、公共租赁住房,缓解多人分租的压力。

“除了提供价格更低廉的租赁环境,制定刚性的安全标准也是必不可少的,应该疏堵结合。”邹琳华建议,出台相关安全整治标准,减少和消除安全隐患。

记者注意到,《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》明确规定,出租人出租住房,应当符合单间租住人数和人均租住面积的标准。具体标准由直辖市、市、县人民政府制定。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间,不得出租用于居住。

程啸说,要通过立法明确提出“保障安全居住”,应当禁止将存在建筑隐患、治安隐患、消防隐患的房屋进行出租,一旦发现,应由住建、公安等部门责令改正,并进行相应处罚。对于出租人的权益,法律也应当予以保护,对于随意破坏房屋设施或涉及其他违规租赁房屋的租户,应当由城管等部门予以遣散,造成环境破坏和财物损失的,应进行相应处罚。

7月，一大波租房新政密集袭来——

4日，上海打响租赁卖地第一枪：要拿地，只准租，不准卖。

17日，广州出台“租赁16条”发展住房租赁市场，其中保障“租购同权”引发民众关注。

20日，住建部等九部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求在人口净流入、住房租赁需求旺盛的大中城市，加快发展住房租赁市场。

目前住建部已会同有关部门选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆12个城市首批开展住房租赁试点。

业内人士分析，一系列租房政策的出台，释放出重大信号，住房租赁市场或将迎来新一轮发展期。

让我们拭目以待！

六部门重拳整顿住房租赁市场，赚差价租金贷“急刹车”

近年来“房住不炒”坚如磐石，作为楼市调控长效机制的重要一环，“房租不炒”也正浮出水面。

近日住房和城乡建设部、国家发展改革委、公安部、市场监管总局、银保监会、国家网信办等6部门印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》（以下简称《意见》），规范住房租赁市场主体经营行为，保障住房租赁各方特别是承租人的合法权益。

租赁住房是解决进城务工人员、新就业大学生等新市民住房问题的重要途径。近年来,我国住房租赁市场快速发展，为解决新市民住房问题发挥了重要作用。但住房租赁市场秩序混乱，房地产经纪机构、住房租赁企业和网络信息平台发布虚假房源信息、恶意克扣押金租金、违规使用住房租金贷款、强制驱逐承租人等违法违规问题突出，侵害租房群众合法权益，影响社会和谐稳定。

按照统一部署，2019年6月以来，在全国范围内开展整治住房租赁中介机构乱象工作，并取得了初步成效。经过半年时间在全国范围内开展整治住房租赁中介机构乱象工作后，此次出台《意见》突出问题导向，强化有效监管，将整顿规范住房租赁市场秩序的成果制度化、常态化。具体表现在：

一是加强从业主体管理。房地产经纪机构和住房租赁企业在经营范围中注明“房地产经纪”或“住房租赁”，转租住房10套（间）以上的单位或个人，依法办理市场主体登记。住房租赁企业开业前向住房和城乡建设部门推送开业信息。

二是加强房源信息发布管理。房源信息应当满足真实委托、真实状况、真实价格的要求。网络信息平台应当核验房源信息发布主体资格和房源必要信息。

三是规范租赁住房改造行为。各地制定闲置商业办公用房、工业厂房等非住宅依法依规改造为租赁住房的政策。改造房屋应当符合建筑、消防、环保等方面的要求。

四是防范住房租赁金融风险。对住房租金贷款业务的贷款期限、贷款额度作出明确要求。加强对采取“高进低出”“长收短付”等经营模式的高风险住房租赁企业监管。

五是建设住房租赁管理服务平台。直辖市、省会城市、计划单列市以及其他租赁需求旺盛的城市应当建设完成住房租赁管理服务平台。平台应当具备机构备案和开业报告、房源核验、信息发布、网签备案等功能。

六是建立住房租赁常态化管理机制。各地住房和城乡建设、发展改革、公安、市场监管、银保监、网信等部门建立协同联动机制。建立多层次住房租赁纠纷调处机制。

《意见》还同时对推行住房租赁合同示范文本、规范机构服务收费、加强行业自律等内容作了要求。

非住宅改造更依法依规

与往年的规范相比，规范租赁住房改造成为此次《意见》的亮点。

《意见》指出，住建部门应当制定闲置商业办公用房、工业厂房等非住宅依法依规改造为租赁住房的政策。改造房屋用于租赁住房的，应当符合建筑、消防等方面的要求。住房租赁企业对出租房屋进行改造或者装修的，应当取得产权人书面同意，使用的材料和设备符合国家和地方标准，装修后空气质量应当符合国家有关标准，不得危及承租人安全和健康。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，过去是从鼓励的角度进行的，而这次政策其实更强调了规范的概念，这是一些房源收储机构需要关注的内容，也是一些机构经常困惑的地方。此次政策明确了各地对闲置商业办公用房、工业厂房等非住宅改造方面的依法依规导向，也提到了必须符合建筑、消防和环保方面的要求，从这一点看，后续改造的方向不变，但细节需要做到位。同时预计2020年各地类似商改租、工改租的配套政策会比较多。

中介不得赚取出租差价

《意见》还强调规范租赁服务收费。比如房地产经纪机构、住房租赁企业应明码标价。收费前应当出具收费清单，列明全部服务项目、收费标准、收费金额等内容，由当事人签字确认；房地产经纪机构不得赚取住房出租差价，住房租赁合同期满承租人和出租人续约的，不得再次收取佣金；住房租赁合同期限届满时，除冲抵合同约定的费用外，剩余租金、押金等应当及时退还承租人。

同时由于交易主体鱼龙混杂，完善租赁主体登记备案、平台核验等工作成为从源头规范租房市场的关键环节。对此《意见》提出，要严格备案登记管理，从事住房租赁活动的房地产经纪机构、住房租赁企业和网络信息平台，应当依法办理市场主体登记。

值得注意的是，此次《意见》对于机构外的租房主体也作出备案规定。其中转租住房10套（间）以上的单位或个人，也应依法办理市场主体登记。“这对于一些个人房东出租房源等行为有较好的规范作用，同时也使各类房源后续能够得到更全面的监管。”严跃进表示。

严管“长收短付”等经营模式

此次《意见》明确，将加强对采取“高进低出”“长收短付”经营模式的住房租赁企业的监管，并指导住房租赁企业在银行设立租赁资金监管账户，将租金、押金等纳入监管账户。

正常逻辑下租赁企业会低价收房、高价转出，运营调整难免也会出现极少的“高进低出”。但大规模的“高进低出”暗藏隐忧。某长租公寓负责人解释，大规模“高进低出”其实是高于市场价地收房、抢占房源，“租户不傻，不会高价租，于是企业为了回笼资金就不得不低价出租。这里面再配合着‘长收短付’‘资金池’‘租金贷’等操作。”他说。

由于相对隐匿，这类风险难被及时发现、有力监管。但这次的《意见》中明确，相关部门将指导住房租赁企业在银行设立租赁资金监管账户，将租金、押金等纳入监管账户。住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位。

《意见》也在监管层面明确，对不具备持续经营能力、扩张规模过快的住房租赁企业，可采取约谈告诫、暂停网签备案等方式，防范化解风险；依法查处违规违法行为及无照经营、价格违法行为及垄断协议等行为。

不得诱导承租人使用租金贷

长租公寓近年来问题不断，被业内视为新兴行业狂奔的“后遗症”。据媒体调查发现，强制“租金贷”目前仍然出现在长租公寓领域。

而此次《意见》专就“租金贷”乱象作出整顿要求。比如开展住房租金贷款业务，贷款期限不得超过住房租赁合同期限，发放贷款的频率应与借款人支付租金的频率匹配；住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金消费贷款；不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款等。

“应该说，租赁领域的金融风险是这两年才出现的问题。”严跃进说，租金贷产生，很大原因是从事长租工作的机构盲目扩张所致。“不少机构高价从房东这里收租房源，然后以押一付一等优惠条件低价租出，以此来增加待租房源吸引力。然后中介方利用贷款机构提供的一次性大额贷款作为资金源，收租房源，继续扩张。但公司资金链一旦断裂，租客权益势必受损。”

卓纬律师事务所律师孙志峰建议，作为承租人，首先要注意合同跟谁签，出租人和房租收取人是否相同；除了房屋租赁合同外，是否有诸如借款合同、代偿协议等；同时明确中介服务费收取办法，是明确缴纳服务费，还是以贷款偿还抵扣中介服务费等。

另外六部门强调，各地要以《意见》出台为契机，把“当下改”和“长久立”结合起来，坚持住房和城乡建设、发展改革、公安、市场监管、银保监、网信等部门联合监管工作机制，加大监管力度，持续整顿规范住房租赁市场秩序，不断优化住房租赁市场环境，让群众租房更安心。

在业内看来此次《意见》内容涉及广泛，进一步规范了租赁市场，维护租户的合法权益。对巩固既有的租赁市场监管效果、促进2020年租赁市场的发展具有较积极的意义，同时也使租赁企业可更规范发展业务模式。

文章来源:武汉乐居