房企如何看待长租公寓

2018年我国房地产调控的重点在于发展多元化的住房体系，从今年开始我们的住房理念要开始进行转变，从以前的买房到现在的租房，今年的房地产市场重头戏在于租房市场，近日来有不少大型房企宣布要进军长租公寓领域，那么这些房企对于长租公寓是怎么看的呢?

今年3月6日，福晟集团在其战略发布会上表示未来集团将进入长租公寓和产业地产领域。

在此之前万科方面也表示万科的商业、度假、长租、物流等业务都是在为未来而做准备。

除此之外2018年1月底，合景泰富集团与中国建设银行上海分行签署了合作协议，根据协议，建设银行上海分行将为该集团的住房租赁融资提供全生命周期产品服务计划，并为承租个人打造便利、全面的租住服务体验，双方将建立起多层次的合作模式。

合景泰富方面表示，2018年集团将重点打造长租公寓品牌项目“昕舍”。根据其规划长租公寓项目计划在2020年达到全国范围内覆盖20个主要城市，数量达3万间房的目标。就目前而言该集团已经计划在北京、广州、上海等一线城市以及南京等二线城市加快长租公寓项目的布局。

今年以来国家大力建设推行房地产市场的长效机制，可以预见租赁市场发展前景良好，作为行业新兴的细分市场，这片领域将成为百强房企新的战场。比如万科、碧桂园、保利等百强房企纷纷布局长租公寓，在百强房企之中已经有超过30家进军长租公寓领域。

与传统住房开发相比，长租公寓的现金流量缓慢，利润率较低。在规模扩张初期，住宅企业利用自身产品系列化的优势，通过产品线加快周转速度，降低开发成本，有利于长期出租公寓企业抢占市场份额。精确的用户细分与多条产品线相结合，可以帮助房地产企业从多个角度进入市场，与住宅产品系列起到协同作用，提高产品的附加值。

今后随着我国房地产调控继续的深入，长效机制的有效建立，再加上国家政策的大力支持，在今后的几年时间里长租公寓将会全面覆盖，今后的租售同权政策可以帮助更多暂时还买不起房的人更好的解决住房问，真正实现人民的安居宜居。

从蛋壳公司风波出发思考，如何看待公寓长租模式？

很多年轻人都想去大城市闯荡，第1步就是需要租一个房子，有的年轻人在蛋壳公司租房子，但是听说蛋壳公司出现了风波，我们如何看待公寓的长租模式呢？我认为长租模式一直以来都是存在的，但是蛋壳公司的模式可能不长久，需要找到新的盈利点。接下来跟大家具体说明。1.长租公寓的模式一直存在。

在大城市里有的人有很多的空房子，于是他们就把这些房子出租给别人，要么是通过中介，要么是自己亲自找租户。通过这样的方式既能够赚钱，又能够实现房子的有效利用。而且大部分都是长租的，因为这样会更省事。所以说长租公寓的模式一直都存在。2.蛋壳公司的模式可能不长久。

一般来说房东把房子给中介公司，中介公司加价之后租给租户，这样中介公司能够赚取中间的费用。但是蛋壳公司从房东那里租房子，拿到的房子比给租户的房子还要便宜，这样的模式蛋壳公司靠什么赚钱呢？虽然说互联网公司最喜欢靠补贴来拉新客户，但是如果没有找到盈利的地方，蛋壳公司的模式可能不长久。3.蛋壳公司需要找到新的盈利点。

正如上面所说的一样，蛋壳公司目前的模式是不长久的，而且每做成一单自己就会有亏损，所以需要找到新的盈利模式，要么像传统的中介公司一样，要么靠着自己的创新来寻找到新的盈利点，比如说接广告等等。

总而言之我认为蛋壳公司的模式是不可靠的，不长久的，其次长租公寓的模式一直存在，蛋壳公司要么像传统的中介一样做，要么通过自己的优势寻找到新的盈利点，否则蛋壳公司可能真的会破产。

如何看待长租公寓模式？

长租公寓“爆雷”现象频发，所以行业监管急需深化。从行业兴起到野蛮生长再到“爆雷”不断，长租公寓这个行业用了不过短短几年的时间。成功的长租公寓品牌各有特点，而“爆雷”的长租公寓品牌大多折戟在“高收低租”和“长收短付”的运营模式上。最终长租公寓打造出来的“资金池”难以为继，“爆雷”也开始出现。

值得关注的是，相继出现“爆雷”的多家长租公寓其经营模式大体相同，即高收低租。在这种经营模式下，长租公寓付给房东的租金高于租客租金。另一方面许多“爆雷”的长租公寓采用长收短付的模式，通过“年付租金优惠更大”这一方式吸引租客一次性付清较长租期的房款，但却用月付的形式对房东进行房款支付。

在“高收低租”和“长收短付”的模式下，长租公寓企业内部自然形成一个“资金池”。而拥有了“资金池”的长租公寓则开始继续生长，不断扩大规模或者进行金融投资。但是行业的风险在这种模式下也开始滋生，最终，有品牌难以维系这种高收低租模式，出现了“爆雷”现象。

同时也有不少长租公寓品牌，向租客推销与个人征信挂钩的“租金贷”。在长租公寓出现“爆雷”后，租客不仅“无家可住”，还需要偿还高额、高利息的租金贷。

扩展资料

《住房租赁条例(征求意见稿)》或将推行

9月7日，住房和城乡建设部公布《住房租赁条例(征求意见稿)》，共计8章66条，内容涵盖加强对承租人的权益保障、对租赁机构的监管以及对租赁企业的扶持力度等内容。该《条例》向社会公开征集意见，意见反馈截止到2020年10月8日。

的确租赁行业盘面如此之大，但却没有相关的行业标准。有专业人士认为，《住房租赁条例（征求意见稿）》体现了国家整治行业乱象、为承租者“扫雷”的决心。

文件显示当住房租赁企业有以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租赁贷款、以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租赁贷款、在住房租赁合同中包含租金消费贷款相关内容等情形时，将由房产管理部门予以警告，责令限期改正。若逾期不改正，将面临停业、或罚款等处罚。情节严重的则由市场监督管理部门吊销营业执照。

参考资料来源：凤凰网—长租公寓“爆雷”促行业监管深化，我国酝酿出台首部租赁领域规范文件

「地产新势」长租公寓新思维：轻重资产持续分离

饶贤君/文 对整个长租公寓领域而言，“重资产”的定义并不十分明确。

严格意义上分散式长租公寓并没有重资产，长租公寓品牌以二房东的身份从房东手中获取房源，经过装修后租赁给消费者，资产的所有权归属于房东，但企业提前按照合同支付了租金，获取了房屋的租赁权。因此二房东模式介于持有型的重资产与运营型的轻资产模式之间，行业内通常称为“中资产”模式。

而在集中式长租公寓领域，如果品牌同时是资产的持有者和运营者，即属于重资产模式，如果品牌是为资产的持有者进行资产代运营，则属于轻资产模式。另外同样也有与资产持有者签订长期租赁合同，进行资产运营的二房东中资产模式。

房地产开发企业旗下的长租公寓品牌大多属于重资产模式，非房企旗下长租公寓品牌则大多以轻资产、中资产模式为主，重资产占比较低。

2020年，随着长租公寓行业频繁爆雷， 社会 公信力急速下降，分散式长租公寓的两大头部企业青客（QK.NASDAQ）与蛋壳的（DNK.NASDAQ）的危机更是为二房东模式敲响了警钟，自如、相寓等纷纷收缩房源规模，加强精细化管理。

集中式长租公寓则在行业的低谷期看到了更多机会。

2020年，深圳、武汉、成都、合肥、南京、昆明等众多一二线城市相继出台了增加租赁市场供应的政策，通过允许空置率较高、运作效率较低的部分非住宅不动产进入住房租赁市场，盘活闲置的非住宅资产。

例如深圳允许不动产权证用途为办公、商业的不动产改建为租赁住房；武汉部分区域允许将商业和办公存量用房改造为租赁住房；南京则批准已建成并具有一定规模的商业、研发、办公、酒店、厂房等存量用房改建为租赁住房。

从政策落地的实际情况看，各地新增的租赁住房供给主要由地方国企、大型央企、大型金融机构旗下相关平台负责开发建设，如平安不动产、建信住房、上海城投、北京城建、深圳人才安居集团等，具备极强的 社会 公益属性。

这些机构、资本方具备类似的特点——保持开发者、持有者的身份，将资产的运营增值服务交给 社会 企业及机构。

举例而言自如与广州开发区金控集团合作开发了“自如里?广州黄埔凯得家青年社区”；安歆与杭州政府合作打造了蓝领公寓；魔方公寓与温州高新技术开发区建设投资有限公司合作运营了人才公寓；乐乎与建信住房、北京城建等地方政府和国资集团合作运营了多个项目。

由具备资金优势、开发优势的资本方建设并持有，长租公寓品牌则通过合作运营获取资产增值红利以及保底收入，相互在专业领域各取所长的合作模式正在越来越多的地方性长租公寓项目实行。

对着重发展轻资产模式的集中式长租公寓品牌而言，这样的趋势在2021年可能会更加明显，2020年12月，中央经济会议提出，在租赁住房建设上，“国企和民营企业都要发挥功能作用”。

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