北京长租公寓市场分析

在我国随着房屋租赁市场的快速发展，长租公寓的前景广阔，截止目前很多企业已经涉足住宅租赁市场，除去宏观政策环境利好以外，未来需求的释放对于长租公寓的发展形成有利支撑，总体来说未来的房屋租赁市场的容量将数以万亿元。

随着我国城镇化水平的提高，人口逐渐向一线级二线城市聚集，这一趋势在短时间内难以改变，而这些城市的高房价和限购措施将很大一部分刚需群体拒之门外，而这些需求将会外溢至租房市场。拒数据统计2016年部分热点城市的平均首次置业年龄已经超过35岁，而新进人口的租房周期也上升至10年以上，租房需求的周期不断拉长。

未来伴随着一线城市以及部分二线城市的产业结构进三退二，流动人口数量上面或许会有下降，但从结构来看新入人群恰恰是长租公寓的目标人群。另外有数据显示，90后成租房的主力军，长租公寓市场将呈现一定的区域性，需求主要集中在人口的流入地，而在未来长租公寓的需求将进一步释放。

对于北京来说伴随着政策的利好，多主体纷纷进军长租公寓市场，大量的专业租赁机构进入该领域，比如you+、泊寓等品牌的加入，房企与地产中介服务机构也迅速地参与到了竞争当中。

我国的长租公寓经营模式主要是集中与分散并行，其中集中式出租是指企业包租、独立开发、收购或持有物业合作的方式取得整栋建筑，通过标准化装修和改造对外整体出租;分散式出租的房源分布比较分散，是企业从分散的房东处获取物业，经过标准化装修后再对外出租。

目前我国长租公寓的参与主体逐渐增多，集中与分散式的长租公寓划分主要侧重于房源获取方式的不同，这其中有不少的品牌已经具有一定的规模。

目前北京的长租公寓房源分布上基本已经覆盖全北京，主要呈内环分散、外环集中的形状，按照区域房源数量来划分，可以看出来外环的房源更加集中，而内环则更多的是分散性长租公寓，这是由于分布在内环的公寓大部分是各小区内零散的房源，而外环是主要为集中式的长租公寓。

2018年将是我国长租公寓大力发展的一年，将来还会有更多的企业和品牌加入到长租公寓市场中来，而各品牌之间的竞争也会愈加激烈。

北京公寓长租怎么样？北京长租公寓好不好？

北京公寓长租怎么样？现在北京人们不仅可以租普通的房子，自从公寓出现之后，人们对于它的喜爱程度还是蛮高的，多以大家要是选择公寓租房的话，应该先去了解一下它到底好不好，只有心里有数了才能更好去选择，下面是我对北京长租公寓好不好的知识介绍。

北京公寓长租怎么样？现在北京人们不仅可以租普通的房子，自从公寓出现之后，人们对于它的喜爱程度还是蛮高的，多以大家要是选择公寓租房的话，应该先去了解一下它到底好不好，只有心里有数了才能更好去选择，下面是我对北京长租公寓好不好的知识介绍，一起学习吧。

北京公寓长租怎么样？

1、北京公寓长租开业仅三个多月，目前已经有不少的租客入住。此公寓拥有400多套长租房源，户型多在20至30平米左右，社区内有办公区、书厅、健身房、电影院等配套设施。近两年以来多家长租公寓品牌在北京如雨后春笋般涌现。

2、尽管北京公寓长租发展迅速，但市场表现并不让人满意，主要是由于当前长租公寓普遍的低、回报周期长的商业模式导致，总结起来就是三高一低，即建设成本高、资金使用成本高、房价高、租金收入较低。目前长租公寓处于全行业亏损状态，实现盈利的凤毛麟角。

3、北京公寓长租对于租客来说长租公寓规范化的管理和健全的配套设施好处不言而喻，这让在城市中忙于工作的人们生活更加便捷，但高房租却让人诟病，有租客表示20平米的公寓月租5000，但即便如此，很多公寓还处于未盈利状态，这不得不让我们深思。

北京长租公寓好不好？

1、北京公寓长租又名“白领公寓”，“单身合租公寓”，是近几年房地产三级市场一个新兴的行业，是将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给房屋周边的白领上班人士。

2、现在北京公寓长租这个概念已经慢慢为大家接受。在传统租赁市场上，租客的租赁时间一般为一年。

当我们跟随我对北京公寓长租怎么样？北京长租公寓好不好的知识学习了解后，我们明白了其实要是选择长租公寓的话还是很靠谱的，起码在北京租房的房租很贵的，要是找不到好房子，还不如选择公寓，起码价格便宜，配套设施靠谱，希望上文我的介绍可以帮助到大家。

北京禁止隔断房 分散式长租公寓如何破局？

关于隔断房的话题再次引发大众关注。近日北京市住房和城乡建设委员会会同北京市市场监管局接连发布3个合同示范文本，将禁止隔断房提升至法律层面。

在控制房租水平基础上，禁止企业打隔断，获得更多利润。那么对分散式长租公寓而言，该如何发展？

“N+1”模式之惑

新京报记者了解到，除了对租赁方式、租金等内容进行规定外，新版住房租赁合同示范文本，对于群租房的政策再次重申：以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得改变房屋内部结构分割出租，不得按床位等方式变相分割出租。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等不得出租供人员居住。

“此前一直严禁隔断房和群租房，这次发布住房租赁合同示范文本和房源信息发布规范，让政策更加明确、更加坚定。”北京房地产中介协会秘书长赵庆祥表示。

但是由于客厅面积大、价格相对合适，且经过租赁机构装修后，居住环境大大提高，“N+1”房源在北京租赁市场中，有着部分需求存在。

蘑菇租房联合创始人龙东平指出了目前一大现状：头部机构化企业中，“N+1”模式是一大普遍现象，而大量中部租赁机构或个人房源内，“N+1”的比例也非常高。

从运营角度分析，“采用分隔增加房间数量的方式，是提高坪效最为普遍的方式，也是目前长租公寓最为直接的利润增长点。”58安居客房产研究院首席分析师张波表示。

值得注意的是，装修成本偏高，或是分散式公寓面临的一大现实问题。“拿房时，公寓机构跟原房主签的合约可能是三年、五年，一旦房主不再续约，装修成本未必能挣回来。因此公寓运营商通常采取的解决办法是，将房屋进行分割，变成隔断房。”宅猫找房创始人杨晓松表示。

在此背景下租房新政，或对分散式公寓运营形成直接影响，“运营企业整租过来，不允许分割，还是整租出去，那么长租公寓存在的价值有多大？如何才能把装修统一化的成本收回来？这是长租公寓运营企业必须面临的现实问题。”杨晓松表示。

租赁新政或影响盈利及规模扩张？

“禁止‘N+1’，意味着少了一间房。无论对哪家长租公寓企业而言，都可能影响出租率或投资回报。”同策研究院首席分析师张宏伟表示。

在房东东创始人全雳看来，影响最大的还是头部运营机构，像美丽屋、中润等中型规模企业也会受到一定影响，“企业不仅仅损失的是资金，还损失的是规模。”

不过在影响程度上，具体还要看政策的落地执行力度。“影响有多大，消化时间有多长，今年可能还不好评估。”空白创始人杨现领称。

不过巴乐兔联合创始人高萌对此持乐观看法。在他看来这一政策对长租公寓企业提出了更高要求，反倒会推动大型机构和平台的发展。

之所以这么认为，高萌的理由在于：该政策并不影响庞大的租房需求，也不会减少市场规模，或阻止行业进一步市场化发展。另外该政策并不否定企业，反而是让优秀、愿意持久投入和追求长线回报的企业发展得更好。

在接受采访时，相寓方面表示，相寓坚持在合法合规的范围内正常经营，租房新政对相寓经营基本不产生什么影响。

分散式长租公寓整体规模增长缓慢

实际上今年长租公寓行业跌宕起伏，风波不断。近日有报道称，乐伽公寓在合肥、西安等地拖欠房东租金，疑似“爆仓”，随后乐伽公寓发出辟谣公告称，一直处于正常运营状态。不过乐伽也坦言，“关于合肥市场我司依旧会正常运营正常维护，只是不再进行扩张市场”。

据克而瑞发布的2019上半年中国长租公寓规模排行榜显示，较去年年底而言，今年上半年，分散式长租公寓运营商整体规模增长缓慢。究其原因克而瑞研究机构认为，由于消防、甲醛、租金贷、哄抬租金等问题，分散式租赁企业被住建委等部门多次约谈，约束和规范企业发展。而政府对租金上涨的严控，也使分散式长租公寓运营商能够获取的有效房源并不多，这也是导致整体规模增长缓慢的主要原因。

除此之外不同城市对于隔断房接受度不一，比如北京市场，今年上半年在通州等地集中拆除隔断，整治违规，分散式租赁企业一定程度受到影响。

“一个行业从地上吹到天上，再从天上摔到地上，都是初期典型的特征，说明大家都很浮躁。坦白说长租公寓现在并没有解决大部分租客的痛点，反而抬高了市场整体租金。”全雳表示。

实际上租赁行业不同于酒店行业，由于涉及民生，租金不能随便上涨。在此之前万科在深圳城中村的“跑马圈地”，引起租金上涨，让其“万村计划”站在了舆论的“风口浪尖”。

“基层的劳务人员需要有地方住，若房租上涨后，目标客户改变了，但并没有增加原来劳务人员的居住空间，而是让他们的选择空间更小，这是长租公寓行业面临的一大困扰。”杨晓松称。

“经过两三年的迅猛发展，住房租赁企业规模快速发展壮大，住房租赁行业的机构化、专业化、规模化程度持续提高，企业和行业发展摸索出一些规律，比如经历过高速扩张后，肯定需要慢下来，通过加强管理和规范经营解决发展中遇到的种种问题，速度放缓是为了走得更稳，走得更远。”赵庆祥称。

全雳亦认为2019年，对长租行业来说是个反思年，暂缓扩张，是最明智的选择。放弃没有质量的“规模”，活得长，才是真正的“好”。

业内：需创新模式，提高运营效率

“长租公寓未来还是很大的发展空间，但到底发展的方向在哪，目前还有待观察。”杨晓松称。

杨晓松建议长租公寓可在模式上有所创新。在他看来长租公寓的发展方向，往“轻”的方向发展更为合适，“如果为了做一个长租品牌，做‘重’加入装修，带来的问题非常多，也不一定是市场真正需要的。”

他提出了一大解决方案：可将长租公寓变成物业公司帮业主打理空置房的模式，即将物业公司联网，将社区内公寓整租过来，不用专门团队，而是交给物业公司打理，做成标准化服务，“物业公司就是管房屋的，本来就不许分割，这一模式还把利润让给物业公司，可以实现盈利问题。而对租户而言，房租也没有很大上涨。”杨晓松称。

在张波看来分散式长租公寓想要突破利润“天花板”当属无解，很难做到“跑得快”又“跑得好”，当下最优解是控制在北京的市场发展规模，并严格控制拿房成本。同时适时扩大在热点二线城市的布局规模。

除了在城市布局上要有所差异外，在具体的运营方面，龙东平认为，想要形成合理、长效的发展，长租公寓还需要在提升运营效率，降低管理成本，提高附加服务等方面下功夫。

新京报记者张晓兰编辑武新校对吴兴发