分布式长租公寓如何拿到房源

从2015年开始我国加大力度发展房屋租赁市场，对于行业细分的重要组成部分，长租公寓在近两年间经历了飞跃式的增长，当前我国市场上的长租公寓由于房源分布的形态不同，主要分为集中式和分布式两种，集中式长租公寓是由整栋建筑改造后出租，物业比较集中，而分布式长租公寓的房源则相对分散，那么分布式长租公寓如何拿到房源?

分布式长租公寓大多数是从个人业主手中获取闲散房源，房屋的格局不同，而在出租方式上有整套出租也有分间出租，整租主要以中高端的长租公寓为主。而分间出租才是当前市面上更为主要的方式，一般以中低端市场居多。分间出租的方式，由于厨房、客厅等室内公共空间共享，生活中互相影响的程度比较大，一般一个房间只能够供一人居住。同时为了提高房间的利用率降低成本，“N+1”是分布式公寓的常见做法。分布式长租公寓的房源主要来自于各个社区，比较分散，没有可以供企业利用的公共空间。

而在资金的动作上，属于轻资产运营模式，企业并没有物业的所有权，只有租赁和管理权。在此过程中企业与业主签署托管协议，企业按照协议每年支付一定的房租给业主，或一次性支付多年的约定房租，对于业主来说即便房源空置也能获得收益。企业通过自身的平台将房源出租，由于产品质量和后期服务带来溢价，一般的租金价格要比同地段的个人房源要高，而企业的收入主要来自于租金差和服务增值费。

分布式长租公寓在房源获取上主要采取业主委托管理的模式，相对于市面上诸多的长租公寓品牌，中介类的长租公寓在这方面具有天然的市场优势，这些品牌公寓由于之前的中介业务，手中握有大量的客源和房源，通过自身平台可以将两者实现无缝对接。具体方式为业主通过电话或线上留言的形式告知企业有托管意向，之后企业和业主约定时间上门看房，完成房屋勘察以及与业主面谈后进行签约托管，随后企业将房屋进行统一装修改造然后出租。

为了吸收更多的房源，还可以适当采取优惠政策，比如和房东签约年限为两年起，签约三日后业主即可收到房租，并且采取一年一付的形式;即使房屋空置，长租公寓企业依然支付业主房租，使得业主的收入有一定的保障;业主每年可享受适当的房租涨幅，合同到期后赠送全部装修，这些优惠条件都有助于在一定程度上提高房源的获取率。

分散式公寓是什么意思？

分散式长租公寓是指在某个片区都拥有个人房源，但是不会集中在某个小区，由第三方进行装修装配后统一管理，并对外出租。

在房源获取与出租上，分布式长租公寓大部分是从个人房东手中获得闲散房源（其中又以二手房居多），房屋原来格局各有特点，并不统一。在出租方式上有整套出租和分间出租。整租主要以中高端长租公寓为主。

分间出租则是更为主要的方式，以中低端市场居多。对于分间出租的方式，由于共享厨房、客厅等套内空间，生活相互影响程度也较大，一般一间只允许居住1人。同时为提高利用率，降低成本，“N+1”是分布式公寓的常见做法。

扩展资料：

分散式公寓特点：

1、服务内容以日常维修保洁为主

因为分布式长租公寓较难有公共空间，因此我们看到，自如为租客提供的服务上主要是日常维修、保洁及一些待办事项等。尽管不能进一步丰富服务内容，但是加强平台效应，通过网站、APP以及微信公众号均可以进行服务活动的预约和查询，提高日常生活服务的效率。

2、产品特点房源分散，无固定产品线

分布式长租公寓，房型和价格都不固定，视具体房源和位置而定。但是在装修风格方面，通常给出多套方案，一定程度上满足不同的租客需求。

杭州长租公寓的运营模式是什么样的？作为消费者应该怎么选择

从房源分布来看，长租公寓主要可以分为集中式（B2B2C、B2C）和分散式（C2B2C）两种。

集中式是运营机构通过自建、购买、整栋/整层租赁的方式获取集中的房源，改造装修后再出租给租客。

分散式主要是从个人房东手中租赁房源，这些房源大多较为分散，经过统一装修后再转租给租客。由于后者模式轻，容易快速扩张，是目前的主流模式。

在盈利上长租公寓做不到90%的入住率是一件很危险的事情。只有入住率达到95%，才能实现稳定的现金流。据他透露自如寓入住率基本上都在98%以上。目前有很多企业都比较看好这个市场，同时也是在不遗余力的抢占市场，加之行业还处于发展初期，目前大量长租公寓公司都还处于亏损状态。

所以对于我们消费者而言，哪些资金不够雄厚的企业很有可能会面临“爆仓”的可能。所以我们在选择长租公寓式，尽可能选择大型的企业品牌下的长租公寓，另外我们在选择前可以先查询企业的资金状况，比如已经进入几轮融资，资金流是否稳定等。从资本运作的角度来看主要分为轻资产和重资产。

重资产即企业通过收购和 / 或自建获得资产，装修后对外出租的经营模式。重资产模式下，企业持有出租物业，因此不仅可以获得租金收益，同时还可以获得资产持有时获得的资产升值收益。但是重资产模式在前期买楼和建造期投入高，先期资金沉淀大，对企业的资金实力、成本、期限都要求很高。

而轻资产模式下，企业通过和资产所有者（房东）签订租约，在一定期限内获得资产的经营权，但并不实际持有物业，因此不能享受资产升值的收益。在租约期限内，企业可以对外出租获得出租租金，租金减去上交给房东的底租，即为企业实际获得的租金差收入。

该模式下企业通常可以与房东沟通对房屋进行一定程度的改造升级，但由于与房东签订的租约时长有限（多数为 3-5 年），因此企业对房屋的实际改造空间不大，租金提价空间小，且企业有可能会承担去装修的成本。

轻资产模式因前期沉淀资金相对少，采取 "" 薄利多销 "" 的模式，所以可以在短时间内快速拓展。

其实无论是哪一种运作，对于企业的投入成本要求都很高的，所以相对来说选择实力雄厚和已经上轨道的品牌，对自己来说是更有保障的。

以上内容仅供参考，希望能帮到您。感谢您对商办网的支持，祝您购房愉快！

北京禁止隔断房 分散式长租公寓如何破局？

关于隔断房的话题再次引发大众关注。近日北京市住房和城乡建设委员会会同北京市市场监管局接连发布3个合同示范文本，将禁止隔断房提升至法律层面。

在控制房租水平基础上，禁止企业打隔断，获得更多利润。那么对分散式长租公寓而言，该如何发展？

“N+1”模式之惑

新京报记者了解到，除了对租赁方式、租金等内容进行规定外，新版住房租赁合同示范文本，对于群租房的政策再次重申：以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得改变房屋内部结构分割出租，不得按床位等方式变相分割出租。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等不得出租供人员居住。

“此前一直严禁隔断房和群租房，这次发布住房租赁合同示范文本和房源信息发布规范，让政策更加明确、更加坚定。”北京房地产中介协会秘书长赵庆祥表示。

但是由于客厅面积大、价格相对合适，且经过租赁机构装修后，居住环境大大提高，“N+1”房源在北京租赁市场中，有着部分需求存在。

蘑菇租房联合创始人龙东平指出了目前一大现状：头部机构化企业中，“N+1”模式是一大普遍现象，而大量中部租赁机构或个人房源内，“N+1”的比例也非常高。

从运营角度分析，“采用分隔增加房间数量的方式，是提高坪效最为普遍的方式，也是目前长租公寓最为直接的利润增长点。”58安居客房产研究院首席分析师张波表示。

值得注意的是，装修成本偏高，或是分散式公寓面临的一大现实问题。“拿房时，公寓机构跟原房主签的合约可能是三年、五年，一旦房主不再续约，装修成本未必能挣回来。因此公寓运营商通常采取的解决办法是，将房屋进行分割，变成隔断房。”宅猫找房创始人杨晓松表示。

在此背景下租房新政，或对分散式公寓运营形成直接影响，“运营企业整租过来，不允许分割，还是整租出去，那么长租公寓存在的价值有多大？如何才能把装修统一化的成本收回来？这是长租公寓运营企业必须面临的现实问题。”杨晓松表示。

租赁新政或影响盈利及规模扩张？

“禁止‘N+1’，意味着少了一间房。无论对哪家长租公寓企业而言，都可能影响出租率或投资回报。”同策研究院首席分析师张宏伟表示。

在房东东创始人全雳看来，影响最大的还是头部运营机构，像美丽屋、中润等中型规模企业也会受到一定影响，“企业不仅仅损失的是资金，还损失的是规模。”

不过在影响程度上，具体还要看政策的落地执行力度。“影响有多大，消化时间有多长，今年可能还不好评估。”空白创始人杨现领称。

不过巴乐兔联合创始人高萌对此持乐观看法。在他看来这一政策对长租公寓企业提出了更高要求，反倒会推动大型机构和平台的发展。

之所以这么认为，高萌的理由在于：该政策并不影响庞大的租房需求，也不会减少市场规模，或阻止行业进一步市场化发展。另外该政策并不否定企业，反而是让优秀、愿意持久投入和追求长线回报的企业发展得更好。

在接受采访时，相寓方面表示，相寓坚持在合法合规的范围内正常经营，租房新政对相寓经营基本不产生什么影响。

分散式长租公寓整体规模增长缓慢

实际上今年长租公寓行业跌宕起伏，风波不断。近日有报道称，乐伽公寓在合肥、西安等地拖欠房东租金，疑似“爆仓”，随后乐伽公寓发出辟谣公告称，一直处于正常运营状态。不过乐伽也坦言，“关于合肥市场我司依旧会正常运营正常维护，只是不再进行扩张市场”。

据克而瑞发布的2019上半年中国长租公寓规模排行榜显示，较去年年底而言，今年上半年，分散式长租公寓运营商整体规模增长缓慢。究其原因克而瑞研究机构认为，由于消防、甲醛、租金贷、哄抬租金等问题，分散式租赁企业被住建委等部门多次约谈，约束和规范企业发展。而政府对租金上涨的严控，也使分散式长租公寓运营商能够获取的有效房源并不多，这也是导致整体规模增长缓慢的主要原因。

除此之外不同城市对于隔断房接受度不一，比如北京市场，今年上半年在通州等地集中拆除隔断，整治违规，分散式租赁企业一定程度受到影响。

“一个行业从地上吹到天上，再从天上摔到地上，都是初期典型的特征，说明大家都很浮躁。坦白说长租公寓现在并没有解决大部分租客的痛点，反而抬高了市场整体租金。”全雳表示。

实际上租赁行业不同于酒店行业，由于涉及民生，租金不能随便上涨。在此之前万科在深圳城中村的“跑马圈地”，引起租金上涨，让其“万村计划”站在了舆论的“风口浪尖”。

“基层的劳务人员需要有地方住，若房租上涨后，目标客户改变了，但并没有增加原来劳务人员的居住空间，而是让他们的选择空间更小，这是长租公寓行业面临的一大困扰。”杨晓松称。

“经过两三年的迅猛发展，住房租赁企业规模快速发展壮大，住房租赁行业的机构化、专业化、规模化程度持续提高，企业和行业发展摸索出一些规律，比如经历过高速扩张后，肯定需要慢下来，通过加强管理和规范经营解决发展中遇到的种种问题，速度放缓是为了走得更稳，走得更远。”赵庆祥称。

全雳亦认为2019年，对长租行业来说是个反思年，暂缓扩张，是最明智的选择。放弃没有质量的“规模”，活得长，才是真正的“好”。

业内：需创新模式，提高运营效率

“长租公寓未来还是很大的发展空间，但到底发展的方向在哪，目前还有待观察。”杨晓松称。

杨晓松建议长租公寓可在模式上有所创新。在他看来长租公寓的发展方向，往“轻”的方向发展更为合适，“如果为了做一个长租品牌，做‘重’加入装修，带来的问题非常多，也不一定是市场真正需要的。”

他提出了一大解决方案：可将长租公寓变成物业公司帮业主打理空置房的模式，即将物业公司联网，将社区内公寓整租过来，不用专门团队，而是交给物业公司打理，做成标准化服务，“物业公司就是管房屋的，本来就不许分割，这一模式还把利润让给物业公司，可以实现盈利问题。而对租户而言，房租也没有很大上涨。”杨晓松称。

在张波看来分散式长租公寓想要突破利润“天花板”当属无解，很难做到“跑得快”又“跑得好”，当下最优解是控制在北京的市场发展规模，并严格控制拿房成本。同时适时扩大在热点二线城市的布局规模。

除了在城市布局上要有所差异外，在具体的运营方面，龙东平认为，想要形成合理、长效的发展，长租公寓还需要在提升运营效率，降低管理成本，提高附加服务等方面下功夫。

新京报记者张晓兰编辑武新校对吴兴发