中国长租公寓市场竞争格局分析

在短短几年间，我国的长租公寓行业发展十分迅速，而规模化的品牌也逐渐形成，目前国内集中式长租公寓排名第一的企业房间管理数量已经达到4万余间，而分散式长租公寓企业的规模也不断扩大。

当前长租公寓市场上尚未出现垄断式龙头的局面，大部分的市场参与者都在加速扩大规模、抢占市场份额，而为了应对资源与资金的瓶颈，各企业都充分利用了自身的资源优势进行突破和尝试。整体来说市场上现在主要有四种类型的参与主体，地产开发商、中介类、酒店类以及自主品牌，而这几类企业均有各自的发展特点。

1、地产开发商类

具有地产开发商背景的长租公寓品牌，充分利用了母公司自持的闲置资产来进行升级改造。而同时还可以借助集团的信用进行低成本融资，这类品牌的长租公寓在市场上占据着先发优势，但同时劣势也更加明显，离开了母公司的支持，在对外扩张时持续盈利的能力将遭受严重的挑战，如果管理团队在发展初期解决好内部团队激励问题，借助品牌价值积极扩张，在长租公寓市场中可以说是十分有利的竞争者。

2、中介类

这类企业具有地产服务商的背景，长期从事地产服务业，具有先天的客源和分散式的房源获取渠道，一般这种类型的长租公寓以分散式公寓进入市场，而长租公寓业务则相当于是其原来的租赁中介业务进一步延伸，从中获取更高的收益空间。中介类背景长租公寓劣势也在于分散性的房源无法长期答约，大部分只在三四年左右，并且由于分散式的收房方式无法在装修效果上达到规模化的优势，经常是刚收回装修改造的成本业主也收回了房屋，再加上小业主毁约的可能性比集中型的机构业主要高，这使得分散式公寓的运营风险也比较高。

3、酒店类

拥有酒店类背景的长租公寓企业，主要优势在于住客和存量物业的管理经验丰富，而运营效率比其他类的长租公寓要有先发优势，并且在物业资源端方面与开发商类的长租公寓有相似之处，酒店集团也拥有比较多的存量物业可以通过改造后转变运营功能。

4、自主品牌

这种创业类的长租公寓是目前领域中数量最多的参与者，与其他类型的企业相比，他们在资源端和资金端都没有先天的优势，但胜在经营思路与方式比较灵活，通常能够实现在细分子领域的超速跨越，对于创业型的公寓品牌来说领导者对市场的敏锐选择以及商业模式的适应性和团队的执行力都是更加重要的竞争武器。

长租公寓暴雷，此事屡见不鲜，蛋壳公寓如今为何也会走到如此地步？

因为蛋壳公寓拖欠租户的房租，还有供应商保洁这些人员的账款薪资。在11月9号蛋壳公寓的北京总部就聚集了数百人进行维权，这里面包括有租户，供应商，维修等人员。有承包商表示蛋壳公寓欠了他们的工程款将近100多万，而且有一些工程款已经拖欠了两年多。有很多家的维修人员保洁几个月都没有拿到工资。

还有很多的房东没有收到租金。由于蛋壳公寓没有交很水电费、网络费等，导致很多租客被停水停电，网络中断等现象，而且有很多地方的管家也联系不上，人工服务也打不通了，很多问题都没有人处理，而且有些人已经退租了，但是退租之后钱没有到账。

今年来蛋壳公寓的入住率下降，相比去年底公寓的入住数量就少了上万间，在1月份他开始正式挂牌上市，但是最近它的股价下跌，只剩下1.6美元了，市值剩下2.92美元，这其中就蒸发了超过20亿美元。而从今年开始，蛋壳公寓的现金流入大幅度的减少，公司的能够使用的资金流动性减少，很多租客都使用了租金贷。

这两年来长租公寓的名声也非常的不好，这些长租公寓其实就是之前的二房东，他们从房东那里收房，然后装修再把房子租出去，赚中间的差价。这两年来竞争非常的激烈，为了扩大市场竞争，很多长租公寓在不断的扩张，而且现在出现了很多租金贷，让租客直接用租金贷就可以租房，在扩张的过程中导致管理不善，还有资金链断链。之前就有很多的长租公寓，带着租金跑路，很多房东没有收到租金，就把房子进行回收，租客的房子被回收之后，还要向贷款公司继续还租金贷的钱，导致现在长租公寓的名声非常的不好， 很多人租房子不再选择长租公寓。

长租房是什么意思？长租房的未来趋势

长租房一般指长租公寓，，是房地产市场一个新兴的行业，将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给需要人士。未来发展趋势主要有四个方面：运营锻造核心能力、轻重资产分离、国有企业参与度提升、资产证券化仍有机会。

一、长租房是什么意思？

1、长租房一般指 长租公寓 ，，是 房地产市场 一个新兴的行业，将 业主 房屋 租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给需要人士。

国内长租公寓主要分为“集中式”和“分散式”两类。集中式主要以传统的商业地产运作模式，利用自持土地开发或楼宇 整租 改造方式进行运营；分散式主要从租赁 中介 业务延展而来，依靠整合户主 房源 进行重新装修管理，类似“ 二房东 ”。

2020年9月7日，住房和城乡建设部官方发布通知，就《 住房租赁 条例（征求意见稿）》公开征求意见。其中第二十三条规定，住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求 承租人 使用住房 租金 贷款，不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款，不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。

2、长租房的运营模式

一是开发运营，公寓所有者（主要是房企）成立专门的运营团队，负责存量房或新建租赁住房的运营，为租客提供租赁和增值服务，获取“资产增值和租金”；

二是 资产托管 ，房企将公寓托管给运营服务商进行出租和租后管理，承担房屋维护费和装修费用，享受资产增值和租金收入；运营商负责公寓运营，支出一定管理成本，为租客提供租赁和增值服务，赚取托管费和租客增值服务费；

三是运营服务，从资产所有者处承包公寓，对房屋进行标准化装修，并且负责出租期间的运营和维护；向房屋所有者缴纳固定租金，赚取租金差价和服务费；而资产所有者享受资产增值和固定租金；

四是代建运营，房企受土地所有者／使用者的委托，提供土地规划、建造和运营服务，向所有者缴纳固定租金，收取租客租金和服务费，赚取租金差价和服务费；土地所有者需要支付房企建筑费用，享受资产增值和固定租金。房企担任代建运营的角色。

3、长租房的发展现状

中国房地产市场发展突飞猛进，在实现经济腾飞的同时高房价也引发了众多问题，从2015年，国家开始大力支持租房 租赁市场 ，2021年2月2日，北京市住建委、市 市场监管 局、市金融局、市委网信办、北京银保监局联合印发《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》，首次明确禁止“长收短付”，严控“租金贷”拨付对象，承租人申请的“租金贷”资金不得拨付给住房租赁企业，只能拨付给个人。新规于2021年3月1日起正式实施。

2018年8月，“长租公寓爆仓，一定比P2P 爆雷 更厉害。”我爱我家前副总裁胡景晖关于长租公寓的一番言论掀起了租赁市场的一波风浪。就在“谁推高了租金”讨论声愈演愈烈的情况下，没人注意到远在杭州的一家名为鼎家网络科技有限公司的长租公寓公司宣布破产，这起破产事件有如平地惊雷，牵起人们关于金融＋长租公寓模式的警觉。2020年12月，长租公寓“爆雷”事件引发广泛关注，部分长租公寓“高进低出”“长收短付”，资金链断裂后携款跑路，让不少业主和租客成为了受害者，导致业主丢了租金无处可寻，租客付了房租却被迫 搬家 。

目前还存在租金贷、坐地涨价、 装修污染 等问题。

二、长租房的未来趋势

来自住建部的数据显示，目前租房人数已逾2亿，其中人口流入集中的一、 二线城市 租房需求尤为旺盛。住房租赁市场规模预计2025年规模将增至2．9万亿元，2030年将超过4．6万亿元。

伴随我国租赁人口的壮大，住房租赁市场几经沉浮：从寂寂无闻到政策红利下的风口行业，跃升资本宠儿后又跌落神坛，一边是上市狂潮，一边是暴雷频发，不断上演冰火两重天……但有一点值得肯定，经过多年发展，住房租赁市场化、专业化、机构化程度不断提高，已成为缓解大城市租房问题的重要市场力量。

作为一个处于初级阶段的行业，洗牌与重整始终是发展的主旋律。对比行业早期以规模论成败、忽视用户体验、缺乏市场监管的1．0时代，进入2021年，住房租赁正在迈向全新的2．0时代，主要表现为以下几个信号。

1、深化产品打磨，大型社区脱颖而出

以 改善 城市青年租住体验为使命的长租公寓发展至今，始终离不开对产品与服务的深耕，无论是空间实用性的增强，抑或居住功能的完善。

经过几年的探索后，各家产品均进行了多次升级迭代，从有得住向住得好过渡。例如安歆集团根据深耕员工住宿行业七年的运营经验，于今年3月将产品升级到5．0版本，着重优化了安全、美观、好用、耐用、私密性等方面。

而自如友家6．0则是自如友家产品全新的智能化升级，自如客通过手机APP即可轻松完成远程遥控室内灯开启、智能 窗帘 开关、智能新风启动、智能 空调 调温等各项操作，以智能化手段优化美好租房体验。

不止这两家伴随公寓业务发展，产品升级几乎是各个品牌的常规操作。较之以往现阶段的产品升级更加人性化，并增加了智能化应用。其目的无外乎两个：更高的坪效、更好的居住体验。

而围绕特定人群的细分产品市场的拓展更是各家品牌的必争之地。从白领公寓一家独大到 蓝领公寓 、 人才公寓 、服务式公寓、大型租赁社区等细分市场、细分品类百花齐放，住房租赁供给端的产品结构已发生显著变化。

据迈点研究院数据显示，目前纳入监测的人才公寓有12家，蓝领公寓则有21家。另外享受政策支持、助力 区域经济 升级的大型租赁社区也将在2021年迎来井喷。

据克而瑞不完全统计，2021年将有约50个大型租赁社区开业。这或许会成为住房租赁行业进入新的发展阶段的重要信号。

2、行业收并购持续进行，长租公寓开启寡头之争

回顾近年来的长租公寓行业，并购是一大关键词。

2019年5月，国内蓝领公寓安歆集团战略并购逗号公寓，并购后，安歆集团的床位数从6万张增长到近10万张，业务布局也从9个城市增加到17个城市；

2020年11月，自如宣布并购贝客青年精品公寓。并购完成后自如将在北京、上海、广州、深圳、南京等7个城市运营53个集中式公寓项目。此举大大提升了自如在核心城市的集中式公寓规模。

2020年12月，世联行以5．3亿元将世联红璞转让给国资背景的珠海大横琴，未来或将由魔方公寓接手世联红璞之后的运营和管理。

2021年2月，国内的长租公寓SaaS平台蘑菇租房轰然倒塌，而后被寓小二接手，未来“双系统”将共同服务公寓市场。

与行业早期收并购对象多为中小型玩家不同，现阶段的收并购已经变为头部玩家收购梯队大型玩家，且向供应链蔓延。58安居客 房产 研究院首席分析师 张波 曾在接受采访时表示，长租公寓阶段的“群雄并起”已经结束，第二阶段的“寡头之争”仍将持续。

资本寒冬暴雷频发，市场陷入动荡，加之疫情导致出租率下降，2020年的长租公寓步履维艰，行业优胜劣汰持续加深，这也进一步加速了行业集中度的提升。

另一方面一系列收并购事件再次印证了住房租赁行业的强资源属性，只有懂运营、擅于资源整合、有强大资金支持的企业才能走的更远。

而从根本来讲，对于公寓玩家们，难题和目标并不是扩张和跑马圈地，而是能否实现规模化盈利。这个难题还有待场上玩家继续思考。

3、住房租赁政策倾斜加剧，长租房迎来高光时刻

长期以来我国商品房买卖与租赁失衡，人口净流入大的北京、上海等 一线城市 租赁市场存在严重的供需错配，整体数量不够、适合的“居住空间”不够是其中突出矛盾，从供给端供应更多R4、集中用地与住宅产品成为解题之策。

自“十九大”起，“租售并举＋地方政策”推动了 开发商 “竞自持拿地”，众多 住宅用地 出让条件中包含“15％自持面积用于租赁（R4用地）”。如今上海市各大房企自持住宅面积已累计约达200万方。越来越多的大型租赁社区带着解决 新市民 住房问题的使命为租而建，引领住房租赁市场的新一轮增长。

除了租赁用地外，近年来集体用地供应也持续加码，北京作为我国首批13个“ 集体土地 租赁试点城市”之一，不断加大租房建设力度，推进进度与成效最为显著：已累计开工41个项目，可提供房源约5．5万套。

租赁用地＋集体用地，越来越多的面粉被用来做住房租赁这块蛋糕，我们有理由相信这个行业的明天将越做越大。

不止于此住房租赁还在今年“两会”期间迎来了高光时刻。政府工作报告指出，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加 保障性租赁住房 和 共有产权住房 供给，规范发展长租房市场，降低租房 税费 负担，尽努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。

为培育住房租赁市场发展，＃降低租房税费负担＃成为热搜话题。据悉这是在去年中央经济工作会议的基础上，两会中首次提及对大城市住房问题的关注。这对于今年各大城市的房地产政策和市场的变化有较大的影响。

专家表示政策明确通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给。由此可以看出，后续保障性租赁住房和共有产权住房将成为大城市重点铺开的产品，此类产品将承担解决住房问题的重要角色。

另外民进中央、民建中央提交的提案也同时聚焦到了住房租赁市场，两份提案同时建议要增加租赁住房供给、给予适当税收优惠、建立行业准入门槛、严格监管“租金贷”等建议。

住房租赁是关系到广大新市民租房的民生问题，其一路发展一直沐浴政策春风。此次“两会”上的超强曝光，无疑将住房租赁的政策导向推向更高位置。未来更多利好政策也将陆续落到实处。

综合以上市场动向、政策信号，迈点空间租赁就住房租赁未来发展做出以下预判：

1、回归运营锻造核心能力

从唯规模论到品质为先，从野蛮生长到精耕细作，经过一系列市场沉浮，回归商业本质、对回归运营能力已成为行业共识。让每一分成本花在刀刃上，让每一个项目实现盈利，敬畏行业与用户，让租客真正感到放心、安心，这是企业活下去的前提。

旭辉控股董事局主席 林中 近日在两会期间采访中表示持续看好集中式长租公寓的发展前景，并提出做好住房租赁需要练就两大能力，“服务好客户是运营能力，资产的 保值 增值是资管能力，这两项能力都要具备，才能真正做好住房租赁。”

2、轻重资产分离

未来随着行业分工逐渐细化，品牌发展模式将更加清晰，并加速向重资产和轻资产两端分化。根据自身属性选择适合的发展模式是企业发展的首要问题。

按照现有市场规律来讲，房企系适合发展自持物业做租赁业务的重资产模式，以及其他优质项目的中资产模式，创业系则侧重走输出运营管理的轻资产路线。而各大派系之间如何取长补短、深度竞合也值得深入思考。

3、国有企业参与度提升

无论是世联红璞被国有企业接手，还是各个区域市场国资背景的不断入局，都释放了一个信号：手握物业、资金资源的国有企业进入住房租赁行业已是大势所趋。一方面是 房住不炒 、 租购同权 、大力培育住房租赁市场等政策导向，另一方面是涉及民生福祉，其次是重资产难盈利的行业属性，这些都与国有企业的使命和特性紧密匹配。

对于行业而言，国有企业的入局也为行业带来一股更坚实、稳健的市场力量。

4、资产证券化仍有机会

寻求更长期稳健的资金支持一直是住房租赁行业的永恒课题。“两会”期间，人大代表陈华元提出建议，加大金融支持力度，拓宽规模化住房租赁经营的长期资金渠道；进一步扶持 房地产信托 投资基金（REITs）权益类资金，鼓励发行基于租金净的资产证券化（ABS）产品。

今年2月，华发股份50亿住房租赁专项公司债更新为已反馈。可见2021年住房租赁市场的债券融资依然有机会，更多金融创新模式有待探索。

住房租赁市场还有哪些趋势和风向？市场波动下如何逆势前行？迈点研究院与迈点网联合主办的寓·望中国租赁地产MBI颁奖典礼暨 高峰 论坛即将于4月15日在上海举办，数十位行业领袖带你拨开迷雾，望见未来。

虽然荆棘丛生，但只要践行美好租住生活的行业初心不变，优势赛道仍然存在。我们相信住房租赁2．0时代会越来越好，租赁企业也会朝着更规范的方向发展。背靠双循环新发展格局，国内住房租赁市场仍是星辰大海，仍可踏浪前行。

报告：中国租赁式公寓投资集中 就业区域影响分布

近日《中国长租公寓行业运营情况分析报告》(以下简称“报告”)在京发布。报告显示截至2018年底，市场上活跃的公寓品牌超过80个，分布的城市数量达到44个，涉及1223座集中式公寓(约240052套)和135200套分散式公寓。

在今天举行的以“为美好而来，回归生活本质”为主题的2019年《镜度》报告发布会上，中国饭店协会公寓专业委员会与中公委租赁式公寓创新研究中心联合发布了该报告。报告显示截至2018年年底，市场上活跃的公寓品牌超过80个，分布的城市数量达到44个，涉及1223座集中式公寓(约240052套)和135200套分散式公寓。

投资布局高度集中

报告显示租赁式公寓投资布局高度集中。长三角、京津冀、珠三角三个城市群的租赁式公寓供给量占全国总供给量的70.4%。其中十个热点城市的供给量占全国供给总量的81.7%。

报告把这十个热点城市分为三大类型，国家中心型城市(北京、上海)、一线价值型城市(深圳、广州、杭州)和流量枢纽型城市(南京、武汉、成都、西安、重庆)。从每亿元GDP对应的租赁式公寓数量看，部分处于经济高速发展期的一线价值型城市、流量枢纽型城市的租赁式公寓市场还有较大发展空间。

就业区域影响运营指标

报告显示就业区域是影响租赁式公寓分布的最关键因素。第三产业越聚集的地区，特别是高端服务业发达地区对租赁式公寓需求越大且租金承受能力越强。国家中心型城市热点就业区域的平均坪效均超过6元/平方米/天，其中，中关村产业园以7.37元/平方米/天的坪效位列全国热点就业区域首位。而在流量枢纽型城市，平均坪效很难突破3.5元/平方米/天。

从租金收入水平看，国家中心型城市单套公寓年租金收入超过43000元，高于全国单套公寓年租金收入平均值的33503元。其他热点城市，除深圳(单套公寓年租金收入超30000元)外，单套公寓年租金收入都低于27000元。但从另一方面看，相对较低的租金收入并不代表较低的收益水平。城市发展存在差异性，无论对运营端还是资产管理端而言，因地制宜都是一个复杂的课题。

产品线日趋丰富但产品设计同质化高

报告显示租赁式公寓95%的客群是20至35岁的单身青年，其中能够支撑高租金的群体多来自TMT行业(未来电信、媒体科技、信息技术的融合趋势所产生的新兴行业的简称)、金融行业和高端服务业从业人员。

客群单一直接影响到租赁式公寓产品的定位趋同，尽管产品线日趋丰富，但从产品设计角度看差异不大。“重功能、轻装修”是业内普遍的做法，因此导致产品设计同质化程度很高。

从租赁式公寓的规模和户型来看，热点城市每座集中式公寓规模均在200套上下，主流产品为套均面积30.2平方米的开间；分散式公寓主力产品户型平均面积18.1平方米左右。

客源差异化细分

报告除了对全国及十个热点城市租赁式公寓行业运营水平进行了分析，还深入剖析了了公寓品牌的运营能力。

报告从客源细分入手，解读了三个具有代表性的公寓品牌的定位及运营能力，有专注于宿舍型公寓市场的安歆公寓，有以覆盖住户全生命周期打造多元化产品结构的湾流以及深耕发展以创业及社交为主的YOU+国际青年社区。

行业诸多痛点亟待解决或规范

报告指出目前，长租公寓行业的发展已到了关键时期，诸多行业痛点亟待解决或规范。比如在品牌定位层面，行业对于客源的分类缺乏统一定义，各公寓品牌理解各不相同，导致品牌的产品线定义和划分不清晰，无法有效区隔及拓展课群；在陈品设计层面，部分公寓的产品设计与客户需求脱节；在运营层面，品牌公寓获客渠道仍以线下为主，线上官网、APP、微信等更多关注展示功能，而非预定功能。另外一些品牌公寓人才储备匮乏，员工素质参差不齐，给经营管理造成了隐患。