租房市场能影响新政吗

无论是租房市场的新政或是新房、二手房的新政，都会有影响，毕竟都是住房市场，可能会影响需求或者供需的问题。

4月底，小于获朝阳区某小区一套三居室的对外租借资历，因为靠近地铁站，小区及周边配套好，主卧很快便找到了租客，而两个次卧在近一个月的时刻内，虽然看房客不断，但却迟迟没有租出去。如今小于每谈及价格，总会特意提一句：“房租还能够商议。”

除了这套次卧空置近一个月外，小于的手中，还有几套房至今难寻租客。小于直言：“近来业主挂出来的房源多，又赶上租借冷季，实在欠好成交。”

无独有偶5月初在欢乐谷邻近整租了一套两居室的张女士近来也较为头疼。按张女士原计划，自个住主卧，次卧租借。为此张女士把次卧租借信息挂在了各大网站上，一起也托付了中介寻觅适宜租客，即使如此，张女士至今没能成功招到租客。

北京并非个案，租房销售的这波颓势现已延伸至北、上、广、深四个一线城市。上海(楼盘)房子租借指数办公室的数据显现，上海房租完结了接连90个月的上涨行情，从本年1月开端接连跌落态势，许多房源成交周期维持在1个月以上，价格降低起伏达300-1000元/月。根据第三方组织测算，一线城市价格回报率现已降至1.5%左右，北京乃至跌破1.5%。

业内人士剖析称，调控方针加码，二手房销售成交冻住，使得不少房源“由售转租”，为住所租借销售增加了供应，根据华夏地产挂牌数据，上一年年末至本年年初，受调控影响，“由售转租”的房源大幅增加，占有挂牌量一成以上。别的合作调控，对中介销售的重拳整治挤出了价格中人为增加的水分，促进价格回归真实水平。

另外一线城市加大公租房建造和配置也分流了有些租房需要，拉低了均匀价格，对一线城市房租降低起到了必定的活泼推动作用。与此一起一线城市加大拆违力度，回流二三线城市人数增加，致使租房需要削减。

预期供应方面，本年以来，一线城市明显加快住所土地供应，有些新增房源将来将转化为租房供应;需要层面上，北上广提出人员“天花板”的操控方针，也即是说，将来供应增加而需要端被控制，为房租降低提供了有利条件。

租借销售的平稳展开也得到了准则的保驾护航。住建部近期公布的《住所租借和出售管理法令(征求意见稿)》规则“租借期限不得低于3年”、“租借人不得单方面价格”等，对于安稳价格走势起到作用。

有金融界人士估计，当房价盲目过高时，价格无法跟涨，然后宣布提示信号;反过来，经济的继续展开将为价格上涨供应支撑，那些有支撑的房产将最早止跌乃至上升。房租首降仅是开端，将来能降到何种水平还需要等待。

多城密集发布新政 租房市场迎来严控

解决好大城市住房突出问题，是不久前中央经济工作会议部署的重点任务之一。大城市房价高，租赁市场也存在着供应结构不合理、市场秩序不规范、租赁关系不稳定等问题。近期北京、上海、深圳等多个热点城市密集发布租房新政，旨在整顿住房租赁市场秩序，规范住房租赁市场行为，解决住房租赁领域存在的突出问题。

规范租赁市场

住房租赁企业预收租金不得超3个月、上调租房提取公积金额度、拟允许改建房屋用于租赁……近期已有北京、上海、郑州、深圳、青岛、宁波、中山等多城出台住房租赁相关政策。

北京市五部门发布的《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》指出，住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月租金，收、付租金的周期应当匹配；住房租赁企业向承租人收取的押金应当通过北京房地产中介行业协会建立的专用账户托管，收取的押金数额不得超过1个月租金。

上海市从加强住房租赁市场主体管理、加强房源信息发布管理、加强住房租赁合同网签备案管理、加强住房租赁交易服务管理、加强住房租赁交易资金监管、加强租赁房屋安全管理、加强住房租赁公共服务平台建设、严厉打击住房租赁市场乱象和加强住房租赁管理制度保障9方面做出了具体规定。

深圳市则要求，对通过受托经营、转租方式从事住房租赁经营的住房租赁企业收取承租人押金及周期租金总额超过4个月租金数额的部分资金，由银行进行监管或者由租赁企业提供相应价值的银行保函担保。

深圳还提出要逐步推进租赁住房在积分入户政策中与购买住房享受同等待遇，在加大学前教育和义务教育学位供给的同时优化租赁住房积分入学政策。

严控租金贷款

值得注意的是，各地在出台租赁市场相关政策时，租金贷仍是关注的重点。其中深圳市特别指出，住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款，不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款，不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。金融机构发放住房租金贷款，应当以备案的住房租赁合同为依据，贷款期限不得超过住房租赁合同期限，发放贷款的频率应与借款人支付租金的频率匹配。

北京市多举措控制租金贷去向、缩短预收租金周期，限制企业“资金池”。行业金融机构、小额贷款公司等机构不得将承租人申请的租金贷资金拨付给住房租赁企业。

上海市明确指出，已开展个人租金贷业务的住房租赁经营机构，应于2021年一季度前向市房屋管理部门报备贷款规模压降计划，确保2022年底前贷款金额调整到占企业租金收入比例15%以下，住房租赁合同未经网签备案的，金融机构不得为其办理个人租金贷业务。

对此诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱表示，租户的租金先存入监管账户，再由监管机构付给住房租赁经营机构，同时严控租金贷业务，这对租赁行业的发展影响很大。设置租金监管账户，一方面减少了租户白交房租的风险，另一方面也杜绝了长租公寓企业为了加强现金流，“高进低出，长收短付”的商业模式。近两年长租公寓行业盛行租金贷的缴费模式，自2019年下半年起频频出现租户维权事件，长租公寓的商业模式受到质疑。因此加强住房租赁交易监管以及长租公寓机构回归精细化运营、减少租金贷的占比显得尤为重要。

北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池表示，部分长租公寓企业通过租金贷、长收短付等方式形成的“资金池”是导致当前企业爆雷的“罪魁祸首”。在租客端被过度金融化的情况下，一旦市场发生波动或企业经营管理不善，极易发生资金链断裂的情况，从而导致房主房客两端受损。各地针对这个问题，提出了一系列针对性很强的监管措施，将有效促进市场健康平稳发展，切实保护租赁各方当事人、特别是承租人的合法权益。

增加房源供给

对培育住房租赁市场来说增加房源供给是一个重要方面。对此上海明确表示，通过新建、配建、改建等多种方式，多渠道、多主体加快形成租赁住房有效供应。

宁波提出允许非房地产企业将依法取得使用权的土地，经批准后用于租赁住房建设；允许企业将闲置商业、办公、工业用房改建为租赁住房或职工宿舍。

中山也拟允许将非公开出让用地和非通过市土地使用权公开交易机构实施公开转让用地上在建、建成、库存的商业用房（按商品房分摊办证的除外）等，按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。

深圳则提到探索政府提供居住用地、住房租赁企业负责建设和运营租赁住房的PPP模式筹集租赁住房。

“PPP模式或将成为后续政府和房企合作的一种非常好的方式，有助于降低政府负担和激活房企投资积极性。”易居房地产研究院总监严跃进对此表示。

北京大学教授楼建波表示，近年来，住房租赁行业在政策东风与市场需求的双重驱动下，经历了一个非常快速的发展过程。在这个过程中，市场也暴露出不少新情况、新问题。近期出台的租赁新规是在行业经历快速发展、企业探索试错、市场波动以及总结经验做法后，提出了一系列非常具有针对性的监管措施，可以说为行业发展指明方向、为住房租赁企业今后的经营行为划出了边界。同时住房租赁企业是加大租赁住房供应，大力发展住房租赁市场的重要组成部分，预计未来会继续支持专业化、规模化住房租赁企业持有房屋并依法出租。

《北京市住房租赁条例》9月施行，对租赁市场的影响会有哪些？

该条例的施行会让租赁市场更加规范，会更有助于保护租户合法权益。《北京市住房租赁条例》正式施行

据相关消息《北京市住房租赁条例》已经正式施行。该条例聚焦培育发展住房租赁市场的同时会对市场秩序进行严格规范，对于居民投诉举报较多的各类租房市场乱象均提出具体规范要求。

该条例还明确北京要单列租赁住房用地供应计划，鼓励通过各类方式增加租赁住房供给。这对于在北京生活的需要租房的年轻人而言，无疑是一件值得庆祝的事，在他们未来的租房生活中会少踩很多坑。

在该条例施行之后，因为条例中对于租户被克扣租金押金、长租公寓“爆雷”、“个人二房东”跑路等各类市场乱象都有了明确规定，从法律角度杜绝了此类乱象再次发生的可能性，市场会越来越规范。

每一项新制度的施行都会对市场造成一定影响，在租赁市场领域也同样是如此。条例施行后租赁市场在短期内肯定会受到一定影响，各相关公司及房东是否能及时改变还是个未知数，或许会存在一部分相关人员持观望态度。

这可能会导致租赁市场短期内看似受到了巨大影响，但实际上从长远角度来看，规范化的租赁市场，会获得更多消费者的认可。

条例中明确规定，出租人在签订出租合同30天内需要进行网签和备案，而网签和备案不但受相关法律保护,还能够让租户享受承租人可享受的各类公共服务事项。此后再出现相关问题，租户维护自身权益也是有法可依。

该条例的实行无疑会对北京房屋租赁市场造成极大影响，但短期的阵痛能换来长期的稳定发展，这对于房屋租赁市场行业来说同样是一件好事，期待类似制度能在全国范围内推行。

租赁市场新政频出，“租售同权才是解决问题的症结”

“十四五”规划纲要明确提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

作为城市新市民和青年缓解住房困难的重要手段，近年来，住房租赁行业在社会民生中的重要性不断提升。同时黑中介、虚假房源、长租公寓爆雷等乱象也频频发生。近期针对住房租赁市场的相关政策频出，相关部门纷纷在市场、金融、户籍、土地、法律等方面发力，助力租赁市场健康发展。

租赁市场新政频出

在培育和发展住房租赁市场方面，“十四五”规划纲要指出，要有效盘活存量住房资源，有力有序扩大城市租赁住房供给，完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。加快住房租赁法规建设，加强租赁市场监管，保障承租人和出租人合法权益。

“不一定非要用买房来解决住房问题，也可以用租房来解决。”中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强对《中国消费者报》记者表示，“过去20年里，我国住房租赁市场先后承担了补充健全房地产市场体系、去杠杆保民生工具等角色定位。直到2016年，租购并举的提出才使得我国以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系逐步健全发展。”

近期国家发改委公布了《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》（以下简称《任务》），其中“零门槛落户”“租购同权”等成为热词。

《任务》明确表示，城区常住人口300万以下城市落实全面取消落户籍限制政策，要对租购房者同等对待，允许租房常住人口在公共户口落户。柴强认为这意味着在绝大多数城市中，户籍将不再成为人口自由流动的阻碍，这显然是中国户籍制度上的里程碑。

《任务》还强调，有力有序扩大租赁住房供给，单列租赁住房用地计划。据记者不完全统计，自“双集中供地”（指集中发布出让公告、集中组织出让活动）政策实施以来，在22个城市陆续公布的首批供地计划中，几乎全部列有租赁住宅供地计划。

记者看到在北京、合肥、广州、西安发布的有关进一步促进房地产市场平稳健康发展的相关文件中，也纷纷提出要加大租赁住房建设力度，多渠道增加租赁房源供给，着力解决好新市民、青年人、新就业家庭等群体的合理住房需求。

上海易居房地产研究院院长张永岳对记者表示，今年的宏观调控政策密集，与过去相比有一些新的特点。如今的调控政策更着重于从整个国民经济的视角出发，要让新市民住有所居，大城市在租赁住房发展方面要跟上。

金融监管进一步强化

随着住房租赁市场特别是长租公寓市场的快速发展，一些行业乱象也频频发生。比如部分长租公寓平台利用租金支付期限错配建立资金池，控制房源、哄抬租金，有的甚至利用承租人的信用套取信贷资金，变相开展金融业务。同时一些住房租赁企业发生资金链断裂，也严重影响了住房租赁当事人的合法权益。

为此加强对住房租赁企业的监管，引导住房租赁企业回归租赁服务本源，防范化解金融风险等，已经引起了行业主管部门的重视。

近日住建部、国家发改委、公安部、市场监管总局、国家网信办、银保监会等6部门联合印发了《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》（以下简称《意见》），明确要求住房租赁企业单次收取租金的周期原则上不超过3个月，支付房屋权利人的租金原则上不高于收取承租人的租金，并从从业管理、租赁经营、资金监管、消费贷款等7方面入手，加强住房租赁市场监管。

在租金监管方面，《意见》明确要求，住房租赁企业应当在商业银行设立资金监管账户，在发布房源信息时，应当同时发布资金监管账户信息。住房租赁企业单次收取租金超过3个月的，或单次收取押金超过1个月的，应当将收取的租金、押金纳入监管账户，并通过监管账户向房屋权利人支付租金、向承租人退还押金等。《意见》还明令禁止住房租赁企业变相开展金融业务，不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租赁消费贷款。同时要求金融机构应当严格管理住房租赁消费贷款，加强授信审查和用途管理，发放贷款前必须采取有效手段核查借款人身份信息，评估还款能力，核实借款意愿，并做好记录。

此前长租公寓平台变相推高租金价格水平的消息引起了社会各界的广泛关注。对此《意见》提出，要合理调控住房租金水平。住房租赁市场需求旺盛的大城市住房和城乡建设部门应当建立住房租金监测制度，定期公布不同区域、不同类型租赁住房的市场租金水平信息。积极引导住房租赁双方合理确定租金，稳定市场预期。发挥住房租赁企业，尤其是大中型住房租赁企业在稳定市场租金水平方面的示范作用。加强住房租赁市场租金监测，密切关注区域租金异常上涨情况，对于租金上涨过快的，可以采取必要措施稳定租金水平。“这是住宅租赁市场首个系统监管的政策，也是今年在加强经营贷管控的基础上，房地产领域迎来的第二个金融市场监管政策。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对《中国消费者报》记者表示，这些规定直击长租公寓企业各类违规做法，有助于规范市场经营，同时防范经营方面出现金融风险。

期待实现租售同权

“我国住房租赁市场正处于鼓励发展与加强规范并重的新时期。”住房租赁产业研究院院长赵然表示，“时至今日，我国住房租赁市场已发展至机遇与挑战并存的阶段，政策开始向鼓励发展与加强行业规范并重的方向倾斜。”

如今虽然多数城市出台了租房补贴、便利落户、提供人才租赁住房等新政，但赵然认为，租售同权才是解决问题的症结。“实现租售同权仍然有一段很长的路要走，目前看来，在人才落户、子女义务教育等方面都有政策需要突破的地方。”

记者从住建部了解到，目前《住房租赁条例》立法进程正在积极推动，条例正式出台已经可期。

柴强表示政府大力发展住房租赁市场的态度十分明朗，相信在政策的持续推进下，住房租赁市场未来将迎来更加广阔的发展空间。