二手房的房龄如何鉴定

1、到房产管理部门查档。

房龄是可以到房产管理部门进行查档的，从房产商拿地建房开始，就会有相应的产权部门进行产权登记，房产部门的房屋信息最准确的，因此这也是最靠谱的方法了。但对于买家来说比较困难，需要由卖家带上产权证等相关证件，到房产交易中心查询。就是因为费时费力，所以很多卖家都不愿意配合，尤其是在没拿到定金之前。

2、查看房产证。

虽然房产证不能判断出房屋的真实房龄，但是还是可以给购房者作为参考的，尤其是对于二手房来说。第一次出售的二手房，房龄通常比房产证登记时间要长两年左右。如果房子已经被转手多次，则可以查看房屋建成时间，像建成时间或者测绘说明等，这些都是判断房龄的有效参考。

3、询问小区其他业主或物业。

想要判断二手房的房龄，购房者还可以询问小区其他业主或者物业，毕竟他们在小区居住或者工作不少时间了，他们口中的信息往往真实性比较高。

4、观察法。

如果是装修过的二手房，购房者可以从房屋的使用情况来判断房龄，可进入厨房、卫生间观察，因为厨卫的装修比较难改，一般从厨卫的装修比较容易判断出房屋的真实装修年代。另外由于地板的装修不易更换，地板的成色及款式也比较容易看出房屋装修的新旧。

5、合同中规定房龄。

一般来说购房者在买房时会签订购房合同，而购房合同中会将房龄以及违约条款约定好，如果房屋的实际建造年限与房东所提供的不符合，就可以要求卖方承担违约责任。

房龄超过多少年不能贷款?

为了降低风险，各家银行都会对贷款房屋年限有着严格的要求，二手房房龄要控制20-25年以内，超过25年的将不能获得贷款，房龄较老的房子即使可以办理贷款，银行也会降低贷款人的贷款基数。当然如果房屋的地段好，变现能力强，部分银行也会将房龄放宽到20-30年，所以具体情况要根据二手房的实际情况来定。

二手房的房龄会影响贷款年限和贷款基数，房龄越高贷款年限和贷款金额就会越少，比如：兴业银行、邮政银行等商业银行就明确规定，房龄加贷款年限不能超过35年和45年，所以在贷款时最好先了解一下自二手房的房龄是多少，以免被银行拒贷。

怎样识别二手房的房龄？

识别二手房的房龄：

1.楼层的数量

楼层数在3-4层、条式连排住房多为上世纪五十到六十年代左右的建筑楼层在8层又无电梯的住宅楼约为九十年代中期的建筑10层以上小高层和高层电梯住宅，在苏州约为2000年左右后期的建筑。

2.住宅的外墙面

红砖外墙外观没有粉饰的住宅楼，多为上世纪八十年代——九十年代初期的建筑。水泥外粉墙面的住宅楼约为九十年代初、中期的建筑。墙面涂了外墙漆的住宅楼和外贴墙面砖的住宅，约为九十年代中后期以后的建筑。

3.住宅户型设计与结构

共用厨房、卫生间的住宅，约为上世纪五十年代——六十年代建筑。厅堂小、卧室大，户型为二室一厅一厨一卫的住宅，多为八十年代——九十年代初期的建筑特点。大厅堂、小卧室，户型多为二室二厅二卫一厨的住宅，多是九十年代后期以后的建筑。设计有无烟灶台的住宅楼约为九十年代末——本世纪初期的建筑。设计有漂窗、高层露台的住宅楼多为2002年以后的建筑。

4.住宅产权的性质

房改房产权性质住宅多为上世纪九十年代后期之前的建筑，商品住宅房在苏州上世纪九十年代初期才出现。

购买二手房时，如何准确的判断房龄？

房龄：则是自房屋竣工验收合格交付使用之日起开始计算房屋的年限； 房屋使用年限，也就是房屋土地的使用年限，即开发商获得地皮之日开始计算的年限；

图源网络

如果二手房的房龄太老，会对办理贷款、房屋保值升值、土地使用年限等方面都产生影响。所以我们在买二手房的时候，一定要问清楚房龄。

首先房龄会影响二手房的评估。而买二手房最终能贷多少款，是由评估值决定的。评估机构在对房屋进行评估时，其中有一项就是土地使用年限。很多房龄大的房子，土地使用年限会相应的缩短，这样会影响对房屋的评估。

其次房龄越大，你能贷款的年限就越短。一般来讲二手房的贷款年限要看三个因素：房龄、贷款人年龄以及规定的年限。通过这三大因素算出来的贷款年限，取最短的。

房龄太大的话，房屋维修费用相应增加，物业的维护成本也会大增。房子太老管道老旧，很容易发生上下水不通的问题。

购房者如何正确识别二手房房龄呢？一般可以通过以下几步：

（1）看小区：购房者应该多问问该小区的业主、物业工作人员或者附近的老住户，得到的结果往往更真实准确。

（2）看房屋内容：一般从厨卫的装修比较容易判断出房屋的真实装修年代，另外由于地板的装修不容易更换，地板的成色及款式也比较容易看出房屋装修的新旧。

（3）看产权证：通过产权办理时间也能大致判断房屋时间的年限，可由产权办理时间向前递推1~2年。

（4）去房管局查询：针对具体地域的房子，房管局都有详细的记录，购房者可以找到比较满意的答案。