怎么退房不需要违约金

1、房屋质量不合格

如果房屋存在质量问题，购房者首先要看房屋质量问题属于哪一类，房屋质量不合格是房屋的“硬伤”，出现这种情况，首先是开发商难以拿到《竣工备案表》，无法交房，或者是房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格。那么购房者就可以拒接收房或者是退房，这种情况下是不需要支付违约金的。

2、开发商擅自变更设计

这一点其实在我们生活中也比较常见，购房者在验收房屋的时候一定要注意，在购房人与开发商签订的合同中，一般都约定开发商在变更设计之前，必须经过购房人同意。否则开发商构成违约，购房人有权退房。发生开发商未经购房人同意而擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关设计的情况，购房人可以依据合同约定要求开发商退房无需支付违约金。

3、开发商延期交房

我们签订的购房合同中都有关于房屋交接时间的约定，开发商延期交房就属于违约，但要注意如果到了开发商与购房人在合同中约定的交房日，却迟迟得不到开发商的入住通知。根据现在《司法解释》的规定，开发商经购房人催告后在三个月的合理期限内仍未履行的，购房人就有权要求开发商退房无需支付违约金，并可以要求返还订金或支付房款利息。

4、规定日期未办产权证书

购房合同中的内容有很多，买卖双方都应该履行购房合同中的义务，产权证书对于房子的重要性相信大家都清楚，如果是由于开发商的原因，比如一些房地产运作不规范，一些开发商拖欠政府土地出让金等问题，买房人在合同约定的期限内无法得到产权证，如约定此条件可退房，买房人就可以要求退房不需要支付违约金。

什么情况下可以申请退房?

1、开发商证件不全

如果开发商证件不全的话，这对于购房者来说购房风险是非常大的，因为五证不全的开发商是不能出售房屋的，所订立的合同属于无效合同。所以购房者交了钱买了房，这套房子也不算属于你的，因此购房者是可以就此要求退还购房款并予以赔偿，当然了，协商不成的，还可以诉诸法律。

2、开发商延期交房

开发商延期交房达到一定期限后，购房者是有权向开发商申请退房的。不过由于现在购买的新房大多数都是期房，购房者好不容易等了这么长的时间，如果再申请退房的话，一切都要从头开始，所以因为这个原因申请退房的购房者还是比较少的。但根据相关规定如果是由于开发商的原因，导致房子迟迟不能交付的，由此构成的开发商违约责任。

3、因开发商原因无法贷款

如果你是贷款购买的房子，也有可能会遇到贷款被拒的情况，在想了各种办法，还是无法申请贷款的情况下，购房者可以先判断贷款不成的原因是什么。如果是因为开发商的原因导致你无法办理购房贷款的，那么就属于开发商责任。这样一来你是可以申请退房，并要求退还购房款和利息补偿金的。

4、房屋质量验收不合格

房屋质量验收不合格的情况下，开发商就不满足房屋交付的条件，如果房屋质量很严重，导致购房者无法正常居住使用的，购房者就有权解除房屋买卖合同并可要求出卖人赔偿。

5、开发商擅自变更设计

当你在验收房屋的时候发现房子跟自己之前看到的完全不一样，很有可能是开发商没有经过你的同意就擅自更改了房屋设计。这种情况下你是有权解除房屋买卖合同并要求开发商赔偿的。

6、房屋面积误差超过3%

房屋面积误差过大会严重损害买卖双方的利益，所以这一点大家一定要引起重视。根据相关规定，房屋建筑面积，或者套内面积与合同约定的面积误差绝对值超过3%的，购房者是有权向开发商申请退房。

什么情况下退房可以不用支付违约金

房屋买受人 退房 时不需要支付 违约金 的情形有： 1、 购房合同 被依法确认无效后，买受人有权退房。

2、购房合同被依法撤销后，买受人有权退房。

3、按揭不能，买受人有权退房。

4、开发商迟延交付房屋或迟延办理产权证超过一定期限，买受人有权退房。

5、房屋面积误差比绝对值超出3%，买受人有权退房。

6、房屋主体结构质量存在问题，买受人有权退房。

7、房地产商擅自变更规划、设计的，买受人有权退房。

8、套型与图纸设计不一致时，买受人有权退房。 《 民法典 》第五百六十三条，有下列情形之一的，当事人可以 解除合同 ： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要 债务 ； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

什么情况下不用出违约金？违约金怎么算才合法？

一. 不用出违约金的情况如下；

1. 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

2. 未支付价金的违约责任：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。

3.当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：

（一）法律上或者事实上不能履行；

（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；

（三）债权人在合理期限内未要求履行。

4. 质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照合同法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。

5. 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。

6. 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

约定违约金的，可以要求违约方支付违约金。

有定金的：收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

7.因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除违约责任。

补充材料：

需要缴纳违约金的情况：

第一、法定与约定违约金法定违约金是由法律直接规定的违约金(如《工矿产品购销合同条例》、《农副产品购销合同条例》等)中，明文规定的违约金比例。合同对违约金作了原则性规定，且有关条例规定了违约金比例，适用法定违约金。约定违约金是由当事人约定的，为约定违约金。约定违约金是一种合同关系，称违约金合同。这种合同属从合同。主合同无效违约金合同无效。

第二、惩罚性与赔偿性违约惩罚性违约金，是固有意义上的违约金，又称违约罚。此种违约金于违约时，债权人除可以请求违约金外，还可以请求债务履行或者不履行所发生的损害赔偿。赔偿性违约金，是当事人双方预先估计的损害赔偿总额，又叫作损害赔偿额的预定。由于债权人于对方违约而请求损害赔偿时，须证明损害及因果关系。

二. 合理规定违约金注意以下几个方面：

1、违约金可以自行约定，但是一般不能超过损失的百分之三十，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求法院适当减少。也可以根据实际损失确定赔偿数额。

2、《中华人民共和国民法典》第五百八十五条 【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

3、违约责任

法律规定的违约责任通常有2种：一种是定金方式，一种是违约金方式。

支付了定金的，违约方按定金的双倍承担违约责任。

违约金的话，法律允许双方约定，也没有确定到底多少是上限。但是司法审判的实践过程中，法院一般会按合同标的额的30%作为违约金的上限，超过这个额度的话，一般不会支持。

另外定金和违约金只能用一种作为违约方式，如果合同里两种都有的，法院一般会用额度高的那种让违约方承担违约责任。

确定违约金时，既要权衡双方对违约金的约定体现惩罚性质，又要通盘考虑违约所造成损失彰显赔偿功能。故通说认为我国违约金兼有赔偿性和惩罚性的双重属性，赔偿性体现了违约金的基本功能，惩罚性体现了违约金的特殊功能。

相关法律法规：

《合同法》第一百一十四条规定处理，即当事人约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。针对何为“过分高于”，最高院在《合同法解释(二)》第二十九条规定以30%为临界点，即约定违约金不得超过造成损失的30%。