开发商卖房怎么确定定价

不管您是要买房还是卖房，都需要对房子进行估值，确定一个合理又能赚钱的定价。卖房子如何合理定价呢?跟开发商学习怎么定房价肯定不会错。大家都知道不一样的楼层，价格也自然不同。对于现在的高层建筑来说楼层不但决定上下楼是否方便，同时还决定采光效果和时长以及通风的效果如何。卖房子定价不是单项因素影响，需综合考虑影响房价的因素。

1、房价的构成

房价(房地产价格)是指建筑物连同其占用土地在特定时间段内房产的市场价值，即房价：土地价格+建筑物价格，是房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制。房价的价格定位由多种因素构成，其中最主要的是土地费用和拆迁安置费用、房屋开发费用、市政公用设施费用以及各种税费和开发商的利润。

一般来说建房成本中土地费用约占20%，拆迁安置费用约占10%～20%，房屋建筑安装费用约占20%～30%，市政设施费用占10%左右，各项税费约占20%。在此基础上还要加上20%左右的开发商利润，从而构成商品房的售价。

2、影响开发商卖房定价的因素

楼层

板楼最好的楼层是在中间层，比如说6层的板楼，比较明确的是金三银四，即3层是最好的，其次是4层，而一层和顶层，是公认的价格会略微低一些的(有自建或者露台的另说，那个价格的增加，不是因为楼层的原因，而是增加了配套);而如果是高楼层的话，以开发商定价的原则来说从次顶层向下，逐层的价格降低。

得房率

得房率这个指标，对客户来说没有太直观的感觉，只能感觉到这个房子空间大不大，而如果你能用准确的数字说明一下的话，会更有说服力。一般来说塔楼的公摊面积要大，得房率低，板楼的公摊面积小，得房率高一些。在塔楼里有的塔楼是有很长的走廊的那种，得房率会更低一些。

户型

户型方正、无浪费面积，针对户型，中国人讲究方正，如果方正的房子，会比不方正的要好卖很多。

装修

精装房、简装房、毛坯房这三种类型的房屋售价由高到低，其中房屋的装修程度对房子定价的影响很大。

位置

房子临街那么这个可能是你房源的一个减分项，因为会有噪音的污染。而距离地铁走路在5-10分钟内的路程，是最好的距离，因为这个距离既不算远，又不会受到地铁运行的影响(距离地铁过近的房子，在地铁通行时，低楼层会感觉到略微的震动)。而楼下就是公交站，也不是一个好的条件，因为你可能一开窗，就能听到公交站那喧闹的声音。

3、开发商售房定价的两个方法

成本加成法(开发成本加利润分摊到单位建筑面积上确定价格)

开发商开发物业当然不能忽略其基本成本，建造之前的成本预算在很大程度上影响最终销售价格。建造成本含土地使用费、公共设施配套费、建筑材料和人工费以及多种相关税费等，这些均为硬性成本，不太可能避免，开发商一般在成本的基础上加以适当的利润来确定房价。

市场比较法(以周边市场同类型物业作参考，定出一个合适价格)

这是市场上使用最多也符合市场行为规则的定价方法。反过来也为购房者判断房价高低提供了一种方法。总体市场影响区域市场，通过自身物业的相关指标(如绿化、小区配套、朝向、房型设计等)，与周边相关物业指标进行对比，得出双方在物业的优劣比较，再相应定出一个价格。

看完开发商卖房如何定价的方法技巧后，相信您对自己将要出售的房屋也有了一个合理的定价。

房地产开发商是如何定价的?二手房网签后卖方还可以违约吗？

房地产开发商是如何定价的?

1、成本加成法(开发设计成本加盈利分摊到企业总建筑面积上明确价格)

房地产商开发设计物业自然不能忽视其基本上成本，修建以前的成本费用预算在一定程度上危害最后市场销售价格。修建成本含土地使用费、公用设施配套费、建筑装饰材料和人工费用及其多种多样相关税费等，这种均是强制成本，不大可能防止，房地产商一般在成本的前提下进行适度的收益来决定房子价格。

2、市场比较法(以附近销售市场同类产品物业作参考，定下一个适合价格)

这也是市场中应用较多非常符合销售市场行为规则的定价方法。相反又为买房者分辨房子价格多少提供了一种方式。整体市场影响区域市场，根据本身物业的有关指标值(如园林绿化、住宅小区、房屋朝向、房型设计等)，和周边有关物业指标值进行比较，

得到在双方物业的好坏相对比较，再相对应定下一个价格。因而同一地区物业的价格都要在一个不相上下的范围之内。地区价格决定着个案的价格，个案的价格差别通常体现了个案室内空间特殊性。

1、关键在于土地资源费用，包含：土地资源总价合同、拆迁补偿费、房产契税等费用。

2、开发设计前期费用：研发流程中应向政府部门及其请中介服务服务项目缴纳的费用。

3、建筑工程费用：包含房子本身、室外工程、一部分园林绿化费用等。

4、设备及安全工器具购置费：如工程项目所需要的家用电梯等设施的购买及安装费用。

5、配套设施费：为了满足住宅小区总体服务中心建的公共设施的费用。

6、预备费：按项目投资级别获取一定比例，以填补建设项目的不可控因素。

7、管理方法费用：从项目立项、基本建设、工程验收、投入使用等全过程管理需要费用。

8、贷款利率：项目建设期内部原因借款应偿还借款利率。

9、市场销售费用：房产销售环节中因宣传广告等所产生的一些费用。

10、税费：房产开发务必缴纳的增值税、土地税等税费。

11、盈利。

12、别的解决不确定因素的费用。

二手房网签后，假如卖方违约不卖房子，那既形成了毁约。那这时做为购房人能够向法院起诉，规定卖家履行合同、相互配合申请办理帮助过户的义务。

由于彼此网签备案之后，网签备案就等于是彼此早已签订正规的买卖协议。协议之中针对何时过户、何时申请办理交房手续已经有了很明确的一个承诺，这时假如卖家不售即形成了毁约。

《民法典》第五百七十七条

当事人一方不履行合同义务或是履行合同义务不符合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或是损失赔偿等合同违约责任。

第五百七十八条

当事人一方已经确定甚至以他们的行为说明不履行合同义务的，另一方还可以在执行届满前要求其承当合同违约责任。

开发商怕住建局吗 开发商怎么给房子定价

大家要看一下开发商怕住建局吗，如果出现这种情况的话，就需要找正规的部门进行投诉举报，同时还要了解一下开发商怎么给房子定价，其中包括哪几种因素。

因为有些 开发商 卖的是期房，这种情况的危险性特别大，会出现老板跑路的情况，所以在购买之前要看一下开发商是否正规，那么大家要看一下开发商怕住建局吗，如果出现这种情况的话，就需要找正规的部门进行投诉举报，同时还要了解一下开发商怎么给房子定价，其中包括哪几种因素。

开发商怕住建局吗

住建局对开发商只有督促以及管理的责任，没有怕不怕一说，如果出现纠纷，依法处理就可以了。住建局的主要职责是贯彻执行国家和省关于建设事业的方针、政策和法律、法规，研究拟定全市城市规划、村镇规划、工程建设、城市建设、村镇建设、建筑业、 住宅 与 房地产业 、勘察设计咨询业、市政公用事业的政策、规章实施办法以及相关的发展战略、中长期规划、改革方案，并指导实施，进行行业管理，指导全市建设行业行政监察工作。

住建局主要职责：贯彻执行国家、省有关房地产管理法规；指导全市城市规划、村镇规划、城市勘察和市政工程测量工作；指导全市城市建设和村镇建设工作；指导全市住宅建设和城镇 住房制度改革 工作；负责全市建设工程的勘察、设计、咨询行业管理，规范建设工程勘察、设计、咨询市场，指导 建筑智能化 工作。

开发商怎么给房子定价

1、成本加成法

即开发成本加利润分摊到单位 建筑面积 上确定价格。开发商开发物业当然不能忽略其基本成本，建造之前的成本预算在很大程度上影响终销售价格。建造成本含 土地 使用费、公共设施 配套 费、建筑材料和人工费以及多种相关 税费 等，这些均为硬性成本，不太可能避免，开发商一般在成本的基础上加以适当的利润来确定房价。

2、市场比较法

即以周边市场同类型物业作参考，定出一个合适价格。这是市场上使用较多也符合市场行为规则的定价方法。反过来也为 购房 者判断房价高低提供了一种方法。总体市场影响区域市场，通过自身物业的相关指标（如绿化、 小区 配套、朝向、房型设计等），与周边相关物业指标进行对比，得出双方在物业的优劣比较，再相应定出一个价格。

文章里清楚的给大家介绍了一下开发商怕住建局吗，住建局只不过是起到一个督促的作用，并没有怕不怕的，但是如果一旦开发商不正规的话，是可以向住建局进行投诉举报的，他会向上级部门反映，然后自己开发商的违法行为，同时也告诉了你们，开发商怎么给房子定价的几种因素。

卖房怎么样定价才不吃亏！？

定价前需考虑的因素：

一、地段。

地段是决定房价的最基本因素。一般来说同一个小区内的二手房由于交通、公共配套设施相同，的确可以参照最近的成交记录进行定价。

二、楼层。

如是多层则3-4层单价最高，2、5层次之，底层和顶层又次之。如果是高层或小高层，7-9层的价格可作为基准价，往上则贵，往下则便宜。

在同一层里中间套的价格往往作为基准价，东边套即东南向最贵，而西边套即西南向其次。

同一个小区的房子，朝中央庭院的房子安静而且空气好，售价最贵朝大路的房子嘈杂而又空气差，售价最低。

三、房屋面积。

一般来说面积过大的房子因为总房价制约了消费者的购买能力，所以并不好销。因此面积在200平方以上的房子，在一定情况下单价应相对低一些。但跃层式的房子因为格局优势或赠送露台，所以定价可参照基准价。

四、户型。

一般只要有一个朝南的主卧室，客厅采光、对流好的，都是可以卖个好价钱同时带明卫的又比带暗卫的值钱，客厅、主卧开间大的又比开间小的值钱，面积紧凑实用的相应更贵。

五、装修及保养状况。

有效清洁或翻新这样会大大增加你房屋的卖点售房价格可以同比例提高更大大加快了售房速度。

除了以上因素，还需学会以下技巧：

1、报价过高错失了真正好的成交机会又浪费了大量的时间精力.报价过低有损个人利益。

2、报价的目的主要是为了在谈价的过程中给自己留有余地，另外报价是以一个试探性的价格了解市场的反映情况以供调价准备。

3、建议报价前以去一些大中介公司了解行情，走访专业人事或多渠道了解市场走适，注意市政规划改建政策的实施对自有房产的影响，关注更多专业媒体以做参考，根据自身实际情况加减后给个合理报价。