二手房交易流程：房屋继承、买卖、赠与哪个划算

二手房交易流程中，除了常规的房屋买卖，其实还有很多种房屋交易方式。尤其是市民在办理房屋过户手续的时候，都希望能把过户费用尽可能的减少。目前房屋过户主要有三种方式：房屋继承、房屋赠与以及常见的房屋买卖。不过这三种过户方式哪一种划算呢？房子过户后想要再卖出去，又是哪种过户方式要交的税多？

继承划算但条件严苛

在实际操作中，因为继承是遗产人去世后才可以进行产权过户，所以这种过户方式的人比较少。如果财产人生前没有留下遗嘱，就由法律界定。如果继承人很多，又想过户到其中一个人的名下，那么其他拥有继承权的人必须申明放弃遗产才行。

如果财产拥有者生前留下有效的法律文件，指定继承人，必须是遗产人死前曾做过公证的遗嘱才有法律效力。当然遗产必须是被继承人生前属于个人的财产。

赠予费用少但风险高

其他亲人即便是兄弟姐妹，也不能采用继承的方式，只能选择赠与过户与或者买卖过户。

如果是一套面积80方，原价80万，现价值100万元的房屋，在其交费高的情况下和赠与对比。一般房产买卖中，属于二套房买卖，且需要交纳营业税的情况，交费是高的。

三种方式费用比较

继承过户：280元登记费

赠与过户：280元登记费、3万元契税、4000元公证费(千分之3至千分之4公证费)，总计交费：34280元。

买卖过户：不需交纳营业税：80元登记费、3万元契税、个人所得税*20%=4万元、480元交易费，总计：70560元。

需交纳营业税：80元登记费、3万元契税、5.5万元营业税(5.5%营业税)、个人所得税*20%=4万元、480元交易费，总计：

1、25560元。

如果在几年后想把手上的房子卖掉，继承、赠与以及买卖过户得来的房产所要交纳的费用也各不相同。

举个例子。以80方，原价80万，现价值100万元的房屋为例，假设买家是首次买房，总共要缴纳的费用为：

继承房产交易时

五年内房屋需要缴纳的费用：

1、契税：建面小于90方1%，建面90-140方以上1.5%，二套3%。

2、营业税：5.6%3、个税：

1、%4、手续费：建筑面积*65、工本费：80元6、公证费：2%夫妻1%。

五年外房屋需要缴纳的费用：

1、契税：建面小于90方1% ，建面90-140方以上1.5%，二套3%。

2、营业税：建面140方及以上5.6%3、个税：二套及以上1%4、手续费：建面*65、工本费：80元6、公证费：2%、夫妻1%。

赠予房产交易时

五年内房屋需要缴纳的费用：

1、契税：建面小于90方1% ，建面90-140方以上1.5%；二套3%2、营业税：5.6%3、个人所得税：

1、%4、手续费：建面*65、工本费：80元6、公证费：2%。

五年外房屋需要缴纳的费用：

1、契税：建面小于90方1% ，建面90-140方以上1.5%；二套3%2、营业税：建面140方及以上5.6%3、个人所得税：

1、%4、手续费：建面*65、工本费：80元6、公证费：2%

赠予房产交易时

五年内房屋需要缴纳的费用：

1、契税：建面小于90方1%，建面90-140方以上1.5%；二套3%2、营业税：5.6%3、手续费：建面*64、工本费：80元5、公证费：2%6、偶然所得税：20%。

五年外房屋需要缴纳的费用：

1、契税：建面小于90方1%，建面90-140方以上1.5%；二套3%2、营业税：建面140方及以上5.6%3、手续费：建面*64、工本费：80元5、公证费：2%6、偶然所得税：20%

普通交易房产

五年内房屋需要缴纳的费用：

1、契税：建面小于90方1% ；建面90-140方以上1.5%；二套3%2、营业税：5.6%3、个人所得税：

1、%4、手续费：建面*65、工本费：80元。

五年外房屋需要缴纳的费用：

1、契税：建面小于90方1% ；建面90-140方以上1.5%；二套3%2、个人所得税：

1、%3、手续费：建面*64、工本费：80元。

在费用中占大头的依旧是税费，首次购房的，可根据购买的面积不同享有优惠。而且卖房人在房屋出售的时候，距离买房时间不足5年，要上营业税。

另外从房屋的性质上来说商品房、经济适用房、房改房交纳的交易费也不同，分别是每平6元、每平3元、每平1.5元，再加80元登记费。赠与和继承都不需要交交易费，只需交280元登记费。

综合来看如果是准备用于长期自住的房产，用房屋继承过户划算，其次是房屋赠与过户。但是如果是将来房产还准备再次出售的话，由于赠与过户要缴纳高额的所得税，所以用买卖过户反而比赠与过户更划算。

把房子过户，继承、赠与和买卖哪个更划算？

现如今房子买卖是一个很常见的现象，但是卖房子跟买房子都是要交税的，所以很多人会有的这样子了一个疑惑，那就是房子赠予，过户还有买卖到底是哪一个划算，其实亲人之间继承是最划算的，交的钱也是最少的，成本最低，只要交280块钱的登记费，其他的没有任何的费用，因为这是亲人之间的过户。

在直系亲属里面，不管是子女还是兄弟姐妹，采用这种方式那直接就是赠与，手续只要是公证一下，把房本的名字给换一下，在办的时候，只要交280块钱的登记费，不过在之后还是要交3%的契税，所以我们在房子过户的时候赠与是最划算的，不过这只能用于亲人之间，其他人之间是不可以的。

但是也有人说赠与的费用是比较高的，直接过继给自己的子女那么是最省钱的，其实过继也就是说对方是自己的继承人，但是跟赠与是差不多的，也是亲属之间，不过还是要交一定的契税，如果你是卖房子，那么契税将会特别的高，所以说在过户继承赠与买卖这几个里面，买卖是最贵的，继承是最省钱的。

现如今房子对于每个人来说都是很重要的，但是二手房的买卖也是很常见，对于买卖，很多人他们都是要交税，就算是你买新房也是要交税的，但是把房子过继给自己的子女，那么这是最划算的，所以亲属之间继承遗产才是最省钱，最方便最划算，你要是赠与自己的亲朋好友那也是要交很多钱的，这也是最划算的，所以说我们应该懂得分析这三者之间的利益。

很多人是想要换新房子了，他们才会把自己的房子给卖掉，但是我们在买房子的时候一定要及时交税，不要逃避税务。

继承过户、赠与过户和买卖过户哪种更划算?

一般亲属间转让房屋，会习惯性地选择赠与的方式，2009年新的税费方式执行以后，直系亲属赠与房屋确实有部分政策。那么房子过户给子女时，买卖、赠与和继承哪种方式更划算呢？

一般亲属间转让房屋，会习惯性地选择赠与的方式，2009年新的 税费 方式执行以后，直系亲属赠与房屋确实有部分政策。那么房子过户给子女时，买卖、赠与和继承哪种方式更划算呢？

举例：一套70㎡（一手购入价25万，现按5000元/㎡估算，总价35万元）的房子为例为你分析。

继承过户

亲人之间的过户，划算的就是继承了。若是父母子女之间的过户，继承的成本低。只需交纳280元的登记费，没有营业税、个税和契税。但条件单一只有属于有继承关系的直系亲属之间的房产可以这么做！

税费：200元公证费、280元登记费。总计480元。

在实际操作中，因为继承是遗产人去世后才可以进行 产权过户 ，所以这种过户方式的人比较少。如果财产人生前没有留下遗嘱，就由法律界定。如果继承人很多，又想过户到其中一个人的名下，那么其他拥有继承权的人必须申明放弃遗产才行。

如果财产拥有者生前留下有效的法律文件，指定继承人，必须是遗产人死前曾做过公证的遗嘱才有法律效力。当然遗产必须是被继承人生前属于个人的财产。

提醒：直系亲属中，即便是兄弟姐妹也不能采用继承的方式，只能选择赠与。在实际操作中,因为继承是遗产人死后才可以进行产权过户，所以这种过户方式的人比较少。

赠与过户

直系亲属和非直系亲属的“赠与”成本有区别，具体来看：直系亲属成本只有契税；

非直系亲属赠与赠与成本有三个，其中契税和税的计算方式与买卖完全一致，个税则是全额的20%。

税费：

1、050元公证费(交易金额的千分之三)、280元登记费、 契税10500元、 总计11830元。

提醒： 房产赠与 公证具有较大的风险性，在 房产过户 之前如果赠与人放弃赠与，此时,即便买方已付 定金 ，由于赠与的性质决定对卖方也无任何约束责任可追究，这样势必会给 购房 者带来一定的经济损失。

买卖过户

实际生活中 房屋过户 的形式中，买卖是常见的,也是操作较为便捷和安全的方式。首次购房的可根据购买的面积不同享有优惠。而且卖房人在 房屋出售 的时候，距离 买房 时间不足5年，要上税。

税费：房子买入超过5年后卖出，无税、 契税3500元、个人所得税（35-25）*20% =20000元、交易费420元、登记费80元。总计24000元。

由于二手房的性质有差异，这里只给一个粗略的计算方式：

个税=（本次价格-原值价格-交易过程中产生的税收-其他费用）*20%，一句话：差额的20%。

税也要按照“ 满五唯一 ”分为三种，不满2年的房子，税为全额的5%；

2、年以上 非普通住宅 ，税为差额的5%；

2、年以上的普通住宅免征税。

契税方面 首套房 90平米以下为1%，90平米以上为1.5%。二套房90平米以下为1%，90平米以上为2%。

北上广深仍执行原 契税政策 ，首套房建面小于90平米的契税1%计算，90到140平米以下住房契税1.5%计算，购买140平米以上住房契税3%计算。 二套房契税 统一按3%计算。

在买卖方式的过户中，不同的情况，费用也是不同的。从房屋的性质上来说商品房、 经济适用房 、 房改房 交纳的交易费也不同，分别是每平方米6元、每平方米3元、每平方米1.5元,再加80元登记费。

提醒：在买卖方式的过户中，不同的情况，费用也是不同的。从房屋的性质上来说商品房、经济适用房、房改房交纳的交易费也不同，分别是每平方米6元、每平方米3元、每平方米1.5元,再加80元登记费。

结论

如果是准备用于长期自住的房产，用继承过户划算，其次是赠与过户。但是如果是将来房产还准备再次出售的话，由于赠与过户要缴纳高额的所得税，所以用买卖过户反而比赠与过户更划算。

赠与过户之所以不被接受，其中一个重要的原因在于赠与过户的房子再次出售时的税费问题。这里要纠正一个错误观念：“的赠与房屋再次交易都必须缴纳20%的个税”。

实际上接受赠与的房屋再次出售时跟普通商品房一样缴税，而且直系亲属之间赠与的房屋，其 房屋产权 时间还可以从赠与前算起，这在“满二满五”的税费优惠方面是有的。