承租人优先购买权的实现方式有哪些

承租人优先购买权的实现方式有哪些呢？请大家一起往下看。

1、买卖不破租赁的适用及例外

租赁物在租赁期间发生权变动的，不影响租赁合同的效力，即所谓的“买卖不破租赁”原则，若无法定或约定的情形除外，该原则应被适用。

抵押期间抵押人将抵押物出租，此时在同一标的物上抵押权与租赁权并存，先抵押后出租不适用“买卖不破租赁”原则。但先出租后抵押的房屋发生权变动的，仍应适用“买卖不破租赁”原则。涉及到法院依法查封的场合下，若查封在先，租赁在后，则法院强制拍卖时不适用“买卖不破租赁”;若租赁在先，查封在后，可以使用该原则。

2、次承租人或承租人死亡后的优先购买权问题

根据我国《合同法》第224条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。该第三人即为次承租人。在出租人将出租的房屋出卖时，承租人享有优先购买权，而次承租人并不享有优先购买权。因为转租合同的当事人为承租人与次承租人，次承租人与房屋的出租人没有任何法律关系。

根据《合同法》规定，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同居住人、共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。此时共同居住人、共同经营人或其他合伙人成为承租人，在出租人出售房屋时，应享有优先购买权。

3、承租人优先购买权受侵害时的救济

(1)承租人优先购买权受到侵害时，无权要求确认出租人与第三人房屋买卖合同无效，但可以请求法院判令其直接以同等条件与出租人形成买卖合同关系，为避免承租人滥用权利，在承租人行使优先购买权时对其规定一定的义务，如承租人主张与出租人成立买卖合同的，应当交付一定数额的定金或提供担保，以使出租人信任其履行能力。 (2)出租人在转让房屋之前，未告知承租人，直接损害承租人的优先购买权，在此情况下，根据《房屋租赁合同司法解释》21条，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。如第三人未善意取得租赁房屋，则承租人可以同等条件优先受让。在司法审判实践中，损害赔偿范围通常包括两方面：

一是承租人为行使优先购买权或要求出租人承担赔偿责任而支出的费用。比如承租人为确定出租人是否出卖房屋进行的调查取证费用，为确定房屋价格而发生的鉴定费用，为与出租人交涉而产生的费用等;

二是房屋价差损失。其他损失主要包括寻租费用及搬家费用等。

(3)出租人在转让房屋之前，告知承租人房屋出让的事实，但告知承租人的出让条件与其实际成交条件相差较大，与上述情形相同，承租人在此情况下仍不能以优先购买权受损为由主张交易合同无效。但是如果出租人与第三人存在恶意串通，告知承租人的出让条件明显高于与第三人的交易条件，承租人可以根据《合同法》52条规定，请求确认房屋买卖合同无效。

承租人优先购买权如何行使?

房屋承租人的“优先购买权”是指房屋出租人欲出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。承租人行使优先购买权，应当在出租人履行通知义务后，15日内明确表示购买，否则视为放弃优先购买权。另外如果有房屋共有人优先购买、出租人将房屋出卖给近亲属、第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续等3种情况，承租人无权行使优先购买的权利。如果原房主出卖房屋时，没有在合理期限内通知房屋承租人，侵犯了承租人在同等条件下的优先购买权，承租人可以主张原房主对给其造成的损失承担赔偿责任，但承租人不可以主张原房主与新房主签订的房屋买卖合同无效。根据规定虽然房子在租赁期内，房主可以将其卖掉，但为了维护承租人的合法利益，我国规定了买卖不破租赁的原则，即此时虽然允许房主卖房，但作为购买者也需要继续履行房主与承租人之间签订的房屋租赁合同才行，否则就有可能对承租人利益造成损害。

承租人优先购买权的实现方式有哪些

承租人优先购买权的实现方式有哪些呢？请大家一起往下看。

1、买卖不破租赁的适用及例外

租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即所谓的“买卖不破租赁”原则，若无法定或约定的情形除外，该原则应被适用。

抵押期间抵押人将抵押物出租，此时在同一标的物上抵押权与租赁权并存，先抵押后出租不适用“买卖不破租赁”原则。但先出租后抵押的房屋发生所有权变动的，仍应适用“买卖不破租赁”原则。涉及到法院依法查封的场合下，若查封在先，租赁在后，则法院强制拍卖时不适用“买卖不破租赁”若租赁在先，查封在后，可以使用该原则。

2、次承租人或承租人死亡后的优先购买权问题

根据我国《合同法》第224条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。该第三人即为次承租人。在出租人将出租的房屋出卖时，承租人享有优先购买权，而次承租人并不享有优先购买权。因为转租合同的当事人为承租人与次承租人，次承租人与房屋的出租人没有任何法律关系。

根据《合同法》规定，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同居住人、共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。此时共同居住人、共同经营人或其他合伙人成为承租人，在出租人出售房屋时，应享有优先购买权。

3、承租人优先购买权受侵害时的救济

(1)承租人优先购买权受到侵害时，无权要求确认出租人与第三人房屋买卖合同无效，但可以请求法院判令其直接以同等条件与出租人形成买卖合同关系，为避免承租人滥用权利，在承租人行使优先购买权时对其规定一定的义务，如承租人主张与出租人成立买卖合同的，应当交付一定数额的定金或提供担保，以使出租人信任其履行能力。 (2)出租人在转让房屋之前，未告知承租人，直接损害承租人的优先购买权，在此情况下，根据《房屋租赁合同司法解释》21条，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。如第三人未善意取得租赁房屋，则承租人可以同等条件优先受让。在司法审判实践中，损害赔偿范围通常包括两方面：

一是承租人为行使优先购买权或要求出租人承担赔偿责任而支出的费用。比如承租人为确定出租人是否出卖房屋进行的调查取证费用，为确定房屋价格而发生的鉴定费用，为与出租人交涉而产生的费用等二是房屋价差损失。其他损失主要包括寻租费用及搬家费用等。

(3)出租人在转让房屋之前，告知承租人房屋出让的事实，但告知承租人的出让条件与其实际成交条件相差较大，与上述情形相同，承租人在此情况下仍不能以优先购买权受损为由主张交易合同无效。但是如果出租人与第三人存在恶意串通，告知承租人的出让条件明显高于与第三人的交易条件，承租人可以根据《合同法》52条规定，请求确认房屋买卖合同无效。

（以上回答发布于2016-04-26，当前相关购房政策请以实际为准）

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承租人的优先购买权如何行使？

某镇农民程某于1998年8月初，将自己继承的4间房屋租给魏某使用，每月租金600元。1999年1月，程某因妻子生病住院，花去人民币3万多元，在妻子住院前，程某曾向其好友丁某借款2万元。1999年7月，程某因妻子又要住院，自己无力支付医药费，遂决定将租给魏某的4间房屋卖给丁某。双方在协商中，程某提出因其常常得到丁某的帮助，特别是在妻子住院时丁某凑齐两万元借给他，未要利息，因此决定将房屋以较为优惠的价格卖给丁某，后双方经过协商决定以4万元的价格转让此4间房屋。同年8月10日，双方到房屋管理部门办理了过户手续。同年8月中旬，丁某找到魏某，要求魏某腾出所租房屋，魏某不同意，并提出自己愿意以4万元价格购买该房屋。双方发生争执，丁某遂于同年9月10日向法院起诉，要求魏某腾出房屋。魏某提出反诉，认为程某和丁某侵害其优先购买权，因此其买卖行为是无效的。

问题：魏某对程某的房屋是否具有优先购买权？

答：本案涉及到承租人的优先购买权问题。所谓承租人的优先购买权是指当出租人转让房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人而购买的权利。当然承租人并不能在任何情况下都可以行使优先购买权。

从本案来看程某将其已租给魏某使用的4间房屋，转让给丁某时，并没有提前通知承租人。但是《城市私有房屋管理条例》规定：“房屋所有人出售房屋，须提前3个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。”根据这一规定，程某将房屋转让给丁某时，应提前3个月通知魏某，由魏某考虑是否购买该房屋。这3个月时间是魏某行使优先购买权的时间，如果超过3个月，魏某未提出购买，则优先购买权终止，魏某以后也不得再提出购买。因此只要程某在卖房前3个月未通知魏某，未征询魏某是否购买房屋的意见，则构成对其优先购买权的侵害。由于仅仅只是出卖人负有通知义务及在3个月内不得将房屋卖给他人的止卖义务，而其他买房人并不负有此种义务。因此能够构成侵害优先购买权的主要是指出租人。

优先购买权的行使前提是承租人与其他买受人处于同等条件之下。我们认为同等条件主要是指价格的同一，如果出租人基于某种特殊原因能以金钱计算，则应折合金钱加入价格之中（如借款未付利息则应加上利息）。如果不能以金钱计算，那么应以市场价格来确认房价。从本案来看程某之所以以4万元价格将房屋卖给了丁某，至少考虑到了两个因素：

一是程某在平时的生活中经常得到丁某的帮助；二是其妻住院期间，丁某凑了2万元借给了程某，且未要利息。魏某在得知程某以4万元的价格将房屋卖给丁某时，虽也提出要以4万元价格购买房屋，但其并非与丁某处于同等条件下，也正是由于上述两个因素的存在。由于平时丁某对程某的帮助无法以金钱来计算，因此不能采用金钱折算的办法来确定同等条件。在此情况下只能采用“市场计算法”来确定同等条件。也就是说应当将房屋按照市价确定其价格，该市价可以视为丁某已付出的价格，如果魏某也愿意出此价格即可视为具有同等条件。当然在实践情况比较复杂，适用这一标准也应考虑具体情况。假如在本案中，程某本不愿意卖房，而因考虑到丁某的帮助，才将房屋卖给丁某，甚至是以市价卖给丁某，这样就不能完全以市场价格来确定同等条件问题。但在本案中程某是基于经济困难而卖房。

假如在本案中，程某在将房屋卖给丁某以后，丁某继续允许魏某租用房屋，且未对原租赁合同提出任何变更，那么魏某仍处于原有状况下，在此情况下，魏某是否受到损害？由于优先购买权制度的设立不仅在于稳定租赁关系，而且在于保障承租人可以优先得到房屋的所有权，而不是承租权。因此在出租人转让房屋，未尊重承租人的优先购买权，即使买房人让承租人继续租用房屋，也不能认为其没有受到损害。因为承租权本来可能得到的房屋所有权现在没有得到。

从本案来看在出租人程某侵害了承租人魏某优先购买权情况下，魏某所遭受的损害即是其丧失了购买房屋的机会及能对该房屋享有所有权的机会，这种机会或者说是一种可能性，是法律赋予魏某所享有的一种利益，而因为程某的行为使其未能获得此种利益，当然对其构成了损害。

魏某可否主张程某与丁某之间的买卖合同无效。由于承租人的优先购买权是法律赋予承租人的权利，此种权利是设定后，实践上已构成对所有权的限制，也就是说，作为所有人的出租人要出卖自己的财产，必须提前3个月将自己出卖房屋的意图和条件告诉承租人，而在3个月内，只要承租人未能做出放弃优先购买权的表示，出租人不得将该房屋出卖给他人。如果出租人未履行义务而将房屋卖给他人，则承租人可以出租人转让房屋违背法律规定，请求法院确认该转让行为无效。据此本案中魏某有权请求法院确认和丁某之间的买卖合同无效，魏某对程某的房屋具有优先购买权。