平改楼可以出售吗出售平改楼有什么限制条件

由于城市房价居高不下，于是有人打起农村房屋的注意，开发商开始争取在边缘地带的土地扩建楼盘，很多城市边缘的房屋基本都是平房，开发商征地修建楼房，这种建筑房屋就叫平改楼，一般价格都会低于商品房，那么平改楼是不是可以出售呢，出售平改楼有什么限制条件吗？

平改楼可以出售吗

１、如果平改楼办理了房产证就可以买卖，但是没有房产证的平改楼还是不要买的好。有些平改楼在没有取得房产证的时候，用平改楼续更名的方式卖房，这种情况是绝不能买的，买平改楼的时候一定要进行真实姓名的核查身份证明等。

２、许多平改楼的业主都先收取一定金额的订金，甚至是80％－90％的楼款，作为购买该套房子的保证，余数则在过户交易后再付清，这对购买者来说具有一定的风险。

３、部分的平改楼存在尚未有房产证的问题，当取得真正的房产证时，可能在面积上与当初的协议面积有差异而导致要补钱，这些因素都导致在同一楼盘中的平改楼要比商品房。

４、在买房平改楼的过程中要如何合理规避这类风险。首先是购房合同的签订，在签订平改楼买卖合同前要查看房屋是否已经取得产权证，在签订时要约定好房产过户的时间和交房的时间，好要出卖人配偶也在合同上面签字。

出售平改楼有什么限制条件

平改楼买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，平改楼管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的平改楼准予办理过户手续，由于限制条件一下几种情况的平改楼不能出售：

１、非法买卖，一般在以下条款的规定的平改楼出售会认定无效：

司法和机关依法裁定、查封或其他形式对房产进行限制的；

依法收回土地使用权的；

房屋权属存在争议的；

法律、法规中规定禁止转让的其他情况。

２、房屋权通过买卖而发生转让行为时，该房屋范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移，如果卖房人将房产和土地使用权分别卖与不同的买房人，或者出售房屋时只转让房屋权，则购房者可以提出买卖合同无效。

３、侵犯优先购买权，房屋人出售共有房屋时，同等条件下共有人有优先购买权；房屋人出售房屋尚在租赁的，同等条件下承租人享有优先购买的权利。 房屋人出售房屋时如侵犯优先购买权，共有人、承租人均可请求法院认定买卖无效。

滦南农村平改楼政策

滦南县人民政府

关于印发《滦南县城中村“平改楼”暂行规定》的

通 知

各镇人民政府，街道办事处，嘴东管委会，县政府各部门：

《滦南县城中村“平改楼”暂行规定》已经县政府第十七次常务会议研究同意，现印发给你们，请认真遵照执行。

二○○七年五月十六日

滦南县城中村“平改楼”暂行规定

第一章 总则

第一条为加快城市化进程，改善城区村（居）民的居住条件，集约利用土地，美化城市容貌，依据有关法律、法规的规定，结合我县实际，制定本暂行规定。

第二条本暂行规定所称“平改楼”，是通过引进房地产开发企业，将以平房为主的低层住宅改建为多层及高层住宅，改建后除安置改造区域内村（居）民以及为村集体经济组织提供门店或其他设施外，其余部分向社会出售的行为。

平改楼不允许建造三层及三层以下的住宅，更不准建造别墅式住宅。

第三条本暂行规定适用于城市规划区内的村庄改造以及在村庄改造范围内国有土地上的建筑物的改造。

第四条平改楼坚持依法有序、公开透明、规范运作的原则，采取统一规划，成片改造，综合开发，分步实施的办法，充分调动各方面的积极性，依法保护村集体经济组织和村（居）民的合法权益，统筹兼顾国家、集体、个人及开发企业的利益。

第五条县政府统一领导平改楼工作。县建设、国土资源、发展改革、财政、城管、环保、公安、人防等部门和有关镇政府、街道办事处，要在各自职责范围内做好平改楼的相关工作。

第二章 平改楼的条件和程序

第六条平改楼必须具备以下基本条件：

一 符合《滦南县城总体规划》和详细规划。

二在现有建设用地上实施改造，不能占用耕地。改造范围可以是整个村址，也可以是部分村址。一次改造规模一般应在3公顷以上。

三改造范围内同意平改楼的户数达到总户数的三分之二以上。

四村级领导班子坚强，能保证平改楼的正常进行。

第七条平改楼的工作程序

一申报

1、村委会召开村班子、村民代表等多种形式的会议，形成平改楼的申请；

2、报镇政府审核；

3、镇政府审核同意后，报县政府审批；

4、县政府批转有关部门提出意见；

5、有关部门提出意见后，县政府召开专门会议，确定年度平改楼计划，批准有关村的申请。

二招商

1、在镇政府领导下，村委会组织招商。在满足村委会最低条件的前提下，由多个（至少一个）房地产开发单位分别制定《平改楼拆迁补偿安置方案》；

2、将房地产开发单位所作的平改楼平面规划图及相关技术指标提交县建设规划部门进行审查

3、通过建设规划部门审查的房地产开发单位，将《平改楼拆迁补偿安置方案》提交村（居）民进行选择。选择由村民委员会组织进行。村（居）民对最佳方案的同意率要达到本暂行规定第六条第（三）款规定的标准；

改造范围内有街道办事处所辖的城镇居民时，街道办和居委会予以有效配合。

三审批

由村委会综合整理形成平改楼方案，主要内容包括平改楼的各项规划指标，建筑总面积，村民自住房总面积，商品开发房总面积，资金来源，实施步骤，完成时间等。经镇政府审核后报县政府，由县政府批准平改楼项目的实施。

四征地(或国有土地使用权收回)

1、平改楼项目经县政府批准后，由县国土资源局依法将集体土地征收为国有土地。无论是建造村(居)民自住房还是商品开发房，或者是其他用房，所用土地一律国有化。

征收土地的补偿安置方案，由县国土资源局制定。总的原则是：

⑴征地补偿安置费按标准付给相关村集体经济组织，然后由中标的房地产开发单位在本暂行规定第十二条第二款的规定之外另行负担。但本暂行规定第九条所列情况除外。

⑵地上附着物的补偿办法，依照改造范围内三分之二以上村（居）民同意的平改楼方案制定。

2、平改楼区域内涉及国有土地上的居民户的，由县国土资源局依照《中华人民共和国土地管理法》第五十八条和《河北省土地管理条例》第四十六条的有关规定，收回国有土地使用权，土地使用权及地上附着物的补偿依照国务院关于《城市房屋拆迁管理条例》的规定执行。

五土地出让

1、经县政府批准，县国土资源局对改造区域包括安置村（居）民用地在内的全部国有土地使用权、拆迁补偿安置等，以招标、拍卖或挂牌方式进行捆绑式公开出让。出让时首先按照空白地进行竞价，然后依照本暂行规定第十二条的规定予以政策优惠。

2、为中标者办理土地出让手续。

六房屋拆迁

1、集体土地上的房屋拆迁

同意《平改楼拆迁补偿安置方案》的村民户，和房地产开发单位签订拆迁补偿安置协议。对不同意《平改楼拆迁补偿安置方案》、与房地产开发单位达不成协议或者达成协议后又反悔的村民户，要严格按照土地管理法律、法规的规定执行，由县国土资源局依法责令交出土地，限期拆除房屋等地上附着物。拒不交出土地的，由县国土资源局依法申请人民法院强制执行。

2、城镇国有土地上的房屋拆迁

使用国有土地的居民户的房屋拆迁，按照国务院《城市房屋拆迁管理条例》及其他有关法律、法规的规定执行。

七建设、施工、验收

1、有关部门为中标的房地产开发单位办理开工前的手续。

2、开工建设。房地产开发单位、村委会要按照规划要求精心组织工程的实施。县建设、国土资源等部门及镇政府要对规划要求、施工进度、工程质量、资金使用、完成时限等实施有效监督，保障平改楼项目顺利实施。

3、验收

平改楼项目全部结束后，县政府组织有关部门和单位进行验收。验收标准是:

⑴村（居）民按计划全部安置；

⑵原有建筑按规划全部拆除，按批准的规划要求进行建设；

⑶享受的优惠政策全部落实，应缴纳的费用全部到位；

⑷各项公用设施相应建成，居民生活设施已经配套。

第三章 公共服务设施及城市基础设施的建设与管理

第八条公共服务设施和城市基础设施必须与平改楼改造项目同步规划、同步建设，保证按时投入使用。具体建设项目由建设规划部门依据城市总体规划和《城市居住区规划设计规范》在开发单位报批项目时确定。

第九条被改造区域涉及城市道路用地时，道路用地地面上的各类附着物的补偿(若是国有出让土地，则含土地补偿)，由房地产开发单位承担补偿安置费用，城市道路的征地费、道路建设（包括市政管线、照明、绿化等）费由财政负担。

第十条公共服务设施中，除因设置义务教育阶段的学校发生的费用由财政负担外，其余均由房地产开发单位负担。

第十一条直接由业主使用或专门为业主提供服务的居委会、物业管理、文体活动中心以及其他非经营性公共服务设施，产权归全体业主所有；经营性公共服务设施，按国家规定确定权属，权属归房地产开发单位的，可以转让。

第四章 平改楼优惠政策

第十二条 按照本暂行规定进行平改楼的，房地产开发单位可以享受以下优惠政策：

一城市基础设施配套费

⑴村（居）民自住房、为村（居）民置换的门店用房、为村（居）民自住房配套的公共服务设施，免收城市基础设施配套费；

⑵村集体经济组织的门店或其他用房，城市基础设施配套费按50%收取；

⑶村（居）民自住房以外的住宅房屋，城市基础设施配套费按70%收取；

⑷用于销售的门店及其他非公益性设施，城市基础设施配套费按100%收取，不予优惠；

二土地出让金

以公开竞价时的底价为基数，收取7%，超过底价的部分收取100%。收取范围为改造区域的全部土地。

三人防费

在全部改造范围内的新建房屋中，相当于村（居）民被拆迁房屋主房总面积的部分，可以免收人防费；超过被拆迁主房总面积的部分，人防费按规定收取。

此规定只适用于当地不宜做人防工程而缴费的平改楼项目。

第十三条属于本村集体经济组织所有的企业用地，纳入平改楼范围的，可享受平改楼优惠政策。

第五章 其他

第十四条平改楼项目进入“申报” 程序并报县政府后，拟改造区域内暂停办理以下事项：

一新建、改建或扩建房屋的审批；

二新批农村宅基地或其他建设用地；

三核发营业执照；

四房屋、土地的租赁或续期；

五改变房屋、土地的用途。

第十五条平改楼中安置村民的回迁用地，应考虑未来缺房户建房用地的需要。对于已经具备批房条件的，要纳入平改楼统一安排，建楼费用的收取由村委会决定或商开发单位决定。

第十六条 参与平改楼的集体土地上的村民，一般不得选择货币补偿，个别选择的，不得申请农村宅基地；用旧房置换新楼的村民，不得因为新楼占地是国有土地，再去申请集体性质的农村宅基地；村民将新楼卖掉的，不得再申请农村宅基地。

第十七条 房地产开发单位在参加招标、拍卖或挂牌报名时，应将一定数量的拆迁保证金存入县建设局指定的银行。保证金按被拆迁房屋重置价总值的100％掌握，具体数额由国土资源和建设部门商镇政府、村委会后确定。保证金返还开发单位的时间及数额，在土地出让须知中规定。

第十八条城中村平改楼范围内，若有占用国有非出让土地的机关、团体、企事业单位及其他单位时，该单位所占土地的出让金收取标准，不受７%的限制，应按照公开出让的价格收取。

第十九条包括安置村（居）民在内的所有新建房屋用地，均为国有出让土地，房地产开发单位应为村（居）民自住房及村集体经济组织的房屋办理国有土地使用权转让手续和房屋产权手续。改造前村（居）民的《土地使用证》和《房屋所有权证》随集体土地征收或国有土地使用权收回同时废止。

第二十条 房地产开发单位要严格按照平改楼协议确定的土地或房屋的比例，优先建设村（居）民自住房，不准为了预售筹资，只搞或先搞商品房开发。更不准把新建村（居）民自住房或应拆未拆房出售、转让、出租、抵押。否则取消平改楼优惠政策，除按规定补交有关税费外，由建设部门依法进行处罚。

第二十一条 非本村村民，购买了改造范围内集体土地上的房屋并办理了国有土地出让手续的，按照国务院《城市房屋拆迁管理条例》规定的拆迁补偿安置办法执行；仍为集体土地的，由村委会处理或与房地产开发单位协商处理。

第二十二条参与平改楼的房地产开发企业，资质等级必须符合国家要求。

第六章附则

第二十三条县城规划区内国有土地上的居民区平房改造，可参照本暂行规定执行。

其他城镇规划区内的平改楼可参照本暂行规定执行。

第二十四条本暂行规定由县建设局牵头，国土资源及其他有关部门配合负责解释。

第二十五条本暂行规定自印发之日起施行。

平改房和商品房的区别 平改房是小产权房吗？

平改房和商品房的区别：

1、性质不同

平改房就是平房改造为楼房的，而商品房是由房地产开发经营公司进行开发建造的楼房。

2、地理位置不同

平改房一般是在城市郊区，而商品房一般是在城市中心或者地理位置较好的地方。

3、产权不同

平改房一般是集体经济组织在本村集体土地上集中建设的住宅楼，这些房子一般是小产权房，而商品房由房地产开发经营公司向政府机关单位租用土地开发的房屋，建成后用于市场出售出租的房屋，又称大产权房。

扩展资料：

商品房的分类：

1、内销商品房：指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式，经过政府计划主管部门审批，建成后用于在境内范围（不包括香港、澳门特别行政区和台湾）出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。

2、外销商品房：指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定，通过实行土地批租形式，报政府计划主管部门列入正式项目计划，建成后用于向境内、外出租的住宅，商业用房及其他建筑物。

参考资料来源：百度百科-平改楼

参考资料来源：百度百科-商品房