按揭的房子怎么卖

按揭的房子可以直接按正常的二手房交易流程卖，房子抵押权跟着房子走，也就是，卖房的时候带着抵押权卖，但前提是要取得抵押权人的同意。这个民法典的新规定。根据民法典物权编第406条第1款规定：“抵押期间抵押人可以转让抵押财产，当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响”。

民法典物权编第406条第2款规定：“抵押人转让抵押财产的,应当及时通知抵押权人。”

简单理解这两条法规的意思就是，房子已经设定了抵押，抵押人也就是产权人仍然可以将房子出售。即设立抵押的房子可以卖，抵押权可以跟着房子走，就是说可以带着抵押权卖。抵押权不影响房产的交易流转，卖房子不需要取得抵押权人同意，但是产权人卖房子时必须通知抵押权人。

卖二手房流程

1、买方看房、买卖双方初步洽谈价格、付款方式、交房日期等事项，一般买卖双方产生的所有费用由买卖双方支付;

2、买卖双方持房产证原件或按揭合同原件到档案大厦国土部门查房档案;

3、买卖双方协商房屋价格、定金、首期款、资金监管、贷款申请时间、赎楼费用、过户申请时间、税费支付方式、交房日期、租客情况、佣金的支付时间及比例、违约责任，确定这几大要点后，买卖双方与中介签订三方合同或者买卖双方签订合同，把上述内容写入合同，支付定金给中介公司;

4、卖方同担保公司到公证处进行公证，卖方委托担保公司办理相关事务;

5、买方支付首期款到按揭银行资金监管账号，买方及担保公司与银行签订资金监管协议及相关文件(一大堆，都没看清楚，只是忙着签名)，买方向银行提出贷款申请，银行同意贷款后出具贷款承诺书给买方(一般银行直接通知担保公司)，约7~8个工作日左右;

6、买方向担保公司支付担保费用后，担保公司向原贷款银行申请赎楼，担保公司向银行出具赎楼担保，进行赎楼及注销抵押登记手续，约5个工作日左右;

7、买方同担保公司去深圳市房地产产权登记中心三楼(金湖文化广场，位于银行汽车站和南方药厂之间)签订<深圳市房地产买卖合同(现售)>，递交房产过户申请，担保公司领取回执，需5个工作日;

8、买方同担保公司到领证窗口签署回执缴费领取房产证(记得多复印一些，再见到它时要等全部贷款还清之后啦)，担保公司领出新房产证同按揭银行在深圳市房地产产权登记中心作抵押登记，银行把首期款给卖方，新房产证抵押登记后，银行把扣除赎楼贷款后的贷款给卖方，约10个工作日左右;

9、买卖双方办理房屋交接，水、电等过户，买方领钥匙。

按揭的房子怎么卖？

还未结清贷款的房子，若已经取得了房产证，可以通过三种方式转让：

一、转按揭

即把个人住房出售或转让给第三人，并申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款，是按揭中的房屋为简单直接的一种交易方式，流程如下：

1、买卖双方签订《房屋买卖合同》；

2、买方、卖方、律师方三方签订《转按揭交易安全保证合同》；

3、买方支付首付款；

4、卖方的贷款银行书面同意其提前一次性还款，并出具确认函；

5、买方向贷款银行申请二手房按揭贷款，并提交相关资料；

6、卖方向买方实际交付房屋；

7、银行复审通过后放款，向卖方的贷款银行账户划款；

8、卖方收到款项后，与原贷款银行解除贷款合同和抵押登记，与买方、律师一同办理过户，并将房屋抵押给买方的贷款银行；

9、买方的贷款银行将首付款支付给卖方。

二、用买方的首付款缴清剩余贷款

即买方将首付款支付给卖方，一般为总成交额的30%至40%，卖方可利用买方的首付款将剩余贷款付清，然后撤销房产的抵押登记，再进行下一步交易。该方式适用于原房主贷款额度较低或所剩贷款数目不大的情况，是当下二手房交易中应用多的方式，具体流程如下：

1、卖方向贷款银行申请提前还款；

2、卖方前往贷款银行办理提前还款，并事先在还款账户中存入足额钱款；

3、卖方在还完款次日到贷款银行办理结清手续；

4、银行贷后管理出具解押材料；

5、卖方前往担保公司办理相应手续（原先未签订担保协议的可不去）；

6、卖方前往房屋所在不动产登记解押。

三、利用银行贷款来缴清剩余贷款

若买方不愿意出资帮卖方还清贷款的话，卖方可以选择利用银行贷款来缴清剩余贷款，但前提是得有银行认可的抵押物。如果符合条件，卖方可以通过抵押向银行贷出一定的款项来付清交易房屋的贷款，解除该房产的抵押，后促成交易。

注意事项

1、未还清贷款的房子是可以买卖的，但前提是必须已经取得国家认可的房屋权证，因为二手房交易是以房产证为准的。

2、通过转按揭方式转让按揭房，上下家的风险较低，但交易周期相对较长，通常需要一个月到一个半月转贷审核期，审核通过后方可办理过户手续。

3、通过中介公司居间出售按揭房的，实践中一般又有两种操作方案，一是买卖合同签订后上家自行还贷，二是买卖合同签订后上家用下家的首付款还贷；非转按揭交易的实质是，签订转让合同还贷后再交易过户。相对于转按揭，这样交易更灵活、方便。

参考资料：百度百科-按揭房

有贷款的房子怎么卖

房子有贷款可以卖的，可以通过以下几种方式出售：

1、转按揭：就是把个人住房出售或转让给第三人，同时申请办理变更借款期限、变更借款人或变更物的贷款。

2、用买方的首付款缴清剩余贷款：这种方式适用于原房主贷款额度较低或已经经过大量归还后所剩贷款数目不大的情况。通常情况下买家会认可首付房产总成交额的30%至40%，卖方可以利用买方的首付将剩余贷款付清，然后撤销房产的抵押登记，进行下一步交易。

3、利用银行贷款来缴清剩余贷款：如果卖方想在卖出房产之前将贷款还清或买方虽然看好但不愿意购买贷款未缴清的房产，可以采取这种方式。

但前提是房主有银行认可的抵押物（如其他房产）用来申请贷款。这样房主就可以通过抵押向银行贷出一定的款来付清想要出售的房产贷款，促成交易的成功。

购买有贷款的房子要注意的事项：

1、核实房产真实信息

购房者在买房前一定要先到当地房管部门查册，核实房屋的贷款状况和查封状况等。仅仅只是与房主简单沟通也不可以，要掌握方法，获得正确的信息来源。

购房者可以去房管局查册，了解一下该房子名下是否有存在未还清的贷款。具体而言就是以房地产的地址、地号、房地产证登记案号、房地产证号之中的任一条件为索引，来查证房地产的权属状况。