可以买出租中的二手房吗

只要卖方所出售的二手房是符合房屋交易条件的，那么就算是卖方的房子处于出租中，购房者也是可以去购买这套二手房的。不过需要提醒购房者的是，我国现在有相关的法律规定买卖不破租赁，这也就是说，只要租客的租约并没有到期，那么就算是你购买了这套房子之后，也是没有权利要求租客搬走的。

买二手房注意事项

1、二手房的产权是否可靠：需注意产权证上的名字与房主是否一致，产权的性质和内容，包括面积、地址及标准价房的分配比例。同时还要验看正本、查询产权证的真实性。另外还要知晓二手房是成本价房还是标准价房或者是经济适用房，产权性质的不同牵涉到成交过程的复杂程度，也牵涉到买房收益的分配问题，终影响到二手房买卖合同的签订。

2、是否允许转卖：需确认原单位是否同意出让及与原产权单位确认利益的分配办法，标准价购买的公房出让是存在按成本价补足费用或者与原单位按比例分成的问题，买主应当对此有所了解。另外军产、院产、校产的公房一般与本单位的场所在一个大院里，上述单位一般被列为特殊单位，这种公房单位没有同意之前，不可能取得上市资格。

3、是否有私搭私建：需注意是否占用公共空间，是否有改动过房屋的内部结构，是否有牵涉到面积计算的结构改动，在购买时应该将这些因素考虑到，并将额外增加的面积刨除在房价计算之外，当然了，这需要和房主具体协商了。

4、确认所购二手房的准确面积：产权证上一般标明的是建筑面积，买主还需了解使用面积和户内的实际面积。

二手房首付款高是受哪些因素影响

1、房屋年限：

二手房在办理贷款的时候，贷款银行会根据该房屋的年限来衡量，如果房屋年代比较新，贷款额度就比较多，要是年代久远的，评估会很低的，贷款也不会多，而贷款额度的变化也会影响首付比例。

2、二手房的评估价：

二手房成交价跟新房有很大的区别，二手房会进行房屋评估，贷款多少和你的评估报告有关，如果你的经济能力有限，想多贷些钱，那你就可以让他们做房屋评估的时候把市值做的高一点，这样就可以多贷点。

另外二手房评估价越低，缴纳的首付就越多；二手房评估价越高，缴纳的首付就越少。但是二手房评估价并非越高越好，二手房契税等税费是以评估价为基准缴纳的，评估价越高，意味着缴纳的税费也高。

3、卖家的要求：

除了上面两点之外，由于二手房是个人之间的买卖，如果卖家要求提高首付款，那就需要协商决定，同时你所要贷款的金额也随之变化。

二手房买卖,出租过的和没出租过的区别

二手房买卖,出租过的和没出租过的区别：

1、房屋出租指的是房屋出租人把房子出租给承租人使用，承租人需向房屋出租人支付一笔租金，若房屋租赁时间在六个月以上，租赁双方需签订房屋租赁合同

2、房屋转让指的是房屋所有权人通过赠予、买卖等方式将房屋产权转移给其他人

3、两者之间根本的区别是房屋出租未转移房屋所有权，但房屋转让是对房屋所有权进行转让。

购房者买二手房有什么风险

在人多地少、竞争剧烈的当代社会，房价节节攀升。很多人没有能力购买新房，由此打开了 二手房买卖 的市场。但是 二手房 除了价格上有优势外，在市场运作过程中并非完美。那么买二手房有什么风险呢?在面对这些风险的时候，我们又该怎么做才能维护自身利益?接下来，为你做详细解答。 一、买二手房有什么风险 在市场运作的实践中，二手房买卖存在着很多风险，概况地来讲，主要包括但不限于下列风险： 1、 主体资格审查风险 所谓主体资格审查风险，是指审查二手房买卖中卖主即售房人的真实身份以及其资格时所带来的风险。通常在房屋买卖中，买卖双方都是凭中介介绍，而很少对交易双方主体资格进行审查，隐藏着极大的风险。根据《 合同法 》第51条的相关规定无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同才有效。也就是说如果售房人的身份不真实，除非真正的产权人予以追认，否则该买卖是无效的。所以如果主体资格出现问题， 买房 人极有可能最后房财两空。

2、房贷风险 通常作为工薪阶层的购发者，在 购房 时都会倾其所有，作为购房首付款，不足部分再向 银行贷款 ，往往由于某些原因导致贷款办不下来而承担 违约责任 。

3、首付资金风险 通常，购买二手房时购房人都将首付款在签订 买卖合同 时直接交付给售房人。但是在现实实践中的二手房买卖，一房两卖、甚至三卖也屡见不鲜，最终的后果是导致购房人辛辛苦苦挣来的血汗钱，血本无归。

4、产权风险 常常我们会碰到这种情况，中介为了招揽客户，会极力向我们推荐各种各样房源，包括没有取得产权证的使用权房，但是根据《 城市房地产管理法 》的相关规定，未依法登记领取权属证书的，不得上市交易。因此购买这样的使用权房不但耗费时间，还存在着不能交易过户的风险。

5、购买农村房产风险 很多人想回归田园生活，到农村去购置房产，但这种买卖的风险极大，首先根据我国现行法律规定，农村的住宅，只能在本村民组织内部成员之间的买卖。作为一个城市人是无权购买农村的私房，即使已经购买，也无法拿到产权。

6、优先购买权风险 根据《合同法》第230条规定，出卖人出卖租赁的房屋，应当在出卖之前合理期间内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。所以在购买二手房的过程中，如果该房正在出租，而租房者没有放弃优先购买权，这样购置的二手房就存在着风险。

7、 房屋抵押 的风险 如果购买的二手房已经事先被 抵押 ，在他人实现 抵押权 的时候，该套房产很可能就会易主。所以二手房买卖中还存在着房屋抵押的风险。 二、如何防范二手房买卖风险? 当风险出现之后，为了保护买主的合法权益，如何防范二手房买卖风险就显得非常重要。下面针对上述所提到的风险，提出相应地风险防范措施： 1、明晰主体资格和房屋产权归属 房屋产权归属问题的重要性在于确认谁是待售二手房的主人。!通常情况下，我们可以要求售房人提供 身份证 、户口簿、 结婚证 等证件来证明自己的身份，同时也要审查二手房的权属证明及相关文件，确认房屋产权归属。 另外产权证上若是两人以上，则在签买卖合同时所有的产权人应全部到场，如确实不能全部到场，则要求其出示委托书公证书，千万不要随随便便让人代签，一旦出现其他共有人反对出售该房产，根据《城市房地产管理法》第37条第4款“共有房地产，未经其他共有人书面同意不得转让”的规定，会导致该买卖 合同无效 。若售房人提供了其他产权人的公证书委托书，购房人也要对公证书委托书中的委托事项进行核实，不排除公证书伪造的可能。

2、完善合同条款，规避房贷风险 通常作为工薪阶层的购房者，在购房时往往会向银行贷款。为避免由于银行贷不出来而承担违约责任，有必要在签订买卖合同时就在合同中明确约定“若贷款办不下来，无条件的解除买卖合同，退回 购房定金 及首付款”，以此来避免因为银行无法贷款而承担违约责任。

3、尽量与售房人接触协商，没有产权证的二手房慎买 当遇到首付款风险时，最好的方法是尽量和售房人协商，在交易中心过户时将首付款全部支付给售房人，或者将首付款找个有实力的公司进行资金监管。切忌将首付款交由中介的业务员个人保管，现实中常出现业务员卷款潜逃的案例。 另外如果该二手房没有产权证，最好谨慎考虑，不要急着买。因为在市场上流通的房屋，法律要求必须有产权登记。还有一个类似的例子，就是 农村宅基地 的购买也要慎重，除了本村村民有权购买之外，其他人购买农村房产，都是无法拿到产权证的。

4、购买出租二手房，必须先取得承租者的书面放弃优先购买声明 在购买出租的二手房，一定要得到承租人书面放弃优先购买权的申明，否则即使是交易过户后，承租人还是可以行使优先购买权，而撤消买卖合同。所以这一步非常重要，它能够避免作无用功。

5、清除待售房屋上的他物权 待售房屋存在抵押等他项权记载的，购房人可要求对方在 购房合同 签订后房款交付前注销他项权或采取分阶段付款的方式，以保证付款安全。 除了上述的几点防范对策外，买房人购买二手房时应注意，所购房屋的水、电、汽、物业费等费用是否已经结清，相关集资费有无拖欠，房屋的维修基金怎样处理。同时买房人应该调查清楚：预购买的房屋是否包括地下室、地下车库等附属设施，房屋内的装饰物及附属设备、装饰装修物、家具是否一并转让等，这些都关系到买房人的切身利益，因而在购房合同中要有做出明确的约定，切实保护好自身利益。 有必要提醒大家注意的是，二手房买卖虽然市场很大，但是其中隐藏的风险也很大。实际买二手房有什么风险，上文已经做出了整理。在了解二手房买卖过程中可能出现的风险之后，当事人应该有意识的采取措施避免这些风险的出现，这也是维护自身合法权益的一种手段。