北京拆迁安置房怎么交易交易时注意些什么

北京是我国的首都，不管是什么政策方针，一般来说北京都会作为首个试行的地点，而不管是什么方针政策，在北京也是实施的为严格的。那么北京拆迁安置房怎么交易？交易时注意些什么？和其他城市一样，北京也拥有拆迁安置房，那么北京的拆迁安置房是如何交易的呢？

一、北京拆迁安置房怎么交易？

１、北京拆迁安置房的第一个步骤便是由拆迁当事人共同选择评估机构。拆迁估价机构定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。

２、拆迁人出资委托评估机构。

拆迁估价机构确定后，一般由拆迁人委托。委托人应当与估价机构签订书面拆迁估价委托合同。

３、评估机构勘察测量。

拆迁当事人提供拆迁估价资料，协助估价机构进行实地查勘。对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。

４、初步估价报告公示。

估价机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示７日，并进行现场说明，听取有关意见。公示期满后估价机构应当向委托人提供委托范围内被拆迁房屋的整体估价报告和分户估价报告。委托人应当向被拆迁人转交分户估价报告。

５、复核申请。

拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起５日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。

二、北京拆迁安置房交易时注意些什么？

１、签约前一定要审查动迁协议，明确房屋共有人；签约时人应该在场，并且同意出售签字按手印。

２、违约金不应过高，一般上限为合同标的额的百分之二十。

３、 在未过户前让房主提供担保。

４、买卖双方可以找一家专业律师事务所，签订一份带附加条件的预约销售合同，合同声明该房屋已经售出，但是要等产权办好后再过户。而专业律师事务所会把这份合同拿到公证处公证，证明双方已经发生了这个交易行为。

５、除了要具备一般买卖合同的主要条款外，还需要对房屋费用的支付方式，迟延交房，产权证如何办理过户等都作出约定，同时明确违约赔偿责任。

６、对于第二类拆迁房买卖，在买卖中被拆迁人在取得拆迁安置房房产证五年）内无法将该房过户给其他人，卖房者要在取得房产证之日起五年后才能够将房屋过户给买房者。请专业的律师对房价的走势、违约的风险进行规避。

７、对房屋再度拆迁的补偿利益的情形，在合同中进行法律约定，促进卖买双方利益平衡。

北京拆迁安置房怎么交易？交易时注意些什么？虽然从归属上面来说北京拆迁安置房的交易也属于是二手房交易中的一种，但是从整体的交易流程和手续的办理来说北京拆迁安置房的操作却与一般的二手房交易是不同的。

北京大兴榆垡回迁房买卖需要注意什么

北京 大兴的榆垡镇现在的发展是非常的快速的，因为现在的榆垡其实也是随着北京市的城南行动的计划属于大兴重点发展规划的城镇之一。在榆垡面临着前所未有的发展机遇的情形之下，现在榆垡就有很多的 回迁房 正式竣工了。所以榆垡镇的市民们也要提前的了解一下，北京大兴榆垡 回迁房买卖 需要注意什么? 一、北京大兴榆垡回迁房买卖需要注意什么? 1、业主已经持有 房产证 ，需要注意的事项。 业主已经取得该商品小区的《房产证》。这些回迁房是完全可以做二手买卖或租赁交易的，因为在二手交易的过程中，《房产证》是房管局认可，并受其监督的。因此有《房产证》的回迁房都是可以正常在交易所过户转名，这对购买者来说是十分有保障的，不必有其他的担心。 2、业主只持有回迁协议，需要注意的事项。 业主手中只有发展商的回迁协议的，这就需要 购房 者多一个心眼才行。这些房子的业主手中只有发展商的回迁协议的，在做二手交易时是不能在房地产交易所做公证过户和改名的。因为该回迁协议只是业主与发展商之间的私人商业协议，此协议并没有得到房管局的认可。因此双方进行交易时，只能是在公证处做公证交易，待《房产证》出来后才能做真正的过户交易。 部分的回迁房存在尚未有《房产证》的问题，或者当取得真正的《房产证》时，可能在面积上与当初的协议面积有差异而导致要补钱，这种种的因素，都导致在同一楼盘中的回迁房要比 商品房 便宜。因此当你需要购买回迁房的时候，一定要注意该套房屋的产权问题以及相关细节。 二、回迁房和商品房的区别 1、性质区别 回迁房是发展商征收土地时，赔给回迁户的房子，商品房就是由发展商自己出售的房子。每一个楼盘基本都有回迁房，一般回迁房的售价都普遍低于商品房的售价。而且并不是回迁房都有房产证，有的回迁房业主只持有回迁协议，在做二手交易时是不能在房地产交易所做公证过户和改名的，因为该回迁协议只是业主与发展商之间的私人商业协议，此协议并没有得到房管局的认可。 2、价格区别 在房价方面商品房与 拆迁 房有区别是商品房可立即上市，且在银行做 抵押 进行贷款，所以房价会比较高。而回迁房享受国家政策的优惠，不含 土地转让 金，价格相对低廉。如果是没有房产证的回迁房，买卖中房价会更低于同等住房。并且回迁房有小产权之说，故不享有商品房的上市和抵押等权能。拆迁人以回迁房补偿被拆迁人的，补偿房屋由市政府有关主管部门参照经济适用住房政策核定价格，并按照经济适用住房政策管理，所以回迁房的价格是一定低于商品房的。 3、买卖关系区别 商品房和回迁房买卖双方的关系不同，商品房的购买基础是开发商和购房者签订的《 商品房买卖合同 》，房屋的价款在合同中进行约定。而拆迁 安置房 屋的购买基础是拆迁单位和被拆迁人签订的 拆迁补偿协议 ，在协议中进行约定，但在购买手续方面，购买回迁房与购买商品房的手续是一样的。 4、质量区别 在质量方面，商品房和回迁房可以在一栋楼,都是开发商开发的,只是用途不一样,商品房用于销售,而回迁房是为了 拆迁赔偿 给拆迁户的，质量是一样的，回迁房的质量并不比商品房的质量差，购买时也不需要为质量不同而担心。这点可以放心。 关于回迁房的买卖一直就是社会热点话题，其实也不仅是在北京大兴的榆垡镇，我们不管在哪购买回迁房关键就是要注意回迁房的产权证件，拥有正规的房产证和国有 土地使用证 的回迁房买卖不需要有任何的担心，但是业主手中如果只有和政府签订的回迁协议，对于这种回迁房不建议大家购买的。

拆迁房买卖应注意的问题

拆迁安置房如果产权齐备的话，是可以像普通房一样买卖过户的，交易双方达成共识以后应该按照下面的流程进行操作：

1.交易双方协定好房屋价格，带着身份证明、房权证、户口本、结婚证、买卖合同、过户确权审批表到房管部门网签后交付房款。然后到房管部门测绘公司申请测绘，出具新的测绘图。

2.交易双方带着第一条需要的材料，到房管部门和税务部门委托的评估公司申请评估评估公司受理后按评估程序对所委托评估房屋出具评估报告，缴纳评估费。

3.交易双方带着第二条需要的材料，到税务部门申请缴纳契税税务部门受理后认真审核，出具契税单，缴纳契税申请缴纳(或减免)营业税、个税，税务部门受理后认真审核，符合规定的出具纳税单(免税单)。

4.交易双方带着第三条的材料到房管部门申请办理，房管部门审批核准后，缴费后买方取证。购买拆迁房注意事项：拆迁安置房分为两大类：一类是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。这类房子的房屋产权是属于个人的，但是它的所有权是有限制的，也就是说在一定期限内，房子是不能上市交易的。购买这类房屋是存在很大风险的。购房者购买的话，需要注意以下问题：

1.明确房屋的土地类型及性质，是集体土地还是国有土地，如果是集体土地上的，非集体组织成员，用于非自住目的，建议慎重2.明确房屋对安置的拆迁对象有无限制或政策补贴，特别是现在的“城中村”改造，由村集体组织建造的，对安置对象是由明确限制的3.房屋的权利人，是独有还是共同所有，如果是家庭成员共有，购房协议的出卖方，一定要是全体共有人的真实意思，均应在协议上签字或有特别授权4.相关规费的缴纳，这类房屋大多涉及土地取得类型由划拨变更为出让，过户涉及土地出让金的补缴，且该补缴数目较大。另一类是因房产开发等因素而动拆迁，动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房(与市场价比较而言)。这种房子和一般的商品房相比没有什么区别，没有转让期限的限制，可以自由上市交易。至于这类房屋的交易风险，与商品房交易相同。我国《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因此拆迁安置房到底能不能买卖主要看它能不能在房产管理部门办理产权登记。具体分以下几种情况：

一、虽是拆迁安置房但已经领取房屋权属证书，这种房屋当然可以进行买卖，其效力相当于普通的商品房买卖。

二、拆迁安置房在未领取权属证书前发生的买卖。根据我国《城市房地产管理法》第三十七条第(六)款规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。据此如果双方发生争议诉讼至法院时争议房屋上不具备领取房屋权属证书的条件，人民法院一般会因争议房屋不具备权属证书而认定房屋买卖合同无效，这就是你朋友所称的安置房不能买卖的缘由。但鉴于拆迁安置房必须要经过一段时间才能领到房屋权属证书，房价在此期间会有波动，因而违约方应承担主要责任，需要赔偿守约方为此造成的房价上涨或下跌的损失。

三、买卖双方签订合同时房屋不具备权属证书，但发生争议时该房屋已经领取了权属证书(包括可以领取而卖房人故意不去领取)的情形，一般也视为买卖行为有效，可以通过法院诉讼，可以要求强制过户。