卖“凶宅”隐瞒实情是否应该承担法律责任

二手房交易过程中，买家怕的就是买到凶宅。那么何为“凶宅”？

“凶宅”一般指住宅内发生过自杀、凶杀等非正常死亡恶性案件的房屋。人们普遍认为这类房屋是不吉利的，这往往不是所谓的迷信，而是买方认为居住在这种环境中会对自己的心理造成影响，产生不良状态。也正是由于人们的忌讳，此类房屋很难出手，卖方产生隐瞒实情的想法也就不足为奇。但如果买方在房屋交易完成之后知道房屋情况，卖方需要承担法律责任么？

案例：2013年，汤女士和胡先生达成了房屋买卖合同，约定汤女士花98万元购买胡先生的一所房子。合同中明确规定，卖方如存在隐瞒与该房屋买卖有关的重要事实或提供虚假情况等违反诚实信用行为的，卖方应赔偿由此而给买方造成的全部损失。而就在汤女士支付完首期款之后，却打听到，2011年该房层发生过租客跳楼自杀事件。于是找到胡先生，由于协商未果，汤女士将胡先生告上法院。

经法院审理认为，卖方胡先生的隐瞒行为违背了公共秩序和善良风俗，违反的诚实信用原则。于是判决撤销房屋买卖合同，除了退换房款之外，还应赔偿汤女士损失5000元。

“法律应该尊重善良的习俗。”忌住“凶宅”是我国民间传统，是社会上一种善良无害的风俗。所谓“凶宅”可能会导致买房人心理不安，足以影响买方的购买决定。而从房屋交易的公平性及诚实信用原则出发，卖方应当负有“凶宅”信息等负面关联信息的披露义务，卖方若违反这一义务，买方理应获得权利救济。

因此在此案例中，卖方未妥善披露“凶宅”等房屋负面关联信息的行为违背了诚实信用原则，应当视为欺诈，善意买方享有请求法院或仲裁机关变更或撤销合同的权利，对于造成买方损失的，卖方应当承担损害赔偿责任。

“凶宅”如何判定？

对于“凶宅”，在法律上没有明确的概念界定。按照一般理解，至少满足以下几个要件：一，房屋内发生的死亡事实必须客观存在。如果只有捕风捉影的各类传说，不能简单地认定为“凶宅”。二， 发生的死亡事件非人为因素造成, 即俗称的“横死”。如由健康原因导致的病死或老死均属于正常死亡。第三由于特定事件的影响, 多数人不愿购买此房屋居住。

卖家如何避免卖出“凶宅”带来纠纷？

从以往案例来讲，产生纠纷的原因均因卖方刻意隐瞒“凶宅”的事实。根据诚实信用原则，卖方理应将房屋曾发生过的事实告知买房，由买方作出选择。如卖方表示已经告知，应承担举证责任。

卖方可以明确说明这栋别墅是凶宅，愿意低价出售。可能会吸引一部分并不介意房屋的历史的购房者愿意低价购买。但注意法律对撤销合同有实效的限制，当事人应当在知道或者应当知道撤销之日起一年内行使撤销权，逾期则不能在要求撤销合同。

四川男子157万买到“凶宅”，中介事前没有告知是否需要承担责任？

花了157万，可最后却买到了凶宅，四川男子这个遭遇真的是让人感到愤怒，这可是耽误终身的大事，这种欺骗的行为，肯定是要承担责任的，这样一栋房子原本是作为婚房的，作为中介肯定要对房屋的信息做调查和审核的，这件事情中介多多少少都要承担一定责任。

辛辛苦苦攒了一笔钱，买到一套二手房，就是为了能够娶媳妇，可是谁也没想到这位男子居然遭遇到了这样的事情，对于这件事他是感到非常气愤的，毕竟这一套房子花了他157万，同时还支付了中介近5万的中介服务费，为了能够买到这套房子，父母把养老金都取了出来，更是向银行进行了贷款，东拼西凑终于攒够了首付才购买了这套房子，想要当做新房，这万万没想到，老天居然跟他开了这样一个玩笑。

欢欢喜喜地入住新房，可是却从其他邻居口中得知，在这栋房子里发生过幼童坠楼身亡的事件，女友在知道这件事情之后也拒绝去新房住，第一时间男子也立刻跟房东进行求证，可是原房东的回答却让他感觉天都塌了，原房东都认为他们没有过问，自己也不可能天天挂嘴边，最后男子更是惨遭原房东拉黑。

中介对于这件事情也一直声称不知晓，并且在房屋买卖合同当中也有两个选项，而当时中介所选的是未曾发生过案件，这种行为就是涉嫌欺诈的消费者，作为中介肯定不可能不知道，这种事情男子一住进去就打听到了，那么作为中介肯定是有义务去了解的。

中介在这件事上肯定是需要承担责任的，明知小伙子是买房作为婚房的，可是他们没有事先告知，并且还收取男子高额的佣金，这真的是有些黑心了，如果中介是涉嫌故意隐瞒欺骗消费者的话，构成欺诈，就应该承担民事责任。

房主将发生过命案的房子隐瞒卖出，买家过户后得知退房被拒，法院咋判的？

房主将发生过命案的房子隐瞒卖出，买家过户后得知退房被拒

湖北仙桃一买家花300000元购买一套二手房，过户登记办完后得知，曾有一女子在涉案房屋被谋杀。买家认为自己购买了“凶宅”，要求卖家返还房款。但卖家不同意，买家愤怒之下将其诉至法院。许某看到一则出售房屋的告示，觉得面积及价格还算不错，便主动联系卖家陈某。不料陈某也好说话，两人很快签订了房屋买卖合同。

涉案房屋作价30万元，一次性付清。同年6月，两人办理了过户手续。之后许某就搬到房屋内居住，也逐渐跟邻居熟悉起来。但在8月份的时候，邻居却告诉了许某一件惊人的事情。有个女子在许某购买的房屋里被谋杀。许某听后虽然将信将疑，但也心有余悸，赶紧找当地警方核实。

得到肯定答案后，许某不敢在涉案房屋居住，赶紧找陈某退钱。但陈某好不容易把房子卖出去，当然不愿意退款。协商未果后许某赶紧把陈某诉至法院，请求撤销合同并返还房款。

看到这里你觉得涉案房屋是“凶宅”吗？许某有权以涉案房屋系“凶宅”为由撤销双方的买卖合同吗？“凶宅”并非法律上的概念，在法律上没有明确规定。但它也不是封建迷信，是人们追求喜庆吉祥和趋利避害心理的现实反映，在一定群体内被基本认可。

根据司法实践的情况，构成“凶宅”需要同时满足两个条件：

（1）去世之人的死亡形式不正常，比如谋杀、跳楼自杀等。生老病死是自然现象，是正常的死亡形式。

（2）死亡地点与房屋有关联，比如在屋内自杀过被谋杀、从屋内向外跳楼自杀等。

在本案中许某向警方核实，确实涉案房屋内的一名女子被谋杀。很明显根据前述分析，涉案房屋构成“凶宅”。虽然“凶宅”本身不影响许某的居住安全，但它会影响许某的心理，继而影响涉案房屋的市场价格。所以从常理看，涉案房屋是不是“凶宅”会严重影响许某的购买意愿及房屋的销售价格。

本案中陈某作为出卖人，明知涉案房屋出现过非正常死亡事件会影响许某的购买意愿，但他并未主动向许某告知。陈某的行为属于负有告知义务却刻意隐瞒事实的欺诈。许某有权请求法院撤销双方的买卖合同。

该法同时规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后,行为人因该行为取得的财产,应当予以返还。所以法院判决撤销买卖合同后，陈某向许某返还房款。同时过户产生的契税，同样由陈某向许某返还。

本案的发生提醒我们，日常交易中，一定要遵守诚实信用原则，如实告知对方涉案标的的真实情况，免得事后出现纠纷。当发现对方隐瞒与交易相关的重要事实时，一定要及时主张权利，法律不保护躺在权利上睡觉的人！对于本案，你怎么看？