商品房销售应该具备哪些条件商品房销售定金与订金

无论是商品房预售还是现售，只有五证齐备，房地产开发企业的销售行为方为合法，购房人与之签订的买卖合同才具有法律效力，这样才能保障购房人取得完整的商品房产权。下面我就为你们讲讲商品房销售应该具备哪些条件？商品房销售定金与订金的区别是什么？

商品房销售应该具备哪些条件

进行商品房销售的企业是具有法定性和特殊性的，出卖人只能是具有法定资格的房地产开发企业。在各种条件中为重要的是要求房地产开发商已经取得房地产权证书，这是商品房销售的必要前提，消费者在购买房屋时一定要查验开发商是否已经取得房地产权证。“五证”是指房地产开发企业销售商品房应具备的基本的五项条件。

商品房销售的主体必须是具有独立企业法人资格，取得房地产开发主管部门审核批发的资质证书的房地产开发企业。出售商品房需要取得合法的土地使用权并依法缴纳全部的土地出让金，取得土地使用权证书。商品房建设完成并竣工，或者即使尚未建成但符合法律规定的特定条件。要取得验收合格证书。还必须经过建设管理部门的审核。

当交付全部土地使用权出让金，取得土地使用证；或者持有建设工程规划许可证和施工许可证；并且能按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达工程总的25％以上，并已确定工程进度和竣工日期。只有达到上述的条件才有资格可以申请商品房销售许可证。

商品房销售定金与订金的区别

商品房销售定金指的是为担保房屋买卖双方履行合同义务，而由一方支付一定数额的财产作为担保，担保合同的履行。定金合同是实践合同，需要定金的实际交付。如发生违约则适用定金罚则。即：如果支付定金的一方违约，不得要求返还定金；如果接受定金的一方违约，要双倍返还定金。

商品房销售订金指的是为了使房屋买卖合同顺利履行，而由购房人向卖房人预先支付的一定数额的资金作业预付款，先期保障卖房人的一部分利益。订金只具有预付款性质，不具有担保性质，不适用定金罚则。即：即使发生合同违约，卖房人也应当返还订金，卖房人有损失的，可以另行主张违约金或者损害赔偿。

由此可见定金与订金无论是从内容上还是法律后果上都有明显不同，在签订购房合同时购房者应该在这方面有充分的理解，并根据自己的实际情况去认真签合同。上述文章讲的就是关于商品房销售应该具备哪些条件和商品房销售定金与订金的区别的内容，希望能给有需要的人提供帮助。

商品房销售应具备哪些条件

其实“五证”是指房地产开发企业销售商品房时，应具备的五项条件：

1、拥有建设用地规划许可证；

2、拥有国有土地使用权证；

3、拥有建设工程规划许可证；

4、拥有建设工程施工许可证；

5、拥有商品房预（销）售许可证。五项条件保证了房地产开发行为在土地取得、建设施工、销售环节的合法性。无论是商品房预售还是现售，五证齐备，房地产开发企业的销售行为方为合法，购房人与之签订的买卖合同才具有法律效力，这样才能保障购房人取得完整的商品房产权（房屋所有权和该房屋占用的相应土地的土地使用权），所购商品房才能作为转让、抵押和租赁等房地产交易的有效标的物。“二书”，是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。严格意义上这并不是商品房销售的条件，而是房地产开发企业交付房屋时向购房人提供的对所售商品房的质量承诺和正确使用的说明。但通常也认为是销售的条件。只有合法进入市场的商品房，才具有国家承认的产权。购房人在签订购房合同之前一定要查验商品房的销售条件是否完备。

房屋买卖定金生效要哪些条件

定金条款生效的条件：(一)双方关于定金的约定必须订立合同且采取书面形式。此合同可以是单独的完整的合同(定金合同)，也可以作为商品房买卖合同的一个条款(定金条款)而存在。当商品房买卖合同为口头合同时定金合同也可以用定金收受方即开发商出具的定金收据代替。(二)定金的约定必须是在主合同(即商品房买卖合同)有效成立后才具备法律效力。如果商品房买卖合同因某种原因无效、被撤销或者其他原因而消灭，定金的收取均构成了不当得利，应予返还。(三)定金的给付额由双方当事人约定，但总数不得超过商品房买卖合同中房屋价款总额的20%。其超过的部分不具有定金的性质，不适用“无权要求返还”或“双倍返还”的规定，应当按实际数额退还给购房人或者作为预付款使用。《中华人民共和国民法典》第一百四十三：【民事法律行为有效的条件】具备下列条件的民事法律行为有效：(一)行为人具有相应的民事行为能力(二)意思表示真实(三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。第五百八十六条：【定金担保】当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。