使用权房如何交易购使用权房可能惹来大纠纷

在一些即将动拆迁地块上,使用权房成为了“香饽饽”。由于许多人都期待能通过购买这些房屋来得到动迁的“红利”,因而往往会寻觅这样的房源。但是在业内人士看来,购房这类房屋,其实其风险要远远大于 。

在北京一些 的中介门店中,使用权房的转让行为并不鲜见。由于面临动迁的可能,因而使用权房更是成为了一些人关注的焦点。同时一些使用权房所处的资源也令人羡慕,成为了地产的重要选择之一。即使使用权房存在着不少缺陷,如面积较小,建成时间太长,厨卫公用等,但由于总价低,依然成为近期二手房交易中的主要对象。

但是使用权房毕竟不是产权商品房,业主拥有的不是产权,而是使用权,在交易过程中会遇到种种问题,其中目前引起纠纷多的就是一个户口的问题。据房地产中介的业内人士介绍,使用权房的交易不是买卖,而是转让,因而其流程主要是:签署“白皮合同”、敲定征询函、“房东”迁户口、办理登记手续、客户确定进驻户口、资金,获转让通知书、物业进户等。

在使用权房转让交易中,可能出现大的问题,在于你支付了一定定金之后,对方尽量不迁移户口,或采取种种方式拖延,让你付清的房款。到时候即使你已经住进来了,但是由于现在的户主不同意,而无法将户口迁移进来。这样的情况并不少见,已成为了使用权交易中的大问题之一。

要购买看似香饽饽的使用权房,还有不少门槛。首先使用权房的购买受到户籍限制,也就是说,只有上海户籍的市民才可以购买。其次使用权房产权不属于个人,不能向银行抵押,房款要一次性付清,不能贷款。这些会导致在使用权房的转让中出现不少的问题,是当一次性付款之前,双方采取怎么样的手段来保证合同的正常履行,是在户口上的相关问题,实际上就是要涉及到资金的如何。

对于购买使用权房的人来说在转让费用支付之前,一定要让卖家将户口转移。而买家必须在办理转让手续时,在物业公司处确认的人数和具体姓名。由于使用权房因为只有一次机会,等转让手续完成后,再提出此类要求,则很难办理,因此全部户口的转移有必要。有时候卖家会使一个小心眼,将自己的户口迁移走了而留下了孩子的,这样在今后也会引起很大的问题。

还有一个值得注意的是,使用权房的转让居住人说了不算，要这套房子户口上人同意签字才有效。如果是居住人自作主张,者很容易被卷入“家庭纠纷”中,到时不但买不成房子还可能惹上官司。

只有使用权的房屋能买吗，怎么买卖，要注意什么？

常见的只有使用权的房屋包括单位产权的使用权房和房管所产权的使用权房。前者大都是原产权单位按照过去的政策，以福利分房的形式分给职工居住使用。因此对于单位产权的使用权房，买方应当询问原产权单位的意见。对于使用权房房主来说使用权房为单位或房管所所有，与使用权房主是长期租赁关系，在遇到房屋拆迁时，使用权的房屋在变成产权房后，能获得补偿款。使用权房交易有以下两种方式：（一）将使用权房变成产权房消费者如果想要购买使用权房，可以将购买的使用权房变成产权房。产权单位一般在年初和年中两次布告通知。可以拿单位工龄介绍信到房管所或产权单位的房管科参加房改。目前使用权房因政策限制尚未完全开放，能够上市进行买卖交易的非常少，除非是获得产权单位同意后，通过缴纳一定费用，把使用权变成产权，才能进行买卖。（二）房屋置换除了将使用权换成产权进行交易外，还可以通过房屋置换进行过户。在通过置换进行过户时，需要注意两点。一是双方都应持有北京市户口，另外一点是不能进行贷款按揭。通过房屋置换并不能取得使用权房的产权，但可以享有出租的收益权和一定限度的处置权。一般只有拥有本地户籍的人才能购买使用权的房屋。在进行使用权房交易时，要注意以下几点事项：（一）在购买使用权房时一定要问清产权归属，在过户时应当要求公房的原承租人亲自到房地局交易大厅办理相关过户手续，修改户主姓名，不得委托办理。另外由于使用权房的“房本”没有防伪标志，即使正规租赁合同的盖章也特别简单，因此购房者应与原单位确认，以防“房本”造假。（二）房屋置换合同签订以后，现任房主将拥有原房主对使用权房拥有的权利，意味着如果房产置换后使用权房拆迁，新房主将成为补偿款的受益人。因此房产置换前，新老房主、尤其是老房主要考虑清楚是否已经放弃未来获得拆迁补偿款的权利，以防日后追悔莫及。（三）使用权的房子按使用面积计算，客户一定要对照房本的面积来计算。一般房屋产权证上的面积为建筑面积，但是使用权的房子一般按照使用面积计算，在具体交易的时候可以进行实际测量。以上就是购买只有使用权的房屋的相关内容。不论购买还是置换使用权房，都一定要核实清楚之前的各项费用，如房租（物业费）、供暖费等是否缴交清楚，以免日后出现纠纷。购买使用权房要更加注意防范资金风险。

请问使用权房如何交易？

购买使用权房的流程：

1、签订书面合同

买卖双方需要签订《上海市公有住房承租权转让合同》、进出户情况表。

2、书面征询物业意见

须征询公有住房出租人或者出租人委托的物业管理企业，形成书面意见，即取得物业公司盖章的《上海市公有住房转让物业征询函》。

3、办理转让登记

到所在的区房地产交易中心进行转让登记，一般房地产管理机构会在收到当事人提交的文件后20日内完成。

4、变更租赁关系

取得公有住房承租权的当事人在收到房地产交易管理机构准予的差价换房的书面证明后，须在7天内持有关文件向出租人或者出租人委托的物业管理企业办理公有住房租赁关系的变更手续。

5、办理资金托管

全部房价款需要存入公有住房所在地房产交易中心指定的银行。银行开具的存款单必须是专项用于购买商品住房或者其他住房，不得转让和质押，期限是3年。

使用权房可以买卖吗?

在房地产交易市场里面，比起使用权房更受众人欢迎，所谓的使用权房就是我们平常所说的公房，公房的房屋产权都是属于国家或者是集体的，使用者没有产权，即使没有房屋产权在房地产交易市场仍然有使用权产房买卖的现象，对此很多人担心和疑问。

在 房地产 交易市场里面，比起使用权房更受众人欢迎，所谓的使用权房就是我们平常所说的公房，公房的 房屋产权 都是属于国家或者是集体的，使用者没有产权，即使没有房屋产权在房地产交易市场仍然有使用权产房买卖的现象，对此很多人担心和疑问，使用权房可以买卖吗？

一、使用权房可以买卖吗？

使用权的房子 可以买卖。拥有的是使用权，使用权的房子在法律上可以买卖，和产权的房子没什么太大区别，价格肯定要低一些，另外交的更名 过户费 也要少一些。从法律上讲公有使用权房是不允许买卖的。但实际生活中的确大量存在使用权买卖的现象，司法上对使用权交易也不一味地宣布无效。交易方式有：

1、将使用权房变成 产权房 消费者如果想要购买使用权房，可以将购买的使用权房变成产权房。产权单位一般在年初和年中两次布告通知。可以拿单位介绍信到房管所或产权单位的房管科参加房改。使用权房因政策限制尚未完全开放，能够上市进行买卖交易的非常少，除非是获得产权单位同意后，通过缴纳一定费用，把使用权变成产权，才能进行买卖。

2、 房屋置换 除了将使用权换成产权进行交易外，还可以通过房屋置换进行过户。在通过置换进行过户时，需要注意两点。一是双方都应持有市户口，另外一点是不能进行贷款 按揭 。通过房屋置换并不能取得使用权房的产权，但可以享有出租的权和一定限度的处置权。一般只有拥有本地 户籍 的人才能购买使用权的房屋。

二、使用权房交易注意事项

1、在购买使用权房时一定要问清产权归属，在过户时应当要求公房的原 承租人 亲自到房地局交易大厅办理相关过户手续，修改户主姓名，不得委托办理。另外由于使用权房的“房本”没有防伪标志，即使正规的盖章也特别简单，因此者应与原单位确认，以防“房本”造假。

2、房屋置换合同签订以后，现任房主将拥有原房主对使用权房拥有的权利，意味着如果 房产 置换后使用权房， 新房 主将成为补偿款的受益人。因此房产置换前，新老房主、尤其是老房主要考虑清楚是否已经放弃未来获得款的权利，以防日后追悔莫及。

3、使用权的房子按使用面积计算，客户一定要对照房本的面积来计算。一般上的面积为 建筑面积 ，但是使用权的房子一般按照使用面积计算，在具体交易的时候可以进行实际测量。

4、不论购买还是置换使用权房，都一定要核实清楚之前的各项费用，如房租（ 物业费 ）、供暖费等是否缴交清楚，以免日后出现纠纷。

5、购买使用权房要更加注意防范资金风险。因为产权关系相比更复杂，权属能否转移也留有更多的潜在风险。

无论是从使用权房的概念还是从法律层面来看，使用权房可以买卖吗？这肯定是不允许也不可以的，但是使用权房可以有其他的交易方式，例如使用权转让或者是交换 房屋使用权 等等，但是因为使用权房没有产权，因此交易时难免发生一系列不可预计的问题，因此交易使用权房时一定要慎重，是可以拟定一份协议。