卖房的定价过程是怎样的

1、卖家自估价

售房者在卖房之前都会给自己的房子定出一个“理想价格”，此时，估算出来的价格往往就会偏高。通常会结合自己房屋的地理位置、配套设施、房屋户型、使用面积、升值潜力等多方面因素结合起来所估算出的一个价，但大部分人对自己的房子存在偏爱的心理，基于这样的心理估算出来的价格往往都会偏高，毕竟这是一种理想状态。

2、中介估价

如果委托中介买卖房产的话，中介会再估算一次价格，该价格往往会在一个区间内，一般来说中介会先检查房子的状况，并且会比较一下周围郊区或城镇与该房子比较类似房屋的房价，然后再给出一个价格，这个价格会在一个区间内，是因为中介需要留出能够赚取的利润和与买家讨价还价的空间，所以这个价格相对来说可能会比较合理，但也是会要再高出一些。

3、银行估价

一般来说银行的估价比较保守，会先衡量房屋的价值，然后再拟定出买家的价款金额，这个价格通常会比市场上同等房屋的售价要低10%到20%之间，因为房贷是要根据评估价来判定可贷款额度的，而这个评估价和实际的价格之间也是有一定的差距的，这个价格相对来说是偏低的。

4、房屋售价

通过中介进行买卖的话，中介为了赚取更多的利润，一般会提价出售，所以房屋的真实售价会比中介估价高出一些，这中间会有很多人为的影响。所以从准备出售到真正卖出一套房子会存在四种价格，而这几种估价是针对最常见的房屋买卖流程而言的，具体的估价方式和种类还是要根据实际情况而定。

房子价格确定之后，在房子的出售过程中，卖房者除了收房款外，还有下面这些可能需要支付的钱。

1、贷款没有还清，房子正在按揭中，但就想把房子卖出去，在按揭中的房子想要出售的话，要先还清贷款。一般可以自己凑钱把银行贷款还清后，办理解抵押手续，再把房子卖出去;还可以找一些融资机构签一些借贷协议，拿到钱后把房子卖出去，过户后从买家手里拿到房款，再把钱还给金融机构;最后还可以拿买家的首付款还剩下的贷款，这个也有局限性，可能剩下的贷款和买家的首付款并不是相对应，也就是买家的首付款不足以还清剩下的放贷。

2、在房屋交易时有很多想象不到的情况发生会造成违约，如签购房合同逾期，没有按时过户、交房、办理迁户口等都会造成违约，需要支付相关的违约金。

3、物业交割未完成，各种物业中涉及的费用没有结清，买房者入住后发现可能会产生房产纠纷，这时候需要补请物业相关费用，同时如果合同有约定，还需要对此承担一定的责任。

4、如果房子是从父辈或亲戚那里继承来的，就需要办理继承公证，公证费当然也是要掏的，如果是委托别人办理的话，委托公证的公证费也是要掏的。

卖房怎么样定价才不吃亏！？

定价前需考虑的因素：

一、地段。

地段是决定房价的最基本因素。一般来说同一个小区内的二手房由于交通、公共配套设施相同，的确可以参照最近的成交记录进行定价。

二、楼层。

如是多层则3-4层单价最高，2、5层次之，底层和顶层又次之。如果是高层或小高层，7-9层的价格可作为基准价，往上则贵，往下则便宜。

在同一层里中间套的价格往往作为基准价，东边套即东南向最贵，而西边套即西南向其次。

同一个小区的房子，朝中央庭院的房子安静而且空气好，售价最贵朝大路的房子嘈杂而又空气差，售价最低。

三、房屋面积。

一般来说面积过大的房子因为总房价制约了消费者的购买能力，所以并不好销。因此面积在200平方以上的房子，在一定情况下单价应相对低一些。但跃层式的房子因为格局优势或赠送露台，所以定价可参照基准价。

四、户型。

一般只要有一个朝南的主卧室，客厅采光、对流好的，都是可以卖个好价钱同时带明卫的又比带暗卫的值钱，客厅、主卧开间大的又比开间小的值钱，面积紧凑实用的相应更贵。

五、装修及保养状况。

有效清洁或翻新这样会大大增加你房屋的卖点售房价格可以同比例提高更大大加快了售房速度。

除了以上因素，还需学会以下技巧：

1、报价过高错失了真正好的成交机会又浪费了大量的时间精力.报价过低有损个人利益。

2、报价的目的主要是为了在谈价的过程中给自己留有余地，另外报价是以一个试探性的价格了解市场的反映情况以供调价准备。

3、建议报价前以去一些大中介公司了解行情，走访专业人事或多渠道了解市场走适，注意市政规划改建政策的实施对自有房产的影响，关注更多专业媒体以做参考，根据自身实际情况加减后给个合理报价。

卖房如何谈价？有什么技巧？

谈判的策略：

1.直接报价

客户问价格是天经地义的事，也往往是第一个关注的问题，这个无可厚非。尽管顾客看到明明白白的标价，都还是喜欢问多少钱，言外之意就是看看有多少优惠。

报价时采取直接报价法：300万。一开始并没有说出任何的优惠政策，这个是非常正确的。很多经纪人在顾客问价格后，马上把优惠政策抛出来，这是不妥当的。

2.用反问回应价格诉求

当经纪人不抛出优惠诱饵的时候，顾客往往会问：能不能优惠?这个时候是最考验导购的时候，导购因为这个问题处理不好，导致顾客转身就走或者不能成交的不胜枚举。

该导购使用的方法是用反问回应顾客的价格诉求：那今天能定下来吗?言外之意很明白，今天能定，就有优惠，不能定，不能随便给你优惠。这个反问一下子把问题抛回给了顾客，可攻可守，进退自如。

3.要求对方报价

在谈判报价中，一般的原则是尽可能地让对方先报价。当然当对方的报价离你的底价相差很远的话，则需要很好的回旋技巧。顾客要求优惠，经纪人非常聪明，马上问顾客愿意出价多少。

由于顾客看上了这套房子，就说出了自己的底价：250万。要求对方报价的风险就是可能超出了自己的底线。250万的报价经纪人不能接受，接下来就需要运用谈判策略进一步讨价还价。

4.对客户的第一个报价说NO

顾客的出价是250万，超出了导购的底线，导购不能接受，于是说，这个价格我们不可以的。假如一旦答应顾客，那顾客就可能放弃购买，因为你的让步很容易，顾客就会感到他上当了。

就算顾客的报价没有超出经纪人底线，在顾客报价后，导购也是不能同意的，要对顾客的第一个报价说NO，甚至第二个报价，第三个报价都要说NO，即使最后同意了，也要表现得极不情愿，这就是“极不情愿”策略，只是在这里没有细节表现出来。

2.报价留有余地

标价是300万，在顾客要求优惠后，导购报价是290万，最后主任说底价是4800，而结果是4650成交，比最初的报价优惠了310。假设导购方的底价是4650，那她在报价的时候是要高于4650的，这是连我都知道的道理。只有这样才可能给顾客还价的空间，只有这样才可能让顾客有“成就感”。

在报价和最后成交价的中间要经过很多次厮杀，然后一步一步接近成交价或者自己的底线。这个过程就像一个没有平衡的天平，通过拆左右补右边，拆右边补左右的方式最后达成平衡。