房地产估计机构应当坚持什么原则

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定：房地产评估应遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，经基准地价、标定地价和各类房屋重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。

另外在评估的实际操作中还应当遵循：合法原则，最高最佳使用原则、供求原则、替代原则，估价时点原则、公平原则以及房地产权利主体一致原则，有利害关系评估人员回避原则等。

房产评估价格受什么因素影响

1、看房龄

房屋的新旧程度，直接关系到买家喜欢与否，而房屋自修建完毕后，就进入了折旧期。在对二手房进行销售时，一定要计算房屋的折旧费，砖混结构房屋折旧期限为50年。

2、看户型

市场上被大多数消费者喜欢的户型则以正规的套二、套三等为主，这样的户型直接使房价走高，反之形状不规范的异型户型，或套型过小、过大的户型等，都会让房价降低。

3、看楼层

楼层的好坏也直接影响房价的高低，以处于中间部位的房屋最好卖，如果底楼带有户外花园，或顶楼带有屋顶花园，价格可能更高些。

4、看朝向

南北朝向的房子最受喜欢，东西朝向及其他朝向，由于室内的通风、采光性能不是很好等原因。

5、看装修

装修时间在5年以内的房屋，价格一般会高出清水房2000元左右，如果装修质量较高、成色又好，则需增加;如果装修时间超过5年或只是简单装修，当初成本耗费不大，增加比例酌情降低。

6、看物管

有物业管理的小区主要体现在新修商品房楼盘中，对建筑年代在1995年左右或是单位的宿舍区都没有正规的物业管理，一般情况下没有物业管理的小区则要相对减少费用。

7、看位置

房屋临街会降低房屋的售出价格，而所处位置较好居住环境幽静的房屋，其价格就会偏高。

8、看配套

消费者在选购二手房时，都会重点考虑到房屋周边的交通情况、医疗、教育、购物和餐饮等配套基础设施。通常情况下如果房屋周边部分设施配备不齐或缺失，则按相应比例减少。

9、看小区

房屋的配套设施的完善与否，对居家来说尤为重要。在同一地段二手房的小区环境会逊色于新住宅区，根据小区平面布局、设施、绿化、运动设施的配备以及房屋的外观造型等情况，则需要减少。

10、看市场。

上海房屋评估标准的相关规定是什么

一、 上海 房屋评估标准的相关规定是什么?1、以公正、公平、公开原则为指导。在房地产价格评估中，房地产价格评估机构应公正地对待每一个要求进行房地产价格评估的委托人房地产价格评估各方享有平等的权利和承担平等的义务以及房地产价格评估的程序、标准等应向社会公开。 2、评估以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础。基准地价是指按照不同的土地级别、区域分别评估和测算的商业、工业、住宅等各类用地的使用权的平均价格标定地价是指对需要进行 土地使用权 出让、转让、 抵押 的地块评定的具体价格，它以基准地价为依据，根据许多具体条件评定某一地块在某一时间的价格房屋的重置价格指按照当前的建筑技术、工艺、建筑材料价格、人工、运输费用等，重新建造同类结构、式样、质量标准的房屋价格。 3、评估以当地市场价格作为参考。房地产价格形成的因素复杂多变，必须依赖于客观的估价理论和方法，但又不能完全拘泥于现有的理论和方法，应当具体情况具体分析。以当地市场价格为房地产评估时的参考，可以使评估价格更加合理、科学、可信。 二、房屋评估注意事项1、房地产价格评估机构的确定主体 根据《国有土地上 房屋征收与补偿条例 》第二十条和《国有土地上 房屋征收 评估办法》第四条规定，房地产价格评估机构先由被征收人协商选定，只有在被征收人协商不成的情况下，才由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。 因此如果房屋征收部门直接指定某一房地产价格评估机构对房屋进行评估的话，属于程序违法，可以提出异议。房地产价格评估机构选定或者确定后，一般由房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估 委托合同 。值得注意的是，房地产价格评估机构是不可以转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务的。 2、房地产价格评估机构要评估独立 根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条和《国有土地上房屋征收评估办法》第三条规定，任何单位和个人都不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。 3、注册房地产估价师正确适用评估方法 主要的评估方法包括市场法、收益法、成本法及假设开发法等，因此需要注册房地产估价师根据评估对象和当地房地产市场状况，决定采用哪一种或多种方法对被 征收房屋 价值进行评估。《国有土地上房屋征收评估办法》规定，被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。 4、对评估报告或评估结果不服的救济途径 根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《国有土地上房屋征收评估办法》可知，如果对评估报告有疑问，可以要求作出具评估报告的房地产价格评估机构作出解释和说明。如果对评估结果有异议，应当自收到评估报告之日起10日内，携带书面复核评估申请向房地产价格评估机构申请复核评估，并指出评估报告存在的问题。原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。 对房产的评估都是由当地专业的房屋评估机构完成的，作为房屋评估机构来说有着自己在工作当中的行业规律。作为委托人我们只能通过国家立法的一些其他规定去监督房屋评估中心，但具体的房屋评估标准参考的因素非常的多，非房屋评估机构的专业工作人员是不能理解的。

海南经济特区城市房地产价格评估管理规定

第一条 为了加强对城市房地产价格评估的管理，规范评估服务行为，维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等有关法律、法规，结合海南经济特区实际，制定本规定。第二条 在本经济特区城市规划区范围内从事房地产价格评估活动，应当遵守本规定。

城市房屋拆迁估价行为，适用《城市房屋拆迁管理条例》等有关规定。第三条 房地产价格评估活动应当遵守依法自愿、公平公开、诚实信用的原则。第四条 省人民政府房地产行政主管部门管理本经济特区内房地产价格评估工作。省人民政府建立房地产价格评估管理协调机制。

市、县、自治县人民政府房地产行政主管部门管理本行政区域内房地产价格评估工作。

依法成立的省房地产价格评估行业自律组织依照法律、法规和章程开展活动，并接受政府有关部门的指导和监督。第五条 设立房地产价格评估机构，应当向工商行政管理部门申请设立登记，自领取营业执照之日起30个工作日内向房地产行政主管部门申请资质核准。房地产行政主管部门应当自受理资质核准申请之日起20个工作日内作出行政许可决定。

房地产价格评估机构取得房地产价格评估资质证书后，方可从事房地产价格评估业务。

外省的房地产价格评估机构在本经济特区设立分支机构的，应当向房地产行政主管部门备案。第六条 房地产价格评估机构可以合伙或者有限责任公司的形式设立。

房地产价格评估机构在本经济特区内执业不受地域限制。第七条 房地产价格评估人员应当取得全国统一的资格证书，并按照国家有关规定注册后方可从事房地产价格评估业务。

房地产价格评估人员只能在一个房地产价格评估机构执业，不得同时在两个以上评估机构执业。

房地产价格评估人员承办业务，由房地产价格评估机构统一接受委托并统一收费，不得以个人名义接受委托和收取费用。第八条 公民、法人和其他组织需要进行房地产价格评估的，可以委托房地产价格评估机构进行评估。房地产价格评估机构应当与委托人签订书面委托合同。房地产价格评估机构接受委托的评估事项，未经委托人同意，不得转给其他评估机构办理。第九条 行政机关和具有管理公共事务职能的组织在行使管理职能时，不得强制要求当事人进行房地产价格评估或者要求到其指定的房地产价格评估机构进行评估。

因履行行政管理职责需要进行房地产价格评估的，由有关机关或组织通过公开招标等方式进行委托，并承担评估费用。第十条 同一房地产价格评估事项应当由两名以上注册估价师负责。第十一条 房地产价格评估机构和评估人员应当收集估价所需资料，进行核实、分析和整理。

房地产价格评估机构和评估人员需要查阅估价对象房地产有关权属、交易等资料的，有关部门应当协助查阅。

估价对象房地产的性质和面积一般以土地、房屋权属证书及权属登记记载为准。没有办理土地、房屋权属证书或者房屋实际使用性质和面积与土地、房屋权属证书不符的，委托人应当向有关机构申请确认房地产性质及面积，有关机构应当自收到委托人申请之日起7个工作日内认定答复。第十二条 评估人员应当对估价对象房地产进行实地查勘，做好实地查勘记录，委托人应当协助。第十三条 房地产价格评估机构应当根据估价目的，遵循估价技术标准和规则，选用适宜的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产价格或者价值进行估算和判定。

房地产价格评估应当通过两种以上估价方法进行测算。只能采用一种估价方法的，应当在价格评估报告中说明原因。第十四条 房地产价格评估机构完成评估后，应当向委托人出具书面估价报告。

估价报告应当符合国家规定的技术标准和估价规则。

注册估价师的评估意见不一致时，不同意见应当在价格评估记录中记载。

估价报告应当由负责该评估事项的注册估价师签名，并由其所在的房地产价格评估机构加盖印章。第十五条 房地产价格评估机构和评估人员从事房地产价格评估执业活动时，不得有下列行为：

（一）出具虚假不实的估价报告；

（二）对委托人和相关当事人进行误导和欺诈，或者索取不正当利益；

（三）与一方当事人恶意串通，损害其他当事人合法权益；

（四）以不正当手段损害其他房地产价格评估机构或者评估人员的信誉和权益；

（五）违反法律法规规定或者未经委托人许可，泄露商业秘密和估价报告内容；

（六）法律、法规规定禁止的其他行为。