房屋怎么评估价格

评估机构一般会根据房子的位置、年代等实际情况得出一个数值，也就是评估价，购买房子的价格和评估价之间存在一定的差异，房屋评估价一般情况下会小于房屋的实际成交价，在实际操作中评估值为房子实际成交价格的80%-90%，百分比受建筑年代、装修、位置等各方面因素的影响而有所差异。

二手房估价要素有哪些

1、房龄

房屋的房龄是房屋评估的一个重要标准，房屋的新旧直接影响到房屋的价格。在对二手房进行销售时，一定要计算房屋的折旧费，年折旧一般为-2%，砖混结构房屋折旧期限为50年。

2、户型

严重的户型设计问题也是二手房报价的减分项，存在形状不规范、功能区缺失或套型过大过小等情况，需要在原报价上减去5%—10%左右。

3、楼层

楼层的高低也是决定房屋价格的一个因素，一般处于中间楼层的房屋价格可能较高点。一楼和顶楼的房屋价格可能会偏低点，一般来说2、6楼(-3%);7楼(-5%);3、4楼(+3%);1、5楼为基准价;若是楼顶(-5%)，但是如果一楼带个小院子或者是顶楼带天台的话，那就另当别论了。另外如果楼层无朝南外门窗则减5%。

4、装修

装修对于二手房报价的影响因房而异，其中如果小户型有五年内的装修，且保持良好，通常会提升10%的报价，而更多购买大户型的购房者则更倾向于选择毛坯房或统一装修的准新房。

5、区位因素

就住宅的区位而言，二手房价格与区位质量的优良程度显然密切相关。

(1)气候条件：阳光是否充足、空气是否清新、是否一年四季都“大风起兮尘飞扬”。

(2)居民素质如何：它决定了购房者将与哪些人交往，能在何等程度上满足购房者的社交需要。

(3)街道与交通状况：如晚上是否有路灯、晴天是否一地灰，雨天是否一地泥、交通是否方便等，在交通便利的地方价格可以增加个15%左右。

(4)基础设施与公益设施状况如何：如住家附近是否有幼儿园、学校、医院、银行、邮电局等。

(5)商业网点是否齐全：如购物是否便利。

(6)环境状况：如是否有晨跑、散步或者遛狗的空间。

(7)住宅布局是否合理：如楼与楼之间的距离是否宽阔，是否狭窄而相互妨碍等。

需要强调的是，区域因素中，以人文环境最为重要。

6.、配套因素

配套条件主要是指二手房所在小区的水、电、气、热、电视、电话等管线网络，学校、派出所、邮局、银行、商店、餐饮、娱乐休闲设备及设施配套情况。配套设施的齐全与否，直接决定着该地点二手房的附加价值及升值潜力，同时也是决定人住后居家生活方便与舒适与否的关键因素。同交通条件相类似，配套条件也主要针对城郊新区的居住区而言，在城市中心区域大多不存在配套问题。

7、供求关系

如果该类型房源在市场上挂牌较少，而需求量却很大，卖方就有较大的议价空间，在卖方市场的背景下议价可以提升5%—10%，如果房屋本身捆绑了部分稀缺资源，价格更是相应的水涨船高。

房子怎么评估价格

房子评估价格的方法有以下几个：

1、市场比较法。市场比较法说的通俗些，其实就是货比三家，售房者想要对房子做出准确的定价，最基础的办法就是和类似房产进行比较。对于购房者来说可以通过多看几处住宅，然后在价格相等的住宅中选取效用最高的，或者在效用相近的住宅中选择价格最便宜的方法，从中挑选出自己最中意的一个。

2、收益还原法。收益还原法是指按照房地产未来的收益来估计房价的做法，首先要估计房地产在各个时期将要取得的纯收益，然后采用适当的还原利率将纯收益折算到现在，各个时期收益的总和就是房价。收益还原法关注房地产的未来收益超过其成本，计算方法一般为房地产价值=房地产纯收益÷收益还原利率。

3、成本估价法。成本估价法是指建造成本加上各项税费和正常的利润就是房价，成本估价法特别适用于房地产交易较少，无法采用市场比较法的情况，非盈利建筑物由于很少有交易实例或者不能交易，也往往采用成本估价法。二手房的的价格按成本估价法进行计算，其公式为：房地产价格=房地产重新建造完全价值-建筑物折旧

4、假设开发法。假设开发法经常被用于房地产开发项目的可行性分析，房产项目在被建设之前，首先要估计出它的销售价值，然后扣除正常的土地开发费用，勘察、设计费用，建筑施工费用，销售费用，资金成本，税金等，最后扣除地价，剩下来的就是预期的利润。

5、基准地价法。基准地价法是指针对到某一地块的土地使用权价值评估，参照已有的同级别、同用途的基准地价，进行一般因素、区域因素、个别因素的调整，最后得出估价对象土地使用权价值的方法，这种方法通常具有有一定的政策性。

评估房价是怎么评估的

大家在贷款购房二手房时，通常需要对请专门的评估机构对房子价格进行评估。评估价低我们能够贷款的额度相对比较少，那么评估房价通常是怎么评估的呢?

1、 大家在评估房子价，通常会采用市场比较法的方式，来得出委托房屋的评估价。二手房通常以同地区的商品房价格为基准。在评估时会考虑所在小区类似房屋的挂牌价、成交价周边小区类似房源的挂牌价和评估价和所在版块的房价走势。

2、 在评估房价时会考虑到房屋的因素，比如说房子的房龄、朝向、楼层、户型、装修等等。

一般二手房功能陈旧、套型落后，如果是三小套型的二手房，其价格通常会扣减10%房子的房龄也是影响房价的一个因素，一般每年按照扣减2%来计算折旧等等。

3、 在评估房价时还会考虑到小区环境因素，同一地段旧小区环境会逊色于新住宅小区，如果小区无物业或者是属于非独立封闭小区会扣减5%左右小区文化氛围好，周边配套设施完善、所属的地段好也会给房子加分，例如小区属于重点小学学区，其价格加15%左右。

4、 在评估房价时，还会考虑到城市的规划和供求关系。我们都知道商品供大于求，那么价格会下降正对对于城市的每一地段的价格定位，会造成房价产生剧烈波动。比如说国家定位滨海新区为改造配套试验区后，其房屋价格迅速攀升。

小编总结：关于评估房价是怎么评估的，小编就简单的给大家介绍到这里了。希望通过阅读本文之后，大家能够对于评估房价有所了解。房价评估要考虑的因素很多，具体的评价方法大家可咨询相关评估人员。