想卖房子怎么定价格

1、市场比较法

挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例与待估房地产的各项条件相比较，对各个因素进行指数量化，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值。

2、收益还原法

首先要估计房地产在各个时期将要取得的纯收益，然后采用适当的还原利率将纯收益折算到现在，各个时期收益的总和就是房价。收益还原法关注房地产的未来收益超过其成本，计算方法一般为房地产价值=房地产纯收益÷收益还原利率。

3、成本估价法

建造成本加上各项税费和正常的利润就是房价，适用于房地产交易较少，无法采用市场比较法的情况，其公式为：房地产价格=房地产重新建造完全价值-建筑物折旧。

4、路线价法

土地使用权的价值跟土地所处位置有很大的关系，对于同一街区，土地的价值具备相对的稳定性。如果知道该街区土地的平均价格，通过临街宽度、临街深度的调整就可以得出估价对象的土地价值。

卖房子根据哪些因素来定价格

1、地段

谁都喜欢地段好，交通也方便的房子，一个规划完善的区域会为本地房产提供2%至5%的加价空间。

2、楼层

房屋的最佳楼层通常都在整栋楼的二分之一到三分之二处，这些楼层的价格相对会比较高。

3、户型

朝向好户型佳，意味着良好的通风和采光，很多人都看重这两点，所以在这两点上有优势的房子可以比其他的房子贵出3%-8%的价格。如果家里房子的户型是独一份，没有其他人销售，那定价的自由度可以更高一些。

4、质量

房龄、建筑质量、外立面造型、内外部装修的优劣程度也是影响房产估值的重要因素，这些会为房价加分5%左右。

5、环境

一个小区如果绿化好，环境好，生活设施也配备得比较齐全的话，是很容易博得买家的好感的，这些因素可以为房产每平米加价2%至5%左右。另外是否临街、前后有无遮挡、周围是否吵闹，也都会对房价造成影响。

6、学区

学校旁边的房子有多贵，有多火热，相信不用我说，大家都知道，为了孩子读书，父母也是操碎了心了。

7、电梯

房子如果带电梯，那电梯的数量也是可以给房价加分的。

8、使用面积

同样是80㎡的房子，一个使用面积有70㎡，而另一个才60㎡，买家肯定会买第一个。

卖房怎么样定价才不吃亏！？

定价前需考虑的因素：

一、地段。

地段是决定房价的最基本因素。一般来说同一个小区内的二手房由于交通、公共配套设施相同，的确可以参照最近的成交记录进行定价。

二、楼层。

如是多层则3-4层单价最高，2、5层次之，底层和顶层又次之。如果是高层或小高层，7-9层的价格可作为基准价，往上则贵，往下则便宜。

在同一层里中间套的价格往往作为基准价，东边套即东南向最贵，而西边套即西南向其次。

同一个小区的房子，朝中央庭院的房子安静而且空气好，售价最贵朝大路的房子嘈杂而又空气差，售价最低。

三、房屋面积。

一般来说面积过大的房子因为总房价制约了消费者的购买能力，所以并不好销。因此面积在200平方以上的房子，在一定情况下单价应相对低一些。但跃层式的房子因为格局优势或赠送露台，所以定价可参照基准价。

四、户型。

一般只要有一个朝南的主卧室，客厅采光、对流好的，都是可以卖个好价钱同时带明卫的又比带暗卫的值钱，客厅、主卧开间大的又比开间小的值钱，面积紧凑实用的相应更贵。

五、装修及保养状况。

有效清洁或翻新这样会大大增加你房屋的卖点售房价格可以同比例提高更大大加快了售房速度。

除了以上因素，还需学会以下技巧：

1、报价过高错失了真正好的成交机会又浪费了大量的时间精力.报价过低有损个人利益。

2、报价的目的主要是为了在谈价的过程中给自己留有余地，另外报价是以一个试探性的价格了解市场的反映情况以供调价准备。

3、建议报价前以去一些大中介公司了解行情，走访专业人事或多渠道了解市场走适，注意市政规划改建政策的实施对自有房产的影响，关注更多专业媒体以做参考，根据自身实际情况加减后给个合理报价。

想出售二手房怎么估价？

1、 委托估价机构

如果你想要对房屋进行估价，那么首先需要向专业机构提出估价申请，专业机构在接受该估价业务之后，双方需要就房屋的具体信息进行协商。你需要将房屋的信息和你的具体要求告诉专业机构，该机构则会针对具体情况报出评估费用等。

2、 制定评估计划

专业机构需要对房屋的评估进行具体筹划，制定出适当的评估计划，包括什么时间进行评估、用什么方式进行评估、人员应该怎么安排等。当然在此之前，他们还会对房屋的相关资料进行研究调查，以便更好地执行计划。

3、 实地进行评估

计划制定好了之后，专业机构便会在约定的时间跟你一起前往房产所在的位置，开始实地进行房产评估。其中评估的内容包括考察周边环境、查看房屋装修状况等。

4、 撰写评估报告

评估完毕之后，专业机构需要一定的时间将评估的结果进行整理，并撰写评估报告，分别是土地估价结果报告和土地估价技术报告。

5、 交付评估报告

报告撰写完毕之后，专业机构会将评估结果报告交给你，这时你就可以知道房屋的估价是多少了，不过千万别忘了支付评估费。

二手房估价的方法

1、 成本法

房屋的建造本身就是需要成本的，不管是土地本身的成本，还是装修的花费，又或者后期养房的费用等，这些都会是不小的开销，因此在房屋估价时将各项成本费用加起来，然后再衡量一下房屋的增值收益，便会的房屋的价格了。

2、 市场比较法

市场比较法是现今房屋估价时使用最为普遍的方法，具体就是将市场上用途、户型、面积、位置等多方面条件都与被评估房屋相类似的房产挑选出来，对它们进行比较分析，然后得出房屋的评估价格，通常这样比较出来的结果也是比较准确的。

3、 路线价法

地理位置与房屋价格有着紧密的关系，也是房屋估价时必须要考虑的因素之一。路线价法就是在了解同一街区的土地平均价格的基础上，调整临街的深度与宽度，从而得出房屋的评估价格的方法。

怎样能把房子卖出一个更好的价钱？

做卖房销售的技巧：

1、别用经验估算给房子定价。

房屋交易时买卖双方的焦点都集中在房价上，房主总觉得价格已到了底线，可买家却偏偏不领情。在卖房前为房子做一个准确的价格评估是非常必要的。影响房价的因素有很多，而房主们却大多利用经验来估算房价，估算出来的房价带有很大的模糊成分，很难保证卖房收益的最优化。

2、找对买家是关键。

“情人眼里出西施”当前二手房市场的供求关系决定了房价的主导权掌握在房主手里，但最终掏钱的还是买家。

俗话说情人眼里出西施，房子越符合买家的需求，房主也就越能卖出如意的价格。因此要想将房子卖出好价钱，找对买家是关键。就是找到那些家庭生活的习性需要与房子的品相特点相互适合的买家。

3、发掘出房子的魅力点。

凸显房子的“迷人曲线”找对了买家，接下来要做的就是怎样在买家眼里为房子增添魅力了。要想将房子卖出好价钱，就要让买家从心里喜欢房子，所以这就要发掘出房子的魅力点，并且让这些魅力点深深地吸引住买家的心理视线。

卖房时若能对房子的魅力点也即主要的增值因素进行突出的展现，定能让房子在短时间内迅速升值。

4、改善瑕疵，提升房子的受欢迎程度。

抹去房子的鱼尾纹找出了房子的主要增值点之后，还应找出房子的主要抑值点，围绕它们做一些改善性措施。

这对房子的某些瑕疵可以产生有效的掩饰作用，从而提升房子的受欢迎程度。如：房屋若采光较差，可用重刷白墙、安装镜子的方法进行补救；房屋若通风较差，可适当在采光处摆放简洁的绿色植物等。

5、推荐的用语

配合客户的需求及时说出合适牟参考意见，往往收到较好的效果。如：两房的小单位非常好卖，今年流行这种复式结构，框架结构可以改动，要说得自信、够专业、有水平、设身处地从客户的角度说。

6、成交的契机

密切留意客户的成交信号，及时给予确认和巩固。如：客户询问完毕时，询问集中在某一特别事项，开始默默思考，不自觉地点头，专注价格问题时，反复询问相同问题时，关注售后手续之办理。