开发商房子如何定价

开发商确定房价的因素很多，其中最主要的是土地费用和拆迁安置费用、房屋开发费用、市政公用设施费用以及各种税费和开发商的利润。

一般来说建房成本中土地费用约占20%，拆迁安置费用约占10%～20%，房屋建筑安装费用约占20%～30%，市政设施费用占10%左右，各项税费约占20%。在此基础上还要加上20%左右的开发商利润，从而构成商品房的售价。一些大城市市中心的高房价还来源于高昂的征地拆迁安置费用。同时一些开发商的高额利润也是造成高房价原因之一。

在房产限价情况下开发商有哪些定价策略

一、分类定价，力保高价房

当下的限价最大的诉求是保住网签平均价的稳定，既然是平均，那么就有高有低。那么对于开发商来说可做的事情就多了。

比如一个项目多规划几种房型，有洋房，有小高层，有超高层，甚至还有别墅。

混搭是很重要的策略，对开发商来说高层定价低一点，洋房别墅定价高一点，这样不仅房子卖得贵，而且在装修环节的价格也能顺便往高了报。

除了同一个项目混搭之外，开发商同一个城市多个不同定位的项目也能互相配合，套路是一样的。保高价房就能保住利润。

而且对于开发商来说分类定价还有更多套路。比如低价房虽然备案，但你就是买不到，可选的永远是剩下的高价房。

二、永远往高了看

现在已经有不少城市对开发商采取了一刀切的备案策略。这个一刀切对开发商几乎是致命的。开发商仍然可以分期开发，分批预售，但价格一律向首期备案价看齐。

在这种情况下，以往步步为营，少量多次，房价逐步上涨的策略，现在不那么好使了。

每一个城市都是分区的，分地段的。同一地段的项目也分高低贵贱的。他们在申请备案价时，必须环伺周边，先把周边在售楼盘梳理一遍，按照价格高低排序。再在这个基础上做进一步合理筛选，这个“合理”非常微妙，它的原则是既要尽可能获得比较高的备案价，又能顺利获批。

对于审批者来说周边的项目都卖这个价了，而且都是你自己批的，所以也不大可能猛压这个项目的备案价。

这就是开发商往往都要找更高的参照物，永远往高了看的基本逻辑。

当然这只是开发商的首先选择方案，调控压力大的时候，也并不好使。但对于开发商来说还有备用方案。一个字：拖，两个字：捂盘。

捂盘能制造两个结果，其一是制造委屈的氛围，不是我不想卖，而是我拿不到预售证。其二是等待行情整体抬升后再重新入市。比如广州一个多月前一批高价房终于守得云开见月明，获得了相对理想的备案价，集中网签成交。

博弈一直在进行，妥协往往也是必然。对于政策来说它面临的压力是多重的，限价是红线，保刚需也是红线。

大规模调控之后，购房者面上都是首套房刚需，你让他们等太久，也会有怨气。毕竟调控只定义首套还是二套，首套房买的是高价房，你能说这不是刚需吗?不该保吗?

来自购房者层面的压力，开发商也会充分利用这股力量。而这也往往是高价房捂盘但最终获得放行的重要原因。

房地产定价方法主要有哪些类型

成本加成定价法、竞争价格定价法、加权点数定价法、顾客感受定价法、旧房定价法。

成本加成定价法：将产品的成本（含税金）加上预期利润即为房地产价格的定价方法，是一种最基本的定价方法，是根据测算或核算的成本加上一定比例的利润率确定的。

竞争价格定价法：从市场竞争的角度来定价，在此种方法下，开发商获取较高利润的途径就是必须着眼于降低开发经营成本。

加权点数定价法：分析拟推出经营房地产每平方米单价的合理行情，再根据面积、朝向、视野、楼层等而确定不同的定价增减比例，并据以对不同房屋进行定价。

顾客感受定价法：利用效用理论，按照顾客的感受来定价。

旧房定价法：根据附近新建房屋的交易价格和交易房屋的年龄或是成新程度定出价格。

简述房地产开发商的定价方法

【法律分析】：对此法律还未有明确规定，可依行业标准，一下对此具体介绍：

1、成本加成法(开发成本加利润分摊到单位建筑面积上确定价格)

开发商开发物业当然不能忽略其基本成本，建造之前的成本预算在很大程度上影响终销售价格。建造成本含土地使用费、公共设施配套费、建筑材料和人工费以及多种相关税费等，这些均为硬性成本，不太可能避免，开发商一般在成本的基础上加以适当的利润来确定房价。

2、市场比较法(以周边市场同类型物业作参考，定出一个合适价格)

这是市场上使用多也符合市场行为规则的定价方法。反过来也为购房者判断房价高低提供了一种方法。总体市场影响区域市场，通过自身物业的相关指标(如绿化、小区配套、朝向、房型设计等)，与周边相关物业指标进行对比，得出双方在物业的优劣比较，再相应定出一个价格。因此同一区域物业的价格都会在一个相差不多的范围内。区域价格影响着个案的价格，个案的价格差异往往反映了个案空间的特殊性。

【法律依据】：《中华人民共和国民法典》

第五百九十五条 买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

第五百九十六条 买卖合同的内容一般包括标的物的名称、数量、质量、价款、履行期限、履行地点和方式、包装方式、检验标准和方法、结算方式、合同使用的文字及其效力等条款。