二手房指导价有哪几个城市

截至目前紧随在深圳之后，2021年全国已有上海、成都、东莞、无锡、西安、绍兴、宁波、金华、衢州、广州、三亚、温州、合肥、北京共15个城市陆续推进二手房指导价或类似政策。业内普遍认为，作为控制二手房市场热度乃至整个楼市预期最为直接有效的调控政策，二手房指导价在2022年或会被更多其他热点城市跟进和效仿。

二手房指导价是什么意思

二手房指导价是二手房交易中缴税的基准价。

1、指导价不是落地价。所谓的指导价就是不算保险车税的裸车价格，通常是汽车厂家制定出来的售价。而落地价就是包含裸车价、保险费、上牌费、税费等在内等所有费用总和。

2、二手房交易过程中本身就有一个银行评估环节，银行以评估价为准发放相应贷款金额，比如成交价的房子，银行评估值比较低，以评估价为准发放相应成数的贷款，不足的买方自己补上，现在公布二手房指导价，思路和评估价好像是一样的。

3、不同区域的过户指导价、同区域不同小区的过户指导价、同小区不同楼层的最低过户指导价都不一样。过户指导价不仅有下限，也有上限，超过上限不管交易房屋面积多大都视为非普通住宅，都会多交很多税费。

二手房指导价调控各城力度不一

但是调控的目的在于打击恶意炒房行为，维持房屋价格稳定，而非大涨大跌，因此已出台指导价的城市，覆盖范围和执行力度不一。

简而言之房屋成交量和价格降幅较大的城市会予以正面支持，如岳阳、沈阳、昆明、唐山、哈尔滨、张家口等23城出台“限跌令”;相对应的，2020年以来房价涨幅越大的城市或区域，二手房指导价政策越严厉，参考价越低于市场成交价的幅度，个别区域甚至腰斩。

从覆盖面看除了深圳对全市小区的指导价都予以公布，上海和三亚要求对上架房源每套都进行房源真实性和房价的核验外，其他大部分城市是对热门交易小区发布指导价，采用定期调整和更新的原则在公开渠道发布;而合肥发布的仅是热点学区的指导价，并没有覆盖到全市的二手房交易。

从执行力度看，各信息发布平台要对已挂牌房源开展自查，下架价格虚高的二手房房源;上海、三亚城市对每套房源进行核验，没有通过价格核验的房源不得对外发布;上海、深圳、成都、绍兴等城市则要求实行“三价合一”作为贷款的标准，真正剑指炒房客;而执行力度最轻的北京则是由海淀房协发布了一份无强制执行力的非公开倡议。

深圳作为全国最早落实二手住房成交参考价制度的城市，政策效应最为明显。这主要来源于“三价合一”贷款的强力执行。

而如果发布的指导价仅仅是“指导”作用，或者对中介的上架房源价格不能有约束力，银行也不以此为依据放贷的话，对整个市场的调节功能就相当有限的。

以2021年上半年二手房交易数量和挂牌价格上涨最为疯狂的上海为例，其政策效应仅次于深圳。

激活楼市流动性，全国13城松绑二手房指导价政策

自去年2月深圳率先推出二手房指导价以来，全国共有15个城市发布二手房指导价，但目前，多地松绑了这项政策。据克而瑞研究中心统计，有13个城市已取消或放松二手房指导价政策。

7月，广州、苏州、杭州和成都等城市二手房成交量已体现了政策松绑效应，同比明显上涨。其中成都二手房成交量更是创近10年新高。

业内人士认为，二手房指导价政策松绑，更大的意义在于向市场传递了激活二手房流动性的信号，从而带动更多城市市场预期以及置业信心的修复，一定程度上成为二手房市场复苏的助推剂。预计未来一段时间内，二手房市场仍将保持较为强劲的复苏势头，核心城市二手房市场或将先于新房转暖。

二手房指导价执行情况有别

二手房指导价制度，即通过给出小区二手房交易参考价，对二手房价格进行管控。不论房屋实际成交价格如何，银行只能按二手房指导价格上限来核算二手房贷款额度。此前多地二手房指导价政策实施之后，二手房成交规模锐减。

以深圳、上海为例，自推行二手房指导价后，二手房市场均明显转冷。深圳市房地产信息平台数据显示，今年2月（二手房指导价一周年），深圳二手住宅成交872套，同比下降76.53%，月度成交量首次跌破千套大关，创近15年新低。据克而瑞研究中心统计，去年7月上海开始实行挂牌价格核验，当月二手房成交套数不足2.4万套，环比下降16%。至今上海二手房成交套数已连续12个月下滑，并且连续多月低于1.5万套以下。

7月初，西安第一个“官宣”暂停发布二手房指导价。此后据克而瑞研究中心统计，截至目前，除上海和深圳外，已有13个城市取消或放松这项政策。这13个城市包括：西安、成都、宁波、绍兴、三亚、广州、东莞、金华、温州、合肥、衢州、北京和无锡。

针对西安二手房成交参考价格是否已取消的问题，西安市住建局相关工作人员回应媒体称，为支持刚性和改善性住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展，5月28日西安市发布《关于调整商品住房交易政策的有关问题的通知》，其中提到促进二手住房流通。

目前暂停发布参考价，部分中介平台在显示二手房价格时可尊重卖方意愿挂牌二手房价格，也可参照成交参考价挂牌。

3月底，针对深圳二手房参考价将调整的传言，深圳市住建局表示：“二手住房成交参考价格的发布是为落实深圳市房地产调控的工作安排，按照《深圳市住房和建设局关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》要求定期发布，我们会视调控要求和市场形势适时对价格做出相应调整，并于近期在深圳市住建局官方网站、微信公众号等官方网络平台发布。”

克而瑞研究中心调研后指出，去年出台二手房指导价制度的城市，当前执行情况差别明显。比如成都和宁波的松动主要表现在高价房源重新挂牌，银行放款也不再严格参照指导价；广州和东莞挂牌房源价格受指导价限制，但实际交易和银行放贷已基本不受到指导价影响。还有一部分城市二手房指导价“名存实亡”，比如北京和无锡指导价偏高，不少项目指导价甚至高出业主挂牌价1万元/平方米；温州、合肥等4城没出台过实施细则。

多地成交量体现松绑效应

“过去，二手房指导价直接与信贷额度和流通性预期挂钩，以削弱购房者支付能力和置业信心，从而对成交量、价，以及成交结构进行调节。”上海易居房地产研究院执行院长丁祖昱说，二手房指导价松绑，更大的意义在于向市场传递了激活二手房流动性的信号，从而带动更多城市市场预期以及置业信心的修复，一定程度上成为二手房市场复苏的助推剂。广州、苏州、杭州和成都等城市二手房成交规模已体现了松绑效应的影响，市场逐步走出底部快速复苏。

克而瑞研究中心数据显示，从周成交数据看，苏州第29周（7.11～7.17）和第30周（7.18～7.24）二手房成交面积同比分别大涨61%和36%；深圳、佛山二手房市场逐渐筑底企稳，第29周二手房成交面积同比仅微跌7%，第30周佛山则同比增长8%。

值得注意的是，上海易居房地产研究院监测的14个热点城市7月二手住宅成交量约为7.2万套，环比下降5.5%，同比在连续下降13个月后略增2.3%。其中成都二手房成交量突破1.7万套，创下2012年1月以来的最高纪录。

上海易居房地产研究院研究员潘竑羽认为，成都二手房成交量大涨的主要原因是政策重大利好带来的购房信心复苏，其中二手房指导价放松是政策利好之一。

另据贝壳研究院统计，7月贝壳50城二手房成交量指数为40，较上月微升，较去年同期的39提高，是自去年5月以来首次超过去年同期。其中东莞、廊坊、北京、上海、天津等近五成城市成交量指数较上月增长，宁波、太原、郑州、南京、苏州等超六成城市成交量指数超过去年同期。

对于未来的市场趋势，丁祖昱认为，基于一二手房联动效应，二手房流动性率先修复，置换新房等需求才能充分释放，预计未来一段时间内，二手房市场仍将保持较为强劲的复苏势头，核心城市二手房市场或将先于新房转暖。随着二手房市场流动性、活跃度提升，也将对新房市场信心产生正面和积极的作用。

（原标题为《激活楼市流动性，全国13城松绑二手房指导价政策》）

激活楼市活力，多地调整二手房参考价政策

21世纪经济报道记者 吴抒颖 广州报道

自去年2月深圳施行二手房参考价以来，全国多地陆续推行，不过近期多个城市对二手房参考价或指导价进行调整。

根据克而瑞研究中心统计，有13个城市已取消或优化二手房参考价政策，其中包括西安、成都、宁波等城市。公开资料显示，目前仍在严格执行二手房参考价政策的仅剩上海、深圳两座城市。

建立二手房参考价体系的初衷是，通过作用于银行、中介等相关机构，将之作为贷款评估价的依据从而抑制炒作氛围，引导买卖双方回归理性，最终使得二手房市场成交保持平稳健康发展。

如今随着房地产市场转向平淡，二手房成交已经不再火热，市场普遍预期二手房参考价机制有望调整。

在当前房地产市场普遍低迷、新房交付存在一定不确定性的氛围之下，如何提振购房者信心、激活二手房流动性从而传导至新房市场，成为各地新的课题。

渐行渐远

西安是近期率先暂停二手房参考价发布的城市。

2022年7月4日，西安市住建局公开表示，目前暂停发布参考价，后续会根据市场情况不断优化。中介平台在显示二手房价格时可尊重卖方意愿挂牌二手房价格，也可参照成交参考价挂牌。

在西安之前已经有多地调整二手房参考价机制。

以成都为例据21世纪经济报道记者多方了解，今年年初开始，成都的银行在对二手房贷款时已按照评估价而非参考价进行放贷，不过公积金贷款仍受指导价影响。

还有一个明显的变化是，从今年5月10日开始，在成都的房地产交易平台上，挂牌房源不仅能看到该小区的指导价，还能显示出每套房源房东的真实挂牌价以及小区的挂牌均价；而在成都刚出台二手房指导价时，挂牌房源价格仅显示政府指导价。

据克而瑞研究中心统计，截至目前，除上海和深圳外，已有13个城市取消或优化二手房参考价这项政策。这13个城市包括：西安、成都、宁波、绍兴、三亚、广州、东莞、金华、温州、合肥、衢州、北京和无锡。

实际上上述在列的城市在二手房参考价的执行上，就松紧有别。

以广州为例虽然在去年9月二手房参考价发布之初，官方要求以二手住房交易涉及的相关机构，应将交易参考价格作为开展业务的考量依据之一，在相关业务开展过程中作为重要参考，但银行是否以二手房参考价作为标准一直未有明文要求。

因此从去年11月开始，广州部分银行就已经开始以二手房的真实成交价作为发放贷款的依据。

除此以外温州、合肥等城市在发布建立二手房参考价机制后，也并未出台过相关的实施细则，二手房参考价机制存在感已经趋弱。

复苏待望

二手房参考价机制逐渐调整的核心原因是，二手房成交已经逐渐回归理性。另外在新房受到不确定性的影响下，二手房成为了不少购房者的首选，在合理的购房需求被支持的基调下，二手房的流动性也亟待被激活。

以深圳为例乐有家研究中心数据显示，2021年10月份开始，成交价与参考价偏差值大于20%的房源占比锐减，直至2022年6月，占比仅17%。而10%偏差值以内的占比目前在40%至50%之间，可见市面上半数成交房源基本都能“按参考价卖”，这已经成为当前深圳二手楼市的大趋势。

另外深圳二手房成交套数也一直处于低位，根据深圳官方平台数据，2022年7月，深圳全市二手商品住宅成交面积19.89万平方米，成交套数为2039套，同比下降0.16%，环比6月2241套下跌9%，延续6月环比成交下滑态势。

广州今年7月的市场表现也显示，二手房成交在短暂冲高之后，又有回落趋势。

根据广州中原研究发展部发布的数据，2022年7月（1-26日），广州二手中介网签量为1352宗，环比6月同期微跌22.6%，未能凭借上半年势头乘势而上。

一位广州房企人士在接受21世纪经济报道记者采访时表示，“今年一直在等。本来以为4月开始会好一些，但不是很明显，其实市场也就6月起来了一下，但是7月表现又比较一般了。”

这其中的例外是成都。

2022年7月，成都二手住宅成交17296套，环比增长3.6%，同比暴增386.1%，创下2012年1月以来的最高月度成交记录。

成都能够创下记录的原因是政策面的提振以及二手房价格优势所共同推动的结果。

易居研究院分析认为，成都能够创下新高源于5月成都新政“二连发”给市场释放了积极信号；另外新房红盘减少后，近期成都同地段二手房价格比新房更具优势，使得部分需求转移二手房市场。

需要提醒的是，与二手房成交量上行并行的是，成都二手房挂牌量也同步创下了新高。根据贝壳App显示数据，成都二手房挂牌量约18万套，居于全国前列，因而市场热度能否保持，值得观察。

一位熟悉成都当地市场的人士告诉21世纪经济报道记者，“今年6月是很热的，7月成交也还不错，但总体上这种趋势也还不太明朗。今年前面几个月，也就一个月收成比较好，就是6月。”

此种背景下借助二手房的良好势头提振购房者信心，被市场寄予希望。市场也普遍认为二手房能够早于新房先一步复苏。克而瑞在近期的一份研报中就指出，未来一段时间内，二手房市场仍将保持较为强劲的复苏势头，核心城市二手房市场或将先于新房转暖。

克而瑞分析其原因在于，二手房所见即所得，不存在交付风险；另外一二手房倒挂价差逐渐缩小，“打新”吸引力在下降。

克而瑞指出指导价调整信号效应持续释放，是二手房市场持续复苏的助推剂。同时基于一二手房联动效应，二手房流动性率先修复，置换新房等需求才能充分释放。随着二手房市场流动性、活跃度提升，也将对新房市场信心产生正面和积极的作用。

多地出台二手房指导价 政府“定价”时代来临

打蛇要打七寸。

二手房开始挤“水分”？

今年以来全国多个地方都出台了二手房的指导价格。

最新的就是西安发布的《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，它的主要精神是要求西安市房产交易管理中心以住宅小区为单位，充分参考二手住房网签成交价格、评估价格等因素，经调查分析，形成二手住房成交参考价格。

首批小区成交参考价与挂牌价相比，降幅普遍在20%-30%。

为什么会出现这种情况呢？因为买卖过二手房的人都知道，为了逃税和避税，二手房的网签价格跟实际成交价是有很大差距的，所以参考价格出台之后，应该讲是直接点到了二手房的死穴。

截止到目前为止，全国至少已有8个城市出台了二手房指导价政策。现在看来这一轮对二手房市场的调控会在全国范围内普及。

二手房的死穴

值得注意的是，在出台二手房指导价的同时深圳和成都紧跟着还出台了房贷参考指导价，也就是说，官方发布的二手房指导价将成为今后贷款发放的重要参考依据。

如果现在二手房的指导价打了7折，那么这就意味着买二手房的房贷，实际上也会打7折，也就是从银行那里的按揭贷款打了7折。换句话来讲杠杆也就得到了一定程度的控制。

对楼市的调控也变成了“限价” “限贷”的组合拳方式，所以影响力要比我们想象的大得多。

比如一套挂牌1000万的二手房，如果指导价只有700万，那么按照首套70%的贷款上限，可以获得银行按揭贷款就会从700万大幅减少到490万，也就是说，实际首付将从300万提高到510万。

仅就提高首付比这一点而言，买房的人不会着急买房，卖房的人想卖出的话就不能随意提价，这样一来，二手房市场一定会出现降温。

对楼市影响有多大？

从实际效果来看，目前深圳、成都等已经出台二手房指导价格的城市，对成交量产生了直接的影响。

特别是最早的深圳，从今年2月份开始，相关政策已经运行了差不多半年，二手房市场一改去年的火热炒作，全面转冷。

数据显示 2月份深圳一共成交4166套二手住宅，环比减少40.6%，成交面积更是环比减少41.0%。

总的来看2021年上半年深圳二手住宅成交2.84万套，同比减少35.4%，月度成交量连续3个月下跌，相比去年同期大幅腰斩。其中6月份只成交了2575套，除春节月份外，这个成交量创下了2013年以来的新低，与2008年金融危机时候相当。

而这一切还仅仅只是个开始。