二手房核价是什么意思

二手房核价是由当地税务部门确定的，核定价存在的意义主要是“托底”。当买卖双方的网签价格低于核定价时，税务部门将不再根据网签价来确定税基，而是以核定价为标准来确定税基，即为最低收税房价。各地都有核定价，也有称之为“二手房过户指导价”的，都是一个意思。

二手房交易过程是什么

1、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

2、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金，买卖双方签订房屋买卖合同。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。

4、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。

5、缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

6、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

7、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。

8、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

房屋核价可人为控制吗

不可以。

二手房核价是由当地税务部门确定的，核定价存在的主要是“托底”。当买卖双方的网签价格低于核定价时，税务部将不再根据介来确定税基，而是以核定价为标准来确定税基，即为最低收税房价。各地者绽价也有称之为“二手房过户指导价”的，都是一个意思。

核定价这个数据一般不直接对外公布，自己去机关咨询，也只能得到一个大概的数据。因为在确定房屋的核定价时，要参段、面积等多个因素。一般情况下购房者可以从房产中介机构处了解核定价格，只要看中了某套房子，中介一般会给出具体的核定价格。

二手房的网签价和核定价分别是什么意思？

在二手房交易中，我们经常听到两个名词，网签价和核定价。其中网签价大家更为熟悉，而核定价则相对陌生，没有买卖过二手房的人对此了解不多，今天我们就来扒一扒这个两个价格。

何谓网签价？

新房和二手房都有“网签”这个步骤，买卖双方签订合同后，开发商或中介将合同上传至房管部门的房屋备案系统并公示，谓之“网签”。一套房子网签后，将生成唯一的合同编号（也称之为合同备案号），这样就可以有效避免“一房两卖”的现象。

网签时约定的房屋价格就是“网签价”，新房的税基就是根据网签价格来确定的（二手房则不一定，详见下文）。

何谓核定价？

各地都有核定价，也有称之为“二手房过户指导价”的，都是一个意思。

它是由当地税务部门确定的，核定价存在的意义主要是“托底”，简单说，当买卖双方的网签价格低于核定价时，税务部门将不再根据网签价来确定税基，而是以核定价为标准来确定税基。

看到这也许你明白了，核定价明显就是为了对付“阴阳合同”嘛，的确如此，它本质上是为了保证税收。试想一下如果买卖双方为了避税，网签价定为1元，那么这套房子就完全没有任何税费了。

下图是北京地区二手房契税的计算方式：

我们明显可以看到，税基取的是“网签价”与“核定价”二者间的较高者（注：2016年的契税优惠政策不涉及北上广深，北京地区二套房契税仍然是3%）。

有网友要问了，那么买二手房时，我怎么知道“网签价”与“核定价”孰高孰低呢？

核定价这个数据一般不直接对外公布，自己去税务机关咨询，也只能得到一个大概的数据。因为在确定房屋的核定价时，要参考地段、面积等多个因素。如果你问具体某套房之的核定价格，对方有没有那个耐心告诉你还两说呢！

一般情况下购房者可以从房产中介机构处了解核定价格，只要你看中了某套房子，他们一般会给出具体的核定价格。

确切的核定价可以在税票中看到，下图是一张通过核定价来确定税额的增值税发票，上面有明显的“核定价计税”字样。

另外在二手房交易中，还有个“评估价”，这个价格是第三方评估机构就某套房屋给出的，评估价影响的是银行贷款额度和首付款，比如一套房子成交价是100万，评估价最终为80万，那么如果贷款额度是80万的70%，而不是100万的70%。实际贷款额度是56万，首付是44万。

（以上回答发布于2016-12-06，当前相关购房政策请以实际为准）

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二手房中的网签和核定是什么意思?

二手房交易中的网签价是网签时约定的房屋价格，核定价是由当地税务部门确定的托底价格。一般情况下网签价是房屋交易缴税的计税价格、是缴税的基数，但在二手房交易的网签价低于核定价时，税务部门以核定价为标准确定税基。

【法律依据】

《城市房地产管理法》第三十四条

国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。