商品房预售如何保证业主利益

1、购买时要先查看商品房预售许可证。预售许可证是为了保护消费者利益，规范开发商预售在建商品房的证件，只有取得了预售许可证的商品房才是符合法律规定准予预售的房子。

2、要善于签订对自己较为有利的合同。当预售房预售面积与交付时的实际面积有出入时，若实际面积少于预售面积，开发商应退减少的面积款项；若实际面积超过预售面积，客户仍按预售面积付款。对于此类条件，客户应据理力争，并应写入合同中。另外诸如交房日期、煤气开通日期、装修程度、公共部分和建材品牌、电梯品牌等，均可在合同中详细注明并签订相应的违约条款。

3、购买时一定要看房屋的平面示意图及工程规划图。平面示意图能够提供的仅仅是室内的平面格局，对于室内空间布局还需“慧眼”识真。

商品房预售的弊端

房屋预售制度是造成房价居高不下的重要原因之一。在房屋预售制度下，房地产开发商不仅能以低成本使用银行资金、无息占用购房者的预缴款以及承建商的垫款，而且也不需承担房屋的存货成本。所以开发商所谓“期房价格低”只是假象，实际上房地产开发商在使用各种策略让房价持续上升。

而预售制度更大的危害在于，当开发商提前拿到预收款，提前收回大部分乃至全部成本之后，他们就没有了后顾之忧，便通过囤积居奇等方式步步推高房价上涨，而房价的上涨又为开发商更方便地收取下一个项目的预收款创造了条件，因为在房价上涨过程中，在买涨不买跌的心理推动下，人们未来房价增值的预期会推动房价屡创新高。

中国房屋预售制的潜在风险：风险转嫁给消费者和银行；通过“炒楼花”等制造楼市虚假紧缺，借机囤积抬高价格；逐步提高房价慢慢卖，造成期房价格低的幻觉等。

业主利益该如何保障？预售制是否应该取消并改为现房销售？

商品房买卖最早使用在中国台湾地区，香港的商品房买卖规章制度称之为“卖楼花”。因为当时的香港人口提高快，住宅出现严重的欠缺，香港特区政府和开发商的周转资金不够，这一新出现的营销方式一方面可以为房子房地产商立即筹集到建设工程资产，另一方面又能使购房者享有到一定的购房的钱特惠，适应了那时候资产状况和销售市场必须，促使这一方式香港快速发展下去，之后散播到中国大陆内地。

我国在1994年的《城市房地产管理法》和接着《城市房地产经营管理条例》、《商品房预售管理办法》等法律文件中明文规定了商品房买卖规章制度，这一新房销售方法被广泛运用，成为了我国商住楼销售市场经营的核心管理方案之一，是目前我国新房交易的主要方式。国各地烂尾小区业主协同进行申明，规定强制性终止偿还借款，直到相关项目彻底开工才行。

涉及到大城市包含河南省的郑州市、商丘市、新乡市、南阳市、周口市，及其山西省、江苏省、江西省、湖南省、湖北省、广西省、陕西省等多个省份的大城市。涉嫌新楼盘中，也不乏早些年备受销售市场关注的“网络红人”新楼盘，一部分新楼盘甚至在发售时“日光”。有经济师发音，觉得随着中国房地产业从增长时期踏入存量时代，商住楼“预售制”的使命或已经完成。

“从个人层面看，‘预售制’对买房者非常不公平公正，例如，拿房等待期一般为2年，在这段时间，买房者不但担负银行存款利息，还要承担延迟交房、房屋质量问题、房屋产权证推迟申请办理乃至不可以拿房的风险。从行业方面看，‘预售制’推动一部分地产商过多借债、高杠杆扩大，若遇到下滑周期时间，会引发资金短缺、新项目闲置等系列风险性。”

晋江规范商品房预售资金监管 防范开发商挪用 维护业主合法权益

日前 晋江市 住房和城乡建设局印发《关于规范预售资金监管有关事项的通知》（以下简称《通知》），进一步防范开发企业挪用购房款，管控项目预售款有效用于工程施工建设，保障工程顺利完工交付，维护业主合法权益。

规定：确保购房款进入预售资金监管账户

根据《通知》，开发企业须在售楼部主入口、沙盘及财务收款处显著位置增设预售资金监管账户公示铜匾，铜匾须篆刻有项目预售资金监管银行、监管账户名称、账号、监管账户绑定POS机的商户名及商户号等信息。

在业主缴交购房款前，购房人应亲自抄写《购房交款告知单》，确保购房款进入预售资金监管账户。

后续该局将结合房地产“双随机”抽查、日常检查加强房地产项目监管，进一步促进晋江市房地产市场平稳健康发展。

处罚：开发商违规可暂停预售许可和网签

据了解针对 泉州市 商品房预售资金监督管理，2021年1月，泉州市住建局出台《泉州市商品房预售资金监督管理规定》（以下“简称《规定》”），对全市商品房预售资金监管账户的开设和预售资金缴存、使用、监管等作出明确要求。

《规定》要求，商品房预售时，开发企业应当提供所开设的监管账户给购房人。商品房预售资金（购房人按照商品房买卖合同约定支付全部购房款，包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等），应当直接存入监管账户。分期付款方式的首付款不低于合同总价的30%，后续款项要合理安排入账时间。

《规定》要求，房地产项目的开发贷款，包括土地使用权抵押贷款、在建工程抵押贷款等，应当用于所设置抵押的房地产项目的开发建设，并全部进入该项目的监管账户。监管银行应严格履行资金监管协议，指定专人定期核查，发现商品房预售资金、开发贷款等未按时、足额存入监管账户的，应及时告知住建主管部门。

监管方面对存入监管账户的商品房预售款、开发贷款等资金全部进行监管，重点监管保障工程建设的资金。预售项目留足重点监管资金后，在项目无拖欠工程款和农民工工资的情况下，开发企业可以申请提取一般监管资金拨付至其基本户。

开发企业有下列行为的，由住建主管部门责令限期整改，整改期间对存在违规行为的项目暂停拨付商品房预售资金，暂停该企业在辖区范围内所有开发项目的预售许可、现售备案：

1.存在违法违规行为导致工程停工的；

2、预售项目存在严重质量问题的；

3、预售项目未按期交付使用的；

4、违反规定直接收取商品房预售资金的；

5、未按要求及时将预售款、开发贷款等资金存入监管账户的；

6、未按规定使用商品房预售资金的；

7、提供虚假资料套取商品房预售资金的；

8、代收代缴资金未及时缴交的；

9、其他违反商品房预售资金监管的行为。

一方面是积极意义，一方面是重风险，我国商品房预售制度该何去何从？

我国商品房预售制度一直以来饱受争议，一方面是积极意义，但另一方面却让业主承担较大的风险。如果完全一刀切其实也并不可行，小编认为倒不如因地制宜地推进。对于实施预售制的商品房应加强市场监管力度，保证按期交房。同时降低交付的付款比例，一旦出现违约现象，也能有效减少购房者的风险。

商品房预售制度由来已久，为了保证房地产商能够正常运转、缓解资金不足的现象，所以以信用为担保，让老百姓们提前付首款，说白了便是拿着老百姓的钱去盖房子。不过近几年来，烂尾楼盘层出不穷，很显然房地产商的信用越来越低，拿着业主的钱却不能如期交房，这么多钱究竟用在何处？老百姓们也不知晓！更悲催的是，大多数人都是在银行贷款买房，即使房子不如约交房，业主们依旧要定期还银行贷款，这简直把业主们逼近了死路！种种烂尾楼的曝光开始让越来越多人关注起来，为何不取消商品房的预售制度？一手交钱一手交房，岂不是更加直接。

其实说到底之所以允许商品房实施预售许可制度，就是为了促进房地产开发。有些位置较好的楼盘提前预售，让不少消费者去哄抢，房子未盖之前资金已经到位，就像是空手套白狼一样，房地产不需要付出多少自有资金就能让楼盘运转。

可唯一没考虑的便是业主的利益问题，现在大多数家庭想要购买一套房子，可不是随手就能拿出来百八十万，他们很有可能是耗尽两、三代人的积蓄加上去银行贷款才能凑出一套房子的首付。购房之时明明是付钱放，而购房者却奇妙的处于天然弱势，房子究竟什么时候能交？全是由房地产商来决定。不过老百姓也不是傻子，如此被动，让越来越多人对商品房预售失去了信任。