二手房交易可以低于评估价吗
二手房交易价格是可以低于评估价的,二手房交易市场相对自由,只要是买卖双方都能接受并且写在合同里的话就可以实现。而二手房交易的税费依据评估价作为基础来进行计算,不论实际成交价格有多低,税费也是少不了的,降低交易价格并不能实现避税的操作。
二手房交易流程
1、看房。买方看房、买卖双方初步洽谈价格、付款方式、交房日期等事项,一般买卖双方产生的所有费用由买卖双方支付。
2、查档。买卖双方持房产证原件或按揭合同原件到档案大厦国土部门查房档案。
3、签合同:买卖双方协商房屋价格、定金、首期款、资金监管、贷款申请时间、赎楼费用、过户申请时间、税费支付方式、交房日期、租客情况、佣金的支付时间及比例、违约责任,确定这几大要点后,买卖双方与中介签订三方合同或者买卖双方签订合同,把上述内容写入合同(深圳市统一格式合同),支付定金给中介公司。
4、卖方同担保公司到公证处进行公证,卖方委托担保公司办理相关事务。
5、资金监管及贷款申请。买方支付首期款到按揭银行资金监管账号(一般是原贷款银行,如果换其他银行会多出一些费用),买方及担保公司与银行签订资金监管协议及相关文件(一大堆,都没看清楚,只是忙着签名),买方向银行提出贷款申请,银行同意贷款后出具贷款承诺书给买方(一般银行直接通知担保公司),约7~8个工作日左右。
6、赎楼。买方向担保公司支付担保费用后,担保公司向原贷款银行申请赎楼,担保公司向银行出具赎楼担保,进行赎楼及注销抵押登记手续,约5个工作日左右。
7、房屋过户。买方同担保公司去深圳市房地产产权登记中心三楼(金湖文化广场,位于银行汽车站和南方药厂之间)签订<深圳市房地产买卖合同(现售)>,递交房产过户申请,担保公司领取回执,需5个工作日。
8、买方同担保公司到领证窗口签署回执缴费领取房产证(记得多复印一些,再见到它时要等全部贷款还清之后啦),担保公司领出新房产证同按揭银行在深圳市房地产产权登记中心作抵押登记,银行把首期款给卖方,新房产证抵押登记后,银行把扣除赎楼贷款后的贷款给卖方,约10个工作日左右。
9、交房。买卖双方办理房屋交接,水、电等过户,买方领钥匙。
二手房成交价低于评估价太多可以认定为净得价吗?
1、什么是成交价?
成交价就是指买卖双方商定后的实际买卖价格,比如,一套房子卖房人报价102万,买房人通过各种方式砍掉2万,最后以100万的总价成交了。这100万就是房屋实际的成交价格,102万是房主的报价。
2、什么是评估价?
买二手房向银行申请商业贷款时,银行出于安全考虑,会对二手房进行评估。银行会结合待评估房屋的实际情况,包括面积、楼层、朝向、装修状况、房龄、其它特征因素等等,计算出该房屋相对科学合理的市场参考价。
3、成交价与评估价,和首付有什么关系?
二手房的贷款额度,与评估价的高低有关。如果二手房首付比例为30%,则可贷款额度为评估价的70%。评估价越高能够从银行贷款到的钱就越多。
贷款额度与首付款的总和即为二手房的成交价,二手房的成交价格减去可贷款额,即为二手房的净首付款。也就是或可贷款额越大,二手房净首付款就越少。
举个例子二手房成交价格为100万,银行的评估价为80万,按照首套房30%的首付比例来计算,二手房的可贷款额为56万(80万*70%)。这时候购房者要支付的净首付款就是44万(100万-56万),相当于成交价格的44%,这比30%的首付比例,多了14%。如果二手房的评估是100万,则该二手房的净首付款为30万。如果二手房的评估价为120万,则首付款为16万(100万-120万*70%)。
当然了二手房评估价高于或等于成交价的情况比较少,通常情况下,都是评估价低于成交价。评估价过高或者过低,都不好。评估价过高则首付款相对较低,但缴纳的增值税、契税就变多了,主要是因为契税、增值税的缴纳,是以评估价为征收标准。评估价过低意味着买房要支付更多的首付款。
个人在买二手房时,一定要计算好买房的各项费用,因为二手房与新房相比,需要支付更多的首付款,另外还要缴纳税费等各项费用。
二手房交易,房价评估故意压低,对买卖双方有什么影响?
没有坏处。
在打网签的时间,工作人员会问客户买成多少钱,房管局内对进行买卖的小区是有一个评估价的,这个价格是缴税的基数,比如缴纳1%的个人所得税就是根据这个评估总价来计算的,压低了这个评估价那么缴纳的税费也会少些,对买卖双方都没有坏处。
依据物价局相关文件规定,房产交易额在1000万元金额(含1000万元)以下的,按3%收取;超过1000万元金额以上的按0.5%收取,中介收取服务费,应按每宗交易额计算,而不应该按照买卖双方分别计算。
扩展资料
注意事项
1、订立房地产买卖合同特别是支付定金时必须搞清楚自己要买的房产的权利是否已被抵押、查封、冻结等(可花30元人民币,到房屋所在地的交易中心查询需要交易的该房地产权利的信息);
2、支付房款(或支付大部分房款时)必须是已经完成交易申请并已取得房地产交易中心出具的受理收件单;
3、必须留有一定数额的房款,在收房查验符合合同的约定时方支付;
4、订立买卖合同时必须同时要求对方将转让房产的维修资金户名、水、电、煤、电话等户名在一定的条件下同时过户;
5、如遇将买房首付款用于卖方归还银行借款的,必须把握自卖方归还贷款,银行因此解除抵押至房地产交易中心出具受理交易收件单间的期限(该期限越短越好,因为如果卖方涉讼,那么该期间会立即遭法院的查封);
6、必须全面了解受让的房地产是否存在出租;
7、在支付定金和房款前必须搞清楚签约的主体是否是全部的房地产权利人;
8、订立买卖合同时必须约定卖方将所在的户口全部迁出,并可与卖方在签合同前一起到房屋所在地的派出所调查户籍情况,如遇历史遗留问题,则在合同中予以明确约定。
参考资料来源:百度百科-二手房交易
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