二手房带押过户怎么操作

按照目前各地的实践来看，大致分为三步。

第一步银行先行为买家放款，款项由公证处提存。担保公司为买家向银行出具保函，放款银行在收到保函后为买家发放按揭贷款。

第二步买卖双方办理房产过户转移登记，放款银行为买家办理抵押。

第三步公证处向卖家归还贷款用于解除抵押。

带押过户要面临的问题

第一放款时间短，手续更繁琐

“带押过户”相对于出售者来说免除了筹款还贷的过程。如果没有带抵押过户，出售者必须有足够的资金首先还清房贷，然后才能解押过户，时间较长。带押过户可以直接办理手续给购房者，但是，手续更加繁琐。购房者必须有贷款的资质，还要有良好的征信，并且需要去公证处办理公证手续。对于购房者来说要付出公证等费用。

第二不能降低交易成本和风险

“带押过户”不会降低交易成本和风险，银行还要对购房者的资质验证，需要办理出售者的还贷手续和购房者的贷款资质，同时需要办理公证和其他相关手续。如果其中一个环节出现问题，对于买卖双方都会承担一定的风险。一旦出现问题，出售者可能还会继续还房贷，而购房者的房子可能会被让出或者拍卖的风险。

第三对购房者的资质要求更严格

有的购房者天真地以为，“带押过户”可以让出售方承担一定的风险，希望带押过户能够接过出售者已经办理的贷款手续，免掉自己部分还贷的责任。这是不成熟的表现，银行在办理“带押过户”中，出售方必须结清的贷款转到购房者身上。购房者的资质和征信也需重新评估，甚至更为严格。抵押过户出现的问题也很多，会牵扯到买卖双方的利益。

带押过户流程

带押过户”是指对于存在抵押的房产要上市交易的，无须提前还贷或垫付资金，即不用先归还原来的房贷，就可以完成过户、重新抵押并发放新的住房贷款。“带押过户”意在加快二手房流通交易。

比如说你有一套房，挂牌价格约150万，还欠银行70万贷款，现在想把这套房子卖掉，那么按照传统的二手房交易政策，你必须先还清银行贷猜租款，如果手头资金不够，只能借“过桥贷”。而“带押过户”就是你不用提前还清银行贷款，也不用借“过桥贷”，只需要和买家一起按照流程到银行办理转移、抵押“双预告”登记，配合银行线上申请，就可以了。交易完成后你就可以用卖房的钱还银行此尺贷款了。

“带押过户”已经有很多城市都开始实行了。例如：广东省珠海、山东省青岛、云南省昆明等。就拿济南为例，目前，“带押过户”在工行、建行、北京银行等多家银行试点成功，将在全市二手房市场全面推行，实现银行贷款审批、抵押放款及二手房转移登记、抵押注销等各环节穗扒兆的无缝衔接。

“带押过户”流程分三步走：

一是办理转移、抵押“双预告”登记，买卖双方配合银行线上申请，登记完成后银行先行放款；

二是买卖双方办理房产过户转移登记，抵押预告登记同步自动转为本登记，由公证机构设立提存账户，配合完成双方交易，保障交易安全；

三是卖方归还贷款，解除抵押，提存账户资金直接归还卖方贷款，银行线上提交抵押注销登记申请，还贷自动到账，在线解除抵押。

“带押过户”优化二手房交易流程

“带押过户”优化了二手房交易流程，对提振市场有一定积极作用，有助于更好地满足刚性和改善性住房需求

“带押过户”模式下，交易更依赖银行，银行的主动性和积极性应该进一步提升。同时银行、公证或担保机构等介入二手房交易后，交易成本是否会上升是一个不确定因素，控制好成本是“带押过户”进一步推进的重要前提

近期部分城市在二手房交易中推出“带押过户”的交易模式。对此业内人士表示，“带押过户”优化了二手房交易流程，对提振市场有一定积极作用，有助于更好地满足刚性和改善性住房需求。

所谓“带押过户”，是指对存在抵押的不动产需要上市交易的，卖方可不需要先归还原有房贷就可以完成过户登记，买方可带抵押过户获取金融贷款。传统的二手房交易过程中，如果住房还有未还清的银行按揭贷款，手续相当烦琐。需要卖方提前筹集资金还清贷款，即“赎契”，通过“赎契”解除原有抵押，才能办理过户手续，进而买方将房产再次抵押，获得银行贷款。

“带押过户”于法有据。民法典第406条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，抵押财产转让的，抵押权不受影响。“带押过户”能够通过降低交易成本促成交易便利化，活跃市场，可谓一举多得。

目前“带押过户”的操作流程大致分为三步。第一步银行先行为买家放款，款项由公证处提存。担保公司为买家向银行出具保函，放款银行在收到保函后为买家发放按揭贷款。第二步买卖双方办理房产过户转移登记，放款银行为买家办理抵押。第三步公证处向卖家归还贷款用于解除抵押。

“带押过户”带来哪些便利和好处？一方面，省下费用。过去二手房交易模式下，需要卖方先筹集资金把银行贷款还清再过户，“带押过户”节省了卖方为提前还贷衍生出的过桥费，以及过桥费带来的利息和担保费等，利于卖方尽快回笼资金。另一方面省下时间。过去一旦卖方在约定时间内凑不齐未结清的银行贷款，则很可能对买方产生违约。“带押过户”减少了办事环节，缩短了交易时间，避免时间拖延出现的违约情形。

“带押过户”如何更好推进？在广东连越律师事务所高级合伙人黄罗平看来，“带押过户”模式下，交易更依赖银行，银行的主动性和积极性应该进一步提升。同时银行、公证或担保机构等介入二手房交易后，交易成本是否会上升是一个不确定因素，控制好成本是“带押过户”进一步推进的重要前提。

“带押过户”仍需防范一定风险。黄罗平认为对于买方而言，购买带抵押的房产，是用自己的贷款用以偿还卖方的贷款，只要在过户完成之前，权利都处于不确定状态，房屋如被司法查封，将没办法顺利过户。因此应了解房屋的具体贷款信息，如原按揭、抵押合同约定“不得转让”或有其他禁止、限制转让条款，则可能无法“带押过户”或者需要先修改原按揭、抵押合同，才能“带押过户”。同时“带押过户”涉及了买卖双方、银行、公证或担保机构等多方主体，交易环节更复杂，要保障各个环节的顺畅，才能顺利完成过户交易。另外买方要随时关注房屋司法查封的情况，一旦有司法查封应立即终止资金给付和交易。

一些城市的有关部门在积极推行“带押过户”的过程中也推出相关举措确保安全。比如记者从唐山市不动产登记中心微信公众号查阅到，该中心在推行“带押过户”时，通过“公正提存”和“双预告登记”确保资金和交易安全。这两项举措既可以有效化解风险，提高交易安全性，又能够促进资产快速流通。

带押过户流程图

带押过户流程不同城市规定的带押过户流程可能有所不同，以无锡市不动产带押过户为例，具体流程如下：

1、买卖双方就交易的房产达成一致，并取得抵押贷款银行的同意；

2、买卖双方与贷款银行签订资金监管相关协议，确保监管资金能够大于卖方剩余贷款本息；

3、买方申请的贷款由银行审批后，将买方首付款与银行发放的贷款资金一并存入监管专用账户；

4、办理“三合一”登记，即二手房买卖预告登记、卖方抵押变更登记、买方新抵押设立合并办理；

5、释放监管专用账户中的资金，先用于结清卖方剩余贷款本息，注销抵押登记，再将剩余资金转给卖方指定账户。

整个过程让存在抵押的房产无须提前还贷、无须垫付资金就能交易过户，且资金有专用监管，一旦发生风险或出现意外情况导致交易失败，那么存入的资金将原路返还，既能有效防范交易风险，又能避免资金纠纷。

带押过户所需资料：

1、卖方资料

主要就是身份证、银行卡，毕竟之前已经提交过房屋贷款的相关资料了。

2、买方资料

身份证、户口本、婚姻状况证明、工作收入证明、个人征信报告、家庭房产证明、购房首付款证明、还贷银行卡以及银行规定的其他资料。

3、房屋相关资料

主要就是房产证、房屋买房合同，还有买方贷款审批通过后的抵押贷款合同以及银行开具的抵押变更协议等。

由于带押过户流程是办理二手房买卖业务的同时办理抵押变更，所以资料只需提交一套、业务只需办理一次，在同一个受理窗口进行办理即可，减少了中间手续，缩短了交易周期。