看知名房企大型城市综合体成本测算10要点

1.前期工程准备费

酒店、步行街、百货装修设计费平均按照200元/㎡建筑面积。

2.建安费用

（1）外装饰

住宅、公寓、写字楼外窗：断桥铝中空玻璃，按照施工面积650元/㎡。

商业外墙：石材为主、局部铝板和玻璃幕墙，按照施工面积650元/㎡。

住宅外墙：保温、1~2层为石材干挂，3层以上为涂料，按照施工面积180元/㎡。

公寓外墙：保温、1~2层为石材干挂，3层以上为涂料，按照施工面积350元/m³。

底商外墙：保温、石材、玻璃门，按照施工面积650元/㎡。

5A写字楼外墙：保温、幕墙和石材为主、局部仿石涂料，按照施工面积650元/㎡。

白金五星酒店外墙：保温、幕墙、石材，按照施工面积1000元/㎡。

（2）内装修

百货：全部精装，按照建筑面积630元/㎡。

超市：地面水磨石，其他简单装修，按照建筑面积220元/㎡。

室内步行街：步行街店内部分50%简装按照建筑面积300元/㎡，50%清水房；公共部分精装修按照施工面积（地面800元/㎡＋墙面800元/㎡＋吊顶200元/㎡），玻璃顶按照投影面积1800元/㎡。

KTV：

1、000万元的装修费用（含陈设、设备）。

写字楼：公共部位精装，按照建筑面积800元/㎡。

小户型公寓：全部精装，按照建筑面积600元/m³。

白金五星酒店：全部精装，按照建筑面积3500元/㎡（不含酒店厨房和洗衣设备）。

其他业态及单体建筑：仅公共部位（电梯厅、楼梯间，公共卫生间等）的精装修。

（3）通风空调

住宅、公寓：不考虑中央空调。

写字楼：按照建筑面积350元/㎡。

（4）电梯

白金五星酒店：合资品牌电梯并考虑轿箱精装费用。

3.酒店开办费

按3000万元。

4.销售费用

按照销售收入的3％，含销售大厅、面积测量和交易手续费。

5.财务费用

按照贷款10亿，期限2年，贷款利率8％。

6.预备费

按照工程成本（扣除土地价款，且不含三费及税）的3％。

7.土地增值税

按照销售收入的1％预征或按汇算清缴7.98%。

8.招商费用

考虑招商费用及旺场费用1000万元，开业庆典费用200万元。

9.未考虑商业转让费用及商业部分的税金

10.所得税

按照销售收入的5％预征。

商业综合体的管理难点在哪里，后期营运的话成本控制需从哪些方面做？

现代城市商业综合体具有两个重要的发展趋势，第一是功能多样性 商业和娱乐文化体验以及旅游功能密切结合，第二是注重环保节能，降低开发和运营成本，将综合体的建设纳入城市总体规划。做好城市综合体的成本控制和预算管理是极为重要的基础管理内容，本人不仅对综合体成本特点进行了分析，而且对综合体动态预算管理提出的自己的思路。

2.以可持续发展策略指导项目各个阶段的工作，为环境友好型社会做出贡献。

二.城市综合体的成本控制的静态策略前期策划成本设计成本 以36万平方米综合体为例工程成本 以占地6万平方米，36万平方米，地下两层12万平方米装修成本

三.城市综合体成本控制的动态策略城市综合体的分期建设策略极其重要，对于老区的综合体可以一气呵成，对于新城的城市商业综合体，一般都要采取分期建设策略，控制未来无法判断的风险。动态成本控制策略1：商业规划和建筑设计一体化以长春西客站换乘中心枢纽商业为例，设计和商业规划脱节，在商业物业将要招商时候发现根本在设计中没有考虑餐饮业态需要的给水和排放油烟管线，必须重新方方案更改设计，才能满足实际经营的要求。通过方案成本分析和招商摸底，提前预知不同物业类型的准确成本。

利用一流策划和设计，结合良好宣传，在项目开工之前就营造最佳品牌形象，通过强势地位，鼓励施工单位以最低成本积极参与。动态控制策略2 ：最大限度量身定制，准确把握商业客户对物业的实际需求是降低成本的有效方法，避免建筑功能改造造成的不必要成本支出。通过准确判断市场，将主力商家和龙头商户的建筑需求在设计前摸清，通过概念设计方案和招商摸底工作，汇总需求到建筑设计任务书中，通过建筑设计方案的经济性 分析，将商业管理和施工管理专家以及建筑设计人员参加联合审查优化方案是成本控制的主要措施。

四.城市综合体的产出经济效益及其提升策略商业规划与建筑设计的最佳匹配VMD与装修的最佳匹配业态优化与最佳运营表现做好商业地产预算管理

五.城市商业综合体编制预算的思路商业地产的预算需要由总经理委托财务部门牵头，各个部门重点参与的原则，组成预算编制小组。首先要把前期策划和设计部门把费用预算好，概念设计方案完成后，请工程部门进行初步估算，在招商摸底和详细设计方案完成后，正式编制工程预算。

1.前期费用预算充足，保证项目方案的高质量，特别是注意招商摸底和设计方案优化结合，优先保证专家组商业管理和施工管理专家以及建筑设计专家的费用;策划和设计费用一般在综合体项目总成本中占比例为2%,一般对成本波动的影响超过20%，因此策划和设计成本优先保证的同时尽量争取占据到3-4%，对建筑设计方案中的节能设计和经济优化分析费用预算在100万元以上。

2.材料预算 一般要保证材料费用和质量，钢材和水泥和卫生以及低压电器设备由发展商统一采购，和大型材料供应商建立长期关系并严格执行预算。

3.商业地产的施工预算 优先保证一线工人的工资发放，即使选择垫资的施工单位，也要选择资金雄厚的施工单位。关心施工人员包括普通农民工的身心健康，在工资外，提取每人每年1000元费用，用于工人的文化和体育活动，安排监理公司监督落实。

城市商业综合体预算编制的主要内容：现金预算是综合体预算管理中的重点，一般综合体现金主要来自物业销售和保留物业经营部分，对于酒店物业和购物中心以及写字楼等租赁物业需要结合现金流特定，一般都是争取开业前有部分现金流入企业，流入商铺租赁定金一般可以要求预付两个月左右的押金。对于现金预算一般要在执行中结合实际调整，出现重大政策变化时候，需要现金流重大调整，报告董事会批准，其他就是常规的现金流调整，报请经营班子批准。根据现金流预算特点，建立现金流风险预警体系，保持企业综合体项目开发的可持续性。跟进预算的方法：总经理安排财务部门牵头，及时了解项目进度，及时了解预算中不符合项目实际的成分及时阶段性变更调整;跟进银行房地产信贷政策变化，及时采取贷款组合策略，优化财务预算。

监控项目进度和合同执行进度，确保按时支付项目前期策划、设计和工程费用，避免无故违约增加的索赔成本。

4.预算管理和质量管理结合对于建筑质量创造国家不同级别的奖励，在预算中考虑奖励的不同数额，鼓励建筑施工单位抓好质量。鼓励设计单位和施工单位的密切技术交流，鼓励监理单位和施工单位分享最佳质量案例，将先进技术交流贡献工人奖励纳入人工费用预算中。

什么是城市综合体？

1. 城市综合体概述城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。

1.1 城市综合体的概念所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。

1.2 城市综合体与多功能建筑的差别多功能建筑是数量与种类上的积累综合，这种综合不构成新系统的产生，局部增减无关整体大局。而城市综合体则是各组成部分之间的优化组合，并共同存在于一个有机系统之中。 1.3 城市综合体的四大典型特征特征一：超大空间尺度城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系的，因此室外空间尺度巨大。由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。

特征二：通道树型交通体系通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”（Access Tree）体系。这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间。 特征三：现代城市景观设计应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。

通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。特征四：高科技集成设施城市综合体既有大众化的一面，同时又是高科技、高智能的集合。其先进的设施充分反映出科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。

室内交通以垂直高速电梯、步行电梯、自动扶梯、露明电梯为主；通讯由电话、电报、电传、电视、传真联网电脑等组成；安全系统通过电视系统、监听系统、紧急呼叫系统、传呼系统的设置和分区得以保证。

1.4 城市综合体的发展历程1.4.1 城市综合体的开发背景现代都市中，习惯快节奏的人们需要在一个方便、快捷、经济、集多种功能于一体的综合空间里，享受高效率的生活和工作，于是城市综合体便应运而生。

1.4.1.1 城市综合体是城市聚集的产物城市综合体的出现是城市形态发展到一定程度的必然产物。

因为城市本身就是一个聚集体，当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。

① 城市形态的表现在城市核心区域为了降低综合商务成本而为之，比如在一幢高层建筑内集合办公、餐饮、商业等服务场所的独栋式综合建筑体。这种综合建筑体也属于城市综合体。

② 经济形态的表现随着开发商开发规模的不断增大，规划了办公、居住、商业设施等多种独立场所，并通过一个连廊或其它各种形式将它们联结在一起，形成新型的独立式的城市综合体。

1.4.1.2 优越的地段和区域催生了城市综合体城市综合体依地段而生，城市一般都在CBD区域就会出现高档次的复合建筑楼群。其功能不能是单一的，而是复合性的，从这一点来看，CBD本身就是一个庞大的综合体。如北京万达广场就是一个典型的CBD区域的城市综合体。依北京的CBD规划方案为例，CBD整个建筑规模控制在1000万平方米之内，写字楼约占50％左右，公寓占25％左右，其它25％为商业、服务、文化及娱乐设施等。

从一个大的综合体理念开始，再通过一个个小的综合体的建设，最后形成一个大的综合体，共同促进CBD的整体建设。

1.4.1.3 城市综合体市场需求旺盛由于目前城市客群大多从事脑力劳动，具备一定的物质基础，有追求高档住宅的能力与强烈的意愿，并且一般受过良好教育，具有较强的专业知识和职业能力及相应的家庭消费能力，因此大多追求生活质量，向往高品质的生活。； 首先表现在对物业的交通、楼宇硬件设施（电梯、空调）以及物业管理水平等要求较高；； 其次要求合理的物业生态景观规划。雄居城市商务中心的中产阶层，白天必须面临城市的“水泥森林”城堡，高楼大厦、车水马龙所带来的压抑、浮躁，其紧张心态只有在工作之余才能得到释放。

因此如果选择居住在城市中心，就必然要求物业具有合理的业态规划，能够在这里休闲放松，体味生活的乐趣。因此集公寓、商场、休闲、娱乐、主题公园于一体的城市综合体物业的需求渐成热点。而综合体建筑模式就是在这样的背景下应运而生了。

1.4.2 城市综合体的发展阶段城市综合体的产生和发展经历也以下几个阶段。|相关链接| 曼哈顿城市综合体纽约市中心的曼哈顿，是世界繁华之都。汇集了纽约著名的百老汇、华尔街、帝国大厦、格林威治街、中央公园、联合国总部、大都会艺术博物馆、大都会歌剧院等。

这里还是世界上就业密度最高的地区，仅华尔街而言，长1.54公里，面积不足1平方公里的范围内，就集中了几十家大银行、保险公司、交易所以及上百家大公司总部和几十万就业人口。克莱斯勒大厦、洛克菲勒中心等著名城市综合体建筑造就了曼哈顿“世界中心”的美名。

1.5 城市综合体的分类大型城市综合体是经济发展的必然要求，我们根据特点可以划分为： ； 城市CBD中心的城市综合体，如北京万达广场。； 交通枢纽型城市综合体，如北京国瑞城。

； 城郊结合部城市综合体，如世茂•；蝶湖湾。由于很多的大城市市区已经没有能够找出占地5万平方米以上的地块，因此很多城市综合体最大的选址可能是在城郊结合部。

2. 城市综合体开发要点在经历了将住宅地产和商业地产严格区分的时代后，人们发现，单一的地产开发模式已经越来越不能满足人们的生活居住要求，不能适应地产的迅速发展，开创一种崭新的地产开发模式就成为地产商们面临的课题，综合体建筑模式正在挑战国外最先进的地产开发模式。

2.1 城市综合体的功能分析城市综合体的每种功能有其特定的运行时间范围，城市综合体将不同时间段的功能组织在一起，使其保持24小时的繁荣，提高了综合体的使用效益。城市综合体内各功能在时间上的衔接，使其各部分的活动组织有序，而且各部分的使用也能相互补充。尤其在市中心地区，城市综合体将居住、娱乐活动注入其中，使那些在非工作时间“死去”了的地区的功能得到完善。

2.1.1 商务商务是现代城市的主要功能，操纵着城市大部分资金流和物流方向。

一个区域空间能否提供充分、便捷的商务空间，决定着这一区域的城市地位和功能。城市综合体应用高规格空间满足不同企业的商务需求。

2.1.2 商业商业零售与人们的日常生活最密切，形成城市范围的市场并吸引和支持其他功能。

零售更主要的是提供生活性、愉快性和丰富性，以满足人们的多样化选择，并形成热闹繁荣的街区。能够充分满足各类阶层的消费需求。

2.1.3 居住居住是城市开发的基本成分，是解决市中心居住问题。

广东限购政策是怎样的 广东限购政策如何调控？

在史上最严厉的房地产调控政策下，2012年江门、珠海、中山、佛山的经济增长均因调控遭受不同程度的影响。广东省地方政府在贯彻国家调控政策的同时也纷纷结合本地情况出台措施使房价回归理性。

据媒体报道显示，2012年上半年珠海的房价上限为21453.57元/平方米，下半年大幅下降了3995.1元/平方米，主城区价格上限为16321.59元/平方米，2013年上半年主城区的价格上限小幅上升，为17458.47元/平方米。不过从成交均价来看，2012年一整年的均价均超过限价范围，可见珠海楼市调控还有很长一段路要走。2012年珠海经济下行势头得到控制，但经济增长未能达到年初预定目标。尽管如此珠海2013年还将继续保持房地产市场调控力度。

珠海市委常委、常务副市长刘小龙认为，房地产业对于地方政府来讲，就跟“鸦片”一样，2013年将不会放开房地产市场的调控，珠海正步入“戒毒”阶段。此番言论意味着此前推出的“双限令”在国家宏观调控政策未结束时，2013年将继续运行。江门：继续沿用“五控一保”措施自楼市调控以来，江门一直认真贯彻执行国务院有关房地产的调控政策，并积极结合实际情况，采取“五控一保”，即控购买、控价格、控销售、控标准、控导向、重保障，及差额化信贷等措施，调控卓显成效，使得房价从2011年8月的巅峰价6300元/平方米，下跌到2012年6月份的5500元/平方米，降幅高达11.7%，调控成果得到各界人士的肯定。

经历两年调控后的江门楼市，成交量的震荡上升凸显今年房地产市场呈现的回暖趋势，房地产业自去年下半年就一路走红。恒大、保利、万达掀起房产大鳄进驻江门的热潮。商业体也百花齐放，国翔时代广场、益丞国际广场开建，义乌小商品批发城、绿岛商城接连开业，华侨广场后面大型的万达双子塔也将于今年动工建设。

2012年底的江门市大型招商推介会上，康师傅、美的、海信等大型企业落户江门，同时令人瞩目的甘化厂改造项目也将于今年正式开始改造，其优越的区位及历史文化内涵，建成后将成为江门市又一城市名片。2012年楼市调控成效渐显，随着楼市逐渐回暖，江门市住建局表示，新的一年如果没有大的政策变动，将继续执行“五控一保”措施，稳定房价，同时今年计划调拨3亿元公积金贷款进行保障房建设，预计可建设约3000套保障房。市国土局方面表示，2013年国有土地使用权出让收入计划309601万元，比2012年预算调整数160599万元增加149002万元，增幅将近一倍，有业内人士称今年将会有更多的土地推向市场。

佛山：将继续执行限购政策2012年的佛山楼市与江门楼市有很多相似点，比如在城市综合体方面，保利在佛山的三个城市中心都建立了城市综合体。大连万达2012年5月24日进驻佛山，半年后即开推商铺；绿地自2012年9月进入佛山，接连两次拿下豪地；万科的两个城市综合体项目也在2012年亮相；中海在2012年底也拿了佛山首个城市综合体项目。四大知名房企的集体发力，使得2012年的综合体建设颇具看点。在商品房的交易上，整体呈现前抑后扬的态势，不过佛山楼市差异化发展明显，市场集中度高，销售前三名的房企在佛山整个成交量当中占到将近一半，有些热销单盘销售额高达40亿元。

经过限购令等楼市调控政策，房地产市场的结构也得到调整，刚需产品占据市场份额提高，楼盘价格也回归到一个相对平稳的阶段由于中央调控尚未松口，佛山也将继续执行限购政策，不过该市是否成为房产税试点之一还是个谜。刚进入2013年的佛山楼市，以1月15日顺德日卖10块地，成交近16亿元的成绩打出2013年土地成交高潮，顺德财税局局长关世良在两会上直言不讳，称2013年顺德只能靠土地财政收入来补充，土地出让金预算收入将超过80亿元。而三水财报也指出，2013年卖地收入要达37.2176亿元，增幅达48.7%，2013年佛山市靠土地财政增加税收或已成主题。中山：限购对楼市影响不大在史上最严厉的楼市调控中，中山房企也逐渐从住宅开发转向商业地产进军。

不过业界和学界对中山城市商业综合体前景并不看好，据统计，未来2—3年，中山商业供应面积超过400万平方米，商业项目的频频上马，未来肯定会面临激烈的竞争。据中原地产数据显示，中山固定资产投资额呈台阶式上升，其中房地产投资额为311亿元，同比增长7.3%，占同期固定资产额的38.7%，超出正常区的22%—28%，另外据媒体报道，2012年1月—10月，中山全市房地产开发完成投资283.13亿元，同比增长7.9%，其中住宅投资214.04亿元，同比增长12.8%，占75.6%，表明中山的房地产开发投资处于过热的状态。同时中山楼市面临空置面积逐渐增大的窘境，去年竣工面积创近年最低值，导致空置率逐步拉大。政策方面除贯彻落实中央调控政策外，中山市去年7月底挂出《关于进一步规范住房公积金管理有关问题的通知》，减少个人贷款额度和明确公积金适用范围，随后市场整体呈紧缩态势。

中山楼市限价令颁发后，不少楼盘取消带装修销售，开发商采用“以价换量”的策略，通过销售毛坯房或降价出售减库存，可见限价令对中山整体市场影响不大，而2013年1月23日中山限价标准从5800元/平方米上升至6590元/平方米，不过大户型、豪宅仍旧超限。

什么叫城市综合体？

城市综合体是以建筑群为基础，融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的“城中之城”（功能聚合、土地集约的城市经济聚集体）。将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。

一是宏观上综合土地利用资源，避免资源浪费；二是功能设施的综合，怎样使整个社区更有活力；三是消费资源的综合，怎么通过搭配使得人们在日常的生活中共享消费资源；四是综合建筑体系的资源，从设计的角度和开发商的角度来讲，这是很重要的一个环节。在设计规划过程中，各种功能集中，以不同的功能组合来获取更多的机会，创造更多的价值。在北京被人们熟知的国贸大厦、万达广场、大悦城都是属于城市综合体的范畴。直观的理解城市综合体最大的好处就是将写字楼、酒店、公寓等功能集中在一起，而由于各个功能使用的时段不同，使得城市综合体一天24小时不停在使用中，永远是充满活力、熙熙攘攘的状态。

而从城市的角度来讲，所有的东西放到一块就可以做到一站式的服务，一站式服务促使人们每天出行的效率增加，在同一个地方住、办公、娱乐、健身等，不需要到处跑。拉德芳斯被业内视为“世界上第一个城市综合体”，是一座集办公、商务、购物、休闲、居住为一体的宜居大都会。据悉拉德芳斯GDP总值曾达到2465亿美元，占巴黎总比例的20%，已成为全法国乃至整个欧洲规模最大、最集中的商务办公区之一。

中国十大房地产开发商分别是？

2018中国房地产开发企业500强榜单前三强仍由恒大、碧桂园、万科占据。其中恒大集团继续位列榜首，碧桂园、万科分列榜单第

二.三位。

与上一年的测评相比，十强房企除了个别名次调整，总体基本保持稳定。其中融创借助其收并购优势、充足的可售货源、良好的项目品质位列榜单第五名，较上年上升了3个位次。在20强中，万科、碧桂园、保利、绿地、中国海外、龙湖、富力、华润、金地、世茂等10家企业连续10年排名进入前20，品牌实力保持强劲。从近十年500强测评成果来看，百强变动相对较大。

其中有25家企业连续10次进入百强；入百强次数达9次的企业数量为4家；入百强次数为8次的企业数量为8家；入百强次数为

7.

6.

5.

4.

3.2次的企业数量分别为

10.1

1.1

1.

5.

8.15家；另外有12家企业首进百强。