土建资料整理

合同管理的风险分析与防范

随着我国事成经济体制改革的逐步深入，尤其是加入WTO后建筑市场全面与国际接轨，国家在全国范围内开展的大规模建筑市场秩序整顿，都说明了国家对整顿建筑市场不规范行为的决心。但由于目前建筑市场“僧多粥少”，竞争激烈，导致了买方市场的严重倾斜，同时由于合同法律环境不好，合同法律体系还不完善，建筑施工企业的法律意识淡薄，造成建筑市场有法不依、执法不严的问题时有发生，业主常常用苛刻的合同条款把风险转移给承包商，造成风险承担上的严重不平衡。面的当前的实际情况，施工单位只有重视合同，重视合同管理才能有效的降低工程风险，增加企业利润。现就施工企业合同管理中的风险分析与防范谈谈自己粗浅认识。

一、合同风险的常见形式

建筑工程承包合同的风险主要分为两类，一是合同本身所带来的风险，二是合同条款中存在的“陷阱”。

1、采用固定价格合同带来的风险

采用固定价格合同，双方在专用条款内约定合同价款包含的风险范围和风险费用的计算方法，在约定风险范围内合同价款不再调整。这种合同形式，给建筑施工企业所带来的风险最大。在现代工程中，特别在合资项目中，业主喜欢采用固定总价合同，因为采用这种合同形式的工程竣工结算方式较为简单，比较省事，合同的执行过程中，双方就价格的争议较少，承包商的索赔机会也较少，承包商承担的风险较大。首先是价格风险，包括报价计算错误、漏报项目。其次是工作量风险，包括工作量计算的错误等。如果业主用初步设计文件招标，让承包商计算工作量报价，或尽管施工图设计已经完成，但做标期太短，承包商无法详细核算，通常只有按经验或统计资料估算工作量。这时承包商处于两难的境地，工作量算高了，报价没有竞争力，不易中标，算低了，自己要承担风险和亏损。

2、工程狂支付条款中的风险

工程款的支付按时间划分大致可分为四个阶段，即预付款、工程进度款、最终付款和退还保修金。当前拖欠工程款已成为困扰施工企业的严重问题，垫资、带资施工的现象仍然十分普遍，这些都给施工企业的正常发展带来困难，同时也是造成“烂尾楼”现象的成因之一，也是施工单位拖欠农民工工资的主要原因。许多工程合同对这部分条款不甚明确，尤其是对工程款支付违约索赔条款约定不完整、不严密，不公平，给施工企业造成经济纠纷和经济损失。

3、合同文件前后不一致所带来的风险

关于工程洽商、变更等方面的书面协议和文件在合同文件中具有最高效力，且签署在后的协议和文件效力高于签署在先的。如果工程管理人员在整个合同执行过程中，签署文件时出现了与早期文件不一致而且不利于自己这一方的内容，就会带来额外的损失。

4、工程变更风险

由于工程项目的复杂性和工程项目施工的长期性，合同执行过程中经常涉及工程变更问题。如果承包商在施工中提出了关于涉及更改、材料设备换用的合理化建议，经业主工程师同意，可以变更。但如未经工程师同意，擅自变更，即使是合理的，承包商也要对此赔偿损失，并且不顺延工期。在变更程序上的疏忽，容易导致业主的反索赔。

二、风险防范

在合同管理中进行风险分析的目的是研究如何降低风险程度或规避风险，减少风险损失。在预测到主要风险因素后，应根据不同风险因素提出相应的风险规避和防范对策。

1、做好调研工作，完善专用条款

建筑施工企业在投标之前应就该工程项目所存在的风险因素进行调研分析，在收到工程招标文件后要认真研究招标文件的内容，及时发现潜在的风险因素，在招标答疑时予以解决，即我们所说的标前评审，避免盲目投标，给中标后的合同谈判制造障碍。工程中标后在合同谈判时，要根据招标文件和投标书的内容用专用条款来明确风险范围。范围越明确越详尽，施工企业在合同执行过程中所承担的意外风险就越小。

2、避免合同中的矛盾或二义性解释

由于工程合同条款多，其中的矛盾和二义性常常是难免的。尤其是在国际工程中，由于不同语言的翻译和不同国家的工程惯例，常常会对同意条款产生不同的理解。按照一般原则，承包商对合同的理解负责，即由于自己理解错误造成报价、施工方案错误，由承包商负责。因此承包商应对合同中意义不清、标准不明确或前后矛盾之处向业主提出征询意见。如业主未积极答复，承包商可按对其有利的解释理解合同。

3、采用合同担保避免欠款风险

在目前竞争激烈的建筑市场，许多开发商要求承包商垫资建设或不支付预付款或采用其他变相垫资的形式，这样就加大了施工企业的风险。为确保所垫付资金能过收回，承包商应积极要求业主提供担保。担保应采用书面形式，在合同中设立保证条款或抵押条款，明确担保期限、范围等，设立抵押的还应办理抵押登记。要求业主提供的保证担保主要是支付保证，支付保证是指业主通过保证人为其提供担保，保证工程款如期支付给承包商，如业主未按合同支付工程款，保证人应向承包商履行支付责任，因此承包商在签订合同之前应就担保人的资格和信誉认真进行调差。实行合同担保，可有效防止欠款现象的发生。

4、施工过程中全方位的合同管理

实施规范化、制度化、标准化的合同管理必须以合同为主线、以合同为核心实施工程项目管理。施工企业应制定一整套合同管理的有关工作制度和规定，对合同管理的组织、合同管理的程序以及合同的起草、谈判、审查、签订、履行、检查、清理等每一个工作环节均作出明确规定。在施工合同签订前承包商应对合同文件是否齐全，内同是否全面和条款是否完整，定义是否清楚、准确，合同内容是够公平、合理，风险是否合理分担等进行全面审查。检查合同结构和内容的完整性，用标准的合同文本和结构对照该合同文本，即可发现它缺少或遗漏哪些必需的条款。分析评价每一合同条款执行的法律后果，其中隐含哪些风险，为合同谈判和签订提供决策依据。通过审查发现和修订合同内容含糊、概念不清或自己未能完全理解的条款，合同之间矛盾或不一致的条款，隐含较大风险的条款，过于苛刻、单方面约束性的条款等。事前分析可能存在的不确定事件和风险，有针对性的采取保护措施。在合同签订后，合同管理部门要对合同执行部门及人员进行合同交底，使全体项目管理人员和施工组织人员都应对合同有一个全面、完整的认识和理解，在施工过程中利用好对自己有利的条款，规避对自己不利的条款。在合同履行过程中，严格按照合同施工，定期检查合同执行的情况，避免发生合同条款相违背的行为，这也是承包商降低合同风险的一种有效措施。

三、索赔管理

在充满风险的建筑市场中，索赔是建筑施工企业保护自身利益的一种方式。索赔不仅仅是要求赔偿，它是一种正当的权利要求，它是业主方、监理工程师和承包方之间一项正常的、大量发生而且普遍存在的合同管理业务，是一种以法律和合同为依据的、合情合理的行为。我国建筑施工企业要想在国际建筑市场分一杯羹，就必须改变“不懂索赔、不敢索赔、不会索赔”的现状。因此在工程项目管理人员的头脑中树立索赔意识非常重要。在索赔管理中，管理人员应注意以下三方面：

1、索赔的及时性

承包商进行索赔应在索赔事件发生之时，而不是之后出具正式函件通知业主或其代表。国际上普遍采用的FIDIC合同对许多索赔时间都有时效期限，如对建筑师签发图纸或指令过迟而造成的工期延期，应在28天内通知建筑师并报知业主，并出具工期索赔细节。逾期不报业主有权拒绝索赔要求。

2、索赔资料的完整性

只有实际发生了经济损失或权利损害，一方才能向对方索赔。经济损失指因为对方因素造成合同外的额外支出，如人工费、材料费、机械费、管理费等额外开支；权利损害是指虽然没有经济上的损失，但造成了一方权利上的损害，如由于恶劣气候条件对工程进度的不利影响，承包商有权要求工期延长等。因此发生了实际的经济损失或权利损害，应是提出索赔的一个基本前提条件。所以承包商提出的索赔申请应有确凿的索赔证据。在工程管理中，管理人员应注意所有原始资料的保管、分类、汇总，以便在索赔事件发生时能提供齐备的资料证明。如材料费索赔，在投标前就必须做大量的工作，进行材料询价，编制材料基本价表，并附上报价原始单据与标书一起投标。否则会因索赔证据不足而失败。

3、索赔的技巧性

在工程承包活动中，承包商常常处于不利的地位，这是由激烈的市场竞争造成的。在解决索赔问题中，由于双方利益和期望的差异性，在谈判过程中常常会出现大的争执。如果承包商态度强硬地坚持自己的观点，会造成双方关系紧张，失去长期合作的机会。因此在索赔谈判中，承包商应避免和业主发生冲突，要善于整合双方的差异，寻找付出较小代价就能给业主带来很大利益的条款。另外让步是解决争议的常用技巧。在具体操作中，承包商应提出较高的索赔期望，经双方谈判，在业主感兴趣或利益所在之处做出让步，如缩短工期、提高工程质量等，同时争取业主做出相应的让步，从而实现索赔目标。

总之合同管理是施工企业管理的核心，是一项相当复杂、繁重的工作，它始终贯穿于企业管理的全过程；合同管理工作直接关系到企业的风险防范与规避，同时它又是创造企业经济效益的关键所在。

土建工程都需要做哪些资料？

工程验收资料分为以下几个部分第一部分、工程前期文件1. 可行性研究报告及附件2. 可行性研究报告审批意见3. 计划任务书及批复4. 建设项目列入年度计划的申报文件5. 建设项目列入年度计划的批复文件和年度计划项目表6. 征地、拆迁等审批文件(包括拆迁、补偿等文件)等等。第二部分、工程竣工验收文件。

一.建筑与结构工程;

二.建筑给水、排水及采暖工程文件;

三.建筑电气工程文件。

四.智能建筑工程文件;

五.通风与空调工程文件

六.电梯工程文件。第四部分：除以上文件材料以外的材料报验和工程报验等监理文件材料第五部分：竣工图;

一.建筑竣工图;

二.结构竣工图;

三.给排水竣工图;

四.采暖竣工图;

五.电气竣工图;

六.通风与空调竣工图。第六部分：与工程有关的各种声像材料(注明文字说明、工程名称、地点、时间、施工部位等)以及其他相关材料。

土建工程资料整理顺序是什么？

一.施工管理资料（建筑与结构）

1.开始组织施工前，要有施工组织设计

2.工程开工前，建设单位要组织施工单位，设计单位，勘察单位，监理单位熟悉图纸，进行图纸会审，形成《图纸会审记录》。

3.技术交底：分三级交底。

5.施工日记要自开工之日起每天一记，要反映真实施工情况

二.材料试验、合格证（建筑与结构）

1.每批钢筋进场，要有钢筋质量证明书（要原件，如果是复印件，要有经销单位的销售专用章，上面注明原件证号和原件存放处，同时应有抄件人签字、抄件日期），每批钢筋进场，都要委托检验，检验合格方能使用。

2.钢筋焊接，应按批量（200个或300个接头）委托试验，每层至少一次，试验报告上应附上焊工证。

3.工程所用水泥必须有出厂合格证，并按批量、批号取样复试，28天后向水泥厂索要水泥质量证明书（三天强度或七天强度）和28天强度。

4.砖（砌块）进场应有出厂合格证，进场后，按批量复试。

5.予制构件进场要有附件，附件包括该批构件所使用的钢筋、水泥、砂、碎石、配合比、混凝土试块强度报告等。进场后要选要代表性的构件按批量进行委托试验，委托试验须在第一次使用前进行。

6.防水卷材要有出厂合格证，进场后按批量进行见证取样，委托检验。

7.砂、石骨料要按批量（200M2）进行委托检验。

8.装饰装修材料要有合格证，如门、窗、玻璃、油漆、涂料等，市（或县）质量检测站要求检验的还要按批量委托检验。

三.施工试验

1.基槽开挖前，要由行政主管部门进行工程定位放线，出具工程定位记录，施工单位要进行复核，形成《测量复核记录》。

2.施工前，要有地质勘察单位的《地质勘察报告》。

3.基槽开挖后，进行钎探，有《钎探记录》，经验槽确认无特殊情况可以进行下一步施工。

4.建筑物施工至一定部位时，要安装沉降观测点，定期观测，形成《沉降观测记录》。

5.混凝土、砂浆施工前，要有检测部门出具的混凝土、砂浆配合比报告。

6.如果地基有处理现象，要按规范规定取环刀试验。

7.回填土要有环刀取样试验，一层回填完毕检验符合设计要求才能回填上一层。

8.每次浇筑混凝土，要按规范规定留置试块，到28天龄期后到市（或县）质量检测站委托检验，全部混凝土试块检验完毕按规定进行统计方法或非统计方法评定。

9.每次使用砂浆，要按规范规定留置试块，到龄期后委托检验，全部完毕要按规范进行砂浆试块评定。

10.地面工程混凝土、砂浆要按规定留置试块，委托检验。1

1.屋面防水工程完毕，要进行淋水（蓄水）试验，形成记录。1

2.建筑抽气（风）道工程完毕，要有建筑抽气（风）道检查记录。

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3.建筑物外门窗要有型材，成品测试报告（有要求的情况下）。1

4.内墙砖、外墙砖、地板砖要有合格证，市（或县）质量检测站要求的时候要委托检验。1

5.玻璃幕墙要有结构胶合格证、玻璃合格证，要求情况下要有结构胶相容性测试报告和幕墙物理性能测试报告。

四.施工及验收记录（建筑与结构）

1.基槽开挖、钎探以后，建设单位要组织施工单位，监理单位，勘察单位，设计单位和市（或县）质量监督站会同验槽，形成《验槽记录》。

2.基础完工、回填以前，建设单位要组织施工单位，监理单位，勘察单位，设计单位和市（或县）质量监督站进行基础结构验收，形成《基础结构验收记录》。

3.主体工程完工后，建设单位要组织施工单位，监理单位，勘察单位，设计单位和市（或县）质量监督站进行主体结构验收，形成《主体结构验收记录》。

4.有予应力空心板的，每一楼层施工完毕，要有结构吊装记录，平面布置图。

5.从基础施工开始，随工程进度填写《隐蔽工程验收记录》。凡是有钢筋工程的部位都要求隐蔽。

五.分部、分项、检验批工程验收记录（建筑与结构）

1.地基、基础工程施工，随工程进度随填写检验批验收记录，分项工程验收记录，分部工程验收记录。

2.主体工程施工，随工程进度填写检验批验收记录，分项工程验收记录，分部工程验收记录。

3.装饰装修工程施工，随工程进度填写检验批验收记录，分项工程验收记录，分部工程验收记录。

4.屋面工程施工，随工程进度填写检验批验收记录，分项工程验收记录，分部工程验收记录。

土建资料整理自己包需要注意那些

土建内业资料整理顺序及其主要注意事项如下：资料收袋整要及时:整理工程技术资料的速度要紧跟施工的进度:只有这样才能及时分析混凝上利砂浆的使用情况，并做出相应的供给分析·保证材料的供给时间不影响旅工的进度，若在此过程中出刑误差，可以根据及时整理出来的资料进行相应的调整，重新介配设备、材料或人员等相关资源。工程技术资料可以育接反映出施工质量，所以需要及时收集和整理建筑施工的豆笑情况为施工所需的很多材料和件都是经检查、取样、认可之后才开始出售的，如水泥·钢材、铝台金、和防水材料等，在购买过程时会根括市场机制转售多次，导原材料大能与试验报告和合格证同时到达，部分施工人员受到原材料之后开始施工，待竣工之后才发现某些材料没有实验报告或合格证。

保证资料的准确性：分项工程质量评定表的职写必须规范化[2]项目内容不能一概而论·应有详纽的评论标准，必要之处还应该文字详细说明，若发现施工中出现问题，应及时进行标记并进行报工处理。分项工程质量等级评定的前提是保证项目符合相应的质量检测评定标准，再根据标准进一步确定合理的误差范出。在区分分项工程属于哪一类分部工程时一定要确保准确性。

很多分项容易出现混淆·如:水馨石打情属于装饰分部们不是楼现面分在;油漆与钢结构分项再于主休分音不是装饰分部:水洛管分项属于尾而分部而不足水围分部;玻璃分项属于法饰分部而不足门把介布·混凝一面度评定应有明确验收的定义，用来划分不同的施工段和分部:正确和用非统计评定方法与统计评定方法。任实际应用时，需要保理的有效数字也不一样，温凝土强度平均值保留一位，标准差保望两位。

4.工程技术资料必须完整：若技术资料不完整将会导致后期相关人员无法至面的、系统的了解施工情况，在较个过程中，收集工程质保资料、设计施工方案、编与技术交底等内容显得尤为重要。

土建俊工资料怎么整理

土建资料如何整理

一.土建部分

1.开工前（具备开工条件的资料）：施工许可证（建设单位提供），施工组织设计（包括报审表、审批表），开工报告（开工报审），工程地质勘查报告，施工现场质量管理检查记录（报审），质量人员从业资格证书（收集报审），特殊工种上岗证（收集报审），测量放线（报审）.

2.基础施工阶段：钢筋进场取样、送样（图纸上规定的各种规格钢筋），土方开挖（土方开挖方案、技术交底，地基验槽记录、隐蔽、检验批报验），垫层（隐蔽、混凝土施工检验批、放线记录、放线技术复核），基础（钢筋原材料、检测报告报审，钢筋、模板、混凝土施工方案、技术交底，钢筋隐蔽、钢筋、模板检验批、放线记录、技术复核，混凝土隐蔽、混凝土施工检验批，标养、同条件和拆模试块），基础砖墙（方案、技术交底，提前做砂浆配合比，隐蔽、检验批，砂浆试块），模板拆除（拆模试块报告报审，隐蔽、检验批），土方回填（方案、技术交底，隐蔽、检验批，土方密实度试验）。

3.主体施工阶段：一层结构（方案、技术交底基础中已包含，钢筋原材料、检测报告报审，闪光对焊、电渣压力焊取样、送样，钢筋隐蔽、钢筋、模板检验批、模板技术复核）。

4.装饰装修阶段：地砖、吊顶材料、门窗、涂料等装饰应提前进行复试，待检测报告出来报监理审查通过后方可施工（方案、技术交底，隐蔽、检验批）。

5.屋面施工阶段：防水卷材等主要材料应提前复试，待复试报告出来报监理审查通过后方可进入屋面施工阶段（方案、技术交底，隐蔽、检验批）。

6.质保资料的收集：材料进场应要求供应商提供齐全的质保资料，钢筋进场资料（全国工业生产许可证、产品质量证明书），水泥（生产许可证，水泥合格证，3天、28天出厂检验报告，备案证，交易凭证现场材料使用验收证明单），砖（生产许可证、砖合格证，备案证明、出厂检验报告，交易凭证，现场材料使用验收证明单），黄沙（生产许可证，质量证明书，交易凭证现场材料使用验收证明单），石子（生产许可证，质量证明书，交易凭证现场材料使用验收证明单），门窗（生产许可证、质量证明书、四性试验报告，交易凭证现场材料使用验收证明单），防水材料（生产许可证，质量证明书、出厂检测报告），焊材（质量证明书），玻璃（玻璃质量证明书），饰面材料（质量证明书），材料进场后设计、规范要求须进行复试的材料应及时进行复试检测，其资料要与进场的材料相符并应与设计要求相符。

7.应做复试的材料：钢筋（拉伸、弯曲试验，代表数量：60t/批），水泥（3天、28天复试，代表数量：

1、00t/批），砖（复试，代表数量：

1、5万/批），黄沙（复试，600t/批），石子（复试，代表数量：600t/批），门窗（复试），防水材料（复试），饰面材料（复试）

8.回填土应做密实度试验，室内环境应做检测并出具报告。

9.混凝土试块：混凝土试块应每浇筑100m3留置一组（不足100m3为一组），连续浇筑超过300m3的可适当减少，每一浇筑部位应相应留置标养、同条件和拆模试块，标养是指将试块放置在标准温度和湿度的条件下养护（室内温度恒定在20℃±3℃，湿度95%以上）28天送试，同条件是指将试块放置在现场自然养护，当累计室外温度达到600℃，拆模试块是指在自然养护的条件下养护7天。

10.砂浆试块：每天、每一楼层、每个部位应分别留置一组，标养条件下28天送试。1

1.检验批：建筑工程质量验收一般划分为单位（子单位）工程，分部（子分部）工程，分项工程和检验批。

在首道工序报验前应进行检验批的划分（可按轴线等进行划分）。

二.竣工验收阶段

1.技术资料整理组编 包括、施工日志、变更工程、施工验收及检查记录,材料试验报告,质量检查验收记录,资料应及时记录及时签证,及时积累,及时整理。（技术资料是甲方用作核对结算的依据,不容忽视）。

2.竣工工程予验收捡查 组织竣工工程予检验收,检查验收前工程遗留未完善的工程手尾,及时处理,为竣工验收创造条件。

3.工程竣工验收备案 （房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法）规定、 建设单位办理工程竣工验收备案应提交以下材料：

（1）、工程竣工验收备案表 （房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表）(2) 、工程竣工验收报告 (3)、法律、行政法规规定应当由规划、公交消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件。 (4)、施工单位签署的工程质量保修书； (5)、法规、规章规定必须提供的其他文件；(6)、商品住宅还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

土建工程资料的具体整理方法？质检资料包括哪些？质保资料包括哪些？

料员工作的内容各公司的规定有所不同，有现场资料员和公司资料员之分。但主要的工作有以下内容：

1. 工程资料的收集、整理、立卷、归档、保管工作；

2、施工过程中各种质量保证资料的收集、检查、汇总等；

3、施工中各种会议的记录、整理、会签、复印、分发等；

4、施工中各种试块、试件的取样、送检、结果回索、上报、分类保管等；

5、各种工程信息的收集、传递、反馈，必要时及时向领导汇报等。