建筑工程价款优先权法律适用程序

为保护承包人合法权益，1999年10月1日开始施行的《合同法》专门规定了建筑工程价款优先受偿权，该法第286条规定：发包人未按约定支付价款，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发

为保护承包人合法权益，1999年10月1日开始施行的《合同法》专门规定了建筑工程价款优先受偿权，该法第286条规定：“发包人未按约定支付价款，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”

2002年6月27日，最高人民法院又发布《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，该批复针对建筑工程价款优先受偿权的行使作出一些具体的规定。但是这个批复仅仅是针对个案的司法解释，所以仍有大量的问题没有澄清，况且该司法解释又为建筑商行使自己的权利设置了新的条件。在这种情况下，建筑工程价款优先受偿权在实践中还存在许多迫切需要明确和解决的具体操作问题。

一、建筑工程价款优先受偿权适用条件

1、建筑施工合同是有效合同

笔者认为建筑工程价款优先受偿权对建筑工程款具有依附性，建筑工程款是否依法存在决定了优先受偿权存在与否。如承包方不具有法定资质，或发包方未办理建设用地审批手续，建设工程规划审批手续，以及不具有法定资质的单位或个人以挂靠、联营，内部承包等形式使用具有法定资质的建筑施工企业名义与发包方签订的建设工程施工合同，均属于无效合同。因无效合同而产生的损失赔偿，不属于建筑工程价款范畴。因此对无效合同，承包方向人民法院主张优先权的，人民法院不应予以支持。

2、建筑物不属于不宜折价，拍卖情形

根据《合同法》第286条规定，并非所有建设均可以折价、拍卖、不宜折价，拍卖的建设工程是由其自身性质决定的。建设工程不宜折价、拍卖的情况《合同法》未作规定，最高人民法院也未予以解释。笔者认为不宜折价、拍卖的建设工程应仅限于二类，一是军事工程、保密工程、市政工程，二是用于公益事业的建设工程如桥梁、道路、学校等。

3、发包人未按照约定支付建筑工程价款

具体而言首先发包人未付价款是特定的建筑工程价款，不包括承包人承建的发包人的其它建设工程价款，更不包括发包人因其他原因形成的对承包人的未付款。其次该建筑工程价款是确定的，该价款应是合同约定的闭口价或者依照合同约定经竣工决算确定的价款扣除发包人已付部分。如果工程仍未竣工，该价款应是根据合同确定的进度款或备料款。第三该建筑工程价款应是已届清偿期，合同应当明确约定建筑工程价款的支付期限，特别应当明确备料款，进度款，以及尾款的支付期限，如合同约定不明确，承包人可以按照《民法通则》第八十条规定，确定履行期限。

二、建筑工程价款优先受偿权行使期限

在满足上述行使条件后，实现建筑工程价款优先权还需要确定建筑工程价款优先受偿权的行使期限。2004年6月27日最高人民法院发布的《关于建筑工程价款优先受偿权问题的批复》第4条规定：“建筑工程承包人行使优先权的期限为6个月，自建筑工程竣工之日或建设合同约定的竣工之日起算”。从上述司法解释可以看出，建筑工程价款优先权行使期限分为两种情况，一是建设工程顺利完工正常情况下工程价款优先受偿权，其起算时间为竣工后六个月内;第二种情况是工程无法完工情况下起算时间，现实中大多数涉及烂尾楼，其权利行使为约定竣工之日后的六个月内。

对于第一种情况下的“竣工”需要区分民事法律上的“竣工交付使用”行为与行政程序上的“竣工验收合格”行为。民事法律上的“竣工交付使用”是指承发包双方当事人对承发包合同履行情况的相互认可，对发包方而言是工程完工方面量与质的验收和接受，对承包方而言是工程款的确定与收取。工程“竣工交付使用”的法律特征是建设工程标的物占有权的转移。行政程序上的“竣工验收合格”则是在“竣工交付使用”基础上完成法定的行政许可手续，目前主要涉及建筑、规划、消防、卫生防疫、环保、住宅等一系列部门的竣工验收。从这个角度讲，竣工交付使用不等于竣工验收合格，两者的差异在于竣工验收标准有的可能相同，有的有所不同，工程价款优先受偿权属于民事权利，属于民事法律关系范围。因此工程款优先受偿权行使权6个月期限的起算时间应为以承发包双方当事人之间的“竣工交付工程”之日为准，而不是完成全部行政程序上的“竣工验收合格”之后。

工程处于无法完工的情形时，工程价款优先受偿权的行使时间就转化为建设工程合同约定的竣工之日。其时建筑承包人就可以开始与发包人协商处理工程价款的确定和支付问题;双方不能达成协议时，建筑承包人就可以也只能通过直接行使工程拍卖权以实现其工程价款优先受偿，而这一权利行使的期限应为合同约定的工程竣工之日起6个月内。

三、建筑工程价款优先权行使程序

(一)催告，根据《合同法》第286条规定，催告是承包人在行使优先权必须履行的法定义务。由于催告是承包人在行使优先权必须履行的法定义务，发包人可以据此直接抗辩承包人的优先权。也就是说发包人未依照约定支付工程款的，并不必然导致工程被折价或拍卖的法律后果。但是关于催告的方式、期限问题，法律并未做出明确的规定。虽然现代社会讲究交易的快速迅捷，已经摆脱了形式主义的束缚，但是对于事关各方重大权益的事项，法律往往要求必须以特定的形式做出，始生法律效力如婚姻之缔结、抵押权之设定等等。承包人行使优先权前的催告作为了对到期债权的催促付款通知的准民事法律行为，应采取书面形式，口头催告不产生届满即可以行使优先权的法律效力。催告的基本内容应包括付款义务人(发包人)、要求付款的依据及金额、要求最后付款的期限(合理期限)、催款人(承包人)公章、法定代表人签字或盖章、日期等。

(二)合理期限

根据《合同法》第286条规定：“承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款，而合理期限如何确定法律都没有明文规定”。

笔者认为最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第4条规定：“建设工程承包人行使优先权的期限为六个月,自建设工程竣工之日或建设工程合同约定竣工之日起算”。该规定限定了承包人行使优先权期限，即承包人与发包人协议折价或申请人民法院拍卖期限，那么在此之前，“合理期限 ”应在这六个月内，由于竣工完成后，发包人与承包人需要进行工程结算，期限也包含在六个月内，故笔者认为，一个月应是相对合理期限，这样既能使承包工程人权益也能够尽早实现，也能使该工程尽早投入使用，实现共现使用价值和经济价值。

建筑工程款优先权如何行使

建筑工程款优先权由承包人与发包人协商行使，或者由承包人向法院起诉来行使。发包人经合理催告后逾期不支付工程款的，承包人可以与发包人协商将该工程折价，或者依法请求法院拍卖该工程。

工程价款优先受偿权的法律规定是什么

工程款优先权的法律规定：

1.发包人未按约定支付价款的，承包人可以督促发包人在合理期限内支付价款；

2.发包人逾期不付款的，承包人可以与发包人协议折价，也可以请求人民法院依法拍卖。建设项目价格优先受偿项目折价或拍卖价格；

3.发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款；

4.发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖，建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

工程款的优先权是什么

工程款的优先权是指，发包人未按照约定 支付工程款 ，相对于其他债权，承包人具有优先受偿的权利。 根据《中华人民共和国合同法》（自2021年1月1日起废止）第286条和《最高人民法院关于建设工程价款 优先受偿权 问题的批复》等法律规定， 工程款优先权 优先于抵押权，同样，优先权优先于当事人申请保全后针对该财产的债权。

根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第4条规定：建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或建设工程合同约定的竣工之日计算。

建筑工程价款的优先权是? ?

建筑工程价款行使优先权的规定：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。

建筑工程价款优先权如何行使

一.建设工程合同承包人行使优先权应具备的条件是：

1.当事人之间产生的法律关系应是因建设工程合同所生之债权。

2.涉案的标的物应为发包人所有的建设工程。

4.承包人在发包人未按照合同约定给付价款的，一般应先行催告，在催告期限届满后不支付的，承包人可行使优先权。

5.优先权的实现方式分为协议和拍卖两种方式，行使优先权时应充分考虑建设工程价款法定优先权的法定性、从减少讼累和节约司法资源的前提出发，当事人尽量通过协商解决，只有在协商未果时，准予债权人直接向人民法院申请依法拍卖；优先权的行使是有限制的，对不宜拍卖、折价的工程不得行使。换言之并非所有的建设工程项目都享有优先受偿权。

二.建筑工程价款优先权如何行使？工程价款优先受偿权因具备法定条件而发生。

但优先权的行使还需符合法定程序和方式。

1.催告程序。在法定优先权成立后，承包人应向发包人发出催告通知，要求其在合理期限内支付工程价款。

此催款通知书应当采取书面形式。只有当发包人在该合同期限届满时仍未支付，承包人才能就该建设工程行使优先受偿权。至于该催告的合理期限，采用《建设工程施工合同示范文本》的，催告期限为28天，属于约定期限。

没有约定的可根据工程价款的标的大小掌握合理期限。一般来说最长为两个月（60天）。

2.行使方式。

（1）根据《合同法》286条规定，行使法定优先权有两种方式：①发包人和承包人协议折价；

②申请法院依法拍卖，且这里的拍卖仅限于通过法院来实现。

（2）途径有两种：①直接向人民法院申请拍卖，并提供证明法定优先权存在和具备行使条件的证据；

②向法院提起确认之诉，并通过强制执行程序执行。

3.行使期限。对于承包人的优先权，最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条款定“建设工程承包人行使优先权的期限为6个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。

”对中途停建的工程（烂尾楼），如无法取得竣工日期的证据，可依照合同约定的竣工时间作为竣工日期。工程价款优先权自优先权产生之日起6个月内不行使而消灭。

4.法定优先权的效力。法定优先权具有物权的效力，包括优先效力、追及力等。

当发包人进入破产程序时，享有别除权，即要求排除在破产财产之外。如果建设工程被转让，法定优先权不受影响。

建设工程优先受偿权优先于哪些权利

物权法第179条规定，债务人不履行到期债务，债权人有权就抵押的财产优先受偿。因此在开发商无法偿还借款时，贷款机构作为抵押权人，可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。

1.权利优先顺序基于法定优于约定原理，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。针对实践中的司法实践困惑，2019年2月1日起施行的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释

（二）》进而明确了优先受偿权的法定优先权性质，确定了其优先于抵押权等担保物权的效力，完善了优先权的逻辑体系。

另外需要注意的是，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条还就同一在建工程上存有在建工程抵押权、建设工程价款优先受偿权、房屋预购者期待权的情况做出规定：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。因此从权利位阶上看，工程价款优先受偿权高于抵押权，但不高于买受人期待权，位阶高的权利优先于位阶低的权利优先得到保障。

2.权利的主张与行使建设工程价款优先受偿权是承包人对抗发包人，保障工程价款实现的有力的法律武器。

承包人应依法使用该项权利追索工程款，保护自身合法权益：该权利的行使期限为半年，自发包人应当给付建设工程价款之日起算；未竣工工程可行使优先受偿权，但需达到质量合格标准。需要注意的是，发包人往往在签订建设工程施工合同时便强势要求承包人签署以房抵债协议书，或是在工程建设期间、债务清偿期届满后与其达成以房抵债协议。而以房抵债协议会将工程欠款合同关系转化为以房抵债合同关系，这一情况下施工方会丧失建设工程优先受偿权，承包人应主动保护自身权益，在以房抵债和优先受偿间争取平衡。

在建工程抵押权是金融机构对抗贷款人，保障贷款偿还的法律武器。除当事人在抵押合同中另有约定外，其抵押物范围不仅包括国有建设用地使用权，还包括规划许可范围内已经建造的和尚未建造的建筑物。其中在建工程存在建筑承发包合同争议的，行政罚没、司法裁定和依法查封的，以及无担保人的公益性质（学校、医院、幼儿园等）在建工程不得设定抵押。

3.权利的限制与放弃优先受偿权是法律规定的特定债权人优先于其他债权人甚至优先于其他物权人受偿的权利。且该权利具有“承包人无须对建筑物存在实际占据、无须双方合意达成一致”的特点——优先受偿既无须办理登记手续，其受偿额又不属公示信息。因此对于金融机构而言，在建工程抵押贷款的最大风险便是工程款优先受偿权优于抵押权问题。2004年银监会制定的《商业银行房地产贷款风险管理指引》要求银行密切关注建设工程价款优先受偿权带来的潜在法律风险，但面对优先受偿权可能对于银行贷款抵押权行使的限制，银行在提供在建工程抵押贷款时往往要求开发商出具承包人放弃工程价款优先受偿权的书面承诺。

开发商便利用其优势谈判地位，在签订建设工程施工合同时便要求承包人签署放弃优先受偿权协议书。在这一情况下，银行的债权得到了最大程度保障，在建工程被强制拍卖或被变价所得价金将优先用于抵押权实现，承包人不再享受排他的优先受清偿的权利。需要注意的是，针对实践中承包人或自愿或被动放弃工程价款优先受偿权的现象，2019年2月起施行的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释

（二）》明确：优先受偿权可以约定放弃、限制，但不得损害建筑工人的利益。换言之该放弃行为损害社会和实际施工人等第三人利益的则不予支持。

现实中优先受偿权与在建工程抵押权冲突的出现，有待于在建工程登记的完善。当权利人登记能够发挥应有作用时，各项权利能够得到更好的竞存与实现，各权利主体的利益方能协调平衡。当然在“以房抵债”及“放弃优先受偿权”或明示或暗示、或主动或无奈的情况下，承包人也可主动寻求发包人提供业主支付担保，在第三人的帮助下确保工程款的顺利实现。