建筑工程价款优先受偿权的适用实例

在房地产市场与建筑市场不规范、粗放经营的环境下，房地产开发商与建筑施工单位之间的工程价款纠纷时有发生，纠纷的后果往往对施工单位不利。不少建筑施工单位经常处于进退两难的尴尬境地：一方面为了维持生计求发展，希望能揽到施工业务，甚至愿意垫款施工，另一方面又怕工程款收不回来。在法律对工程价款优先受偿权规定不明确保护不力的情况下，纵使法院判决胜诉，待到执行完毕，施工单位也收不回多少钱。这样不少建筑施工企业难以为续，一定程度上制约了我国建筑市场和房地产市场的发展。为了解决这一老大难问题，最高法院于2002年6月27日出台了《最高人民法院关于建筑工程价款优先受偿权问题的批复》的司法解释。

案例：

A房地产开发公司于2000年5月与B建筑工程公司签订了《建筑工程承包合同》，约定由B公司为A公司开发的C高层住宅楼进行施工，施工期限为一年，B公司包工包料，付款方式为开工后三日付工程预付款500万元，主体工程封顶后按工程形象进度付款，工程造价以决算为准。施工过程中A公司未按合同约定全额向B公司支付工程预付款及工程形象进度款，B公司垫款施工，且按期交工，经验收合格。但A公司一直拖延与B公司进行决算并拒绝支付工程款。2001年9月，A公司为经营需要，以C高层楼作抵押(办理了抵押登记手续)，向D银行贷款1500万元，贷款期限为3个月，贷款到期后，A公司未偿还贷款本息。2002年6月，D银行向法院提起诉讼，要求A公司偿还借款本息，并要求拍卖抵押楼房偿还贷款。2002年7月，B公司亦向法院提起诉讼，要求A公司给付工程欠款并承担逾期付款给B公司造成的经济损失，同时还要求法院认定其享有优先受偿权。在此期间A公司因购销合同欠款纠纷，被债权人E公司诉至法院。三案原告均胜诉并申请法院强制执行。经查C楼有10套房屋已被A公司售出，部分买受人已交付了全额房款，其余买受人也交付了大部分房款，但均未办理产权。

分析：

根据上述案情介绍，B公司、D银行和E公司对A公司同时享有债权，A公司的主要资产为尚未全部售出的C住宅楼，在这种情况下，债权人的受偿顺序就显得尤为重要。首先B公司作为建筑工程的承包人，根据2002年6月27日起公布实施的《最高人民法院关于建筑工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其它债权。该司法解释还规定建筑工程价款包括承包人为建筑工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。根据这一规定，B公司要求A公司偿付的工程价款具有最优先受偿权，而违约损失部分不具有优先受偿权。其次A公司向D银行贷款，其提供的抵押物本身符合有关规定，且办理了合法、有效的抵押登记，根据《中华人民共和国担保法》第三十三条、《中华人民共和国城市房地产抵押管理办法》第三条的规定，债权人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产折价或拍卖、变卖所得的价款优先受偿。也就是说抵押权优于其它债权。《最高人民法院关于建筑工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。也就是说C楼住宅内已售出的10套房屋的买受人因交付了全部或大部分房款，B公司在行使优先受偿权时不能要求执行上述房屋。

综上在抛除已售出的10套住宅以外，B公司对C楼享有的工程价款应优先受偿，在以该楼折价或拍卖还清工程款后，如有剩余部分应优先偿还D银行的借款本息，最后才能偿付B公司因A公司违约所遭受的损失和对E公司的欠款，这两部分无优先顺序按比例受偿。

律师提示：

《最高人民法院关于建筑工程价款优先受偿权问题的批复》于2002年6月27日起施行。根据该批复截止到2002年12月27日，建筑工程承包人主张优先受偿权尚无期限限制。从2002年12月28日起，建筑工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建筑工程竣工之日或者建筑工程合同约定的竣工之日起计算。提请开发商与施工单位对此加以重视，把握时机，运用法律维护自身的合法权益。

建设工程价款优先受偿权的范围有哪些？

建设工程价款优先受偿权的范围有承包人因承包工程实际支出的费用，适用于各种可以折价、拍卖的建设工程。权利主体仅限于建设工程施工合同的承包人，同时承包人只能就其承包的建设工程、发包人未支付的工程价款行使优先受偿权。

复盘朱树英律师工程案例9：如何实现工程价款的优先受偿权？

第一部分案例9基本情况 本案原告为一家施工企业，被告为房地产开发商。被告在上海投资开发住宅小区，原告经过招标投标程序中标。

2005年4月，原告完成双方约定的工程进度，经双方对已完垫资部分工程价款进行结算，双方确认已完工程价款。因被告缺乏资金无力支付，双方于2005年4月签订以在建工程折抵拖欠进度款的《补充协议》，将项目中的一栋23层房屋折抵工程欠款。由于当时抵价的房屋不具备预售条件，未办理预售许可手续，双方约定取得预售许可证即办理预售登记。 2008年11月，当施工进度完成至结构封顶进入装修施工时，原告发现折价的整栋房屋另行预售给案外人，并办理了预售登记。

2009年3月原告向上海高院提起诉讼，诉请法院保护承包人工程价款优先受偿权，并保全、查封了系争房屋。上海高院于2010年4月15日下达《民事调解书》，确认原告对系争房屋享有优先受偿权，被告将系争房屋过户至原告名下，另外支付相关的工程款。 第二部分对案例9的复盘 1.关于预告登记相关法律法规的演变 预告登记指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，而按照约定可以向登记机关申请预告登记。

如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。 自2007年10月1日施行的《物权法》第20条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 2009年7月1日《上海市房地产登记条例》第51条对“预告登记”作出了规定，为双方的自我保护提供了可操作性的指导。 2021年1月1日施行的《民法典》第221条作出了与《物权法》第20条相同的规定。

最高院关于适用《民法典》物权编的解释

（一）第四条规定：“未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权等物权，或者设立建设用地使用权、居住权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照民法典第221条第一款的规定，认定其不发生物权效力。” 值得强调说明的是，早在2005年4月，承发包双方签订以在建工程折抵拖欠进度款的《补充协议》，当时并没有相关的法律法规来规范这一物权受偿行为。 2.工程价款优先受偿权相关法律法规的演变 1999年10月1日施行的《合同法》第286条规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。

建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。 关于工程价款的优先受偿权的性质，实务中有留置权说、法定抵押权说、法定优先权说；近年来法定优先权说逐渐获得更多的共识。为维护相对较为弱势的承包人利益，防止工程款债务无法清偿时涉及农民工利益造成社会稳定问题，法律直接创设、规定该优先权，作为一种特别优先权。 早在2000年11月，朱树英律师在承办上海首例外资房地产公司破产案时，就向受理案件的上海徐汇区法院提出已确认的工程进度款应在破产财产处理时优先受偿，并提交了《关于请求在破产程序中适用<合同法>第286条规定，优先受偿工程欠款的报告》。

徐汇区法院高度重视，特派副院长孙海虹到最高院作专题汇报，最终促成于2002年6月26日颁发最高院《关于工程价款优先受偿权问题的解释》。 该解释的主要内容有四条：

一.人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《合同法》第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

二.消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

三.建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。

四.建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起。 最高院2018年12月29日公布的《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释

（二）》第二十二条规定：“承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。” 2021年1月1日施行的《民法典》第807条规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。

发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。 最高院于2020年12月29日公布了《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释

（一）》第36条规定，承包人根据《民法典》第807条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。

第41条规定，承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。 之所以在这里列出关于工程价款优先受偿法律法规的演变历程，主要在于感叹朱树英律师开拓性的工作，超强的说服能力，以及上海开放的司法环境！正是由于有了这些先驱们的工作，才推动了法制的进步！ 3.工程价款优先受偿权的相关问题 工程价款优先受偿权的主体，涉及以下几个方面：

一是与发包人订立工程施工合同的承包人可以主张优先权；二是与发包人直接订立工程施工合同的个人可以主张优先权；三是装饰装修工程的承包人可以主张优先权，但是受到限制；四是与发包人订立工程勘察、设计、监理合同的勘察人、设计人、监理人，均不享有优先权；五是实际施工人无法直接向发包人主张优先权。 行使优先受偿权的前提为工程质量合格。如果工程质量不合格，其将无法使用或者进行拍卖、变卖。

而合同是有效合同或无效合同，与优先权是否成立并无关联性。如果承包人因发包人原因未能完成施工而要求解除合同，并主张工程价款优先受偿的，应当对未竣工的工程质量是否合格进行审查；如果承包人无法提供已完成部分质量系合格的证据，则有必要通过工程质量司法鉴定的方式确定是否符合合同约定和相关建设标准。 优先受偿权行使的范围：根据《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释

（一）》第40条的规定，构成造价部分的款项，享有优先受偿权，逾期支付工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等款项不构成构成造价部分，则不应当享有优先受偿权。

由于工程造价的本质是价格，包含双方协商确定的因素，在确定优先权行使的范围时，应当特别注意是否存在双方事后达成协议，将不应当计入工程造价的部分计入、虚报造价金额以获取更高的优先权金额的情况，对其他债权人造成影响。

建筑承包人优先受偿权怎么进行适用

建筑承包人优先受偿权是承包人依法律规定而直接取得的一种权利。从维护不动产登记制度的角度出发，建筑承包人优先受偿权是否应以登记为生效条件；对建筑工程的合法垫资款是否应享有优先受偿权。

建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

优先受偿权的适用范围是什么

【法律分析】：行使工程价款优先受偿权的范围并非建筑工程价款的全部，仅为承包人因承包工程而实际支出的费用，包括工作人员报酬、材料款、机械台班费、各种税费等。对承包人垫付的工程款(以工程垫资为名进行资金拆借的除外)，根据最高人民法院研究室有关人士在接受《建筑时报》记者采访时对垫资问题的解释，确已经物化为建设工程中部分的，应予支持追偿。

至于司法解释中有关“约定的竣工之日”的规定，则主要用来解决实践中大量存在的“烂尾楼”工程，不让此类工程的承包人因工程竣工时间被无限期拖延而无法行使工程价款受偿优先权。【法律依据】：《中华人民共和国企业破产法》 第一百一十条 享有本法第一百零九条规定权利的债权人行使优先受偿权利未能完全受偿的，其未受偿的债权作为普通债权;放弃优先受偿权利的，其债权作为普通债权。

建筑工程价款优先受偿权的行使

建设工程价款优先受偿权的行使：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。