建设工程价款优先受偿权的行使

近年来建设工程承包人被拖欠工程价款的情况愈演愈烈，以致众多工程承包商举步维艰，正常经营难以维继。此种情况下《中华人民共和国合同法》(下称简称《合同法》)规定的有关建设工程价款优先受偿的法律规定成为承包商非常看重的用以保护自己合法权益的法律条文。为

近年来建设工程承包人被拖欠工程价款的情况愈演愈烈，以致众多工程承包商举步维艰，正常经营难以维继。此种情况下《中华人民共和国合同法》(下称简称《合同法》)规定的有关建设工程价款优先受偿的法律规定成为承包商非常看重的用以保护自己合法权益的法律条文。为正确全面地理解和运用法律规定，维护承包商的合法权益，根据司法实践和对法律的认识，就承包商主张建设工程价款优先受偿的问题提出如下几点注意事项，共同探讨。

1、认识建设工程价款优先受偿权的法定性，合同没有约定也可行使。

承包人建设工程价款优先受偿权，是指由《合同法》第286条规定的，在发包人不能按合同约定支付工程价款，又经合法催告，发包人逾期不支付时，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人在工程价款范围内就该工程折价或拍卖的价款享有优先受偿的权利。

2002年6月20日，最高人民法院发布了《关于建筑工程价款优先受偿权问题的批复》(下称简称《批复》)，进一步明确了建筑工程承包人的优先受偿权。由此可见承包人建设工程价款优先受偿权是在《合同法》这一由立法机关----全国人民代表大会通过的实体法当中规定的当事人的权利。由于该项权利的设定是基于《合同法》的直接规定，而非当事人的约定，所以属于无须公示的法定担保物权。该权利的成立无须公示，即无须登记，也无须以占有该工程作为要件，是当然的成立。因此无论当事人在合同中约定与否，都不影响承包人在条件具备时向发包人主张权利。那种因合同中没有约定，而认为无法获得优先受偿的顾虑是多余的。

2、工程勘察、设计、分包单位也享有建设工程价款优先受偿权

通常情况下人们理解的建设工程价款是指工程施工方的工程款，因此也会认为优先受偿的只能是施工方。事实上按照法律的规定，除了建设施工单位之外，工程勘察、设计、分包单位作为承包商也享有优先受偿的权利。

合同法269条的规定，建设工程合同包括工程勘察、设计、施工合同。而合同法286条提到的也是建设工程的价款，并未限定为施工方的合同款。合同法还规定，在征得发包人同意的情况下，建设工程可以由总承包人分包给分承包人，而且，由于法律规定了分包人与总包人对发包人承担连带责任，因此为了避免总包商怠于行使相关权利，分包人也享有单独行使代位权和优先权。另外不具有相应资质条件的承包人，虽然可能会因合同无效而承担相应的责任，但承包人仍因其劳动和投入已经物化到建设工程中而有权要求优先受偿权。

3、承包人在起诉时和申请执行时均可主张优先受偿的权利

实践中有人误认为承包人的优先权是法院在执行中掌握的问题，这种理解是不全面的，有时会使自己的优先受偿权利无法保护。

《最高法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》第一条指出，“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿优于抵押权和其他债权。” 这条解释明确了法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件时均应适用合同法286条。这就是当事人不仅可以在执行程序中申请法院保护其优先受偿权，也可以在诉讼中提出确认优先受偿权的诉讼请求。只有这样才能及时有效地保护好自己的权利。同时上述司法解释也规定了优先权的提出期限，如果不及时提出优先受偿的诉讼请求，等于是对自己权利的放弃，优先受偿的权利则可能丧失。

4、注意行使权利的期限和合理有效的催告

《最高法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》第四条规定，“建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。”这一规定为承包人优先权的行使限定了一定的期间。

该期间是法律上的除斥期间，是承包人优先权的法定存续期间，期间届满后，承包人工程价款的受偿权即成为一般债权，承包人的优先权便不复存在。

另外行使优先权还要求有一个合理的催告期，发包人逾期不支付的，承包人才有权请求优先权。法律对催告发包人的“合理期限”未作规定，但通常的理解为二个月左右。鉴于现实生活的复杂性，为避免发包人不予认可而带来的麻烦和纠纷，建议承包人采用公证送达内容的方式进行催告。

5、注意合同中关于工程结算和付款期限的约定

《最高法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》第四条规定，“建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。”该规定提出了承包人保护优先权的申请期限的问题，应当引起承包人的高度重视。主张优先受偿如果超出六个月的期限，法院将不予保护。

不仅如此上述规定也提醒承包人在订立合同时应当充分注意合同中关于工程结算和付款期限的约定。也就是说由于六个期限的存在，承包人与发包人在约定工程结算和付款期限时，应当为可能发生纠纷而主张优先受偿权留有时间上的余地。比如竣工后(或者合同约定竣工)2-3个月付清除保修之外的大部分工程款。因为通常要留有2个月的合理催告期，这样就有4-5个月的时间，加上准备诉讼也是很紧张的。因此承包商应当在有关合同中将付款条件、工程结算和付款时间等详尽约定并尽量提前。否则会因合同约定的付款期晚于工程竣工期限或者合同约定的竣工期限六个月而无法及时主张优先权。

6、注意限制所建工程的销售，确保优先受偿落到实处

《最高法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》第二条规定，“消费者交付购商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”这是立法者为保护他人的基本生存权和社会的稳定而做出的规定。这一规定客观上削弱了承包人的优先权。实际中很多商品房买受者或者一次付款或者银行按揭，但都应属于支付了全款。如此则买受人具有了排除承包人优先权的条件。因此为保障优先权的行使，承包商应当想办法与发包方约定和限制所建工程的销售。如，限定只能对部分房屋进行销售或者对房屋预售款进行提存等。否则所谓的优先受偿也难以落实。

怎样行使建设工程价款优先受偿权

工程价款 优先受偿权 因具备法定条件而发生。但优先权的行使还需符合法定程序和方式。

根据《合同法》(自2021年1月1日起废止）286条规定，行使法定优先权有两种方式： ①发包人和承包人协议折价； ②申请法院依法拍卖，且这里的拍卖仅限于通过法院来实现。 ⑶行使期限。对于承包人的优先权，最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条款定“建设工程承包人行使优先权的期限为6个月，自建设工程竣工之日或者 建设工程合同 约定的竣工之日起计算。

”对中途停建的工程（烂尾楼），如无法取得竣工日期的证据，可依照合同约定的竣工时间作为竣工日期。工程价款优先权自优先权产生之日起6个月内不行使而消灭。 《民法典》第七百九十一条发包人可以与总承包人订立建设工程合同，也可以分别与勘察人、设计人、施工人订立勘察、设计、 施工承包合同 。

发包人不得将应当由一个承包人完成的建设工程支解成若干部分发包给数个承包人。总承包人或者勘察、设计、施工承包人经发包人同意，可以将自己承包的部分工作交由第三人完成。第三人就其完成的工作成果与总承包人或者勘察、设计、施工承包人向发包人 承担连带责任 。

承包人不得将其承包的全部建设工程转包给第三人或者将其承包的全部建设工程支解以后以分包的名义分别转包给第三人。禁止承包人将工程分包给不具备相应资质条件的单位。禁止分包单位将其承包的工程再分包。建设工程主体结构的施工必须由承包人自行完成。

建设工程价款优先受偿权的行使是怎样的

行使工程价款优先受偿权的方式是：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。

建设工程价款优先受偿权的行使时间

建设工程价款优先受偿权的行使需要承包人先行发出催告，在合理期限内仍未支付价款的可以与发包人协议将该工程折价，或者请求人民法院将该工程依法拍卖，就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。【法律依据】《民法典》第八百零七条发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。

建设工程价款优先受偿权行使期限

建设工程价款优先受偿权行使期限是6个月。建设工程优先受偿权是指承包人对于建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿的权利，优先于一般的债权，该权利行使期限是6个月，自建设工程竣工之日或者 建设工程合同 约定的竣工之日起算。

在企业破产程序中，如何行使建设工程价款优先受偿权

《企业破产法》第一百一十三条第一款规定，破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后，依照下列顺序清偿：

（一）破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金；

（二）破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款；

（三）普通破产债权。建设工程价款优先受偿权在破产财产属于普通破产债权，只能在普通破产债权中优先受尝，不能优先于上述法律规定中的前两项。