房地产开发企业在会计核算中存在的问题

房地产企业是指对房地产项目进行开发经营的相关企业。基于房地产行业的特点，房地产企业开发项目中存在的会计核算还存在着不少问题，特别是在实施新会计准则之后?会计规范体系建设越来越趋于完善，全社会的法律意识也在逐步增强，有关监管部门的执法力度也在不断提高，就对房地产企业会计核算的规范提出新的更高的要求。在这一新形势下?房地产企业要根据企业实际特点?进一步分析如何加强和改进本企业的会计核算工作，为企业带来更好的经济效益。

一、房地产开发企业会计核算特点

房地产是房产与地产的总称。房地产开发可将土地和房屋合在一起开发，也可将土地和房屋分开开发。房地产开发企业就是从事房地产开发和经营的企业，它既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的销售者。

由于其经营活动的特殊情况和管理要求，房地产开发企业与施工企业相比，会计核算有如下特殊情况：产成品的种类多，核算方法不同；产品成本的核算复杂；经营收入及其相关税金的核算不同。

二、房地产企业开发项目中存在的会计核算问题

在房地产企业开发项目中存在着的问题包括：房地产企业的复杂性使得会计核算的操作难度较大、房地产企业对借款费用的资本化不够规范、房地产企业信息披露不足以及房地产企业成本收入不匹配

（一）房地产企业的复杂性使得会计核算的操作难度较大

房地产企业具有自身的特殊性和复杂性，比如开发周期长、单位价值高以及负债率较高等特质。这使得房地产企业的会计核算难度较大。不仅如此。在对土地和房屋进行开发的同时。房地产企业还要担当起建设基础设施的任务，因而其相关经营活动较为复杂，以上种种特点就决定了房地产企业的会计核算方法有自己的特点。房地产企业销售商品房的途径包括两种类型，首先是自己开发自己销售，而不借助于其他企业的力量。其次是在开发建设前，房地产企业必须与购买方签订合同，然后根据合同的具体要求来开发建设。房地产企业自己建设的商品房，由于花费较大、成本较高、开发周期较长，一般来讲都很有价值。以上特征使得商品房的销售方法以预售或分期收款为主。房地产企业预售商品房时，一般尚未完工，这个时候并不符合会计准则中的商品房收益的确定条件。不仅如此会计准则中要求会计人员必须准确地把房地产企业的商品房分好类，以上种种措施都增加了房地产企业会计核算中收益确认的难度。

（二）房地产企业对借款费用的资本化不够规范

由于建设项目的复杂特点.房地产企业所需的投入资金较大，因而.很多房地产企业大都会以举债的方法来筹集项目资金，这样就导致房地产企业债务资金的回笼时间较长。虽然新会计准则中扩大了借款费用资本化的范围，但是却较为严格地规定了借款费用资本化的条件，上面明确规定.房地产项目的借款费用应当既满足资产支出刚开始、借款费用发生同时还要满足开发建设活动已经开始这两项条件. 才能进行资本化运作。以上种种措施给房地产企业的确定造成了极大困难，并且对长期尚未开发的土地储备中所包含的借款费用也不能进行资本化。

（二）房地产企业成本收入不匹配

在房地产企业开发项目中还存在着房地产企业成本收入不匹配的会计核算问题。首先房地产开发建设的周期较长，从开发建设到回笼资金大概需要三年左右的时间。一般来讲房地产企业在项目开发期内投入的资金，都按照当期费用来算，倘若项目尚未完工，即使商品房业已全部预售，预售价款并不能当作收入来确定。其次整个工程是房地产企业开发项目的成本载体，但是销售商品房的时候，商品的售价基于楼层或户型的不同而不同.房地产项目建设伊始会支出较多的成本费用，却获取很小的收入，这就使得房地产企业成本收入不匹配。

（三）房地产企业信息披露不足

房地产企业信息披露不足主要表现在两个方面。一个是对现金流量信息的披露不足，二是对房地产风险的披露有待完善。首先《企业会计制度》规定，现金流量表的编制主体应当是企业。但是由于项目经理部是房地产企业生产运作的基本经营单位，这就造成了房地产企业投资活动现金流量的基本单位与经营活动现金流量的严重不一致。加之房地产项目的开发周期往往较长。其经营活动的现金流人与流出也具有非同步性的特征。因此。房地产企业仅仅依照财务制度对现金流量进行披露，很难全面反映出现金流量的全部。其次在项目开发过程中，房地产企业会面临很多风险，比如土地、工程质量风险等等，但是在实际操作过程中.对房地产项目开发风险的披露也较为不足。

三、完善房地产企业会计核算的对策

针对房地产项目会计核算中存在的相关问题，要从加大对房地产企业收入的核算、增强房地产企业的信息透明度以及增强房地产企业成本收入的匹配性等几个方面加大力度。

（一）加大对房地产企业收入的核算

加大对房地产企业收入的核算包括两个方面。首先.要把房地产企业的收入核算范围界定好。房地产企业卖出商品房的收入即房地产企业的销售收入.主要有转让土地取得的收入以及销售商品房的收入等。

在此之间房地产企业对商品的开发则同时囊括没有与购买方签订合同的开发商品以及已经签订销售合同的房地产。各种房款都应加大核算力度。其次要把销售标准确定好。法律标准和专业标准是确定房地产企业销售收入的两大标准。因而会计准则中对收入确认规定应包括商品的主要风险和报酬已经转移、无法对出售的商品进行控制等条件。

（二）增强房地产企业的信息透明度

增强房地产企业的信息透明度应该从以下两个方面做起，首先在披露房地产项目信息的过程中，要加大对土地储备量的披露力度。土地成本在房地产项目成本占据很大比重，房地产项目能否拥有土地储备决定了房地产企业未来能够发展到什么程度。但是房地产企业的信息使用者无法通过企业土地使用权总额来判断土地储备的情况，所以因该加大对土地储备量及其成本的信心披露力度。其次还应该增加对企业现金流量的披露。对现金流量的披露应该包括在经营活动中形成的所有的现金流量。

（三）增强房地产企业成本收入的匹配性

增强房地产企业成本收入的匹配性，是完善房地产企业会计核算的一大做法。笔者认为可以通过计划销售价格的方式，来增强房地产企业成本收入的匹配性。具体来讲.如果已经开发的楼房呈现出可销售状态.那么房地产企业就能依据建设成本、市场需求、地理位置、具体朝向等若干因素综合确定一个计划销售价格，以此来作为衡量成本销售的关键。再进一步地讲，可以通过实际售价成本率法和计划售价成本率法等两种方式来实现成本收入的匹配性。应当注意的是，前者的好处是能够降低工作量，减少成本，不足之处在于，每一季度的前两月由于房价影响会造成少量的误差，不仅如此，其并不能对详细的成本资料进行准确提供。而后者则截然相反。房地产企业开发项目中存在的会计核算还存在着不少问题，特别是新会计准则实施后。新的办法对房地产企业的会计核算要求比以前更高了。房地产企业的复杂性使得会计核算的操作难度较大、房地产企业对借款费用的资本化不够规范、房地产企业信息披露不足以及房地产企业成本收入不匹配。我们相信只要加大对房地产企业收入的核算、增强房地产企业的信息透明度以及增强房地产企业成本收入的匹配性，就一定能解决好房地产项目核算过程中存在的问题。

在房地产日益成为国民经济的主要支柱，成为关乎民生利益的切实问题时，房地产会计理应引起人们的重视并加以完善。

房地产开发企业会计核算的特点

与其他企会计相比较，房地产开发企业会计核算具有以下几方面特点：

1.资金筹集渠道的多源性，房地产开发企业的资金来源与工业企业、奄工企业的资金来源均有不同，房地产开发全业所需开发经营资金，不是由国家财政直接核拨，而主要是由其自行筹集取得。集资干发是我国房地产开发的一个显著特点。

3.开发产品的商品性，开发企业开发的各种产品（项目）是用于销售或转让的商品。为此必须正确计算开发产品的成本，应将应计入开发产品成本的费用与企业自身固定资产建设的费用分开核算。

4.生产周期的长期性，开发企业的生产周期一般都很长。

开发项目经常要跨度×年进行。这一特点决定了开发企业会计核算上要特别注意按照权责发生制原则和配比原则处理好待摊预提费用、递延资产、递延收益与递延成本之间的关系，以保证各期损益计算的正确性。

5.财务关系的复杂性，房地产开发企业在开发经营过程中，要与许多单位发生经济往来关系，不仅包括材料物资供应单位，建筑产品购买单位，而且还包括勘察设计单位，施工企业、委托建房单位、房屋承租单位等。

开发企业与上述各类单位发生大量而颗繁的经济往来业务，由此引起的企业与各方面之间的财务关系和债权债务关系及相应的会计核算既重要又复杂。温馨提示：以上内容仅供参考。应答时间：2021-11-08，最新业务变化请以平安银行官网公布为准。

房地产开发企业的会计有什么特点，需要注意什么？

和所有的企业一样，但房地产企业可能会更加突出的是资金的运用和税负的筹划。因为房地产企业的产品金额巨大且关系到一个城市的规划和建设，开发需要的资质和许可证的取得是有其明显的行业特点的；其建设期一般都超过1年或接近1年，销售的时点需要得到监管部门的特别批准，因为最大的投入是土地，而取得土地的方式只能通过招标的形式，招标是要求提供相当金额的投标保证金，那么资金的运作是财务部门必不可少的筹划内容。

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房地产开发企业会计制度

一.总 说 明(一)为了规范房地产开发企业的会计核算，便于贯彻执行《企业会计准则》，特制定本制度。(二)本制度适应于设在中华人民共和国境内的所有房地产开发企业。

企业在填制会计凭证、登记帐簿时，应填制会计科目的名称，或同时填列会计科目的名称和编号，不应只填列会计科目编号，不填列会计科目名称。(四)企业对外报送的会计报表的具体格式和编制说明，由本制度规定；企业内部管理需要的会计报表，由企业自行规定。企业会计报表应按月或按年报送当地财税机关、开户银行、主管部门。

国有企业的年度会计报表应同时报送同级国有资产管理部门。月份会计报表应于月份终了后10天内报出；年度会计报表应于年度终了后35天内报出。另有规定者从其规定。

会计报表的填列以人民币“元”为金额单位，“元”以下填至“分”。企业向外报出的会计报表应依次编定页数，加具封面，装订成册，加盖公章。封面应注明：企业名称、地址、开业年份、报表所属年度、月份、送出日期等，并由企业领导、总会计师(或代行总会计师职权的人员)和会计主管人员签名或盖章。

企业对外投资如占被投资企业资本总额半数以上，或者实质上拥有被投资企业控制权的，应当编制合并会计报表。特殊行业的企业不宜合并的，可不予合并，但应将其会计报表一并报送。(五)本制度由中华人民共和国财政部负责解释，需要变更时，由财政部修订。(六)本制度自1993年7月1日起执行。

附注：企业可以根据实际需要增减或合并下列会计科目：

1.有所属内部独立核算单位的企业，可以增设“302拨付所属资金”科目；附属单位可以相应增设“142上级拨入资金”科目；

2、企业发生调进外汇业务的，可以增设“118外汇价差”科目；

3、企业内部各部门、各单位周转使用的备用金，可单独设置“120备用金”科目核算；

4、采用实际成本进行材料日常核算的企业，可以不设“物资采购”和“材料成本差异”科目，增设“122在途物资”科目；

5、根据需要，企业可以不设置，“材料成本差异”科目，而在“库存材料”、“低值易耗品”科目内分别设置“成本差异”明细科目核算；

6、低值易耗品较少的企业，可将其并入“库存材料”科目核算；

7、预收、预付帐款不多的企业，可以不设置“预收帐款”、“预付帐款”科目，将预收、预付帐款业务在“应收帐款”、“应付帐款”科目核算；

8、企业发行不超过一年期的短期债券，可以增设“205应付短期债券”科目；

9、企业根据管理要求，可以将“开发成本”、“开发间接费用”科目合并为“402开发费用”科目；或将“开发成本”科目分为“403土地开发”、“404房屋开发”、“405配套设施开发”、“406代建工程开发”四个科目；10.有施工队伍的企业，对开发项目采取自营施工建设的，可以增设“408工程施工”、“409施工间接费用”科目；11.房地产经营业务以外的其他业务中，经营规模较大、收入较多的经常性业务，企业可以参照财政部印发的相应行业会计制度，增设有关资产、收入、成本、费用、税金等科目，单独核算；12.还有其他未包括在会计科目表范围内的其他资产、其他负债，企业可根据具体情况，增设有关会计科目进行核算。(二)会计科目使用说明(略)(二)会计报表编制说明资产负债表

一.本表反映企业月末、年末全部资产、负债和所有者权益的情况。

二.本表“年初数”栏内各项数字，应根据上年末资产负债表“期末数”栏内所列数字填列。如果本年度资产负债表规定的各个项目名称和内容同上年度不相一致，应对上年年末资产负债表各项目的名称和数字按照本年度的规定进行调整，填入本表“年初数”栏内。

三.本表各项目的内容和填列方法：

1.“货币资金”项目，反映企业库存现金、银行结算户存款、外埠存款、银行汇票存款、银行本票存款和在途资金等货币资金的合计数。本项目应根据“现金”、“银行存款”、“其他货币资金”科目的期末余额合计填列。

2.“短期投资”项目，反映企业购入的各种能随时变现，持有时间不超过1年的有价证券以及不超过1年的其他投资。本项目应根据“短期投资”科目的期末余额填列。

3.“应收票据”项目，反映企业收到的未到期收款也未向银行贴现的应收票据，包括商业承兑汇票和银行承兑汇票。本项目应根据“应收票据”科目的期末余额填列。已向银行贴现的应收票据不包括在本项目内，其中已贴现的商业承兑汇票应在本表下端补充资料内另行反映。

4.“应收帐款”项目，反映企业应收的与企业经营业务有关的各项款项。本项目应根据“应收帐款”科目所属各明细科目的期末借方余额合计填列。

5.“坏帐准备”项目，反映企业提取尚未转销的坏帐准备。

本项目应根据“坏帐准备”科目的期末余额填列，其中借方余额应以“－”号填列。

6.“预付帐款”项目，反映企业预付给承包单位的款项和预付给供应单位的款项。本项目应根据“预付帐款”科目的期末余额填列。如“预付帐款”科目所属有关明细科目有贷方余额的，应在本表“应付帐款”项目内填列。

如“应付帐款”科目所属明细科目有借方余额的，也应包括在本项目内。

7.“其他应收款”项目，反映企业对其他单位和个人的应收和暂付的款项。本项目应根据“其他应收款”科目的期末余额填列。

8.“存货”项目，反映企业期末在库、在用、在途、在建和在加工中的各项存货的实际成本，包括库存材料、库存设备、低值易耗品、开发成品、分期收款开发产品等。本项目应根据“物资采购”、“采购保管费”、“库存材料”、“库存设备”、“低值易耗品”、“材料成本差异”、“委托加工材料”、“开发成品”、“分期收款开发产品”、“出租开发产品”、“周转房”、“开发成本”等科目的期末借贷方余额相抵后的差额填列。

9.“待摊费用”项目，反映企业已经支出但应由以后各期分期摊销的费用。企业的开办费、租入固定资产改良支出以及摊销期限在一年以上固定资产修理支出和其他待摊费用，应在本表“递延资产”项目反映，不包括在本项目数字之内。

本项目应根据“待摊费用”科目的期末余额填列。“预提费用”科目期末如有借方余额，在本项目内反映；增设“外汇价差”科目的企业，该科目如有借方余额，也在本项目内反映。

10.“待处理流动资产损失”项目，反映企业在清查财产中发现的尚待批准转销或作其他处理的流动资产盘亏、毁损扣除盘盈后的净损失。

本项目应根据“待处理财产损溢”科目所属“待处理流动资产损溢”明细科目的期末余额填列。企业待处理的固定资产损失，应在本表“待处理固定资产损失”项目另行反映。11.“其他流动。

房地产企业会计的相关问题

房屋在商业企业作为“固定资产”来管理，而房地产开发企业的开发产品应在“开发产品”科目核算。房地产开发企业的产品，应于竣工验收时，按实际成本 ，借记“开发产品”，贷记“生产成本”。