房屋测绘误差原因与面积测算中的重要措施

房屋测绘是整个房地产测绘中一个非常重要的组成部分，它关注的是民生问题。本文阐述了房屋测绘中的几点概述，分析了产生房屋测绘误差的原因，提出了相关房屋测绘措施，从而将误差降至最低。

近年来伴随着房地产业的迅速发展，房产测绘的重要性也不断体现。房产测绘的水平直接关系到产权人的切身利益。“房地产测绘”是运用测绘仪器、测绘技术、测绘手段来测定房屋、土地及其房地产的自然状况、权属状况、位置、数量、质量以及利用状况的专业测绘。而“房屋测绘”是整个房地产测绘中一个非常重要的组成部分，其测绘成果的准确性直接关系到当事人的切身利益，它关注的是民生问题。

房屋测绘的步骤与差异原因

房屋测绘面积是指在商品房预售中，由开发单位委托，房地产行政主管部门认可具有房产测绘资质的测绘单位，按照规划核准图纸，依据《房产测量规范》，参考开发单位提供的公用面积为使用说明，对尚未竣工的房

屋面积进行预先测算。该面积可主要用于为开发单位的前期项目宣传、商品房预售及其备案。

笔者认为房屋测绘的具体步骤主要有以下5个方面：

第一、基础测绘。首先测绘人员利用测绘仪器，对测区布设房产平面控制点，进行平面控制测量。其次测绘人员依据房产平面控制点，对测区内的房屋及其附属设施进行测量，绘制房产基础图纸――房产分幅平面

图。

第二、外业项目测绘。测绘人员依据房地产分幅平面图和房屋竣工图，对房屋及其附属设施进行实地测量，分幢逐户丈量记录，调查房屋权界、共有部分，采集房屋内、外部各类边长数据。并要求当事人现场配合，指

认产权界限、共有面积。

第三、内业绘图、测算面积。测绘人员依据外业测量采集的种类边长数据，利用计算机计算房屋建筑面积，绘制房屋分户平面图。房屋测绘及房屋面积计算工作应当执行国家标准《房产测量规范》和建设部《商品房销

售面积计算及公用面积分摊规则》。

第四、质量检查验收。测绘人员将测绘成果提交质量检查部门，质检部门依据有关技术规范，对测绘成果进行检查验收。

第五、出具测绘成果。房产测绘成果经查验质量合格的，转交产权登记部门用于房屋产权登记。

不过通常情况下，房屋的预测面积和实测面积会有差异。产生差异的原因有多种，归纳主要有以下两点：

一是数据采集和图纸变更。房屋预测主要是依据设计施工图纸进行，数据采集、共用部分面积确认、面积分摊

等只能是“纸上谈兵”，没有直观的认识。而在后期的实测中的数据采集都是经过实地勘测得来。房地产开发建设单位在建筑施工过程中，由于多种原因，可能会对建筑设计方案进行变更，这是造成预测面积和实测面积差异

的主要原因；二是技术性原因。由于不少房产测绘单位技术水平、管理水平有限，从业人员所学专业单一、素质层次不齐，对规范、政策、法规等理解不同。在具体工作中，由于工作程序不完善，质量意识谈薄，仪器设备

落后观测记录数据失误，计算过程差错等原因都会造成面积的不同。

重点把握预测的准确性

加强预测的准确性乃是解决问题的关键所在，而预测工作应该重点把握。

首先预测图纸资料的检查。设计图纸是建筑面积预测的必须的首要资料，其图纸是否准确直接影响到建筑面积预测的准确性，应该检查预测图纸资料是否盖有设计单位图章的全套设计施工蓝图，有些单位提供是没有

经规划部门核准最初设计图纸，该图纸往往会变更，不能作为预测使用。一套完整的建筑施工图应包括规划总平面图、建筑平面图、建筑立面图、建筑剖面图、楼梯及阳台详图等，若图纸附有建筑设计CAD光盘更好；检

查建筑平面图上套型、尺寸标注是否清楚，若套型、尺寸不清，无法进行平面图的绘制； 检查设计单位提供的图纸上如水池、水泵房、发电机房、配电室、制冷机房、消防控制室等公用配套设施部位功能使用说明是否清

楚，以便确定此公用配套设施建筑面积是否进行分摊；特别注意设计图上的文字注释，如：平台、入户花园、连通阳台、架空层等等，如何与房产测量的有关性质的界定一致，比喻“入户花园”在计算面积的技术规定条款

中，不会有这个名词，而且“花园”也不能计算建筑面积，但实际上“入户花园”类似技术规定打款中的“无柱外走道”或“不封闭的阳台”，究竟如何定性，必须要有一个明确的说明。

其次尺寸数据的采集。在许多设计图上，设计的尺寸有柱轴心尺寸，结构外墙尺寸，净尺寸等，这些情况与我们所需的计算套内面积的墙体中心尺寸，计算房屋建筑面积的墙外边沿尺寸，需要经过换算，所以在作

业时要看清图上标注的是什么部位的尺寸可取 在使用面积预测换算边长数据时，还要考虑到房屋竣工后实际状况。如：设计为20cm的墙厚，加上墙体两侧粉灰层的厚度各2cm，实际为24cm；设计为24cm的墙厚，加上

墙体两侧粉灰层的厚度各2cm，实际为28cm.。否则预测面积与实测面积相差很大；对于有些房屋边长没有标注的尺寸，我们也可以通过查阅结构图，对于楼梯、阳台、高度2.20米以上的落地飘窗等，在平面图上尺寸往

往不准确我们必须以楼梯详图和阳台、飘窗大祥图为准。另外通过查阅设计房屋开发单位提供的建筑CAD设计光盘尺寸数据也是一个简捷的办法；要看清设计图各层上下之间的结构关系，如楼层高度、阳台的顶盖，

架空通廊的顶盖，大厅的高度，坡面屋顶的房屋，层高超过2.2m（含）才能计算建筑面积，所以我们要在建筑剖面图上通过图解三角形才能计算出2.20m高度的准确位置。

再有成果资料的检查、整理、归档。商品房预测成果资料经过整理，书写技术说明报告，经过检查验收后，才能正式地向委托人提交成果资料，归档使用。这里检查主要是指作业小组测绘员互相检查和测绘机构设

置的质量检查部门或专职检查人员。重点检查：预测算的分户界线，房屋使用性质，与共有面积相关的建筑是否一致；设计图上的名称标注与技术规定的名词类别是否合理； 房屋边长数据的采集，有没有错误；面积的计

算是否正确共有面积的分摊计算是否符合规范规定； 幢号、室号编写是否符合房产发证要求；委托人名称、房屋坐落地址、层数、结构等房产要素注记有无遗漏差错等。

总的来讲鉴于预测面积和实测面积的不同，直接导致房款的补和退。有具体工作中，即使按照《商品房销售管理办法》和《商品房销售合同》中规定的条款处理，也会遇到很多麻烦和纠纷。如实测面积小于预测（合

同）面积，误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还还买受人，绝对值超出3%部分的房款由出卖人双倍返还买受人。这时购房者少花了钱不会有太大异议。在实测面积大于预测（合同）面积时，面

积误差比在3%以内（含3%）部分的房款，由买受补足，超出3%部分的房款由出卖人承担，产权归买受人。这时购房者大多不愿在补交房款，以至于对开发单位、测绘机构、房地产行政主管部门等不信任，常常引起争议

和纠纷。因此对开发单位在建筑施工过程中，由于种种原因对建筑设计方案进行变更，导致面积差异，应及时到规划部门变更核准图纸，并通知预测单位予以修改变更面积等。如已办理了预售手续，应及时告知购房者，

公示变更方案，履行合同约定，减少日后矛盾。另，由于房屋测绘成果（预测、实测）要靠房产测绘部门去完成，因此房地产测绘机构需要具备一支测绘专业性非常强，责任心非常重的队伍，在房屋测绘工作中，以精湛

的测绘技术将测绘面积的误差降至最低点。因为房屋测量属于房屋买卖及房屋相关产权办理的基础，是权利人维护自身权益的前提和保障，因而房屋测量在各个方面都具有非常重要的意义。

求问商品房面积误差的原因有哪些，出现房屋面积误差怎么办

司法实践中商品房买卖合同约定的面积与产权证的面积常有误差。其主要原因有：

1.双方签订房屋买卖合同后因商品房开发项目的设计变更造成的房屋面积误差；

2、因产权登记时露台楼顶平台不计算为房屋建筑面积，而买卖双方在房屋买卖合同中将独立或不独立使用的露台楼顶平台面积计入房屋建筑面积造成的面积误差；

3、适用的测量规则标准不同造成的面积误差。

1.商品房开发项目设计变更造成的房屋面积误差的认定处理根据目前房地产面积的测量体制，商品房的实测面积是已竣工的房屋在产权登记时，土地房产管理部门审核确认了卖方委托有资质的测绘单位所做的测量成果（面积）。卖方委托测绘单位测量的面积未经土地房管部门审核确认，则不能作为商品房的实测面积。因此土地房管部门审核面积与合同约定面积的差值或比值，是认定设计变更是否造成房屋面积误差及误差数量的依据。

买卖双方因设计变更造成的实测房屋套内建筑面积或建筑面积（含公摊面积）与房屋买卖合同约定面积不符的，应依据最高人民法院《解释》第14条的有关规定处理，即合同有约定的，按照约定处理。合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

（一）面积误差比绝对值在3％以内含3％，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；二面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内含3％部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积在3％以内含3％部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

首先法院应先审查是否有约定，有约定从约定。买卖双方可以在合同中约定在结算房屋价款时，房屋实测建筑面积与暂测建筑面积的误差不超过一定幅度，如果在此幅度内，买方按房屋单价据实结算；房屋建筑面积误差超过约定的幅度时，自卖方向买方出示测绘部门实测面积数据（经土地房产管理部门审核的面积数据）起一定期间内，买方可以选择解除预售合同，要求卖方退还房款、利息或违约金等，也可以选择按房屋单价据实结算。其次在没有约定的情况下，按《解释》第14条第（1）、（2）项的规定处理。

2.露台楼顶平台面积计入房屋买卖合同面积造成误差的处理依据建设部1995年制定的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）中有关 “建筑面积”的规定，商品房销售面积不含露台面积，因此在产权登记时，土地房产管理部门审核卖方委托测绘单位测量的成果时，露台面积是不计入房屋建筑面积的。但在商品房销售中，买卖双方已将有使用功能的露台面积计入房屋建筑面积作为买卖的标的物，在签订合同时约定计入房屋建筑面积，由此产生了面积误差。买方以商品房销售面积不含露台面积，其不享有露台所有权等为由，要求卖方退还房款。

这类面积误差不能认定为实测面积与合同约定面积不符，不适用最高法院《解释》第14条的规定，应依据建筑物区分所有权和共有权的民法理论及双方当事人的约定来处理这类面积误差的纠纷。土地房管部门审核实测面积时，虽不确认露台为房屋建筑面积，但对于卖方单独计价出售独立使用的露台，由于露台具有独立使用价值（功能），具有排他性，可归买方所有。根据意思自治和有偿使用原则，双方已约定作为房屋买卖合同的标的物，由买方支付约定的价款是公平合理的，也符合诚实信用原则。出卖人对独立使用的露台面积不单独计价，采取适当提高商品房面积售价，或者按“套”、“单元”计价一并出售的，同样应予以保护，买方要求退还露台面积房款的，不予支持。

对于不独立使用的露台，因不具有排他性，属整幢楼房业主共用，买方使用时往往会与他人产生纠纷，买卖双方计入房屋面积进行交易，损害了其他业主的合法权益，买方要求卖方退还露台房款的，应予以支持。

3.测量规则标准不同造成面积误差的认定处理由于商品房预售时双方在合同中约定的面积，一般都是卖方依据商品房项目施工设计图纸自行测算或委托测绘单位测算的预测面积。预测和实测适用的测量规则标准有时不同（或测量规则标准的变更），主要是公摊面积的计算方法不一样，有的开发商将建设部《商品房销售计算及公用建筑面积分摊规则》中不属于公摊或没有规定作为公摊的面积计算为公摊面积，如将外墙、骑楼、人防工程的地下室、高层建筑的结构转换层等面积计入公摊面积。土地房产管理部门在审核实测面积时，没有把该公摊面积予以确认为房屋建筑面积，故造成面积误差。

对于测量规则标准不同造成的面积误差，法院应根据原预测面积的测量规则标准审查预测面积与实测面积认定是否存在误差，对于适用预测的测量规则标准作为公摊的，而实测面积适用的测量规则标准又不作为公摊的面积误差，由于是测量规则标准不同造成的，并非买卖双方的原因，因此不予认定实际面积误差。双方可对合同中的销售面积作调整，但应维持原合同约定的总价款不变。一方以此面积误差要求补交或退还房款的，不予支持。对于已适用同一测量规则标准测绘后的实测误差，应认定为实际面积误差，依合同约定或司法解释的规定处理。

律师认为可以采取积极措施预防纠纷的发生，减少诉讼。买卖双方在签订商品房预售合同时合同约定的房屋建筑面积为预测面积，买卖双方往往约定允许与房屋实测面积有一定幅度的误差。为避免房屋交付时出现误差的面积超出了双方合同约定的幅度，发生不必要的纠纷，建议双方在签订房屋买卖合同时在合同上注明商品房销售面积的测量方法、预测面积所依据的测量规则标准、套内建筑面积、分摊的公用建筑面积的构成、何种情况下引起的误差双方应承担的责任等。

特别是土地房产管理部门在办理商品房预售登记备案手续时，应对双方合同约定的面积是否符合测量规则标准进行事先审查，以避免纠纷的发生。

房屋预测面积与实测面积存在差异的原因

房屋预测面积与实测面积存在差异的原因是什么?小编认为,主要有以下几各方面导致了差异:

1.可能开发企业在商品房建设过程中对房屋设计进行了变更,如户室大小、阳台范围和共有共用面积作了调整;

2.商品房预售面积测算单位(社会企业)在测算面积时掌握国家房产测量规范技术不到位,测算面积发生差错;

3.不良开发企业私自更改规划设计,提供虚假房屋建设文件资料;

4.房屋竣工后,实测单位在丈量尺寸、测算面积时发生差错等。由于上述的原因,导致购房人签订商品房买卖契约的面积和领取房屋权证记载的面积相差较大。

实测面积有误差怎么办？

购房者的收房验房的时候，会对房屋的面积进行测量，以确保所得的实际面积与开发商给出的面积相一致。但是实测面积出现误差也是常见的现场。

2.开发商在施工过程中可能会修改图纸，这可能会造成原始预测面积与实测面积较大差异2000年9月修订的《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》第十条规定：“售房单位在预售商品房前，应向商品房预售管理部门提交预售商品房的面积测量报告。”这个报告中的面积就是“预测面积”，该面积主要是开发商委托有资质的测绘部门根据图纸得来的。这样只要施工图纸与分摊说明不变更，预售面积和实测面积的误差肯定相对较小。

但在此《规定》出台前，由于没有硬性规定，市场中相当一部分项目的预测面积是开发商自己算出的。哪些该公摊哪些不该公摊，都是发展商自己定，由此遗留的问题成为购房人投诉的重点。其实即使在此《规定》实施之后，仍有部分开发商在施工过程中，对户型或公摊部位进行修改。

《规定》第十条同时也规定：“预售商品房设计方案变更涉及预售房屋面积的，应重新提交面积测量报告。”也就是说，开发商如果在施工过程中更改了设计，就应向测绘部门重新申请测量。如果开发商能完全按图纸施工，而且公摊部位不变，实测面积与预测面积的误差一定会在新购房合同规定的3％面积误差范围以内。

3.政策的不完善也是产生测量误差的一个重要原因目前房产测量当中，测量单位所依据的政策本身就有许多不完善的地方：a：有关公用面积具体分摊计算的政策目前还不够完善，政策只规定了分摊部位，但如何分摊计算却没有具体规定；b：个别关键术语没有解释。如规范中多次提到“勒脚”，但到底什么是“勒脚”却没有解释，阳台与平台的准确定义没有解释等等；c：有些建筑面积如何测算，规范没有反映出来。如墙体不垂直的、挑窗台承重柱突出墙外、室外楼梯具体如何计算等规范中就没有提到，这就特别容易导致作业人员因理解不同而测算出不同结果。

4.测量本身就有误差同样是1m长的尺子，每个人测出的却是不一样的，也就是说测量本身就有误差，但目前北京市房产测量有其允许误差范围，通俗地讲，100平方米的房地测量误差不得超过正负0.6平方米。对面积有异议怎么办？业主们对实测面积提出异议，其实是对套内建筑面积与公摊面积的质疑。而哪些面积是否可以分摊不是由测绘部门来确定，它实质上是一种确权行为，而目前业主的大部分纠纷主要集中在公摊面积上，所以业主们如果对公摊有疑义，应要求发展商对分摊部位进行具体说明，了解是否符合房地产主管部门的政策规定，如果要投诉，应向房地产产权主管部门申请复查；如果对面积数据有疑义，可以要求原测量单位进行复测，如果还有疑义可以向上级房地产测绘主管部门申请复查。另外需要说明的是，房产测绘从纯粹的技术角度讲，它属于测绘领域比较简单的一种，但是从专业角度讲，房产测量与其他的测绘有很大的不同，房产测量涉及到大量的测绘技术知识、建筑知识、房产的政策与相关的法律法规，同时涉及到千家万户的利益，因此它具有很强的专业性、政策性及法律性。