卖方有没有义务告知买方房权是否确立了居住权

民法典问世后，物权编的一大亮点系“居住权”这一用益物权。该编明确居住权原则上无偿设立，居住权人有权按照合同约定或者遗嘱，经登记占有、使用他人的住宅，以满足居住需要。

诚然居住权与原《物权法》中规定的土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权等有所不同，居住权虽仅限于占有、使用权，不具备收益权。但这项权利变相地架空了物权所有人对房产的部分收益权。毕竟房产能够产生收益的根本原因在于房产的居住权或因居住权衍生的落户、入学等权益。

虽然设立居住权的立法初衷系为了保障公民基本的生活居住需要，而并非收益营利，但这一用益物权的设立使得与房产有关的交易增加诸多的不确定性，也将削弱民事执行程序对房产的执行力度，并将势必改变与房产有关的交易规则。

一、关于二手房交易过程中对居住权的尽职调查

根据《民法典》第369条规定，居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。即：房屋所有人有权将房子出售或者抵押，但房屋所有权转移并不影响享有居住权的一方继续居住，在居住权消灭之前谁也无权将居住权人赶走。

因此在二手房交易环节中，卖方除有义务向买方披露交易房产是否存在抵押、查封等权利负担之外，还有义务就交易房产是否存在居住权登记进行如实告知。其次买卖双方须一同到房屋所在地派出所及教育部门了解该房屋入户情况、学位使用情况。否则即使交易房产办理了产权转移登记，房屋存在居住权、户口无法迁入、无法享受学位等情形将直接影响买方的合法权益，无法达到买方的交易目的。鉴于此应就卖方的披露义务以及出现前述情形买方的单方解除权，卖方承担违约责任等条款写入买卖合同中，以保障买方的合法权益。

另，对于购买法拍房的买方，也应当参照前述二手房交易就预购房产做相应的尽职调查，以保证自己交易目的实现。

二、居住权大大削弱抵押权，抵押权的办理将以解除居住权及抵押后不能设置居住权作为前置条件，已办理抵押的通过订立补充协议补救

抵押权系担保物权，是为了确保债权的履行而对他人提供担保的物或权利的价值所享有的权利。而担保物权主要体现在物或权利的交换价值。虽然担保物权人不能直接取得担保物或其所有权，但权利在通过拍卖、变卖或折价的方式可实现优先受偿权。而居住权系用益物权，居住权可通过占有、使用的方式获得了物的使用价值。居住权和抵押权可并存于同一房产，且从《民法典》的相关规定来看，并未禁止在已设立抵押权的房产上设立居住权，亦未禁止已设立居住权的房产上设立抵押权。即：两种权利的并存使得抵押权的行使直接受制于房产是否存在居住权及居住权的设立情况。居住权的存在直接降低了房产的流通性，从而大大削弱了抵押权。