纯租金保底+流水倒扣流水倒扣其他什么意思

现有的商场有两种模式：购物中心模式和百货模式。

百货模式中较常采用流水倒扣的模式：

1、无保底流水倒扣：按照各个业态，倒扣比例会有较大差异，比方服装、化妆品，比例较高，超市比例较低，无保底指不设置最低流水量，按照一种比例或者阶梯比例进行提取。无保底相对门槛较低，扩大了，目标客群的量，降低了招商难度。如果不能对客户进行筛选，可能会出现两种反向效果：一、部分客户留下了进入和退出门槛较低的想法，在管理上，资源投放上放松要求，并时时考虑不行就撤的想法，无法保证养商阶段的持久力；二、无保底对有意向进驻的一些知名品牌客户是有负面影响的，怕因为“个体零售商”影响了其知名品牌的形象和品牌建设，同时影响商业的品质。

2、有保底流水倒扣，较之无保底，设置了准入门槛，可以对客户“能力”进行筛查。同时保底作为筛子，也是筛查零售商品牌和经营能力的尺子。一般来说知名品牌附加值高，毛利水平较高，经营能力较强，抗风险能力较强。有保底流水倒扣在具体实施过程中，有两种基本模式： 一、阶梯比例递增提取，在养商阶段，设置较低的保底，通过流水增加，提取额也增加，因为经营绩效提高，零售个体业绩提升，发展商收入提高。但这种设置强化的是中观面，暨商场经营层面，更多突出的是经营管理公司经营绩效提高。

二、阶段比例递减提取，暨“平效溢出”返回方式，这种方式好处在于对经营个体的激励和在运营中筛选不适合或者不能正向提高“平效”的经营个体。何谓“平效”：单位平米的经营绩效，简而言之就是单位平米的流水额，如果一个经营个体平效高于商场整体平效，就表明该经营个体对商场经营是正面作用，反之，为反面作用。为了使“平效”体现更加公平，可考虑业态、楼层的影响，以便为将来的调整提供依据。这种模式另一个好处是对经营个体主动性行销和促销给予激励，商场不止是商业管理公司的商场，更是每个个体的商场，商场经营的好坏，是每个利益相关方共同努力的结果，以前，我们过于强化经营者的专业性，现在，我们应该更关注经营个体的经营能力问题，如果因为资金返回的激励使其提高管理能力和促销力度，对商场无疑是非常正面的。同时我认为这种方式还有个与众不同的筛选方式：就是弱势品牌的拦截性，这个门槛很高，但实际对有经营能力的知名品牌，这个门槛是“虚”高的，对弱势品牌，是实实在在的“实”高的。这就是我对流水倒扣模式的认识。供大家点评。