关于二手房购房合同的问题

房地产买卖合同(合同编号：　　　　)立房地产买卖合同人出卖人(甲方)：买受人(乙方)：　　根据中华人民共和国有关法律、法规和本市有关规定，甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则，经协商一致订立本合同，以资共同遵守。第一条甲乙双方由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权（以下简称房地产），房地产具体状况如下：(一)甲方依法取得的房地产权证号为：，(二)房地产座落：室号（部位：）。房屋类型：；结构：；　　(三)房屋建筑面积：平方米，该房屋占用范围内的土地使用权【面积】【分摊面积】：　平方米。(四)房屋平面图和房地产四至范围见（附件一）。(五)该房屋占用范围内的土地所有权为国有；国有土地使用权以转让方式获得。(六)随房屋同时转让的设备（非房屋附属设备）及装饰情况见附件二。(七)甲方转让房地产的相关关系(包括抵押、相邻、租赁等其他关系)见附件五。　　甲方保证已如实陈述房地产权属状况、设备、装饰情况和相关关系，乙方对甲方上述转让的房地产具体状况充分了解，自愿买受该房地产。　　第二条　　甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款为（人民币）计元，(大写)：元整。　　乙方的付款方式和付款期限由甲乙双方在付款协议（附件三）中约定明确。乙方交付房价款时，甲方应开具符合税务规定的收款凭证。　　第三条　　甲方转让房地产时，土地使用权按下列第（一）款办理。（一）该房屋占用的国有土地使用权的使用年限从年月日起至年月日止。甲方将上述房地产转让给乙方后，出让合同载明的权利、义务一并转移给乙方。　　（二）按照中华人民共和国法律、法规、规章及有关规定，办理土地使用权出让手续并缴纳土地使用权出让金。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第四条　　甲、乙双方同意，甲方于年月日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后【签订房屋交接书】为房屋转移占有的标志。　　第五条　　甲方承诺，自本合同签订之日起至该房屋验收交接期间，凡已纳入本合同附件二的各项房屋装饰及附属设施被损坏或被拆除的，应按被损坏、或被拆除的房屋装饰及附属设施【估值1倍】向乙方支付违约金。　　第六条　　甲、乙双方确认，于年月日之前，【甲乙双方共同】向房地产交易中心申请办理转让过户手续。　　上述房地产权利转移日期以【区】房地产交易中心受理该房地产转让过户申请之日为准，但房地产交易中心依法作出不予过户决定的除外。甲方承诺在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。　　第七条　　上述房地产风险责任自该房地产【转移占有】之日起转移给乙方。　　第八条　　本合同生效后，甲、乙双方应按国家及本市的有关规定缴纳税、费。　　在上述房地产【转移占有】前未支付的物业管理费、水、电、燃气、通信费等其他费用，按本合同附件四约定支付。【转移占有】后该房地产使用中发生的费用，按本合同附件四约定支付。第九条　　乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过十五日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付十五日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的30％。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起十日内向甲方支付。第十条　　甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定应当交付之日止。逾期超过十五日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付十五日的违约金外，乙方方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的30％。甲方应在接到书面通知之日起十日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。　　第十一条　　经甲、乙双方协商一致，在不违反有关法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部份。本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。第十二条　本合同自甲、乙双方签订之日起生效。第十三条　　本合同适用中华人民共和国法律、法规。甲、乙双方在履行本合同过程中若发生争议，应协商解决，协商不能解决的，按下列第（二）项解决。（一）提交上海仲裁委员会仲裁；（二）向人民法院提起诉讼。第十四条　　本合同一式5份，甲、乙双方各执1份，财政、税务和区房地产交易中心各执一份。补充条款(粘贴线)(骑缝章加盖处)根据合同第十一条之规定，经双方友好协商，达成如下补充条款：1、补充本合同第一条

双方均认知：目前该房地产已设定抵押，抵押权人是银行支行，剩余抵押金额约为人民币万元；甲方承诺于年月日还清以上贷款，并将注销抵押。若因银行原因导致还款延期，则甲方还款日期顺延。2、补充本合同第二条2.1本合同第二条的房价款中该款项包含了连同维修基金等在内的甲方已支付发展商或物业管理公司的其他一切费用，上述费用双方不再另行计算。2.2双方确认本合同附件二所列之房屋附属设施已包含在合同第二条所列之房价款内，甲方不得拆除并须随房屋完好移交给乙方。3、补充本合同第四条

乙方在此确认于签订买卖合同前已对该房地产进行初步验看。双方在此同意甲方将该房地产连同现有附属设施、设备按现状交付乙方即可。4、补充本合同第六条

甲乙双方均在此承诺，在共同办理产权转让手续过程中，各自应及时提供产证转让所需的文件、证明并及时支付各项应付之税费。若因任何一方材料不齐或税费不足导致双方无法办理产权转让手续，则该过错方按本合同第九条、第十条承担违约责任。5、根据本合同第十一条规定

本合同附件三之付款协议、补充条款与本合同正文具有同等法律效力。6、甲方承诺自上述房地产权利转移之日起三十日内，向房屋所在地的公安派出机构办妥原有户口（若有）的迁出手续。如由于甲方未及时迁出户口造成乙方损失的，甲方承担赔偿责任。7、双方约定，若在交易过程中由于国家政策变化导致双方在交易中所需承担的税费发生变化，双方仍按照国家政策规定缴纳各自所需承担的税费。9、甲方陈述：该房地产除抵押给抵押权人外不存在任何权利瑕疵。10、甲方承诺签订本合同后且于年月日前，将以甲方为权利人的房地产权证原件交存乙方，并积极配合乙方办理产权过户手续，否则按本合同第十条承担违约责任。附　件　一房屋平面图及房地产四至范围(粘贴线)(骑缝章加盖处)附　件　二随房屋同时转让的设备及装饰情况(粘贴线)(骑缝章加盖处)设备：无装饰：无关于设备及装饰费用按以下第（一）款办理：（一）以上所列设备和装修费用包含在本合同第二条约定的房地产转让价款内，乙方不需另外支付费用，甲方不得拆除并应随房屋交付乙方。（二）以上所列设备和装修费用未包含在本合同第二条约定的房地产转让价款内，乙方需另外支付费用人民币元，在本合同第四条约定的房屋验收交接时，由乙方向甲方支付，甲方不得拆除并应随房屋交付乙方。附　件　三付款协议1、双方均确认在签署本合同当日，乙方支付甲方部分房价款计人民币元整（RMB.00），该款优先用于归还甲方尚欠抵押权人之贷款，若有任何不足均由甲方自行承担。2、乙方应于年月日前，支付甲方第二期房款计人民币元整（RMB.00）。甲乙双方应对该房地产进行验看、清点、确认无误后，双方签订房屋交接书，甲方应将该房地产按本合同约定交付乙方。3、甲乙双方在此确认，若本协议中甲方人数在二人以上（含二人），则甲方中任何一人或多人以任何形式收到本协议项下乙方应支付甲方的任何款项，均视为甲方全体收到该款项，甲方承诺除该收款人的其他出售方均同意收款人代为收取该房地产全额或部分房价款。附　件　四物业管理费、水、电、煤、电讯等其他费用的支付(粘贴线)(骑缝章加盖处)　　物业管理费、水、电、煤、电讯等费用，在转移占有前未支付和未结算的费用由甲方承担；转移占有后，使用该房地产所发生的费用均由乙方承担。甲方在本合同第四条约定的房屋验收交接后，与乙方共同办理水、电、燃气、电话、有线电视等过户手续。物业维修基金、水、电、有线电视、电话、燃气初装费按以下第（一）款办理：（一）由甲方无偿转让给乙方，乙方无需另外支付费用。（二）由乙方另行向甲方支付，具体金额由甲、乙双方办理过户手续时以各相关部门规定为准。附　件　五相关关系(包括租赁、抵押、相邻等其他关系)和户口迁移(粘贴线)(骑缝章加盖处)已购公房参加房改购房时的同住成年人意见：　　同意出售上述房屋。　　　　　　(签章)　　　　　(签章)　　　　　　(签章)　　　　　(签章)租赁情况：抵押情况：相邻关系：正常

甲方(一)：　　　　【身份】【　　　　　　】证号：　　　　　　　　【居住】【注册】地址：邮政编码：代理人：　联系电话：手机：　　【本人】【法定代表人】(签章)　　　　　　　　　　甲方(二)：　【身份】【　　　　　　】证号：　　　　　　　　　【居住】【注册】地址：　　邮政编码：　代理人：　联系电话：手机：　　【本人】【法定代表人】(签章)　　　　　　　　　年月日签于：乙方(一)：　　【身份】【　　　　　】证号：　　　　　　　　【居住】【注册】地址：邮政编码：代理人：　　联系电话：手机：　　【本人】【法定代表人】(签章)　　　　　　　　　　乙方(二)：　　【身份】【　　　　　】证号：　　　　　　　　　【居住】【注册】地址：　　　邮政编码：　代理人：　　联系电话：手机：　　【本人】【法定代表人】(签章)　年月日签于：