直管公房维修范围

（一）翻修工程：需全部拆除另行设计重新建造或仅保留原房的一小部分而进行较大改造的。

适用范围：

1、主体结构全部或大部严重损坏，丧失承载能力，有倒塌危险的房屋；

2、破损严重，局部修缮不能保障安全使用的房屋。（二）大修工程：需牵动或拆换部分主体构件，但不需全部拆除的。适用范围：

1、主体部分结构损坏严重，有局部危险的房屋；

2、瓦屋面严重漏雨需拆除重做的房屋；

3、平顶屋面严重漏雨需重做防水层的房屋；

4、墙体鼓闪、开裂严重的房屋。（三）中修工程：需牵动或拆换少量主体构件，但保持原房的结构和规模的。适用范围：

1、需少量更换或局部加固、补强主体构件或拆砌部分墙体的房屋；

2、需局部更换瓦屋面，修补平屋顶面层或外墙板缝局部漏雨的房屋；

3、需整栋房屋进行门窗整修，地面维修，粉刷和更换配件的房屋。（四）小修工程：及时修复房屋在使用过程中其构、部件小的损坏，以保持房屋原有完损等级的日常养护。适用范围：

1、修补屋面、地面、顶棚；

2、修理门窗、换玻璃；

3、疏通下水，屋面拾漏、清扫雨水口。除翻修、大修、中修工程由市直管公房管理处负责外，小修工程由各托管单位负责。

三、修缮标准房屋修缮应符合市区的城市总体规划和修缮规定、技术标准，要与古城风貌保持一致。房屋的修缮均应按照直管公房租赁合同的约定办理。本意见按地面工程、主体工程、屋面工程、门窗工程、抹灰工程五个分项工程进行修缮标准确定。（一）地面工程符合国家质量标准，保证地面平整无开裂，通常做法为普通水泥面层地面，遇有木质楼地面经修缮保证其平整无破损即可。如住户提出要求地面装饰，可在修缮中代为施工，费用由住户自理。（二）主体工程屋架、柱、梁、桁条等在修缮时应查清隐患，损坏变形的，应视情况予以加固、补强或拆换。搁置在墙上的木构件均应做防腐处理。砌体质量应符合操作规程的要求及施工验收规范的标准，做到横平竖直、灰浆饱满、错缝搭接、接槎可靠。外墙墙体的恢复须选用青砖砌筑的，如原系乱砖墙砌筑的，一般仍采用乱夹整砖砌筑。乱砖和清水整砖外墙外侧用青灰砌筑、内侧用M5混合砂浆砌筑；清水整砖外墙外侧还可用M5混合砂浆砌筑，但此时需进行外墙面勾缝。其余墙体则均用M5混合砂浆砌筑。（三）屋面工程瓦屋面屋脊和斜脊应顺直，无起伏现象，脊瓦间距均匀。泛水应顺直整齐，结合严密，无渗漏。平瓦屋面必须铺置牢固，瓦面平整，行列整齐，搭接紧密，檐口平直。蝴蝶瓦屋面施工应先做屋脊，再铺屋面，同时做屋面泛水，最后做瓦头粉饰。做屋脊前先在靠近屋脊两边的坡面上铺5～6张底瓦及盖瓦，作为瓦楞分的标准，屋面瓦一般从檐口起铺，自下而上，一楞一楞进行。青瓦的搭接上瓦一般盖住下瓦的2／3。不论平瓦或蝴蝶瓦屋面，均在瓦底铺设3毫米厚SBS卷材防水层一道，屋脊、斜沟、泛水等细部节点完善防水处理。混凝土平顶屋面渗漏修缮按图集苏J03-2006施工，以一道防水设防标准考虑。（四）门窗工程木门窗修缮应做到完整无破损，安装牢固，开启自如。如有住户有意愿改善居住条件，在不破坏公房结构、保持古城风貌的前提下，经市直管公房管理处批准，住户可自行购买安装防盗门、铝合金或塑钢门窗。（五）抹灰工程墙面抹灰起壳、剥落的损坏面积过大的，可全部铲除重抹。内墙面验收标准为一般抹灰，装饰抹灰由住户自理。

四、需修缮房屋的确认及修缮程序（一）需翻修或大修房屋的确认及修缮程序1、市直管公房管理处根据每年查勘的情况，动态调整在册全危房统计表，根据在册危房状况制定全年修缮计划；

2、不在在册危房表范围内的房屋如有构件变形、异常响动等情况，托管单位应立即会同市直管公房管理处共同查勘确认，如属危房，列入翻修或大修计划。凡属危房并列入翻修或大修计划的，修缮程序如下：

1、承租人提出申请；

2、市直管公房管理处实地查勘；

3、房屋托管单位会同市直管公房管理处拟定房屋修缮方案，确认维修项目；

4、承租人做好腾仓等房屋修缮准备工作；

5、房屋托管单位实施房屋修缮；

6、工程竣工后由市直管公房管理处会同相关方面组织验收；

7、根据修缮项目进行工程结算。（二）中修、小修工程由房屋托管单位根据房屋动态跟踪的结果，及时进行维修养护。

五、修缮费用直管公房的修缮本着政府和承租人共同承担的原则，充分调动社会各方面的积极性。上述“修缮标准”内由市直管公房管理处负责修缮的部分，修缮费用由市直管公房管理处承担。下列修缮费用由承租人自理：进行地面、墙面、天棚装饰的；提高门窗标准的；增加厨卫、阁楼等设施的；室内装饰抹灰的；其他提高居住条件的项目（包括装潢等）。在租赁合同（及附件）中已明确返还部分租金作为房屋修缮资金的直管公房，一律由承租人承担全部的维修费用。