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经济学人：加拿大的住宅市场

FinanceandEconomics;财经；

Canada'shousingmarket;加拿大的住宅市场；

Timeforabiggerneedle;该出手时就出手；

Thelatestattempttoprickabubble;戳破泡沫的最新举措；

经济学人：

Canada'sreputationforfinancialregulationisstarry.Itsbanksgotthroughthecrisisunscathed.AccordingtoMoody's,aratingsagency,RoyalBankofCanadasitsalongsideHSBCandJPMorganChaseinthetoptierofglobalbanks.AndCanadianpolicymakersareoldhandsatpulling“macroprudential”leversofthesortnowinvogueamongrich-worldcentralbanks.

加拿大的金融监管一向广受赞誉。它的银行业在这场危机中做到了独善其身。根据评级机构穆迪的报告，加拿大皇家银行与汇丰银行以及摩根大通同列，跻身全球银行界的第一梯队。同时加拿大的政策制定者也是运用宏观审慎政策的老手，这一政策如今也常被其他富国的央行使用。

Butquestionsstillnag.SomesaythatCanada'sbanksareflatteredbyahugeindemnityofferedbyCanadaMortgageandHousingCorp(CMHC),apublicinstitutionthatinsuresmortgageswithaloan-to-valueratioofmorethan80%.CHMC'sbookgrewto567billionCanadianDollar(557billionDollar)in2011,upfrom345billionCanadianDollarfouryearsearlier.AndCanada'shousingmarketlooksveryfrothyonsomemeasures:TheEconomist'sanalysisofprice-to-rentratiossuggeststhatCanadianpropertieswereabout75%abovetheirlong-run“fairvalue”inthefirstquarterof2012(seechart).Althoughlessthan0.5%ofCHMC'smortgagesareinarrears,suchexuberanceisaworry.Thecentralbankrecentlylabelledhousingas“themostimportantdomesticrisktofinancialstabilityinCanada”.

但是仍有问题缠身。部分人士认为，加拿大的银行被加拿大抵押和住房公司（CMHC）提供的巨额补偿金美化了，CMHC是一家为贷款估值比率超过80%的抵押贷款提供保险的公共机构。在2011年，CHMC的抵押贷款额从四年前的3450亿增长到了5670亿加元（合5570亿美元）。并且从一些指标来看，加拿大的房地产充斥着泡沫：《经济学人》以房价租金比所做的分析显示，在2012年第一季度，加拿大的物业价格高出它们的长期公允价值75%。纵然仅有低于0.5%的CHMC抵押贷款存在拖欠的情况，但这样的繁荣仍让人忧虑。最近央行也冠以楼市“危及加拿大金融稳定性的最大国内隐患”。

Repeatedeffortsbypolicymakerstotaketheheatoutofhousinghavenothadanoticeableeffect.SoonJune21stJimFlaherty,thefinanceminister,hadanothergo,hisfourthinfouryears.Someofthenewmeasureswerecosmetic.Buyersofhomesworthmorethan1mDollarhavebeenabletogetmortgage-defaultinsurancefromCMHCwithadownpaymentofonly5%.Inpractice,itishardtofindbuyersinthisbracketwhodonothavelotsofequityintheirhomes.ButafterJuly9thmortgagesforhomesofthisvaluewillnotbeeligibleforCMHCcoverage.

政策制定者们给楼市降温的不断尝试并无明显成效。于是在6月21日，加拿大财长吉姆·费拉逖，在四年来第四次出台了一些新举措。新措施中的一些不过是表面功夫。价值过百万美元住宅的买主能得到由CMHC担保的债务违约保险以及首付仅付5%的优惠待遇。而事实上很少有这类购房者在购房时不以大量自有资金支付价款的。不过在6月9日之后，这类住宅将不再适用于CMHC的保险范围。

Othermeasureshavemoreteeth.Themaximumamortisationperiodforamortgagewillnowbe25years,downfrom30.Thatshouldhurtdemand:lastyearabout40%ofnewmortgageswerefortermslongerthanthat.Refinancingahomewillbeallowedonlyupto80%ofitsvalue,downfrom85%.Homebuyerswillhavetodemonstratetheirhousingcostsarenomorethan39%oftheirgrosshouseholdincome.OntopofMrFlaherty'smeasures,theOfficeoftheSuperintendentofFinancialInstitutions,Canada'sbankingregulator,slappedaloan-to-valuelimitof65%onborrowingagainsthomeequity.

其他那些则更为有力。抵押贷款最长还贷期限如今将从30年降低至25年。这势必将减少需求：去年约有40%的新贷款的期限是超过25年的。允许的房屋再融资的上限从房屋价值的85%降至只有80%。购房者还须证明他们的住房支出不超过家庭总收入的39%。费拉逖的举措中，紧随其后的是，加拿大的银行监管部门，联邦金融机构监督办公室，将贷款和自有资金间的贷款估值比率的限制猛降至65%。

CraigAlexander,thechiefeconomistforTDFinancialGroup,estimatesallthiswillbetheequivalentofabouta1%riseinmortgageratesformosthomebuyers.Hebelievesthatwillproduceaslowunwindingofthehousingmarket.Ifheisright,andMrFlaherty'svariousinterventionsavoidthecollateraldamagethatwouldbecausedbyanactualinterest-raterise,Canada'sadmirerswillhaveanotherthingtoswoonover.

多伦多道明银行金融集团首席经济学家，克雷格·亚历山大估计，所有这些措施对于购房者而言将等同于抵押贷款利率上升1%。他认为这将促使房产市场缓慢回归。如果他的观点正确，并且费拉逖的各种干预手段能够避免可能引发实际利率上升的附带伤害，那么如此一来，加拿大的崇拜者们又将有一个可以津津乐道的话题了。