试述行使建筑工程价款优先受偿权的几个问题

拖欠建筑工程款已成为建筑市场中的突出问题，为了解决这一问题，法律及相关司法解释作出规定，承包人对工程款享有优先权。但如何正当行使该项权利，却存在如何确定工程款、以何标准确定、权利的效力及如何行使等一系列问题，本文既从以上几个方面予以阐述。

随着经济的发展，房地产热的一直升温，全国各地房地产建设项目虽不断涌现，但从20世纪90年代初起，建设工程竣工后工程款的结算却越来越难，发包方拖欠承包方工程款的势头和矛盾也随之越来越严重，近年来因拖欠工程款而诉讼到法院要求解决的案件也越来越多。这一系列问题的出现不仅严重阻碍了建筑行业的发展，而且制约了投资效益的提高，扰乱了市场经济秩序。事实表明拖欠工程款已成为我国建筑行业的最大特点和顽症，成为需切实解决的紧迫问题。据统计到1997年底，全国拖欠工程款的累计数额已高达3566亿元，有的工程款拖欠数额庞大，有的工程款拖欠无期限。

1999年10月1日实施的《合同法》在第286条①规定了工程款

①、第286条：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

的优先受偿权。2002年6月11日，最高人民法院审判委员会第1225次会议又通过了《关于建筑工程价款优先受偿权问题的批复》(以下简称：批复)对第286条作出详细的司法解释，进一步明确建筑工程的承包人对工程款享有优先受偿权，而且明确提出该项优先受偿权属

于法定的“优先权”，其效力优于抵押权和其他债权①。

因此这无疑为我国法院解决拖欠工程款纠纷提供了法律依据和

手段。同时对于维护建设单位的利益，保障承包人工程款权利的实现，拉动内需、推动国民经济的健康发展也具有重要意义。

本文结合实际和法律，对行使工程款优先受偿权问题试从以下几个方面阐述个人观点。本文所称的建筑工程价款均指符合《合同法》第286条的可优先受偿的建筑工程价款。

一、建筑工程价款的确定

催讨工程欠款的一个突出问题，是建设工程竣工结算难，确定工程最终造价难。加之建设工程竣工结算是一个政策性、专业性强，且又是一个复杂、细致的建筑技术经济工作。不同结算标准，便得出不同的结果，不同的结果往往相差悬殊。给建设单位与施工单位双方带来不同的经济利益。实际中常发生工程款无法确定，相互扯皮现象。发包单位采用拖延审价时间来作为拖欠工程款的主要手段，为了达到拖欠的目的常常以“付款没有依据”为由拒绝向承包人付款。致使承包方的合法权益就无法实现，无从保障。

①、《批复》第1条：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照〈中华人民共和国合同法〉第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

按《合同法》第286条的规定承包人行使优先权的前提是诉争的建筑工程价款已经确定，承包人与发包人的债务关系得以明确。因此确定具体的建筑工程价款是行使建筑工程价款优先受偿权的关键。

1、建筑工程价款具体范围的确定

建筑工程价款是指进行某项工程建设所花费的全部费用，建筑工程价款由建筑安装工程费用，设备、工器具购置费，工程建筑其他费用，预备费和经营性项目铺底流动资金组成。

《合同法》第286条中所称工程款按建设部的有关规定可具体分为以下四部分：①、真接费，即直接成本。包括定额直接费、其他直接费、现场管理费和材料价差。其中定额直接费又包括人工费、材料费和施工机构使用费三部分。

②、间接费，即间接成本或称企业管理费。包括管理人员工资、劳动保护费等。

③、利润，由发包人按工程造价的差别利率计付给承包人的费用。

④、税金，包括营业税，城市建筑税，教育费附加三种。

根据《批复》①第3条规定“建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。” 即可优先受偿的工程款范围应包括已经物化于已完工程的人工费、材料费以及其它构成工程的价款的全部款项。按该条规定建筑工程价款也包括由承包人垫付且确已物化到建设工程中去的资金。但对承包人虽垫付了资金，但未真正用到工。

①、第3条：建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。

程上的则不受《合同法》第286条保护。该垫付资金依法只属发包人和承包人企业之间的借款。

另外按《批复》规定可优先受偿的建筑工程价款范围并不包括因发包人违约对承包人造成的损失，即因发包人违约逾期支付工程

价款的利息因停工造成承包人施工人员停工、窝工以及材料设备闲置以及解除施工合同而承包人撤离现场等方面所致的经济损失。因发包人违约造成的损失不是工程款的本身。

2、建筑工程价款具体数额的确定

⑴、审计和审价

审计和审价虽是两个既不同的法律行为和法律概念但又有一定联系，两者均是建设经济领域中专业性、政策性很强的专有名词。审计是指国家行政主管机关在基本建设项目竣工投产试运行后，经过国家计委初步验收，国家审计机关对项目的投资效益、投资质量，对国有资金运行状况按照审计机构的有关规定进行审核评价，实行经济监督的行为。审价则是指社会中介机构在工程项目竣工质量验收后，根据委托合同，国家定额及有关工程资料，对工程结算造价所作的审查核对工作。

两者具体存在以下区别：

①、主体不同：审计是由国家审计机关作出的;审价是由社会中介机构作出的。

②、评价依据不同：审计依据的是基本建设投资管理的有关法规和我国现行财经制度对投资款的专款专用。审价依据的是工程合同、国家定额及现场鉴证等有关文件。

工程款的优先受偿权问题

被执行人行使建设工程款优先受偿权有以下几个问题需要注意：

一是主体方面. 第三人是指某建设工程的第一承包施工人，不包括总承包项下的分包人或转包人。二是客体方面. 承包人只能就其承包的建设工程、发包人未支付的工程价款行使优先受偿权，包括承包人独立完成的、参与完成的建设工程，不包括发包人因其他原因形成的对承包人的未付款。

建筑工程款优先受偿权的注意事项有哪一些

在行使这个权利时还要注意几个问题：

一.行使期限。司法解释明确规定：建设工程优先受偿权的使用期限为建设工程竣工之日或者 建设工程合同 约定的竣工之日起6个月；

二.应当注意经营风险，同时房地产开发企业还往往通过在合同条款中设置陷阱，故意延长审价时间，从而达到延长付款时间的目的；

三.对于承包人必须放弃工程价款优先受偿权的，我们在实际的操作中必须要求发包人提供 反担保 单位为工程进度款及工程结算款的支付提供反担保，而且反担保单位应出具为发包人提供担保的股东会决议，且此反担保行为必须经过公证处公证。

建筑工程价款优先权如何行使

一.建设工程合同承包人行使优先权应具备的条件是：

1.当事人之间产生的法律关系应是因建设工程合同所生之债权。

2.涉案的标的物应为发包人所有的建设工程。

4.承包人在发包人未按照合同约定给付价款的，一般应先行催告，在催告期限届满后不支付的，承包人可行使优先权。

5.优先权的实现方式分为协议和拍卖两种方式，行使优先权时应充分考虑建设工程价款法定优先权的法定性、从减少讼累和节约司法资源的前提出发，当事人尽量通过协商解决，只有在协商未果时，准予债权人直接向人民法院申请依法拍卖；优先权的行使是有限制的，对不宜拍卖、折价的工程不得行使。换言之并非所有的建设工程项目都享有优先受偿权。

二.建筑工程价款优先权如何行使？工程价款优先受偿权因具备法定条件而发生。

但优先权的行使还需符合法定程序和方式。

1.催告程序。在法定优先权成立后，承包人应向发包人发出催告通知，要求其在合理期限内支付工程价款。

此催款通知书应当采取书面形式。只有当发包人在该合同期限届满时仍未支付，承包人才能就该建设工程行使优先受偿权。至于该催告的合理期限，采用《建设工程施工合同示范文本》的，催告期限为28天，属于约定期限。

没有约定的可根据工程价款的标的大小掌握合理期限。一般来说最长为两个月（60天）。

2.行使方式。

（1）根据《合同法》286条规定，行使法定优先权有两种方式：①发包人和承包人协议折价；

②申请法院依法拍卖，且这里的拍卖仅限于通过法院来实现。

（2）途径有两种：①直接向人民法院申请拍卖，并提供证明法定优先权存在和具备行使条件的证据；

②向法院提起确认之诉，并通过强制执行程序执行。

3.行使期限。对于承包人的优先权，最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条款定“建设工程承包人行使优先权的期限为6个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。

”对中途停建的工程（烂尾楼），如无法取得竣工日期的证据，可依照合同约定的竣工时间作为竣工日期。工程价款优先权自优先权产生之日起6个月内不行使而消灭。

4.法定优先权的效力。法定优先权具有物权的效力，包括优先效力、追及力等。

当发包人进入破产程序时，享有别除权，即要求排除在破产财产之外。如果建设工程被转让，法定优先权不受影响。

如何行使建设工程优先受偿权

《合同法》第286条条确立了承包人的建设工程优先受偿权。为了保护施工企业的弱势群体地位，2002年《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中又一次明确建设工程承包人享有建设工程价款优先受偿权。

一.工程价款优先受偿权可通过发函方式主张。

二.建设工程施工优先受偿权仅限于建设工程价款，不包括由于发包人延迟付产生的利息和违约责任。

三.建设工程施工合同中途解除时，承包商的建设工程优先受偿权的行使时间应从合同解除日起算。

工程款优先受偿权包含哪些条件

您好针对您的工程款优先受偿权包含哪些条件问题解答如下, 最高人民《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条规定：“建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算”，该条款明确了承包人行使优先权的期限，从而保证了承包人行使优先权的需要。但笔者认为该期限起算日的设定标准既与相关法律冲突，又不利于保证承包人实现优先权。

2.未约定付款期限的，优先权起算日应从工程价款结算之日起计算。在工程结算前，由于工程价款数额不确定，承包人无法向发包人主张相应工程价款，更无法行使优先权。而在工程价款结算后，工程价款已经明确，依据合同法的规定，履行期限不明确的，承包人可以随时要求履行。

但由于优先权行使期限不确定，会导致在相关不动产上难以设定他项权利。故应将优先权起算日确定为工程决算之日，即能督促承包人及时行使优先权，又能维护市场交易秩序，保护其他债权人的合法利益。一种是建设工程能顺利完工正常情况下工程价款优先受偿，其起算时间为“建设工程竣工之日”，限于竣工后6个月内；另一种是工程无法完工情况下的工程价款优先受偿，其起算时间为“建设工程合同约定的竣工之日”限于约定竣工之日后的6个月内。

问题的关键之一是在工程竣验收时承包人必须与发包人完成工程价款及其拖欠款的结算，不完成结算也就意味着未来6个月内无法行使工程价款的优先受偿权。关键之二是承包人必须要求以该建设工程中尚未出售、并且没有债务负担的建筑物部分为拖欠的工程价款设定一个抵押物，以便于工程价款优先权行使有物的保障。关键之三是向房地产登记机构办理工程拖欠款额确定登记与抵押权登记，以阻断可能发生的由该建设工程转化为房地产后的恶意转让。

这一做法对改变目前工程款尚未结算就交付使用、工程交付使用却未确定工程拖欠款支付时限等不规范的工程竣工交付方式是有积极意义的。行使权利的标的问题首先应是一项工程，而不应是工程的一部分；工程一旦交付后，再行使拍卖权，其标的物必然将发生变化，不再是工程而是部分房地产了。